Инвестиционная недвижимость: Австрия

Обновлено 8 октября 2026

Австрия: объясним, что выгодно купить именно вам, проверим продавца и объект и закроем сделку.

Купить недвижимость в Австрии в 2026 году гражданин страны вне Евросоюза может только с разрешения земельного ведомства федеральной земли: в Вене заявление обычно рассматривают 6-12 недель, а без разрешения сделка недействительна. Покупатель платит налог на приобретение 3,5% цены и 1,1% за запись в земельную книгу. Граждане стран Евросоюза и Европейской экономической зоны покупают без разрешения.

Австрия - стабильный рынок с сильной Веной, курортными Альпами и одной из самых защищённых систем прав собственности в Европе. Правила для иностранцев заметно различаются по федеральным землям: в Вене получить одобрение реально, а в альпийских регионах вроде Тироля и Зальцбурга рынок для нерезидентов почти закрыт, особенно для вторых домов. Покупка недвижимости не даёт ни вида на жительство, ни гражданства. Это рынок для консервативного капитала, а не для быстрых сделок.

Суммы пересчитаны по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, и округлены вверх.

Кому подходит покупка в Австрии

Покупка подходит 3 группам покупателей.

• Тем, кто живёт в Австрии с видом на жительство и покупает жильё для себя: это самый понятный для ведомства случай.
• Гражданам стран Евросоюза и Европейской экономической зоны: им разрешение не нужно.
• Покупателям с длинным горизонтом, которым важны надёжность и защита прав, а не быстрый рост цены.

Не подходит Австрия тем, кто рассчитывает получить вид на жительство через покупку, ищет второй дом в Альпах или хочет быстро перепродать объект.

Разрешение на покупку в Вене

В Вене заявление подают в городское управление по иммиграции и гражданству, и рассматривают его обычно 6-12 недель.

• Кому нужно. Гражданам стран вне Евросоюза и Европейской экономической зоны - при покупке квартиры, дома, участка или доли.
• Как подают. Процедура полностью электронная, личный визит в управление не нужен.
• Когда дают. Если в сделке есть общественный экономический или социальный интерес. Одного личного интереса недостаточно.
• Жильё для себя. Потребность в жилье считают социальным интересом, если покупатель сам живёт в этой квартире и покупка для этого необходима.
• Если разрешение не нужно, управление выдаёт подтверждение об этом: его прикладывают к документам для земельной книги.

Исключение одно: если готовую квартиру покупают вдвоём в общую собственность с гражданином Австрии, разрешение не требуется.

Правила по федеральным землям

В Австрии 9 федеральных земель, и у каждой свой закон о покупке недвижимости иностранцами.

Компанию с иностранным капиталом земельные власти тоже проверяют: в Тироле, например, иностранной считают компанию с центром за рубежом или с долей иностранцев от 50%.

Требования и документы

Для сделки и разрешения готовят 5 групп документов.

• паспорт покупателя и вид на жительство, если он есть;
• договор купли-продажи или его проект;
• выписку из земельной книги по объекту;
• заявление с обоснованием покупки: зачем нужно жильё и кто будет в нём жить;
• документы о происхождении денег для банка и доверительного счёта.

Сроки по шагам

Шагов 5, и самый долгий - разрешение ведомства: в Вене обычно 6-12 недель.

Сколько стоит покупка: обязательные платежи

Обязательных платежей при покупке 2: налог на приобретение 3,5% цены и 1,1% за запись в земельную книгу.

Пример: при цене квартиры $560 000 (500 000 евро) налог на приобретение составит $20 000 (17 500 евро), запись в земельную книгу - $6 200 (5 500 евро), вместе $26 000 (23 000 евро), или 4,6% цены. Освобождение от пошлины 1,1% при покупке своего жилья действовало только для заявлений, поданных до 30 июня 2026 года.

Вид на жительство и покупка

Покупка недвижимости не даёт в Австрии ни вида на жительство, ни гражданства: таких оснований 0.

Вид на жительство оформляют по отдельным основаниям, часть из них ограничена квотами. Недвижимость может дополнять переезд, но не заменяет основание. Если вы рассматриваете переезд, ведём оба процесса согласованно: подробнее - вид на жительство Австрии для финансово независимых.

Налоги владельца

При продаже владелец платит 30% с прибыли, а основное жильё освобождено при выполнении условий.

Налога на наследство и дарение в Австрии нет, но за полученную недвижимость платят налог на приобретение 0,5-3,5%. Ежегодный налог на недвижимость считают от устаревшей оценочной стоимости, поэтому суммы обычно невелики. Доход от сдачи жилья декларируют. Подробнее - на странице налоги в Австрии.

После покупки

У владельца остаются 3 обязанности.

• Платить ежегодный налог на недвижимость и коммунальные расходы.
• Декларировать доход от сдачи жилья.
• Соблюдать правила земли о вторых домах и краткосрочной сдаче: в курортных регионах они строгие.

Альтернативы по соседству

Если австрийские правила закрывают сделку, есть 4 соседних рынка.

• Недвижимость в Германии - покупка без разрешения для иностранцев.
• Недвижимость в Чехии - Прага и крупные города.
• Недвижимость в Венгрии - Будапешт и курорты.
• Недвижимость в Италии - Альпы и побережье по ту сторону границы.

Почему отказывают в разрешении

Ведомство отказывает по 4 причинам.

• У покупки только личный интерес: вложение денег или сдача в аренду.
• Покупатель не будет сам жить в квартире.
• Объект находится в земле с жёсткими правилами, например это второй дом в Альпах.
• Документы неполные или обоснование покупки не подтверждено.

Ограничения для отдельных гражданств

Правил 2: граждане стран Евросоюза и Европейской экономической зоны покупают наравне с австрийцами, а гражданам всех остальных стран нужно разрешение земельного ведомства. Отдельных запретов по гражданству закон не вводит. Но банки и нотариусы проверяют происхождение денег, и платежи, связанные со странами под санкциями Евросоюза, могут не провести.

Что делаем мы

Работаем в 4 шага: проверяем правила земли, где находится объект, и шансы на разрешение, готовим заявление в земельное ведомство с обоснованием покупки, сопровождаем договор у нотариуса или адвоката и запись в земельную книгу, считаем налоги и расходы на содержание.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы