Инвестиционная недвижимость: Венгрия

Обновлено 6 октября 2026

Венгрия - рынок с явным центром тяжести в Будапеште: столица собирает основную часть спроса нерезидентов, от исторических квартир в Пеште до новостроек у Дуная.

Иностранцы могут покупать недвижимость, но гражданам стран вне ЕС требуется разрешение местного административного органа - на практике это, как правило, формальность с понятной процедурой и сроками. С резидентством ситуация тоньше: в 2024 году Венгрия запустила программу гостевого инвестора, где среди опций есть вложение в фонды недвижимости, однако вариант ВНЖ через прямую покупку жилья был исключён из закона ещё до вступления в силу. Так что покупка квартиры сама по себе ВНЖ не даёт, и обещания обратного стоит проверять.

Мы подбираем объект под задачу - доходная квартира в Будапеште, жильё для себя или вход в программу через фонд, проверяем юридическую чистоту по поземельному реестру, сопровождаем получение разрешения на покупку и саму сделку (в Венгрии договор по закону заверяет адвокат). Помогаем со структурированием владения и, если цель - резидентство, честно раскладываем, какие опции реально работают, а какие остались только в заголовках новостей.

Может ли иностранец купить недвижимость в Венгрии

Гражданин страны вне ЕС покупает в Венгрии недвижимость, кроме сельскохозяйственной и лесной земли, по предварительному разрешению правительственного управления столицы или области, где находится объект. Граждане ЕС такого разрешения не получают.

Расходы на покупку

Пример расчёта: квартира 50 м² на вторичном рынке Будапешта за 65 млн форинтов, около $198 800. Пошлина 4% - около $7 955, юрист за 1% цены с налогом на добавленную стоимость - около $2 525, вместе около $10 480 сверх цены. Пошлину начисляет налоговая служба после регистрации права, а если сделке нужно разрешение - со дня последнего разрешения. Покупатель первого жилья моложе 35 лет не платит пошлину с части стоимости до 15 млн форинтов, около $45 900. Суммы - по курсу около 327 форинтов за доллар на 6 октября 2026 года, округлены вверх.

Как проходит покупка

1. Подбор объекта и проверка права собственности и обременений.
2. Предварительный договор и, для покупателя вне ЕС, заявка на разрешение правительственного управления.
3. Основной договор у юриста или нотариуса.
4. Регистрация права в земельном реестре и уплата пошлины.
5. Если нужно - сдача в аренду и налоги с дохода.

Сдача в аренду

Квартиру в Венгрии можно сдавать на длительный срок, а вот с посуточной арендой в Будапеште стало строже. С 1 января 2025 года по 31 декабря 2026 года в столице действует мораторий: новые квартиры для краткосрочной аренды не регистрируют, а уже зарегистрированные продолжают работать, если соблюдают правила отчётности и платят налоги. В шестом районе Будапешта с 1 января 2026 года частную посуточную аренду запретили полностью, и Верховный суд Венгрии в ноябре 2025 года признал этот запрет законным.

Поэтому квартиру под посуточную сдачу проверяем отдельно: есть ли у неё действующая регистрация и в каком районе она находится. Доход от аренды облагается подоходным налогом 15%, а доходность при долгосрочной сдаче считаем после налога, расходов на управление и возможных простоев.

Как проверить квартиру перед покупкой

Главный документ - выписка из земельного реестра. В ней видно собственника, ипотеку, запреты на продажу и пожизненное право пользования, которое в Венгрии часто оставляют за пожилыми родственниками продавца: квартиру с таким правом можно купить, но жить в ней новый владелец не сможет, пока оно действует. Такие записи снимают до сделки или учитывают в цене.

Ещё проверяем долги по общим расходам дома и коммунальным счетам, энергетический сертификат, без которого квартиру по закону не продают, и разрешения на перепланировку. Для квартиры под посуточную сдачу - действующую регистрацию краткосрочной аренды и правила района.

Ограничения по гражданству

Отдельного запрета для граждан России, Беларуси или Украины в Венгрии нет: покупатель из любой страны вне Евросоюза получает одно и то же разрешение правительственного управления. Строже работают банк и юрист. Они проверяют происхождение денег и санкционные списки, а без их согласия сделку не провести, поэтому документы о доходах готовят до задатка.

Соглашение об избежании двойного налогообложения с Венгрией Россия в 2023 году приостановила. Налоговый резидент России показывает доход от аренды и в российской декларации, без зачёта венгерского налога.

Цены на квартиры в Будапеште

Центр Пешта и зелёная Буда заметно дороже окраин, а новостройки дороже вторичного жилья почти в полтора раза. В Дебрецене, Сегеде, Пече и у Балатона квартиры дешевле столичных. Районы и аренда - в гиде по Будапешту.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Ежегодно. Налог на строения вводят муниципалитеты, ставку проверяем по адресу объекта.
• Аренда. Доход от сдачи облагается подоходным налогом 15%.
• Продажа. Прибыль облагается по 15%, но налог уменьшается с каждым годом владения и после 5 лет равен нулю.
• Резидентство. Налоговым резидентом Венгрии становятся после 183 дней в стране за год или при постоянном жилье в стране.

Подробно - на странице налоги в Венгрии.

Даёт ли покупка ВНЖ в Венгрии

Нет. Покупка жилья в программу гостевого инвестора не входит. Разрешение на 10 лет дают за вложение в фонд недвижимости от €250 000, около $281 750, и это вложение, а не квартира в собственности. Условия - на странице ВНЖ Венгрии за инвестиции.

Как купить недвижимость в Венгрии удалённо

Договор купли-продажи в Венгрии по закону составляет и заверяет юрист, и за покупателя его может подписать представитель по доверенности. Доверенность оформляют у нотариуса в стране проживания с апостилем и переводом на венгерский. Через юриста подают заявление на разрешение для покупателя вне Евросоюза, проверяют земельный реестр и регистрируют право.

Для сделки готовят загранпаспорт, документы о происхождении денег и, если покупка идёт через компанию, её учредительные документы и сведения о конечных владельцах. Лично приезжают обычно для открытия счёта в банке.

Ипотеку венгерские банки дают в основном тем, у кого доход и налоговое резидентство в Венгрии, поэтому иностранцы чаще платят собственными средствами. Деньги переводят на счёт юриста или напрямую продавцу по условиям договора, и банк покупателя проверяет их происхождение до перевода.

Кому откажут

Банк и нотариус откажут в сделке, если происхождение денег нельзя подтвердить документами или если покупатель под санкциями. Возможность работы с гражданами России проверяем до подготовки документов.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы