Купить квартиру в Венгрии в 2026: цены, налоги и ВНЖ

Метр на вторичном рынке Будапешта стоит около $3 980, иностранцу вне Евросоюза нужно разрешение, пошлина - 4%. Вида на жительство покупка не даёт, работает только вложение в фонд от €250 000.

Купить квартиру в Венгрии иностранец может: гражданину страны вне Евросоюза нужно разрешение правительственного управления, а покупатель платит пошлину 4% и услуги юриста, без которого сделку не зарегистрируют. Метр на вторичном рынке Будапешта в 2026 году стоит в среднем около 1,3 млн форинтов, около $3 980, в новостройке - около 1,8 млн, около $5 510. Вида на жительство покупка квартиры не даёт: этот вариант убрали из программы гостевого инвестора 15 января 2025 года. Подробный разбор рынка и сопровождения сделки - на странице недвижимость в Венгрии, а здесь - короткие ответы на главные вопросы.

Коротко: цифры 2026 года

Покупку квартиры в Венгрии в 2026 году описывают 6 цифр.

Кому подходит покупка квартиры в Венгрии

Квартира в Венгрии в 2026 году подходит 3 группам покупателей.

• инвесторам в долгосрочную аренду в Будапеште: налог с аренды 15%, а прибыль при продаже после 5 лет не облагается;
• тем, кто переезжает по работе или по виду на жительство гостевого инвестора и покупает жильё для себя;
• тем, кто ищет недорогое жильё: в Дебрецене, Сегеде, Пече и у Балатона квартиры заметно дешевле столичных.

Не подходит покупка тем, кто рассчитывает на посуточную сдачу новой квартиры в Будапеште до конца 2026 года или на вид на жительство за покупку: этот вариант убрали из программы ещё в январе 2025 года.

Сколько стоит квартира в Венгрии в 2026 году

В Будапеште цены после роста 2025 года продолжают подниматься, хотя и медленнее. Разница между районами большая: центр Пешта и зелёная Буда заметно дороже окраин, а новостройки дороже вторичного жилья почти в полтора раза.

Курс - около 327 форинтов за доллар на 6 октября 2026 года. В Дебрецене, Сегеде, Пече и у Балатона квартиры заметно дешевле столичных. Районы Будапешта и цены аренды - в гиде по Будапешту.

Может ли иностранец купить квартиру в Венгрии

Да, в 2026 году граждане Евросоюза покупают как венгры. Гражданин страны вне Евросоюза покупает квартиру, дом или коммерческую недвижимость по предварительному разрешению правительственного управления столицы или области, где находится объект. Сельскохозяйственную и лесную землю иностранцу так купить нельзя. Банк и юрист проверяют происхождение денег и санкционные списки, поэтому документы о доходах готовят заранее.

Как проверить квартиру перед покупкой

Главный документ - выписка из земельного реестра: в ней видно 4 вещи - собственника, ипотеку, запреты на продажу и пожизненное право пользования, которое в Венгрии часто оставляют за пожилыми родственниками продавца. Квартиру с таким правом можно купить, но жить в ней новый владелец не сможет, пока оно действует.

Ещё проверяют долги по общим расходам дома и коммунальным счетам, энергетический сертификат, без которого квартиру по закону не продают, и разрешения на перепланировку. Для квартиры под посуточную сдачу - действующую регистрацию краткосрочной аренды и правила района.

Как купить квартиру в Венгрии: по шагам

1. Подбор и проверка квартиры по земельному реестру: собственник, обременения, долги.
2. Предварительный договор и задаток, обычно 10% цены.
3. Разрешение правительственного управления для покупателя вне Евросоюза, обычно несколько недель.
4. Основной договор: его по закону составляет и заверяет юрист или нотариус.
5. Регистрация права в земельном реестре и уплата пошлины по решению налоговой службы.

Как купить квартиру удалённо

Договор в Венгрии по закону составляет и заверяет юрист, и за покупателя его может подписать представитель по доверенности, оформленной у нотариуса с апостилем и переводом на венгерский. Через юриста подают заявление на разрешение, проверяют реестр и регистрируют право. Лично приезжают обычно 1 раз - открыть счёт в банке. Ипотеку венгерские банки дают в основном тем, у кого доход и налоговое резидентство в Венгрии, поэтому иностранцы чаще платят собственными средствами.

Документы

Для сделки покупателю нужны 5 документов.

• заграничный паспорт;
• документы о происхождении денег для банка и юриста;
• доверенность с апостилем и переводом на венгерский, если подписывает представитель;
• учредительные документы и сведения о конечных владельцах, если покупает компания;
• для покупателя вне Евросоюза - разрешение правительственного управления.

Продавец со своей стороны показывает выписку из земельного реестра и энергетический сертификат квартиры. Деньги переводят на счёт юриста или напрямую продавцу по условиям договора, а банк покупателя проверяет их происхождение до перевода, поэтому выписки и договоры о происхождении денег готовят заранее, ещё до предварительного договора с продавцом.

Сколько стоит покупка сверх цены

• Пошлина за передачу имущества - 4% рыночной стоимости; для жилья дороже 1 млрд форинтов с суммы сверху - 2%.
• Юрист, который составляет и заверяет договор, - обычно 0,5-1% цены плюс НДС 27%.
• Разрешение и регистрация - небольшие сборы.

Пример: квартира 50 м² на вторичном рынке Будапешта за 65 млн форинтов, около $198 800. Пошлина 4% - 2,6 млн форинтов, юрист с НДС - около 0,83 млн. Итого сверх цены - около 3,45 млн форинтов, или около $10 560. В сумму не входят ремонт, мебель и ежегодный налог на строения, если его ввёл муниципалитет. Стоимость сопровождения Murblz зависит от объекта и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.

Налоги владельца и сдача в аренду

Доход от аренды облагается подоходным налогом 15%. Прибыль при продаже тоже облагается по 15%, но налог уменьшается с каждым годом владения и после 5 лет равен нулю. Посуточная аренда в Будапеште ограничена: до 31 декабря 2026 года новые квартиры для краткосрочной сдачи не регистрируют, а в шестом районе частная посуточная аренда запрещена с 1 января 2026 года. Соглашение об избежании двойного налогообложения с Венгрией Россия в 2023 году приостановила, поэтому налоговому резиденту России аренду придётся показать и в российской декларации без зачёта. Подробнее - на странице налоги в Венгрии.

Если нужен вид на жительство, работает только вложение в фонд недвижимости от $280 000 (250 000 евро) по программе гостевого инвестора - разрешение на 10 лет. Условия - на странице ВНЖ Венгрии за инвестиции.

Ограничения для отдельных гражданств

Покупателю из страны вне Евросоюза в 2026 году нужно 1 предварительное разрешение правительственного управления, и это касается всех таких гражданств. Банк и юрист откажут, если происхождение денег нельзя подтвердить или покупатель под санкциями. Для граждан России и Беларуси без вида на жительство в Евросоюзе банки не принимают вклады больше $120 000 (100 000 евро), а соглашение об избежании двойного налогообложения с Венгрией Россия в 2023 году приостановила: налоговый резидент России показывает доход от аренды и в российской декларации, без зачёта венгерского налога.

Чем поможем

Дороже пошлины обходятся ошибки: квартира с долгами или обременениями, договор без условия о разрешении для покупателя вне Евросоюза, расчёт на посуточную аренду там, где её больше не регистрируют. Мы проверяем объект по земельному реестру, получаем разрешение, ведём сделку до регистрации права и подбираем путь к виду на жительство, если он нужен.

Обсудить с менеджером сейчас

Частые вопросы