Инвестиционная недвижимость: Албания

Обновлено 8 октября 2026

Недвижимость для инвестиций (Албания): отбор объектов, юридическая проверка и сопровождение сделки для вас.

Иностранец может купить в Албании квартиру, дом или коммерческое помещение на своё имя без ограничений по гражданству, а сделка от проверки документов до регистрации права занимает 3-8 недель. Албания - один из самых быстрорастущих рынков недвижимости на Адриатике и Ионическом море: новостройки в Тиране, курортные квартиры в Дурресе, Влёре, Саранде и на Албанской Ривьере. Цены пока заметно ниже, чем в соседних Греции, Черногории и Хорватии, а туризм растёт, поэтому иностранцы покупают здесь жильё для себя и под аренду. Но рынок молодой, и юридическая проверка здесь важнее, чем в большинстве стран ЕС.

Кому подходит покупка недвижимости в Албании

Покупка подходит тем, кто готов к молодому рынку и тщательной проверке документов.

• тем, кто ищет квартиру у моря для себя и для сезонной сдачи туристам;
• инвесторам, которым нужна долгосрочная аренда в Тиране с круглогодичным спросом;
• тем, кто планирует переезд и хочет своё жильё как основание для вида на жительство;
• покупателям с небольшим бюджетом, для которых соседние страны на Адриатике уже дороги.

Тем, кому нужна быстрая перепродажа или гарантированный доход, рынок подходит хуже: спрос на побережье сезонный, а новостройки регистрируют на покупателя только после сдачи дома.

Что может купить иностранец

Где покупают недвижимость в Албании и для чего

• Тирана - круглогодичная долгосрочная аренда студентам, специалистам и сотрудникам компаний.
• Дуррес - ближайшее к столице побережье, спрос и летом, и от жителей Тираны круглый год.
• Влёра и Албанская Ривьера - сезонная туристическая аренда с высокой загрузкой летом и низкой зимой.
• Саранда - курорт напротив греческого острова Корфу, ориентированный на туристов.

От города зависит не только цена, но и модель дохода: сезонная аренда даёт больше летом, но требует управляющего и учёта налогов.

Главный риск покупки - документы на объект

После 1990-х годов в Албании много построено без разрешений, а часть зданий узаконена позже. Поэтому до задатка мы проверяем в Государственном кадастре: есть ли у продавца свидетельство о собственности, совпадают ли площадь и границы, нет ли ипотеки, арестов, споров о возврате земли прежним владельцам. Для новостроек отдельно проверяем разрешение на строительство и право застройщика продавать квартиры до сдачи дома, а после сдачи - разрешение на использование здания: без него квартиру не зарегистрируют на покупателя.

Какие документы нужны покупателю

От покупателя нужно немного, основная часть бумаг - у продавца.

• паспорт и албанский налоговый номер;
• счёт в албанском банке и документы о происхождении средств;
• если сделку проводит представитель - нотариальная доверенность с апостилем и переводом на албанский язык;
• от продавца - свидетельство о собственности и свежая выписка из Государственного кадастра;
• для новостройки - разрешение на строительство и договор с застройщиком.

Как проходит покупка: шаги и сроки

• Проверка объекта и продавца в кадастре и у нотариуса.
• Предварительный договор и задаток, для новостроек - договор с графиком платежей.
• Окончательный договор у нотариуса, оплата через банк, проверка происхождения средств.
• Регистрация права в Государственном кадастре и получение свидетельства о собственности.
• Для иностранца - албанский налоговый номер и переводчик на сделке.

От проверки до регистрации права обычно проходит 3-8 недель: проверка в кадастре занимает несколько дней, остальное время уходит на договор, перевод денег и регистрацию. В новостройке право регистрируют только после сдачи дома и получения разрешения на использование здания.

Налоги и расходы покупателя и владельца

• Нотариус и регистрация в кадастре - по государственным тарифам.
• Продавец платит налог 15% с прироста стоимости.
• Ежегодный налог на жильё - 0,05% стоимости здания по оценке муниципалитета. Для квартиры с оценкой $120 000 (100 000 евро) это $60 (50 евро) в год.
• Доход от аренды облагается налогом 15%; если арендатор - компания, она удерживает его сама.
• Переводчик на сделке и адвокат, который проверяет объект, - по договорённости.

Цены на недвижимость в Албании обычно указывают в евро. Чтобы оплатить сделку, деньги заранее переводят на счёт в албанском банке. Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, округлены вверх.

Недвижимость и ВНЖ Албании

Закон об иностранцах предусматривает вид на жительство для владельца недвижимости: его дают собственнику или совладельцу не меньше чем половины объекта на год с продлением. Условия этого основания в 2026 году пересматривались, поэтому требования к объекту проверяем на дату подачи. Другие основания - работа, бизнес, пенсия, учёба и семья: для них собственное жильё закрывает требование об адресе. Граждане США могут находиться в Албании до года без вида на жительство, большинство остальных, кому не нужна виза, - до 90 дней за полгода.

Частые ошибки покупателей и причины отказа в регистрации

Кадастр не зарегистрирует право, если с документами объекта что-то не так, а вернуть задаток в таком случае трудно. Частые ошибки:

• Задаток за квартиру без свидетельства о собственности или в доме без разрешения на использование.
• Покупка у застройщика без проверки разрешения на строительство.
• Оплата наличными или на личный счёт посредника.
• Покупка сельскохозяйственной земли на себя, хотя иностранцу это запрещено.
• Площадь или границы в договоре расходятся с записью в кадастре.
• На объекте ипотека, арест или спор о возврате земли прежним владельцам.

Ограничения для отдельных гражданств

Квартиру, дом или коммерческое помещение в Албании может купить гражданин любой страны: закон не делит покупателей по гражданству, а запрет на сельскохозяйственную землю общий для всех иностранцев. Различия возникают во въезде и расчётах. Гражданам стран, которым нужна албанская виза, въезд разрешён и по действующей многократной шенгенской, американской или британской визе, которой уже пользовались. Албанские банки принимают деньги на покупку только с документами об их происхождении, а переводы из банков под санкциями не проходят, поэтому покупателям с гражданством России или Беларуси маршрут денег планируем до задатка.

Что мы делаем

Подбираем город и объект под задачу: аренда на побережье, жильё в Тиране или сохранение капитала. Проверяем документы в кадастре и разрешения застройщика, считаем налоги и расходы, открываем счёт в албанском банке, сопровождаем сделку у нотариуса с переводчиком и регистрацию права, помогаем со сдачей в аренду и ВНЖ.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт

Частые вопросы