Как лучше оформить недвижимость за границей

Как лучше оформить недвижимость за границей: коротко о главном

Квартира в Майами за 1 млн долларов, записанная на иностранца, оставляет наследникам счёт от налоговой службы США примерно на 333 тысячи долларов. Для нерезидентов налог на наследство начинается с 60 000 долларов стоимости американских активов, а гражданин США в 2026 году не платит ничего с первых 15 млн. Разница в 250 раз возникает не из-за цены объекта, а из-за того, на кого он оформлен.

Форма владения решает четыре денежных вопроса: сколько налогов уйдёт при покупке, сколько с аренды, сколько при продаже и что и за какой срок получат наследники. К ним добавляются защита от кредиторов и раздела при разводе, конфиденциальность и готовность банка принять деньги.

Главный вывод до таблиц. Одну квартиру для себя почти всегда выгоднее держать лично и дополнить завещанием. Компания, траст или частный фонд окупаются, когда объектов несколько и они в разных странах, когда у наследников разные паспорта или когда страна объекта жёстко облагает наследство иностранцев. Для налогового резидента России любая иностранная структура - это ещё и уведомления в ФНС и возможная контролируемая иностранная компания (КИК).

Недвижимость на физлицо, компанию, траст или фонд: шесть способов

Способов владеть недвижимостью за рубежом шесть, и каждый по-своему меняет налоги и наследство. Страна объекта при этом всегда остаётся главной: её налог на передачу, её реестр и её правила наследования недвижимости. Российское право тоже отсылает к ней: наследование недвижимости по общему правилу подчиняется праву страны, где она находится (статья 1224 ГК РФ).

• Лично. Собственник записан в реестре страны объекта. Самый дешёвый вариант в содержании, но после смерти владельца наследники проходят процедуру в стране объекта, а в России принять наследство нужно в течение 6 месяцев (статья 1154 ГК РФ).
• В браке. Объект записан на обоих супругов или на одного. Для граждан России имущество, купленное в браке, общее независимо от того, на чьё имя оформлено (статья 34 Семейного кодекса РФ), если брачный договор не говорит иное.
• Через местную компанию в стране объекта: испанское общество с ограниченной ответственностью, американскую компанию с ограниченной ответственностью (ООО), компанию в ОАЭ. Налог с аренды платит компания по местной ставке, владелец получает дивиденды.
• Через иностранную компанию из третьей страны, например с Британских Виргинских островов или Кипра. Объект можно продать продажей акций, но многие страны наказывают такого владельца особыми налогами.
• Через траст. Учредитель передаёт имущество доверительному собственнику, и тот управляет им в интересах выгодоприобретателей. Обычно траст владеет компанией, а компания - объектом. Юрисдикции сравниваются в обзоре офшорных трастов.
• Через частный фонд (private foundation). Это юрлицо без собственников, с уставом и советом, привычное странам континентального права: Лихтенштейн, Панама, Австрия.

Налоги на недвижимость за рубежом: сравнение форм владения

Налог на покупку платят при любой форме, а разница проявляется на аренде, продаже и особых сборах с компаний. В таблице - общая картина и примеры ставок 2026 года, точные цифры зависят от страны объекта.

Вторая таблица - о том, ради чего структуры обычно и создают: наследство, защита и приватность.

Купить недвижимость на компанию или на физлицо: три типичных случая

Структура не окупается с первой квартиры: у компании своя бухгалтерия, отчёты и налог на прибыль, а у российского владельца ещё и КИК. Ниже три ситуации, в которых ответ разный.

Пример 1. Квартира под сдачу в Дубае. Если квартира оформлена на физлицо и сдаётся без лицензии на эту деятельность, корпоративного налога в ОАЭ нет: доход от такой аренды прямо выведен из-под налога решением кабинета министров № 49 от 2023 года. Компания с тем же объектом платит 9% с прибыли свыше 375 000 дирхамов. Вывод: одну квартиру под аренду выгоднее держать лично, а вопрос наследства закрыть завещанием. Налоговый резидент России всё равно декларирует эту аренду дома.

Пример 2. Семейная вилла в Испании или Франции, где живут родители и бывают взрослые дети с разными паспортами. Главный риск здесь не налог с аренды, а наследство: несколько наследников, несколько стран и процедура по правилам страны объекта. Иностранная компания в этих странах как раз наказывается сбором 3% в год. Рабочие варианты: личное владение с завещанием, в котором выбрано право страны гражданства (такое право даёт регламент ЕС о наследовании № 650/2012), либо местная компания, акции которой держит траст или фонд.

Пример 3. Портфель объектов в разных странах. Если у семьи квартиры, например, в Дубае, Лиссабоне и Лондоне, каждая личная квартира означает отдельное наследственное дело по законам своей страны. Обычное решение: в каждой стране местная компания-владелец, над ними холдинг, а холдингом владеет траст или частный фонд. Тогда объекты переходят следующему поколению по условиям траста или уставу фонда без судов в трёх странах. Но каждую страну проверяют отдельно: британский налог на наследство 40% достаёт жильё сквозь офшорные компании, а португальский налог на недвижимость для компании из списка офшоров - 7,5% в год.

Недвижимость в ОАЭ: что будет с наследством без завещания

До февраля 2023 года немусульманин, умерший в ОАЭ без зарегистрированного завещания, рисковал тем, что имущество разделят по нормам шариата, где доли зависят от пола и степени родства. С 1 февраля 2023 года действует федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе. Для немусульман-иностранцев, живущих в ОАЭ, он ввёл светское правило по умолчанию: половина наследства переходит супругу, вторая половина делится поровну между детьми, без разницы между сыновьями и дочерьми.

Закон позволяет наследникам попросить применить право страны гражданства умершего. Но круг лиц в нём описан через иностранцев, проживающих в стране, и для владельцев, которые в ОАЭ не живут, практика не устоялась. Поэтому специалисты Murblz советуют не полагаться на умолчания и регистрировать завещание: в центре завещаний Международного финансового центра Дубая или в реестре судебного департамента Абу-Даби. Для мусульман по-прежнему действует шариат.

Второй путь - частный фонд Международного финансового центра Дубая. С мая 2018 года по соглашению финансового центра с Земельным департаментом Дубая такие фонды покупают и регистрируют недвижимость в зонах, открытых для иностранцев. Смерть учредителя фонд не останавливает: объект остаётся в фонде, меняются только выгодоприобретатели по уставу. Передача своей квартиры в свой фонд может пройти как дарение со сбором 0,125% вместо обычных 4%, но решение департамент принимает в каждом случае отдельно.

Налоги ОАЭ подталкивают к личному владению: аренда у физлица не облагается, а компания платит 9% (пример 1 выше). Фонд выбирают ради наследства, а не ради налога. Подробности - в обзоре налогов ОАЭ, объекты - в разделе недвижимость в ОАЭ.

Недвижимость в Европе: налог на передачу и сборы с офшорных владельцев

В Европе дороже всего обходится сам переход права собственности. В Испании налог на передачу имущества на вторичном рынке - от 4% в Стране Басков и 6% в Мадриде до 10% и выше в Каталонии. Во Франции покупатель вторичного жилья отдаёт у нотариуса 7-8,5% цены: 89 из 101 департамента подняли налог на переход права примерно до 6,32% на срок с 1 апреля 2025 года по 31 марта 2028 года.

Отсюда первое правило: форму владения выбирают до покупки. Если квартира уже куплена лично, её передача своей же компании, трасту или фонду - новая сделка, и налоги на передачу или на прирост стоимости придётся платить ещё раз.

Второе правило: компания из офшора платит в Европе больше, а не меньше.

• Испания берёт особый сбор 3% в год от кадастровой стоимости с недвижимости компаний из стран с налоговым раем. Декларацию по форме 213 подают в январе. Подробнее - в обзоре налогов Испании.
• Франция берёт 3% в год от рыночной стоимости объектов, которыми владеют юрлица и трасты (статья 990 D Налогового кодекса Франции). Освобождение возможно, если до 15 мая каждого года раскрывать налоговой объекты и владельцев по форме 2746, но условия подходят не всем.
• Португалия облагает компании из национального списка офшоров налогом на недвижимость 7,5% в год и налогом на покупку 10%. 25 июня 2026 года правительство одобрило законопроект, по которому ориентиром станет список ЕС (в нём 10 юрисдикций, в португальском 77), но его ещё должен принять парламент, а итоговый перечень пока неизвестен.
• Великобритания с жилья дороже 500 000 фунтов в собственности компании взимает ежегодный налог на жильё в корпоративной обёртке: от 4 600 фунтов в 2026/27 году до 303 450 фунтов за объекты дороже 20 млн. А с 6 апреля 2017 года британский налог на наследство 40% смотрит сквозь офшорные компании и трасты, если их стоимость связана с британским жильём.

У ЕС есть инструмент, которого нет у большинства стран: регламент № 650/2012 позволяет указать в завещании право страны своего гражданства, и суды стран ЕС, кроме Дании и Ирландии, его применяют. Налоги это не отменяет: в Испании базовая шкала налога на наследство доходит до 34%, регионы дают свои скидки.

Недвижимость в США: налог на наследство для нерезидентов

США облагают наследство иностранцев жёстче почти всех развитых стран. Если умерший не был гражданином США и не жил там постоянно, налог платят со всех американских активов дороже 60 000 долларов: недвижимости, вещей в стране и акций американских компаний. Ставка растёт до 40%. Для граждан США закон One Big Beautiful Bill Act (Public Law 119-21) с 2026 года закрепил необлагаемую сумму 15 млн долларов.

Пример расчёта. Квартира в Майами за 1 000 000 долларов записана на иностранца, ипотеки нет. По шкале налога на наследство предварительный налог составит 345 800 долларов, после вычета налогового кредита для нерезидентов 13 000 долларов - 332 800 долларов, треть стоимости. Расчёт без учёта расходов на наследственную процедуру и других вычетов.

Поэтому американскую недвижимость иностранцы часто покупают через иностранную корпорацию: по разъяснению налоговой службы США, облагаются только акции компаний, созданных по законам США. У этого пути своя цена. Компания платит федеральный налог на прибыль 21%. При продаже объекта покупатель удерживает 15% цены сделки по закону о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость. А американское ООО, принадлежащая иностранцу, ежегодно сдаёт форму 5472 под угрозой штрафа 25 000 долларов.

Подробнее - в обзоре налогов США, про объекты и сделку - в разделе недвижимость в США.

Недвижимость за рубежом и налоги в России: КИК, трасты и фонды

Налога на имущество за квартиру за границей в России нет, и отдельно сообщать в ФНС о самом факте владения не нужно. Но налоговый резидент России (183 дня в стране и больше за 12 месяцев подряд) платит НДФЛ с доходов по всему миру, а компания, траст или фонд добавляют обязательные уведомления со штрафами до 500 000 рублей.

Если объект оформлен лично.

• Аренду облагают по основной шкале НДФЛ от 13% до 22% (статья 224 НК РФ). Налог, уплаченный в стране объекта, засчитывают, если с ней есть соглашение об избежании двойного налогообложения (статья 232 НК РФ). Указ Президента № 585 от 8 августа 2023 года приостановил часть статей таких соглашений с 38 странами, среди них США, Испания, Франция, Кипр и Португалия, но статьи об устранении двойного налогообложения продолжают действовать.
• Продажа освобождена от налога после минимального срока владения: 3 года для полученного в наследство или в дар от близкого родственника, 5 лет в остальных случаях (статья 217.1 НК РФ, Минфин подтвердил, что правило работает и для зарубежной недвижимости). При продаже раньше - 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% сверх этой суммы.
• Доход показывают в декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Если объект оформлен на иностранную компанию.

• Доля больше 10% - уведомление об участии в иностранной организации в течение 3 месяцев (статья 25.14 НК РФ). Штраф за пропуск - 50 000 рублей за каждую компанию (статья 129.6).
• Компания становится КИК, если доля владельца больше 25% или больше 10%, когда российские резиденты вместе владеют более чем 50% (статья 25.13). Уведомление о КИК физлицо подаёт до 30 апреля года, следующего за годом учёта прибыли, вместе с финансовой отчётностью компании. Штраф за неподачу - 500 000 рублей за каждую КИК.
• Прибыль КИК включают в доход владельца, если за год она больше 10 млн рублей (пункт 7 статьи 25.15), и облагают по основной шкале от 13% до 22%. От налога освобождены, например, компании из стран ЕАЭС и компании с эффективной ставкой налога не ниже 75% средневзвешенной российской (статья 25.13-1). Альтернатива - налог с фиксированной прибыли: для одной КИК с 2025 года она составляет 27,99 млн рублей (статья 227.2).

Если объектом владеет траст или фонд. Для НК РФ траст - это иностранная структура без образования юридического лица, и она тоже может стать КИК (пункт 2 статьи 25.13). Контролирующим лицом по умолчанию считается учредитель (пункт 9). Он перестаёт им быть, только если одновременно не вправе получать доход структуры и распоряжаться им, не сохранил права на переданное имущество (передача безотзывная) и не влияет на решения о распределении прибыли (пункт 10). Для фондов без капитала действуют те же правила (пункт 15). Об учреждении такой структуры уведомляют в течение 3 месяцев (статья 25.14). Уведомления и расчёт прибыли собраны в разделе КИК: уведомления и отчётность.

Недвижимость через траст: что изменили санкции для россиян

Классические трастовые юрисдикции для граждан и резидентов России в основном закрыты. Статья 5m регламента ЕС № 833/2014 запрещает регистрировать трасты и похожие структуры, давать им адрес и управлять ими, если учредитель или выгодоприобретатель - гражданин России или физлицо, живущее в России. Исключение - граждане стран ЕС и обладатели ВНЖ или ПМЖ в ЕС. Это касается Кипра, Мальты и остальных стран союза.

Великобритания ввела свой запрет 16 декабря 2022 года, и он действует также на Джерси, Гернси, острове Мэн, Гибралтаре и БВО. Британское правило строится не на гражданстве, а на месте жизни: под запрет попадает тот, кто обычно проживает или находится в России, как разъясняет Общество специалистов по трастам и наследству. Гражданин России с резидентством, например, в ОАЭ формально под британский запрет не подпадает, под европейский - подпадает, если у него нет ВНЖ в ЕС.

Поэтому для покупателя из России список реальных вариантов короче: трасты и фонды Сейшел, фонд Панамы, фонды ОАЭ, а при ВНЖ в ЕС - и европейские юрисдикции. Окончательное слово за доверительным собственником или регистратором: каждый проводит свою проверку клиента и источника средств.

Подводные камни: где структура обходится дороже личного владения

Самая дорогая ошибка - купить объект лично, а структуру создать потом: повторный налог на передачу съедает выгоду на годы вперёд. Остальные ловушки встречаются реже, но стоят не меньше.

• Траст, созданный под долги. Если имущество передано в траст после появления претензий кредиторов или в разгар бракоразводного спора, суд может признать передачу недействительной. Защита работает, когда структура создана заранее и на чистые деньги.
• Скрытый контроль. Если учредитель оставил себе право отозвать имущество или распоряжаться доходом, для российской налоговой он остаётся контролирующим лицом, а для суда - фактическим владельцем.
• Штрафные режимы для офшоров. Испания и Франция берут 3% в год, Португалия - 7,5%, Великобритания - налог на жильё в корпоративной обёртке и налог на наследство сквозь компанию. Компания с БВО над испанской квартирой почти всегда дороже личного владения.
• Ипотека и банки. Банки редко кредитуют офшорные компании под жильё, а счёт компании открывают дольше и с подробной проверкой происхождения денег. У россиян счета в ЕС ограничены: статья 5b того же регламента запрещает принимать от них вклады свыше 100 000 евро на один банк, кроме владельцев ВНЖ в ЕС.
• Прозрачность. Бенефициаров компаний и трастов видят реестры, банки и налоговые по стандарту автоматического обмена налоговой информацией. С 2022 года иностранные компании с недвижимостью в Великобритании раскрывают владельцев в реестре иностранных юрлиц. Структура для анонимности не работает.
• Ежегодные расходы. Агент, бухгалтерия, аудит, гонорар доверительного собственника, отчётность по КИК в России. Они окупаются на портфеле объектов, но редко на одной квартире.

Наши возможности: от выбора объекта до наследственного плана

Форму владения выбирают до задатка, а не после сделки. Поэтому работа начинается с трёх вопросов: где объект, где налоговое резидентство владельца и кто наследники.

• подбираем объект и сопровождаем сделку в разделе инвестиционная недвижимость: страны, цены, проверка продавца и документов;
• регистрируем компанию-владельца в стране объекта или холдинг в третьей стране: регистрация компаний почти в 100 юрисдикциях, в том числе ОАЭ, США и Кипре;
• создаём трасты и частные фонды, карточки юрисдикций - выше на этой странице, от Сейшел до Лихтенштейна;
• выстраиваем наследственный план: наследственное планирование в ОАЭ и завещание по праву БВО для активов в компаниях;
• считаем налоги в стране объекта и в стране резидентства, сравниваем режимы в налогах всех стран и готовим уведомления по КИК;
• открываем счета для компаний, через которые пойдут оплата объекта, аренда и расходы.

Если страна ещё не выбрана, начать стоит с обзора инвестиционной недвижимости: там собраны страны с разными налогами и правилами для иностранцев.