Goldenes Visum in Dubai: Aufenthalt in den Vereinigten Arabischen Emiraten durch Investition

Rechtsgrundlage des Aufenthaltstitels

Für einen Aufenthaltstitel in den Vereinigten Arabischen Emiraten durch Investition muss der Antragsteller eine oder mehrere Immobilien im Gesamtwert ab 550.000 $ kaufen. Ein Kredit bei einer Reihe zugelassener lokaler Banken ist möglich.

Brauchen Sie den Pass eines arabischen Landes, der sich durch Investition erwerben lässt, siehe ägyptische Staatsbürgerschaft und ihre visumfreien Länder: Einstieg ab 250.000 $.

Was das goldene Visum der Emirate gibt

Ein Aufenthalt über eine Immobilie in den Vereinigten Arabischen Emiraten bedeutet das goldene Visum für 10 Jahre. Es ist selbstgesponsert: Weder Arbeitgeber noch lokaler Partner sind nötig. Der wichtigste Unterschied zu einem gewöhnlichen Aufenthaltsvisum ist, dass keine Anwesenheitspflicht besteht. Ein gewöhnliches Aufenthaltsvisum erlischt, wenn der Inhaber länger als sechs Monate am Stück außerhalb der Emirate bleibt, während das goldene Visum gültig bleibt, auch wenn Sie die gesamte Laufzeit im Ausland leben. Es wird um weitere 10 Jahre verlängert, solange Sie Immobilien im nötigen Wert halten.

Mit einem goldenen Visum können Sie in den Emiraten leben und arbeiten, ein lokales Bankkonto zu üblichen Bedingungen eröffnen, ein Unternehmen eintragen und in den Emiraten steuerlich ansässig werden. Zur Staatsbürgerschaft führt es nicht: Eine Einbürgerung ist in den Emiraten nur in Ausnahmefällen durch Entscheidung der Behörden möglich, und ein Programm für die Staatsbürgerschaft durch Investition gibt es nicht.

Anforderungen an die Immobilie

• Wert von mindestens 550.000 $. Es zählt die Bewertung der Grundbuchbehörde am Tag des Antrags, nicht der Kaufpreis.
• Mehrere Immobilien können kombiniert werden – Wohnungen, Häuser, Gewerbeeinheiten, solange ihre Gesamtbewertung die Schwelle erreicht.
• Immobilien im Bau zählen, wenn der Bauträger von der Grundbuchbehörde zugelassen ist und der Vertrag im vorläufigen Register eingetragen ist.
• Belastete Immobilien werden akzeptiert: Es zählt der Wert der Immobilie, nicht der gezahlte Betrag, doch Sie brauchen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank.
• Zone mit freiem Eigentum – ein Ausländer kann Eigentum nur in Zonen erwerben, die die Behörden des Emirats festgelegt haben.

Zweijähriger Investorenaufenthalt für ein kleineres Budget

Die Grundbuchbehörde Dubais hat die frühere Schwelle von etwa 210.000 $ für das zweijährige Investorenvisum abgeschafft: Ein Alleineigentümer einer fertigen Wohnung in einer Zone mit freiem Eigentum braucht keinen Mindestwert. Bei mehreren Eigentümern, die nicht verwandt sind, muss jeder Anteil mindestens 110.000 $ wert sein. Dieses Visum wird alle zwei Jahre verlängert und verlangt Anwesenheit im Land, gibt aber wie das goldene Visum ein Bankkonto und die steuerliche Ansässigkeit.

Was es 2026 kostet

• Immobilie – ab 550.000 $.
• Gebühr der Grundbuchbehörde – 4 % des Preises; bei einer Immobilie für 550.000 $ sind das etwa 22.000 $. Meist zahlt sie der Käufer.
• Gebühr des Eintragungstreuhänders – etwa 1.200 $ einschließlich Mehrwertsteuer.
• Eintragung der Hypothek – 0,25 % des Darlehens, wenn Sie mit Hypothek kaufen.
• Bearbeitung des goldenen Visums – staatliche Gebühren, ärztliche Untersuchung, Personalausweis und Gebühren der Servicezentren ergeben zusammen etwa 2.900 $ je Person.
• Krankenversicherung – Pflicht für Ansässige in Dubai und Abu Dhabi.
• Unsere Begleitung – goldenes Visum über Unternehmensinvestition oder Einlage ab 2.630 $; den Weg über eine Immobilie nennen wir nach einer Beratung.

Die Summe für Ihre Familie berechnen wir im Chat: Sie hängt von Immobilienpreis, Hypothek und Zahl der Antragsteller ab.

Schritte und Fristen

1. Auswahl und Prüfung der Immobilie – 1–3 Wochen: Eigentumstitel des Verkäufers, Eintragung des Projekts, Bewertung von mindestens 550.000 $.
2. Kauf und Eintragung – Vertrag, Zahlung, Eintragung bei der Grundbuchbehörde, Eigentumsurkunde oder Eintragung des Vertrags über eine Immobilie im Bau.
3. Antrag auf das goldene Visum – über die Grundbuchbehörde Dubais oder die föderale Behörde für Identität und Staatsbürgerschaft, mit der Bewertung.
4. Einreiseerlaubnis – wird für die Bearbeitung erteilt, wenn Sie außerhalb der Emirate sind.
5. Ärztliche Untersuchung und biometrische Daten – in den Emiraten in einem akkreditierten Zentrum.
6. Visum und Personalausweis – ein Aufkleber im Pass ist nicht nötig; der Status ist an den Ausweis gebunden.
7. Familie – Ehepartner, Kinder und Eltern stellen den Antrag nach dem Hauptantragsteller.

Vom Kauf einer fertigen Immobilie bis zum Visum vergehen meist 1–2 Monate; bei Immobilien im Bau ab der Eintragung des Vertrags.

Unterlagen

• Reisepass mit mindestens sechs Monaten Gültigkeit und ein Farbfoto.
• Eigentumsurkunde oder Eintragung des Vertrags über eine Immobilie im Bau, Bewertung der Grundbuchbehörde.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank, wenn die Immobilie belastet ist.
• Krankenversicherung mit Gültigkeit in den Emiraten.
• Heirats- und Geburtsurkunden der Kinder für die Familie. Die Emirate sind nicht Partei des Haager Apostille-Übereinkommens, daher werden russische Dokumente legalisiert: Beglaubigung durch das russische Außenministerium, dann durch die Botschaft der Emirate, dann durch das Außenministerium der Emirate, und Übersetzung ins Arabische.

Anforderungen und häufige Ablehnungen

• Bewertung unter 550.000 $ – der Kaufpreis war höher, doch die Bewertung der Grundbuchbehörde am Tag des Antrags liegt unter der Schwelle.
• Bauträger nicht zugelassen – die Einheit im Bau zählt nicht.
• Kein Bankschreiben bei einer belasteten Immobilie.
• Familiendokumente nicht legalisiert – Heirats- und Geburtsurkunden werden ohne die Kette der Beglaubigungen nicht angenommen.
• Sicherheitsüberprüfung – die Behörden können ohne Begründung ablehnen.
• Immobilie verkauft – fällt der Bestand unter die Schwelle, wird das Visum nicht verlängert.

Wo man kauft: Dubai oder Abu Dhabi

Goldene Visa für Immobilien werden in jedem Emirat erteilt, doch Ausländer können nur in festgelegten Zonen kaufen. In Dubai bestimmen sie das Gesetz über die Eintragung von Immobilien von 2006 und Entscheidungen des Herrschers; sie umfassen die meisten neuen Wohnungen am Wasser und in Geschäftsvierteln. In Abu Dhabi besitzen Ausländer seit 2019 freies Eigentum in Investitionszonen. In keinem der beiden gibt es eine jährliche Grundsteuer, doch die an Bauträger oder Verwaltungsgesellschaft gezahlten Nebenkosten unterscheiden sich je nach Gebäude deutlich.

Dubai ist für Weiterverkauf und Vermietung einfacher: Der Markt ist größer, Geschäfte laufen schneller, und das Verfahren für das goldene Visum über die Grundbuchbehörde ist eingespielt. Abu Dhabi passt für alle, die den Status der Hauptstadt und einen ruhigeren Markt schätzen. In beiden Emiraten zählen Immobilien im Bau nur von einem zugelassenen Bauträger.

Personalausweis und Leben in den Emiraten

• Der emiratische Personalausweis ersetzt das Visum im Pass und wird fast überall gebraucht: Bank, Miete, Mobilfunk, Versorger, Führerschein.
• Bank – mit Aufenthalt wird ein Konto zu üblichen Bedingungen eröffnet, ohne viel schwieriger. Siehe Privatkonto in den Emiraten.
• Unternehmen – ein Visuminhaber kann ein Unternehmen in einer Freizone oder auf dem Festland eintragen: Unternehmensgründung in den Emiraten.
• Der Dirham ist zum Kurs von 3,6725 an den amerikanischen Dollar gebunden, daher gibt es in Dollar gerechnet kein Währungsrisiko.
• Führerschein – Staatsbürger mancher Länder tauschen ihren Führerschein ohne Prüfungen um; andere brauchen Fahrstunden und eine Prüfung.

Steuern für Inhaber des goldenen Visums

• Keine Einkommensteuer für Privatpersonen, auch nicht auf Einkünfte aus der Vermietung der eigenen Immobilie.
• Körperschaftsteuer – 9 % auf Gewinne über 110.000 $.
• Mehrwertsteuer – 5 %.
• Steuerliche Ansässigkeit – nach einem Kabinettsbeschluss von 2022 wird eine Person nach 183 Tagen in den Emiraten innerhalb von 12 Monaten ansässig oder nach 90 Tagen mit Aufenthaltsvisum und ständiger Wohnung oder Arbeit im Land. Um Doppelbesteuerungsabkommen zu nutzen, braucht man eine Ansässigkeitsbescheinigung.

Mehr auf der Seite Steuern in den Emiraten. Ein Aufenthaltsvisum allein befreit nicht von Steuern im Heimatland: Entscheidend ist, wo Sie tatsächlich Ihre Zeit verbringen.

Was sich 2026 ändert

• Seit dem 29. April 2026 hat Dubai die Schwelle von etwa 210.000 $ für das zweijährige Investorenvisum abgeschafft.
• Für das goldene Visum zählt die Bewertung der Grundbuchbehörde am Tag des Antrags, nicht das Zahlungsschema: Belastete Immobilien und solche mit Ratenzahlung an den Bauträger zählen bei einer Bewertung von 550.000 $ oder mehr.
• Die Behörden erweitern die Kategorien des goldenen Visums laufend, doch für Immobilieninvestoren haben sich die Schwelle von 550.000 $ und die Laufzeit von 10 Jahren nicht geändert.

Alternativen zum Vergleich

• Visum für Fernarbeit in den Emiraten – für ein Jahr, ohne Immobilienkauf, wenn Sie von einem ausländischen Arbeitgeber verdienen.
• Immobilien in Bahrain – Bahrains goldener Aufenthalt für den Kauf einer Wohnung, mit niedrigerer Schwelle als in den Emiraten.
• Aufenthalt auf Mauritius – Aufenthalt für den Kauf in genehmigten Projekten, eine andere Zeitzone und ein anderes Steuersystem.
• Anlageimmobilien in den Emiraten – Kaufregeln, Kosten und Auswahl der Immobilie im Detail.

Wie wir arbeiten

1. Wir berechnen das Budget: Immobilie, Gebühren, Hypothek, Bearbeitung für die ganze Familie.
2. Wir finden eine Immobilie mit einer Bewertung über der Schwelle und prüfen Verkäufer, Bauträger und Projekt.
3. Wir begleiten das Geschäft und die Eintragung bei der Grundbuchbehörde.
4. Wir legalisieren die Familiendokumente und beantragen das goldene Visum mit lokal lizenzierten Partnern.
5. Wir eröffnen ein Bankkonto in den Emiraten und tragen bei Bedarf ein Unternehmen ein.

Sechs Monate vor Ablauf erinnern wir an die Verlängerung und bereiten die Unterlagen vorab vor. Unser Honorar halten wir vor Arbeitsbeginn schriftlich fest.

Vorteile eines Aufenthaltstitels in den Vereinigten Arabischen Emiraten

So erhalten Sie einen Aufenthaltstitel in den Vereinigten Arabischen Emiraten: Schritt für Schritt

Häufige Fragen