Инвестиции в недвижимость Португалии: что купить и сколько стоит
Квартиры на продажу в Лиссабоне, Порту, Браге, Коимбре, Албуфейре, на Мадейре и под Лиссабоном с минимальной ценой, доходность, налоги на покупку и владение.
В 2026 году медианный метр жилья в Португалии стоит около $2 700, в Лиссабоне - около $6 000, а медианная цена проданного жилья за год выросла на 19,8%. Квартиру со спальней в университетской Браге можно купить за $107 000, в Лиссабоне - за $169 000. С мая 2026 года нерезидент платит налог на передачу 7,5% с полной цены, а вид на жительство за покупку жилья Португалия не выдаёт с октября 2023 года.
Ниже - семь квартир, которые продаются сейчас, от $107 000 в Браге до $354 000 в Пареде под Лиссабоном, цены по городам, доходность аренды, налоги сверх цены и пути к виду на жительство. Что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила - на 2026 год.
Какие объекты покупают для инвестиций в Португалии
Семь квартир, которые продаются в Португалии сейчас, от $107 000 до $354 000: Брага, Коимбра, Лиссабон, Албуфейра, Порту, Фуншал на Мадейре и Пареде под Лиссабоном. Цена, площадь, этаж и состояние - как у продавца; документы, планы и похожие варианты менеджер пришлёт в чат.
Мансарда со спальней и новым ремонтом в центре Браги
$107 000
Мансарда 48 м² на 6-м этаже в Максиминуше, в центре Браги: гостиная, спальня, ванная и кухня с техникой, ремонт сделан полностью. Брага - университетский город на севере Португалии в часе от Порту, жильё здесь снимают студенты, преподаватели и молодые семьи. Такие квартиры в Браге сдаются в среднем за $960 (850 €) в месяц - около 10,7% в год.
Квартира со спальней под реновацию в старом центре Коимбры
$108 000
Квартира 47 м² на 1-м этаже дома 1951 года в историческом центре Коимбры: гостиная, спальня, кухня и ванная. Квартира продаётся под полную реновацию, поэтому стоит дешевле соседних. Коимбра - старейший университетский город страны, её старый центр входит в список всемирного наследия. После реновации такие квартиры сдаются за $850 (750 €) в месяц, а реновация сама добавляет квартире стоимость.
Отдельный домик со спальней во дворике старого Лиссабона
$169 000
Одноэтажный дом 26,26 м² 1904 года во дворике исторической застройки в Беату, на востоке Лиссабона: гостиная с кухней, спальня, ванная и свой вход. Беату - бывший промышленный квартал у реки, где старые склады заняли офисы, галереи и рестораны. Такое жильё в Лиссабоне сдаётся за $850 (750 €) в месяц - около 6% в год, и это вход в столицу дешевле обычной квартиры.
Квартира со спальней и балконом над бассейном в комплексе у пляжа
$184 000
Квартира 70 м² на 2-м этаже в комплексе 2003 года в Албуфейре: гостиная, спальня и балкон с видом на бассейн. В комплексе бассейны, корт для падела, спортзал и спа, до пляжа 5 минут пешком. Квартиру ведёт управляющая компания комплекса по договору до октября 2027 года. Такие квартиры в Албуфейре сдаются в среднем за $1 240 (1 100 €) в месяц - около 8,1% в год.
Квартира со спальней и балконом у башни Клеригуш
$225 000
Квартира 47 м² в историческом центре Порту, в нескольких минутах от башни Клеригуш: гостиная с открытой кухней, спальня, ванная и балкон. Старый центр Порту входит в список всемирного наследия, рядом университет, офисы, кафе и метро. Такие квартиры в Порту сдаются в среднем за $960 (850 €) в месяц - около 5,1% в год до налогов.
Квартира со спальней и местом для машины у набережной Фуншала
$276 000
Квартира 31 м² на 7-м этаже дома 1984 года в Сан-Мартинью, на западе Фуншала: гостиная, спальня, ванная и кухня после ремонта, кладовая и место для машины. Рядом торговый центр и набережная. Мадейра - остров с мягким климатом круглый год, сюда переезжают на пенсию и для удалённой работы, поэтому небольшие квартиры здесь в стабильном спросе.
Квартира с двумя спальнями и камином у станции под Лиссабоном
$354 000
Квартира 80 м² после ремонта в Пареде, на побережье между Лиссабоном и Кашкайшем: гостиная с камином, две спальни, окна на юг. До станции пригородного поезда пешком, до центра Лиссабона - около получаса, до пляжей - несколько минут. Такие квартиры в Пареде сдаются в среднем за $1 910 (1 700 €) в месяц - около 6,5% в год.
Цена - цена продавца в 2026 году в долларах с округлением вверх до тысячи, в евро в скобках. Каждая квартира стоит не дороже минимальной цены таких же квартир в городе плюс 10%. Аренда в месяц - средняя по объявлениям долгой аренды таких же квартир в городе. Раз в месяц карточки сверяем: проданную квартиру заменяем такой же по типу и цене.
Сколько стоит квартира в Португалии в 2026 году
По данным Национального института статистики Португалии, в первом квартале 2026 года медианная цена проданного жилья выросла за год на 19,8%. Дороже всего Лиссабон и побережье Кашкайша, дешевле - север страны и университетские города: в Браге и Коимбре метр квартир из карточек стоит около $2 300, почти втрое дешевле столичного. Иностранцы в среднем платят больше местных, потому что чаще покупают новое жильё в центре и у моря.
| Где | Метр, медиана | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Лиссабон | ~$6 000 | ~$360 000 |
| Кашкайш | ~$5 700 | ~$340 000 |
| Алгарве | ~$3 800 | ~$230 000 |
| Мадейра | ~$3 300 | ~$200 000 |
| Порту и пригороды | ~$2 900 | ~$180 000 |
| Португалия в среднем | ~$2 700 | ~$160 000 |
Данные на 2026 год: медианная цена метра, доллары округлены вверх.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Валовая доходность долгой аренды в Лиссабоне - около 3,8% в год до налогов: столица дорогая, и аренда отстаёт от цен. Квартиры из карточек в Лиссабоне, Порту и Пареде сдаются с доходностью 5,1-6,5%, в Албуфейре - 8,1%, а в Браге - 10,7%: на севере вход дешевле, а жильё снимают студенты и молодые семьи. Доходность квартир из карточек посчитана по долгой аренде.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Доход нерезидента от сдачи жилья | 25% |
| Муниципальный налог на недвижимость | 0,3-0,45% кадастровой стоимости в год, ставку устанавливает муниципалитет |
| Налог на дорогое жильё | от 0,7% с части кадастровой стоимости всего жилья владельца больше $674 000 (600 000 евро) |
| Прибыль от продажи | облагается половина прибыли по шкале с учётом всего мирового дохода |
Данные на 2026 год: доходность - средняя по Лиссабону; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Португалией, поэтому налог с аренды платят в Португалии, а зачёт в России работает не полностью. Ставки и примеры - на странице налоги в Португалии.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог на передачу для нерезидента | 7,5% цены жилья с первого евро, с мая 2026 года |
| Гербовый сбор | 0,8% цены |
| Сделка и регистрация в службе одного окна | ~$430 без ипотеки |
| Португальский налоговый номер | нужен до сделки; нерезиденту из страны вне ЕС его оформляют через налогового представителя |
| Юридическая проверка | по тарифу юриста, отдельно от налогов |
Данные на 2026 год. Пример: квартира за $354 000 (315 000 евро) из карточек - налог на передачу около $26 600, гербовый сбор около $2 900, регистрация около $430, итого около $30 000 сверх цены. Ставку 7,5% не платит покупатель, который раньше был налоговым резидентом Португалии. Итог по конкретной квартире считает менеджер.
В Португалии до задатка проверяют реестр и разрешение на жильё
Ошибки стоят дороже налога: квартира без разрешения на использование под жильё, пристройки, которых нет в реестре, долги прежнего владельца по муниципальному налогу и взносам дома, задаток по предварительному договору, который при отказе остаётся у продавца. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем реестр, кадастр и муниципалитет, оформляем налоговый номер и счёт и ведём сделку до регистрации права.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег или переезд; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Покупка жилья вид на жительство в Португалии не даёт: золотую визу за недвижимость отменили в октябре 2023 года. Золотая виза осталась за вложения от $562 000 (500 000 евро) в инвестиционные фонды, а для жизни в стране оформляют визу для пассивного дохода или визу цифрового кочевника. Своя квартира закрывает вопрос жилья при подаче, а квартиры под переезд менеджер пришлёт в чат.
Купить квартиру можно и без вида на жительство: разрешений не нужно, ограничений по гражданству нет. Банки Евросоюза не принимают от граждан России без вида на жительство в Евросоюзе вклады больше $113 000 (100 000 евро), поэтому схему оплаты продумывают до задатка. Оставшиеся варианты золотой визы - на странице золотая виза Португалии.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: вложение денег, жильё для переезда или квартира у моря. Менеджер уточняет город, район и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: квартиры с ценой продавца, площадью, годом дома и расчётом доходности.
- Проверка: выписка из реестра недвижимости, обременения, долги по муниципальному налогу и взносам дома, разрешение на использование под жильё.
- Сделка удалённо по доверенности: налоговый номер, счёт в банке, договор у нотариуса или в службе одного окна и регистрация права.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Бразилии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Грузии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Испании: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Италии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Болгарии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Кипра: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Греции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Таиланда: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость на Бали: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Парагвая: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Египта: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Панамы: что купить и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Недвижимость в Португалии для иностранцев: правила, налоги и сделка
- Как купить квартиру в Португалии
- Ипотека для иностранцев в Португалии
- Золотая виза Португалии в 2026 году
- Налоги в Португалии
- Лиссабон: стоимость жизни, аренда и районы
- Порту: что посмотреть и стоит ли переезжать
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Португалии в 2026 году?
Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Португалии?
Какая доходность от сдачи квартиры в Португалии?
Какие налоги при покупке квартиры в Португалии?
Где покупать квартиру для инвестиций в Португалии?
Можно ли купить квартиру в Португалии удалённо?
Сколько занимает покупка квартиры в Португалии?
Поможем купить недвижимость в Португалии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки