Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien in Portugal als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Wohnungen zum Kauf in Lissabon, Porto, Braga, Coimbra, Albufeira, auf Madeira und bei Lissabon, Renditen, Steuern beim Kauf und im Besitz.
2026 liegt der Median des Quadratmeterpreises für Wohnraum in Portugal bei etwa 2.700 $, in Lissabon bei etwa 6.000 $, und der Medianpreis verkaufter Wohnungen ist binnen eines Jahres um 19,8 % gestiegen. Eine Zweizimmerwohnung in der Universitätsstadt Braga kostet 107.000 $, in Lissabon 169.000 $. Seit Mai 2026 zahlen Nichtansässige 7,5 % Grunderwerbsteuer auf den vollen Preis, und seit Oktober 2023 erteilt Portugal für den Kauf einer Wohnung keine Aufenthaltserlaubnis mehr.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, von 107.000 $ in Braga bis 354.000 $ in Parede bei Lissabon, die Preise nach Städten, Mietrenditen, Steuern zusätzlich zum Preis und die Wege zur Aufenthaltserlaubnis. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Immobilien Investoren in Portugal kaufen
Ein Berater wählt ein Objekt in Portugal nach Ihren Wünschen aus und schickt die Unterlagen, den Grundriss und ähnliche Angebote in den Chat.
Frisch renovierte Zweizimmer-Dachwohnung im Zentrum von Braga
107.000 $
Eine Dachwohnung mit 48 m² in der 6. Etage in Maximinos im Zentrum von Braga: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und eingerichtete Küche, komplett renoviert. Braga ist eine Universitätsstadt im Norden Portugals, eine Stunde von Porto entfernt; Wohnungen mieten hier Studierende, Lehrkräfte und junge Familien. Solche Wohnungen in Braga werden im Schnitt für 960 $ (850 €) im Monat vermietet, das sind etwa 10,7 % im Jahr.
Zweizimmerwohnung zum Renovieren in der Altstadt von Coimbra
108.000 $
Eine Wohnung mit 47 m² in der 1. Etage eines Hauses von 1951 im historischen Zentrum von Coimbra: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad. Sie wird zur Komplettrenovierung verkauft und kostet deshalb weniger als die Nachbarwohnungen. Coimbra ist die älteste Universitätsstadt des Landes, ihre Altstadt gehört zum Welterbe. Nach der Renovierung werden solche Wohnungen für 850 $ (750 €) im Monat vermietet, und die Renovierung selbst steigert den Wert der Wohnung.
Freistehendes Häuschen mit einem Schlafzimmer in einem Innenhof im alten Lissabon
169.000 $
Ein eingeschossiges Haus mit 26,26 m² von 1904 in einem Innenhof historischer Gebäude in Beato im Osten Lissabons: Wohnzimmer mit Küche, Schlafzimmer, Bad und eigener Eingang. Beato ist ein ehemaliges Industrieviertel am Fluss, in dessen alten Lagerhallen heute Büros, Galerien und Restaurants sind. Solche Wohnungen in Lissabon werden für 850 $ (750 €) im Monat vermietet, etwa 6 % im Jahr, und es ist ein günstigerer Einstieg in die Hauptstadt als eine gewöhnliche Wohnung.
Zweizimmerwohnung mit Balkon zum Pool in einer Anlage am Strand
184.000 $
Eine Wohnung mit 70 m² in der 2. Etage einer Anlage von 2003 in Albufeira: Wohnzimmer, Schlafzimmer und Balkon mit Blick auf den Pool. In der Anlage gibt es Pools, einen Padelplatz, ein Fitnessstudio und ein Spa, zum Strand sind es 5 Minuten zu Fuß. Die Wohnung wird bis Oktober 2027 vertraglich von der Verwaltungsgesellschaft der Anlage betreut. Solche Wohnungen in Albufeira werden im Schnitt für 1.240 $ (1.100 €) im Monat vermietet, etwa 8,1 % im Jahr.
Zweizimmerwohnung mit Balkon am Clérigos-Turm
225.000 $
Eine Wohnung mit 47 m² im historischen Zentrum von Porto, wenige Minuten vom Clérigos-Turm: Wohnzimmer mit offener Küche, Schlafzimmer, Bad und Balkon. Die Altstadt von Porto gehört zum Welterbe, Universität, Büros, Cafés und die Metro liegen in der Nähe. Solche Wohnungen in Porto werden im Schnitt für 960 $ (850 €) im Monat vermietet, etwa 5,1 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit Stellplatz nahe der Uferpromenade von Funchal
276.000 $
Eine Wohnung mit 31 m² in der 7. Etage eines Hauses von 1984 in São Martinho im Westen von Funchal: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und renovierte Küche, ein Abstellraum und ein Stellplatz. Ein Einkaufszentrum und die Uferpromenade liegen in der Nähe. Madeira ist eine Insel mit ganzjährig mildem Klima, auf die man im Ruhestand auswandert oder um aus der Ferne zu arbeiten, daher sind kleine Wohnungen hier beständig gefragt.
Dreizimmerwohnung mit Kamin am Bahnhof bei Lissabon
354.000 $
Eine renovierte Wohnung mit 80 m² in Parede an der Küste zwischen Lissabon und Cascais: Wohnzimmer mit Kamin, zwei Schlafzimmer und Fenster nach Süden. Der Bahnhof der Vorortbahn ist zu Fuß erreichbar, ins Zentrum Lissabons ist es etwa eine halbe Stunde, zu den Stränden wenige Minuten. Solche Wohnungen in Parede werden im Schnitt für 1.910 $ (1.700 €) im Monat vermietet, etwa 6,5 % im Jahr.
Was eine Wohnung in Portugal 2026 kostet
Laut dem Nationalen Statistikinstitut Portugals ist der Medianpreis verkaufter Wohnungen im ersten Quartal 2026 binnen eines Jahres um 19,8 % gestiegen. Am teuersten sind Lissabon und die Küste von Cascais, am günstigsten der Norden des Landes und die Universitätsstädte: In Braga und Coimbra kostet ein Quadratmeter der Wohnungen aus den Karten etwa 2.300 $, fast dreimal weniger als in der Hauptstadt. Ausländer zahlen im Schnitt mehr als Einheimische, weil sie häufiger neue Wohnungen im Zentrum und am Meer kaufen.
| Wo | Je m², Median | Wohnung mit 60 m² |
|---|---|---|
| Lissabon | etwa 6.000 $ | etwa 360.000 $ |
| Cascais | etwa 5.700 $ | etwa 340.000 $ |
| Algarve | etwa 3.800 $ | etwa 230.000 $ |
| Madeira | etwa 3.300 $ | etwa 200.000 $ |
| Porto und Umland | etwa 2.900 $ | etwa 180.000 $ |
| Portugal im Schnitt | etwa 2.700 $ | etwa 160.000 $ |
Daten für 2026: Median des Quadratmeterpreises, Dollar aufgerundet.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Bruttorendite bei Langzeitvermietung liegt in Lissabon bei etwa 3,8 % im Jahr vor Steuern: Die Hauptstadt ist teuer, und die Mieten bleiben hinter den Preisen zurück. Die Wohnungen aus den Karten in Lissabon, Porto und Parede bringen 5,1–6,5 %, in Albufeira 8,1 % und in Braga 10,7 %: Im Norden ist der Einstieg günstiger, und Wohnungen mieten Studierende und junge Familien. Die Renditen der Wohnungen aus den Karten sind für Langzeitvermietung berechnet.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Einnahmen von Nichtansässigen aus der Vermietung einer Wohnung | 25 % |
| Kommunale Grundsteuer | 0,3–0,45 % des Katasterwerts im Jahr, den Satz legt die Gemeinde fest |
| Steuer auf teure Wohnungen | ab 0,7 % auf den Teil des Katasterwerts aller Wohnungen des Eigentümers über 674.000 $ (600.000 Euro) |
| Gewinn beim Verkauf | die Hälfte des Gewinns wird nach dem Stufentarif zusammen mit allen weltweiten Einkünften besteuert |
Daten für 2026: Die Rendite ist der Durchschnitt für Lissabon; die Länder werden in der Tabelle der Mietrenditen verglichen.
Die Steuer auf Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Portugal wird in Portugal gezahlt, unabhängig davon, ob der Eigentümer dort lebt. Sätze und Beispiele auf der Seite Steuern in Portugal.
Welche Kosten zum Immobilienpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer für Nichtansässige | 7,5 % des Wohnungspreises ab dem ersten Euro, seit Mai 2026 |
| Stempelsteuer | 0,8 % des Preises |
| Abschluss und Eintragung beim zentralen Schalter | etwa 430 $ ohne Hypothek |
| Portugiesische Steuernummer | vor dem Abschluss nötig; Nichtansässige von außerhalb der EU erhalten sie über einen steuerlichen Vertreter |
| Rechtliche Prüfung | nach dem Tarif des Anwalts, getrennt von den Steuern |
Daten für 2026. Die Wohnung für 354.000 $ (315.000 Euro) aus den Karten: Grunderwerbsteuer etwa 26.600 $, Stempelsteuer etwa 2.900 $, Eintragung etwa 430 $, insgesamt etwa 30.000 $ zusätzlich zum Preis. Wer früher in Portugal steuerlich ansässig war, zahlt den Satz von 7,5 % nicht. Ein Berater berechnet die Gesamtsumme für eine konkrete Wohnung.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Der Kauf einer Wohnung bringt in Portugal keine Aufenthaltserlaubnis: Das Golden Visa für Immobilien wurde im Oktober 2023 abgeschafft. Das Golden Visa bleibt für Investitionen ab 562.000 $ (500.000 Euro) in Investmentfonds, und wer im Land leben möchte, erhält ein Visum für passives Einkommen oder ein Visum für digitale Nomaden. Die eigene Wohnung löst beim Antrag die Wohnfrage, und ein Berater schickt Wohnungen zum Auswandern in den Chat.
Eine Wohnung können Sie ohne Aufenthaltserlaubnis kaufen: Genehmigungen sind nicht nötig, Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit gibt es nicht. Den Zahlungsweg planen wir vor der Anzahlung. Die übrigen Wege zum Golden Visa auf der Seite Golden Visa Portugal.
So finden wir ein Objekt
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, eine Wohnung zum Auswandern oder eine Wohnung am Meer. Der Berater klärt Stadt, Viertel und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Wohnungen mit dem Preis des Verkäufers, der Wohnfläche, dem Baujahr und einer Renditeberechnung.
- Prüfungen: Grundbuchauszug, Belastungen, Rückstände bei der Gemeindesteuer und den Hausgebühren, die Nutzungsgenehmigung als Wohnung.
- Ein Abschluss aus der Ferne per Vollmacht: Steuernummer, Bankkonto, Vertrag beim Notar oder beim zentralen Schalter und Eintragung des Eigentums.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Portugal 2026?
Können Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?
Bringt der Kauf einer Wohnung in Portugal eine Aufenthaltserlaubnis?
Welche Rendite bringt die Vermietung einer Wohnung in Portugal?
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Wohnung in Portugal an?
Wo kauft man in Portugal eine Wohnung als Kapitalanlage?
Kann man eine Wohnung in Portugal aus der Ferne kaufen?
Wie lange dauert der Kauf einer Wohnung in Portugal?
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