Недвижимость в ОАЭ для иностранцев

Обновлено 6 октября 2026

Квартиры в Дубае и Абу-Даби в зонах полной собственности: проверяем проект и застройщика, ведём регистрацию в Земельном департаменте и выстраиваем покупку под визу инвестора или золотую визу.

В ОАЭ иностранец может купить жильё или коммерческое помещение в полную собственность, но только в зонах, которые для этого выделили власти эмиратов. В Дубае такие зоны определены законом о регистрации недвижимости 2006 года и решениями правителя, в Абу-Даби - инвестиционными зонами, где с 2019 года иностранцы тоже владеют в полной собственности. Ежегодного налога на владение жильём нет, доход физического лица от сдачи своей недвижимости не облагается.

Сколько стоит оформление в Дубае

Суммы в долларах по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар.

• Сбор Земельного департамента - 4% от цены. Кто его платит, решают в договоре, обычно покупатель. На квартиру за 2 млн дирхамов, около $544 600, это 80 000 дирхамов, около $21 800.
• Сбор регистрационного центра - 4 000 дирхамов, около $1 090, плюс налог на добавленную стоимость, если объект дороже 500 000 дирхамов, и 2 000 дирхамов, около $545, если дешевле.
• Регистрация ипотеки - 0,25% от суммы кредита, если покупка в ипотеку.
• Налог на добавленную стоимость: перепродажа жилья от него освобождена, первая продажа нового жилья облагается по нулевой ставке, коммерческая недвижимость - 5%.

Покупка в строящемся доме

Платежи за квартиры на стадии строительства в Дубае идут только на целевой счёт проекта, открытый в банке, и застройщик получает деньги по мере готовности дома. Договор регистрируют в Земельном департаменте во временном реестре, после сдачи дома выдают свидетельство о праве собственности. До покупки проверяют, зарегистрирован ли проект и есть ли у него целевой счёт.

Недвижимость и вид на жительство

• Золотая виза на 10 лет - при недвижимости стоимостью от 2 млн дирхамов, около $544 600. Можно сложить несколько объектов, подходят и квартиры в строящихся домах одобренных застройщиков.
• Вид на жительство инвестора на 2 года. С 29 апреля 2026 года Земельный департамент Дубая отменил прежний порог 750 000 дирхамов: единственному владельцу готового жилья в полной собственности минимальная стоимость не нужна. Если владельцев несколько и они не родственники, доля каждого должна стоить от 400 000 дирхамов, около $109 000.

Вид на жительство открывает счёт в местном банке на обычных условиях и позволяет стать налоговым резидентом ОАЭ.

Как проходит покупка

1. Цель и бюджет. Жильё для себя, сдача или вид на жительство - от этого зависит объект и район.
2. Проверка. Право продавца, регистрация проекта, целевой счёт застройщика, долги по эксплуатационным взносам.
3. Договор и задаток, обычно 10%, на вторичном рынке через договор по форме Земельного департамента.
4. Разрешение застройщика об отсутствии долгов по дому, если объект перепродаётся.
5. Регистрация в Земельном департаменте и оплата сборов.

Риски

• Строящийся дом без регистрации проекта и целевого счёта.
• Высокие ежегодные эксплуатационные взносы, которые снижают доход от аренды.
• Краткосрочная сдача без разрешения туристического ведомства эмирата.

Что делаем мы

Подбираем объект под вашу задачу, проверяем продавца, застройщика и проект, сопровождаем договор, регистрацию в Земельном департаменте и оформление вида на жительство вместе с партнёрами с местной лицензией. Если нужен счёт в банке ОАЭ, открываем его параллельно.

Может ли гражданин России купить недвижимость в ОАЭ

Да. Ограничения в Эмиратах касаются мест, а не гражданства: иностранец покупает в полную собственность только в зонах, которые для этого выделили власти, а за их пределами - лишь долгосрочную аренду или право пользования. Граждане России покупают на тех же условиях, что и другие иностранцы, и после покупки готового жилья могут получить двухлетнюю визу инвестора.

Главная проверка для россиян - происхождение денег. Банк, застройщик и регистрационный центр спрашивают, откуда средства, и документы о доходах готовят до задатка. Расчёты идут через счёт в банке Эмиратов или напрямую на целевой счёт проекта, а наличные и криптовалюта без подтверждённого источника создают проблемы при регистрации. Как открыть счёт гражданину России - в статье счёт в ОАЭ россиянину.

Цены на квартиры в Дубае в 2026 году

По сделкам Земельного департамента Дубая в первой половине 2026 года средняя цена квартиры - около 1 970 дирхамов за квадратный фут, примерно $5 800 за квадратный метр, на 18% больше, чем годом раньше.

Дубай Марина, Даунтаун и Пальма заметно дороже среднего, районы дальше от моря - дешевле. В Абу-Даби иностранцы покупают в инвестиционных зонах, а соседняя Шарджа дешевле, но там другие правила для иностранных покупателей. Подробнее о районах - в гиде по Дубаю и в статье купить квартиру в Дубае.

Налоги владельца и сдача в аренду

• Владение. Ежегодного налога на жильё нет. Собственник платит взносы на обслуживание дома, а жильцы - муниципальный сбор вместе с коммунальными счетами.
• Аренда. Доход физического лица от сдачи своей квартиры в ОАЭ не облагается. Долгосрочный договор регистрируют в системе аренды эмирата.
• Посуточная сдача. В Дубае сдавать жильё туристам можно только с разрешением департамента туризма, а многие дома запрещают её правилами сообщества.
• Продажа. Налога на прирост капитала для физических лиц нет, при перепродаже снова платят сбор Земельного департамента.

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ действует: новое соглашение вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется с 2026 года. Налоговый резидент России декларирует доход от аренды в России, а при переезде и смене резидентства этот вопрос решается иначе. Подробнее - на странице налоги в ОАЭ.

Как купить недвижимость в ОАЭ удалённо

Сделку в Дубае можно провести без личного присутствия: договор и регистрацию в регистрационном центре оформляет представитель по доверенности. Доверенность, оформленную за границей, заверяют и легализуют для ОАЭ, а затем переводят на арабский, либо оформляют у нотариуса в Эмиратах во время короткого визита. Новостройку часто покупают совсем дистанционно: договор подписывают электронно, а платежи идут на целевой счёт проекта.

Лично приезжать нужно для визы инвестора или золотой визы: медицинский осмотр и биометрия проходят в стране. Условия виз - на странице ВНЖ ОАЭ за инвестиции. Сравнить Эмираты с другими странами можно в обзоре где купить недвижимость за границей.

Новостройка или готовая квартира

В Дубае большая часть сделок - квартиры в строящихся домах: застройщики дают рассрочку на время стройки, а иногда и после сдачи дома, и цена на старте ниже. Минусы тоже понятны: дома сдают с опозданием, а до сдачи нет ни аренды, ни двухлетней визы инвестора - её дают владельцу готового жилья. Золотую визу на 10 лет можно получить и по квартире в строящемся доме одобренного застройщика, если стоимость от 2 млн дирхамов.

Готовая квартира дороже на старте, зато сразу приносит аренду и даёт визу инвестора. Вторичное жильё проверяют на долги по взносам за обслуживание: без справки застройщика об их отсутствии сделку не зарегистрируют. Для расчёта бюджета считайте сверху около 4,5% цены: на квартиру за $410 000 это около $18 000 сборов Земельного департамента и регистрационного центра, плюс комиссия агента по договору.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы