Инвестиционная недвижимость: США
Иностранец может купить жилую и коммерческую недвижимость в США практически без ограничений на федеральном уровне, но покупка не даёт ни визы, ни грин-карты.
Сделка обычно закрывается за 30-60 дней, расходы на закрытие - несколько процентов цены, а главные вопросы нерезидента - налоги: удержание 15% при продаже и налог на наследство при активах в США больше $60 000.
Кому подходит покупка недвижимости в США
Покупка недвижимости в США подходит тем, кто ищет ликвидный актив в долларах с понятными правилами: квартиру или дом для сдачи в аренду, жильё для детей на время учёбы, дом для своих поездок. Рынок крупнейший в мире, с развитой арендой и статистикой. Не подходит тем, кто рассчитывает получить через покупку статус: программа инвесторской грин-карты требует вложений в бизнес-проекты с созданием рабочих мест, а пассивная покупка жилья под неё не подходит.
На кого покупать недвижимость в США: структура владения
Ещё до сделки решают, кто выступает покупателем - физическое лицо, компания с ограниченной ответственностью или траст: менять это после покупки дорого. От структуры зависят налог на наследство для иностранного владельца, налоги с аренды и продажи, защита от исков арендаторов и то, как наследники получат объект. Налоги до покупки считают специалисты Murblz.
Сколько стоит покупка недвижимости в США: обязательные платежи
Федеральной пошлины за покупку недвижимости иностранцем в США нет: покупатель платит расходы на закрытие сделки, которые обычно составляют несколько процентов цены, и налог на передачу права, если его вводит штат или округ.
| Платёж | Как считают |
|---|---|
| Расходы на закрытие сделки | обычно несколько процентов цены: титульная страховка, услуги посредника, регистрация, юрист |
| Налог на передачу права | по правилам штата и округа, в части штатов его платит продавец |
| Налог на недвижимость | ежегодно, обычно от долей процента до 2% оценочной стоимости |
| Сборы товарищества собственников | ежемесячно, если объект в жилом комплексе |
| Регистрация компании для покупки | по тарифу штата, если покупатель - компания |
В США главное решают до сделки: на кого покупать и как платить налоги
Иностранец покупает жильё в США почти без ограничений, но налог на наследство при активах больше $60 000, удержание 15% при продаже и налог с аренды зависят от структуры владения, которую после покупки менять дорого. Ошибаются в выборе покупателя, ограничениях штата и подтверждении происхождения денег. Специалисты Murblz выбирают структуру, подбирают и проверяют объект и ведут сделку до закрытия.
Стоимость сопровождения зависит от штата, объекта и структуры владения; её рассчитает менеджер в чате.
Налоги иностранного владельца жилья в США
| Что происходит | Налог |
|---|---|
| Владение | налог на недвижимость округа и штата, обычно от долей процента до 2% оценочной стоимости в год |
| Сдача в аренду | 30% с полной суммы аренды или, по выбору, налог по шкале с чистого дохода после расходов и амортизации |
| Продажа | покупатель удерживает 15% цены сделки в счёт налога продавца-иностранца |
| Наследование | нерезидент, у которого в США активов больше чем на $60 000, подаёт декларацию по налогу на наследство, и американская недвижимость в неё входит |
При продаже удержания не будет, если цена не выше $300 000 и покупатель собирается жить в доме не меньше половины времени его использования в первые два года. Чтобы подавать декларации и вернуть лишнее удержание, иностранцу нужен индивидуальный номер налогоплательщика.
Как проходит покупка недвижимости в США: шаги и сроки
- Структура. Решаем, на кого покупать, и при необходимости регистрируем компанию.
- Предложение и договор. Предложение цены и договор с условиями проверки и финансирования.
- Депозит. Деньги вносят на счёт независимого посредника, который ведёт расчёты по сделке.
- Проверка. Проверка права собственности и титульная страховка, осмотр дома, оценка, при необходимости ипотека.
- Закрытие. Подписание, расчёты и регистрация права в округе; обычно 30-60 дней от договора, с ипотекой - ближе к верхней границе.
Какие документы нужны для покупки в США
- паспорт покупателя, а для компании - её учредительные документы и номер работодателя;
- подтверждение происхождения денег для банка и посредника по сделке;
- выписки, подтверждающие первый взнос, и документы для ипотеки, если она нужна;
- индивидуальный номер налогоплательщика для аренды и будущей продажи.
Почему сделка в США срывается
- Банк не одобрил ипотеку: иностранцу без кредитной истории в США кредит дают реже и с большим первым взносом.
- Посредник по сделке не принял деньги без подтверждения их происхождения.
- Проверка выявила долги, залоги или споры о праве собственности.
- Ограничения штата для покупателей из отдельных стран не проверили до выбора объекта.
Ипотека для иностранца в США
Американские банки и ипотечные кредиторы дают кредит иностранцам без кредитной истории в США реже и на более жёстких условиях: просят больший первый взнос, подтверждение дохода и резервы на счёте. Поэтому многие нерезиденты покупают за свои деньги, а кредит берут позже под уже купленный объект. Если ипотека нужна, её одобрение ставят условием договора, чтобы при отказе банка вернуть депозит.
Аренда и управление недвижимостью в США
Если объект покупают для сдачи, до сделки проверяют правила жилого комплекса о краткосрочной аренде, местные ограничения и спрос. Нерезиденты обычно нанимают управляющую компанию, которая ищет арендаторов, собирает плату и следит за ремонтом. Доход от аренды декларируют в США каждый год: без декларации арендатор или управляющий обязан удерживать 30% с полной суммы.
Покупка недвижимости в США через компанию
Компанию с ограниченной ответственностью для покупки регистрируют в штате, где находится объект, или в штате с удобными правилами. Через компанию проще сдавать объект в аренду и отделять риски по искам арендаторов, но сама по себе она не снимает налог на наследство для иностранного владельца, поэтому структуру подбирают вместе с налоговым расчётом.
Ограничения для отдельных гражданств
Федерального запрета на покупку жилья иностранцами нет, но штаты вводят свои правила. Например, во Флориде с июля 2023 года закон ограничивает покупку сельскохозяйственной земли и недвижимости рядом с военными объектами и критической инфраструктурой для лиц из ряда стран, включая Россию и Китай. Лица из санкционных списков США покупать недвижимость не могут, а банки и посредники по сделке проверяют покупателей из стран под санкциями и происхождение их денег особенно внимательно. Такие ограничения проверяем до выбора объекта.
Что делаем мы
Начинаем со структуры владения и налогов, подбираем объект под задачу, проверяем право собственности вместе с титульной компанией, сопровождаем сделку до закрытия и регистрации. Если покупка связана с переездом, честно разделяем: недвижимость - это актив, а визовые вопросы решаются отдельными инструментами. После покупки помогаем с налоговым номером, декларациями по аренде и подготовкой к будущей продаже, чтобы вернуть лишнее удержание.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в США?
Даёт ли покупка недвижимости в США грин-карту или визу?
Какие налоги платит иностранец с недвижимости в США?
Платит ли иностранец налог на наследство за дом в США?
Сколько длится покупка недвижимости в США?
Можно ли избежать удержания 15% при продаже дома в США?
Нужен ли иностранцу налоговый номер в США?
В каком штате США купить недвижимость под аренду?
Сравним штаты и города по доходности и налогам, подберём объект, оформим покупку на вас или на компанию и откроем счёт в США. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки