Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten für Ausländer
Wohnungen in Dubai und Abu Dhabi in Volleigentumszonen: Wir prüfen Projekt und Bauträger, erledigen die Eintragung beim Grundbuchamt und strukturieren den Kauf für ein Investoren- oder goldenes Visum.
In den Vereinigten Arabischen Emiraten kann ein Ausländer eine Wohnung oder Gewerberäume im vollen Eigentum kaufen, aber nur in Zonen, die die Behörden der Emirate ausweisen. In Dubai legen das Immobilienregistergesetz von 2006 und Erlasse des Herrschers diese Zonen fest, in Abu Dhabi die Investitionszonen, in denen Ausländer seit 2019 ebenfalls volles Eigentum halten. Eine jährliche Steuer auf Wohneigentum gibt es nicht, und Einnahmen einer Privatperson aus der Vermietung der eigenen Immobilie werden nicht besteuert.
Was der Abschluss in Dubai kostet
Dollarbeträge zum festen Kurs von 3,6725 Dirham je Dollar.
- Gebühr des Land Department: 4 % des Preises. Wer zahlt, entscheidet der Vertrag, meist der Käufer. Bei einer Wohnung für 2 Millionen Dirham, etwa 544.600 $, sind das 80.000 Dirham, etwa 21.800 $.
- Gebühr des Registrierungstreuhänders: 4.000 Dirham, etwa 1.090 $, plus Mehrwertsteuer bei Immobilien über 500.000 Dirham, darunter 2.000 Dirham, etwa 545 $.
- Eintragung einer Hypothek: 0,25 % des Kreditbetrags bei einem Kauf mit Hypothek.
- Mehrwertsteuer: Der Wiederverkauf von Wohnungen ist befreit, der erste Verkauf einer neuen Wohnung unterliegt dem Nullsatz, Gewerbeimmobilien 5 %.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Kauf vom Plan
Zahlungen für Einheiten vom Plan gehen in Dubai nur auf das Treuhandkonto des Projekts bei einer Bank, und der Bauträger erhält das Geld nach Baufortschritt. Der Vertrag wird beim Land Department in einem vorläufigen Register eingetragen, und bei Fertigstellung wird eine Eigentumsurkunde ausgestellt. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob das Projekt eingetragen ist und ein Treuhandkonto hat.
Immobilie und Aufenthalt
- Goldenes Visum für 10 Jahre für Immobilien im Wert von mindestens 2 Millionen Dirham, etwa 544.600 $. Mehrere Immobilien können zusammengerechnet werden, und Einheiten vom Plan zugelassener Bauträger zählen.
- Investorenaufenthalt für 2 Jahre. Am 29. April 2026 hat das Land Department in Dubai die frühere Schwelle von 750.000 Dirham abgeschafft: Ein Alleineigentümer einer fertigen Wohnung im vollen Eigentum braucht keinen Mindestwert. Bei mehreren nicht verwandten Eigentümern muss jeder Anteil mindestens 400.000 Dirham wert sein, etwa 109.000 $.
Ein Aufenthalt gibt Zugang zu einem lokalen Bankkonto zu Standardbedingungen und ermöglicht es, in den Vereinigten Arabischen Emiraten steuerlich ansässig zu werden.
Wie der Kauf abläuft
- Ziel und Budget. Ein Zuhause, Mieteinnahmen oder ein Aufenthalt bestimmen Immobilie und Gegend.
- Prüfung. Eigentumstitel des Verkäufers, Eintragung des Projekts, Treuhandkonto des Bauträgers, Rückstände bei den Servicegebühren.
- Vertrag und Anzahlung, meist 10 %, auf dem Wiederverkaufsmarkt über das Standardformular des Land Department.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers über fehlende Rückstände, bei Wiederverkäufen.
- Eintragung beim Land Department und Zahlung der Gebühren.
Risiken
- Ein Projekt vom Plan ohne Eintragung und Treuhandkonto.
- Hohe jährliche Servicegebühren, die die Mietrendite schmälern.
- Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung der Tourismusbehörde des Emirats.
Was wir tun
Wir stellen eine Auswahl an Immobilien für Ihr Ziel zusammen, prüfen Verkäufer, Bauträger und Projekt und begleiten Vertrag, Eintragung beim Grundbuchamt und Aufenthaltsantrag mit vor Ort zugelassenen Partnern. Brauchen Sie ein Bankkonto in den Vereinigten Arabischen Emiraten, eröffnen wir es parallel.
Spielt die Staatsangehörigkeit beim Kauf in den Emiraten eine Rolle
Kaum. Die Beschränkungen in den Emiraten betreffen Lagen, nicht die Staatsbürgerschaft: Ein Ausländer kann Volleigentum nur in den von den Behörden festgelegten Zonen kaufen, außerhalb davon nur langfristige Pacht oder Nießbrauchrechte. Käufer aller Staatsangehörigkeiten, auch deutsche und russische, kaufen zu denselben Bedingungen und können nach dem Kauf einer fertigen Immobilie ein zweijähriges Investorenvisum erhalten.
Die wichtigste Prüfung ist die Herkunft der Mittel. Bank, Bauträger und Registrierungszentrum fragen, woher das Geld stammt, daher werden Einkommensnachweise vor der Anzahlung vorbereitet. Zahlungen laufen über ein Bankkonto in den Emiraten oder direkt auf das Treuhandkonto des Projekts, während Bargeld und Kryptowährung ohne nachgewiesene Herkunft bei der Eintragung Probleme verursachen. Wie man als Ausländer ein Konto eröffnet, steht in unserem Artikel über die Kontoeröffnung in den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Wohnungspreise in Dubai 2026
Nach den Transaktionen des Grundbuchamts von Dubai im ersten Halbjahr 2026 lag der durchschnittliche Wohnungspreis bei etwa 1.970 Dirham pro Quadratfuß, rund 5.800 $ pro Quadratmeter, 18 % mehr als ein Jahr zuvor.
| Wohnung | Beispielpreis |
|---|---|
| Einzimmerwohnung mit 40 Quadratmetern zum Durchschnittspreis | etwa 232.000 $ |
| Wohnung mit 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis | etwa 410.000 $ |
| Schwelle für das goldene Visum: Immobilie ab 2 Millionen Dirham | ab 544.600 $ |
Dubai Marina, Downtown und die Palmeninsel kosten deutlich mehr als der Durchschnitt, meerfernere Viertel weniger. In Abu Dhabi kaufen Ausländer in Investitionszonen, das benachbarte Schardscha ist günstiger, hat aber andere Regeln für ausländische Käufer. Mehr zu den Vierteln in unserem Ratgeber zu Dubai und in unserem Artikel über den Wohnungskauf in Dubai.
Steuern für Eigentümer und Vermietung
- Besitz. Eine jährliche Steuer auf Wohnimmobilien gibt es nicht. Der Eigentümer zahlt Servicegebühren für das Gebäude, Bewohner zahlen die kommunale Gebühr mit den Nebenkostenrechnungen.
- Miete. Einkünfte einer Privatperson aus der Vermietung der eigenen Wohnung werden in den Emiraten nicht besteuert. Langfristige Mietverträge werden im Mietregister des Emirats eingetragen.
- Kurzzeitvermietung. In Dubai darf eine Wohnung nur mit Genehmigung der Tourismusbehörde an Touristen vermietet werden, und viele Gebäude verbieten es in ihrer Hausordnung.
- Verkauf. Eine Steuer auf Veräußerungsgewinne für Privatpersonen gibt es nicht; beim Weiterverkauf wird die Gebühr des Grundbuchamts erneut fällig.
Das Abkommen gegen Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und den Emiraten wird seit 2022 nicht mehr angewendet: Wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, gibt Mieteinnahmen aus den Emiraten in der deutschen Steuererklärung an, ein Umzug mit Wechsel der Ansässigkeit ändert das Bild. Zwischen Russland und den Emiraten gilt ein neues Abkommen, das am 18. Juli 2025 in Kraft trat und ab 2026 angewendet wird. Mehr auf unserer Seite zu Steuern in den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Wie man in den Emiraten eine Immobilie aus der Ferne kauft
Ein Kauf in Dubai lässt sich ohne Anwesenheit abschließen: Ein Vertreter mit Vollmacht unterschreibt den Vertrag und erledigt die Eintragung im Registrierungszentrum. Eine im Ausland erstellte Vollmacht wird beglaubigt, für die Emirate legalisiert und dann ins Arabische übersetzt, oder sie wird bei einem kurzen Besuch von einem Notar in den Emiraten ausgestellt. Neubauten werden oft vollständig aus der Ferne gekauft: Der Vertrag wird elektronisch unterschrieben, die Zahlungen gehen auf das Treuhandkonto des Projekts.
Persönlich kommen müssen Sie für das Investoren- oder goldene Visum: Gesundheitstest und biometrische Daten werden im Land erfasst. Die Visabedingungen stehen auf unserer Seite zum Aufenthalt in den Emiraten durch Investition. Zum Vergleich der Emirate mit anderen Ländern siehe unsere Übersicht Wo man im Ausland eine Immobilie kauft.
Neubau oder fertige Wohnung
Die meisten Käufe in Dubai sind Wohnungen in Gebäuden im Bau: Bauträger bieten Ratenzahlung während des Baus und manchmal nach der Übergabe, und die Einstiegspreise sind niedriger. Die Nachteile liegen auf der Hand: Übergaben verzögern sich, und bis zur Fertigstellung gibt es weder Miete noch das zweijährige Investorenvisum, das Eigentümer fertiger Immobilien erhalten. Das zehnjährige goldene Visum ist auch bei einer Wohnung im Bau eines zugelassenen Bauträgers möglich, wenn der Wert ab 2 Millionen Dirham beträgt.
Eine fertige Wohnung kostet anfangs mehr, bringt aber sofort Miete und berechtigt zum Investorenvisum. Bestandsimmobilien werden auf unbezahlte Servicegebühren geprüft: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers wird der Kauf nicht eingetragen. Planen Sie zusätzlich etwa 4,5 % des Preises ein: Bei einer Wohnung für 410.000 $ sind das etwa 18.000 $ Gebühren für Grundbuchamt und Registrierungszentrum, plus die Maklerprovision laut Vereinbarung.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in den Vereinigten Arabischen Emiraten eine Immobilie kaufen?
Gibt ein Immobilienkauf in den Vereinigten Arabischen Emiraten einen Aufenthalt?
Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf in Dubai an?
Gibt es in den Vereinigten Arabischen Emiraten eine Grundsteuer?
Wie kaufe ich in Dubai sicher vom Plan?
Hängt der Kauf einer Wohnung in den Emiraten von der Staatsangehörigkeit ab?
Wie viel kostet eine Wohnung in Dubai 2026?
Kann man eine Wohnung in Dubai aus der Ferne kaufen?
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