Eine Wohnung in Portugal kaufen 2026

Ausländer dürfen ohne Einschränkungen kaufen, doch seit Mai 2026 zahlt ein Nichtansässiger 7,5 % Steuer auf den vollen Preis, und eine Wohnung bringt keinen Aufenthalt. Preise nach Regionen, der Ablauf des Kaufs und die Kosten.

Ausführlich

Ein Ausländer kann in Portugal ohne Einschränkungen und zu denselben Bedingungen wie ein portugiesischer Staatsbürger eine Wohnung kaufen. Doch seit dem 25. Mai 2026 ist der Kauf spürbar teurer geworden: Ein Nichtansässiger zahlt eine Grunderwerbsteuer von 7,5 % auf den vollen Preis einer Wohnung ab dem ersten Euro. Und seit Oktober 2023 bringt eine Wohnung keinen Aufenthaltstitel mehr. Suche und Prüfung von Immobilien beschreibt unsere Seite Immobilien in Portugal; hier die kurze Antwort: was es kostet, wie man kauft und was es gibt.

Was eine Wohnung in Portugal 2026 kostet

Nach Angaben des portugiesischen Statistikinstituts lag der landesweite mittlere Preis verkaufter Wohnungen im ersten Quartal 2026 bei 2.337 Euro pro Quadratmeter, 19,8 % mehr als ein Jahr zuvor. Lissabon bleibt die teuerste Stadt des Landes.

Ausländer zahlen im Schnitt mehr: Im Großraum Lissabon liegt der mittlere Preis, den Käufer mit Steueradresse im Ausland zahlen, etwa 60 % über dem portugiesischer Käufer. Nicht weil sie betrogen werden, sondern wegen dessen, was sie kaufen: Ausländer wählen häufiger neue Wohnungen im Zentrum und am Meer.

Wie man eine Wohnung in Portugal kauft: Schritt für Schritt

1. Steuernummer. Ohne sie kann kein Vertrag unterzeichnet werden. Ein Nichtansässiger von außerhalb der Europäischen Union erhält sie über einen steuerlichen Vertreter in Portugal.
2. Ein Konto bei einer portugiesischen Bank. Die Zahlung muss über eine Bank laufen und eine Spur hinterlassen. Nach der Sanktionsverordnung 833/2014 der Europäischen Union nehmen Banken von russischen Staatsbürgern ohne Aufenthalt in der Europäischen Union keine Einlagen über 100.000 Euro an, daher wird der Weg des Geldes vor der Wahl der Wohnung geplant.
3. Prüfung der Immobilie. Grundbuchauszug, Eintrag im Steuerregister, Nutzungsgenehmigung, Schulden bei der Gebäudeverwaltung.
4. Vorvertrag und Anzahlung. Meist 10–30 % des Preises. Tritt der Verkäufer zurück, wird die Anzahlung doppelt zurückgezahlt.
5. Steuern vor dem Kauf. Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer werden vor der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde gezahlt.
6. Endgültige Urkunde und Eintragung. Bei einem Notar oder bei der staatlichen Anlaufstelle, die das Eigentum sofort einträgt.

Von der Wahl einer Wohnung bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist 1–3 Monate. Am längsten dauern Steuernummer, Konto und die Prüfung der Herkunft der Mittel durch die Bank.

Was der Kauf kostet: Steuern und Gebühren

Rechenbeispiel. Eine Wohnung für 300.000 Euro, etwa 340.000 $. Grunderwerbsteuer – etwa 26.000 $, Stempelsteuer – etwa 2.700 $, Eintragung – etwa 425 $. Die Kosten des Kaufs betragen insgesamt etwa 30.000 $, zusammen mit dem Preis etwa 370.000 $. Darin nicht enthalten sind steuerlicher Vertreter, rechtliche Prüfungen und Übersetzungen.

Der Satz von 7,5 % gilt nicht für einen Käufer, der früher in Portugal steuerlich ansässig war. Bei Ehepartnern mit gemeinsamem Eigentum gilt er nur, wenn keiner von beiden je ansässig war. Übersteigt der Steuerwert einer Wohnung 600.000 Euro, kommt eine jährliche Steuer auf hochwertige Immobilien hinzu.

Gibt der Kauf einer Wohnung einen portugiesischen Aufenthaltstitel

Nein. Seit dem 7. Oktober 2023 sind Immobilien aus dem goldenen Visum ausgeschlossen, das jetzt über Investmentfonds läuft. Leben kann man in Portugal aus anderen Gründen: mit dem Visum für passives Einkommen ab 1.100 $ im Monat oder dem Visum für digitale Nomaden. Eine Wohnung hilft dabei – sie erfüllt die Anforderung an Wohnraum –, ist aber für sich allein kein Grund. Alle Wege beschreibt der Artikel Wie man einen Aufenthalt in Portugal bekommt, Steuern für Eigentümer die Seite Steuern in Portugal.

Wie wir helfen

Das Gesetz verbietet nicht, eine Wohnung selbst zu kaufen. Fehler kosten aber mehr als die Steuern: Geld, das die Bank nicht annimmt, eine Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung, 7,5 % Steuer, wo man sie legal hätte vermeiden können. Die Fachleute von Murblz besorgen Steuernummer und Konto, prüfen die Immobilie in den Registern, planen den Weg des Geldes und begleiten den Kauf mit einem örtlich zugelassenen Partner. Die Kosten der Begleitung berechnet unser Berater im Chat.

Häufige Fragen