Инвестиционная недвижимость: Аргентина
Аргентина - большой рынок с центром тяжести в Буэнос-Айресе: качественный жилой фонд, узнаваемые районы вроде Реколеты и Палермо, давняя культура владения недвижимостью. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ. Данные на 2026 год.
Аргентина - большой рынок с центром тяжести в Буэнос-Айресе: качественный жилой фонд, узнаваемые районы вроде Реколеты и Палермо, давняя культура владения недвижимостью. Иностранцы покупают городскую недвижимость свободно и на тех же правах, что и местные; ограничения касаются в основном сельскохозяйственных земель и приграничных зон. Особенность рынка - расчеты: ипотека практически отсутствует, сделки исторически проходят за наличные доллары, а цены в долларах сильно ходят вместе с экономическими циклами страны. Покупка недвижимости сама по себе ВНЖ не дает - резидентство в Аргентине оформляется по другим основаниям, но получить его в целом реалистичнее, чем во многих странах.
Мы помогаем пройти рынок, где многое держится на практике, а не на витрине: подбираем объект под задачу, проверяем титул и историю объекта через нотариуса, сопровождаем сделку и специфику расчетов, помогаем со структурой владения и налоговыми вопросами нерезидента. Если недвижимость - часть более широкого плана с переездом или резидентством, выстраиваем оба процесса параллельно. Обещаний доходности не даем: аргентинский рынок вознаграждает терпеливых и информированных, а не оптимистичных.
Даёт ли недвижимость ВНЖ в Аргентине
Сама покупка квартиры вида на жительство не даёт. Но недвижимость может стать основой одного из двух оснований Национальной миграционной службы:
- Рантье. Нужен стабильный ежемесячный доход не меньше 5 минимальных зарплат Аргентины, который будет поступать не меньше 2 лет. Засчитывается доход от имущества, в том числе от сдачи недвижимости в аренду, но не заработок от собственного труда.
- Инвестор. Вложение не меньше 1 500 000 песо в производственный, торговый или сервисный проект, интересный для страны. Миграционная служба оценивает сам проект, законность и происхождение денег и их ввоз в страну; покупка жилья для себя под это основание обычно не подходит.
По обоим основаниям выдают временный ВНЖ на срок до 3 лет с продлением, а после 3 лет временного проживания можно подать на постоянный. Подробно - на странице ВНЖ Аргентины.
Как купить недвижимость в Аргентине: шаги
| Шаг | Что происходит |
|---|---|
| 1. Налоговый номер | нерезиденту-физлицу с 2 марта 2026 года выдают единый налоговый номер вместо прежнего номера для нерезидентов |
| 2. Проверка объекта | выписка из регистра собственности, долги по налогам и коммунальным платежам, разрешения на строительство |
| 3. Задаток и предварительный договор | фиксируют цену, сроки и условия оплаты |
| 4. Нотариальная купчая | сделку подписывают у нотариуса, расчёт - обычно в долларах |
| 5. Регистрация | нотариус вносит сделку в регистр собственности провинции или города |
При покупке оплачиваются налог на сделку по правилам провинции, услуги нотариуса и регистрация. Владелец ежегодно платит муниципальный налог на недвижимость и налог на личное имущество - подробности на странице налоги в Аргентине.
Налоги при покупке и продаже
- Налог на передачу недвижимости 1,5% отменён законом, опубликованным 8 июля 2024 года, по данным налоговой службы Аргентины.
- Если продаётся жильё, купленное после 1 января 2018 года, налоговый резидент Аргентины платит 15% с прибыли от продажи.
- В Буэнос-Айресе при покупке взимается гербовый сбор 3,5%; от него освобождают покупку единственного жилья для постоянного проживания в пределах установленного городом порога.
- Сделку оформляет нотариус, его услуги и регистрация в реестре недвижимости оплачиваются отдельно.
Деньги на покупку
Цены на жильё в Аргентине указывают в долларах. С апреля 2025 года большая часть валютных ограничений для физических лиц снята, поэтому деньги на покупку проще завести и потом вывести, но нотариус и банк по-прежнему проверяют их происхождение.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Аргентине
Да. Квартиру или дом в городе гражданин России покупает на себя на тех же правах, что и аргентинец, без вида на жительство. Ограничения на покупку сельских земель иностранцами отменены указом 2023 года, а для участков в приграничных зонах безопасности по-прежнему нужно предварительное разрешение.
Аргентина не применяет санкции против России, и банки здесь работают с гражданами России, но происхождение денег проверяют по правилам финансовой разведки: нотариус обязан убедиться, откуда пришли средства. Для сделки нужен налоговый номер, который нерезиденту выдают с 2 марта 2026 года по единой процедуре.
Цены на квартиры в Буэнос-Айресе
| Район | Метр, цена предложения | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Палермо | ~$3 200 | ~$200 000 |
| Реколета | ~$3 000 | ~$180 000 |
| Буэнос-Айрес в среднем | ~$2 500 | ~$150 000 |
| Квартиры с двумя комнатами на вторичном рынке | ~$2 400 | ~$150 000 |
Цены - средние цены предложения в 2026 году, округлены вверх; итоговая цена сделки обычно ниже на размер торга. После снятия валютных ограничений в 2025 году рынок стабилизировался: за 2026 год средний метр в столице подорожал примерно на 1%. Подробный разбор по районам - на странице гид по Буэнос-Айресу.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Налоги владельца: аренда и продажа
- Аренда нерезидента. Нерезидент платит налог на прибыль 35% с условного дохода, равного 60% арендной платы, то есть фактически 21% аренды.
- Аренда резидента. Доход облагается по прогрессивной шкале налога на прибыль физических лиц. Сдача жилья для проживания освобождена от НДС.
- Продажа. Если жильё куплено после 1 января 2018 года, с прибыли платят 15%. Налог на передачу недвижимости 1,5% отменён в 2024 году.
- Ежегодно. Муниципальный налог на недвижимость и налог на личное имущество, который платят и владельцы-нерезиденты.
Налоговый резидент России декларирует доход от аренды в России и уведомляет налоговую о счёте в аргентинском банке.
Как купить недвижимость в Аргентине удалённо
Сделку подписывает нотариус, и сделать это за покупателя может представитель по доверенности. Её оформляют в консульстве Аргентины или у нотариуса в стране проживания с апостилем и переводом присяжного переводчика, заверенным в коллегии переводчиков. Через представителя получают налоговый номер, проверяют выписку из регистра собственности и долги по налогам, подписывают предварительный договор и купчую.
Расчёт обычно идёт в долларах, переводом или наличными в банке в день сделки, и нотариус фиксирует источник денег. Лично приезжают, если нужен счёт в банке или если покупка - часть плана с видом на жительство.
Для сделки готовят загранпаспорт, документы о происхождении денег - выписки, договоры, декларации о доходах - и, если покупка идёт через компанию, её учредительные документы и сведения о конечных владельцах. Иностранные документы проходят апостиль и перевод на испанский, поэтому их заказывают заранее, пока идёт проверка объекта.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Аргентине?
Дает ли покупка недвижимости ВНЖ в Аргентине?
С чего начать?
Какой доход от аренды нужен для ВНЖ рантье в Аргентине?
Как проходит покупка квартиры в Аргентине?
Может ли гражданин России купить недвижимость в Аргентине?
Сколько стоит квартира в Буэнос-Айресе в 2026 году?
Какой налог с аренды платит нерезидент в Аргентине?
Можно ли купить недвижимость в Аргентине удалённо?
Нужен ли вид на жительство, чтобы купить квартиру в Аргентине?
Какой налог при продаже квартиры в Аргентине?
Сколько стоит гербовый сбор при покупке квартиры в Буэнос-Айресе?
Инвестируете в недвижимость Аргентины?
Подберём квартиры в Буэнос-Айресе и других городах под ваш бюджет, проверим право собственности и сопроводим сделку у нотариуса. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки