Недвижимость в Андорре

Обновлено 8 октября 2026

Квартиры и дома в Пиренеях. Получаем разрешение на иностранные инвестиции, считаем налоги, ведём сделку у нотариуса и заявление на проживание.

Иностранец может купить недвижимость в Андорре в 2026 году только с разрешением правительства на иностранные инвестиции и платит отдельный налог: 6% за первый объект и 10% за последующие, сверх налога на передачу 4%. Жильё от $900 000 (800 000 евро) - один из трёх путей к пассивному проживанию.

Андорра - маленькое княжество в Пиренеях между Францией и Испанией, где рынок недвижимости держится на горнолыжном туризме, низких налогах и ограниченном предложении: строить в горной стране почти негде. Правила для зарубежных покупателей в последние годы заметно ужесточились. Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, округлены вверх.

Кому подходит недвижимость в Андорре

• тем, кто переезжает в Андорру и выбирает путь к пассивному проживанию через жильё от $900 000;
• покупателям квартир у горнолыжных курортов для отдыха и сезонной сдачи;
• семьям, которым важны подоходный налог не выше 10% и безопасность;
• инвесторам, готовым заложить в бюджет налог 6-10% сверх цены.

Не подходит покупка тем, кто рассчитывает получить право жить в Андорре от самой сделки: покупка такого права не даёт.

Разрешение на иностранные инвестиции в Андорре: требования

Иностранцу-нерезиденту для покупки недвижимости в Андорре нужно предварительное разрешение правительства на иностранные инвестиции в недвижимость. Заявление подают по установленной форме с описанием объекта, сведениями о покупателе и происхождении денег. Без разрешения нотариус сделку не оформит, поэтому этот шаг закладываем в график первым.

Документы для покупки недвижимости в Андорре

Для покупки недвижимости в Андорре иностранцу нужны 5 групп документов.

• паспорт и сведения о покупателе для заявления на разрешение;
• описание объекта и предварительный договор;
• документы о происхождении денег для правительства, банка и нотариуса;
• выписка о собственнике и обременениях объекта;
• доверенность, если сделку проводит представитель.

Как проходит покупка недвижимости в Андорре: шаги и сроки

Покупка недвижимости в Андорре проходит в 6 шагов; первым получают разрешение на иностранные инвестиции, и срок сделки зависит от него.

1. Задача. Определяем цель: жильё для переезда, сезонная аренда или вложение капитала.
2. Подбор. Подбираем объекты в Андорра-ла-Велье, Эскальдес-Энгордани и горнолыжных районах.
3. Проверка. Проверяем собственника, обременения, разрешения на строительство и долги по объекту.
4. Разрешение. Подаём заявление на разрешение на иностранные инвестиции.
5. Сделка. Нотариус оформляет покупку, расчёты идут через банк, платим налоги при передаче.
6. Проживание и владение. При необходимости подаём на пассивное проживание, помогаем со сдачей в аренду.

Сколько стоит покупка недвижимости в Андорре: налоги и сборы

Иностранный покупатель в Андорре платит налог на иностранные инвестиции в недвижимость - 6% за первый объект и 10% за последующие - и налог на передачу 4%.

Налог на иностранные инвестиции ввёл закон № 3/2024, который вступил в силу 29 марта 2024 года; с 13 февраля 2026 года ставки удвоены. Налог платят иностранные покупатели-нерезиденты в дополнение к обычным налогам при передаче. Точную ставку на дату сделки и возможные освобождения, например для объектов под собственную коммерческую деятельность компании, проверяем до подписания.

Недвижимость и проживание в Андорре

Покупка сама по себе не даёт права жить в Андорре. Пассивное проживание - для тех, кто живёт на доход из других источников и не работает в стране. С 13 февраля 2026 года действует закон 2/2026, и путей к такому проживанию три: не меньше $1 200 000 (1 000 000 евро) в андоррские активы, то есть финансовые инструменты и доли местных компаний; не меньше $900 000 (800 000 евро) в жилую недвижимость; или $450 000 (400 000 евро) в национальный жилищный фонд. Прежний возвратный депозит закон заменил невозвратным платежом в Финансовое ведомство Андорры: $56 000 (50 000 евро) за основного заявителя и $14 000 (12 000 евро) за каждого члена семьи. Жить в стране нужно не меньше 90 дней в году, работать в Андорре нельзя. Если вы выбираете путь через жильё, покупку и заявление на проживание планируем вместе.

Счёт и расчёты по сделке в Андорре

Расчёты по сделке в Андорре идут через банк, и происхождение денег проверяют трижды: правительство - при выдаче разрешения, банк - при зачислении, нотариус - при сделке. Вклады в андоррских банках застрахованы до $120 000 (100 000 евро) на вкладчика в одном банке. Счёт мы разобрали на странице личный счёт в Андорре, жизнь в столице - в гиде Андорра-ла-Велья.

Почему сделки с недвижимостью в Андорре срываются

• покупатель не получил разрешение на иностранные инвестиции;
• налог на иностранные инвестиции не заложили в бюджет;
• происхождение денег не подтверждено для банка и нотариуса;
• у объекта есть обременения или незарегистрированные перестройки;
• цена жилья ниже порога, хотя цель - пассивное проживание.

Ограничения для отдельных гражданств в Андорре

Правила для иностранных покупателей в Андорре привязаны не к гражданству, а к статусу: разрешение и налог на иностранные инвестиции касаются нерезидентов любой страны. Банки Андорры применяют санкционные списки Евросоюза и подробно проверяют происхождение денег, поэтому покупателям из России и Беларуси задают больше вопросов, а переводы из банков под санкциями не принимают. Гражданам стран с визовым режимом для поездок в Андорру нужна многократная шенгенская виза: въехать можно только через Францию или Испанию. Профиль покупателя специалисты Murblz проверяют до заявления на разрешение.

Что делает Murblz при покупке недвижимости в Андорре

Специалисты Murblz подбирают объект, проверяют его, получают разрешение на иностранные инвестиции, считают налоги, сопровождают сделку у нотариуса и заявление на проживание, помогают открыть счёт в андоррском банке.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт

Частые вопросы