Купить квартиру на Бали в 2026: правила, налоги и цены
Землёй в Индонезии владеют только её граждане, но иностранцу доступны право на квартиру до 80 лет, право пользования домом и аренда на 25-30 лет. Минимальные цены, порядок сделки, налоги и ВНЖ.
Коротко
- Землю иностранцу купить нельзя: доступны право на квартиру и право пользования домом до 80 лет и аренда на 25-30 лет.
- Минимальная цена для иностранца на Бали: квартира от $120 000, дом от $280 000.
- Налог на приобретение - до 5% стоимости, продавец платит 2,5%.
- Покупка ВНЖ не даёт: для права на квартиру вид на жительство нужен заранее.
Подробнее
Купить квартиру на Бали в собственность, как в Москве, иностранцу нельзя: землёй в Индонезии владеют только граждане страны. Зато закон даёт три законных формы - право пользования жильём на срок до 80 лет, право на квартиру в многоквартирном доме и долгосрочную аренду. Для первых двух есть минимальная цена: на Бали квартира для иностранца - от 2 млрд рупий, около $120 000. Подбор и проверку объекта под ключ мы описали на странице недвижимость в Индонезии, а здесь - короткий ответ.
Как иностранец может владеть жильём на Бали
| Форма | Для кого | Срок и условия |
|---|---|---|
| Право на квартиру в многоквартирном доме | иностранец с разрешением на пребывание | до 80 лет с продлениями, от 2 млрд рупий, ~$120 000 |
| Право пользования жилым домом | иностранец с разрешением на пребывание | до 80 лет с продлениями, от 5 млрд рупий, ~$280 000 |
| Долгосрочная аренда | любой иностранец | обычно 25-30 лет с правом продления |
| Право застройки через компанию с иностранным капиталом | бизнес: виллы и гостиницы под аренду | до 80 лет, план вложений от 10 млрд рупий, ~$560 000 |
Многоквартирных домов на Бали немного, поэтому большинство иностранцев покупает не квартиру, а долгосрочную аренду виллы или апартаментов. Оформление на индонезийского знакомого по частному договору закон не защищает: такие сделки признают недействительными, и деньги потерять проще, чем кажется.
Как купить квартиру на Бали: пошагово
- Выбрать форму владения. Для права на квартиру нужен вид на жительство, для аренды - нет.
- Проверить сертификат на землю в земельном ведомстве: собственник, вид права, границы, обременения.
- Проверить зонирование. Сдавать жильё туристам можно не на каждом участке, а покупка ради аренды на неподходящей земле - частая ошибка.
- Подписать договор у нотариуса по земельным сделкам и оплатить через банк.
- Зарегистрировать право на ваше имя или компанию, для туристической аренды - получить лицензию на размещение гостей.
Островная жизнь неторопливая, но земельное ведомство ещё неторопливее: на проверку и регистрацию стоит закладывать несколько недель.
Сколько стоит оформление: налоги и расходы
| Расход | Кто платит | Сколько |
|---|---|---|
| Налог на приобретение права на землю и здание | покупатель | до 5% стоимости |
| Окончательный налог с продажи | продавец | 2,5% цены |
| НДС на новостройки от застройщика | покупатель | по ставке на дату сделки, для части объектов льготы |
| Нотариус по земельным сделкам и регистрация | покупатель | по тарифу нотариуса |
| Налог на доход от аренды | владелец | 10% с арендной платы |
Пример расчёта. Квартира по минимальной цене для иностранца, 2 млрд рупий, около $120 000. Налог на приобретение - до 5%, около $6 000. Итого с налогом - около $126 000, без нотариуса, проверки и оформления вида на жительство.
Налог до 5% понятен, дороже обходится чужое имя в сертификате
Купить жильё на Бали самостоятельно закон не запрещает. Но дороже налогов обходятся ошибки: сделка на имя индонезийского знакомого, которую суд признает недействительной, вилла под туристическую аренду на участке, где аренда запрещена, аренда у человека, который не владеет землёй. Мы подбираем форму владения под задачу, проверяем сертификат на землю, зонирование и продавца, при необходимости регистрируем компанию с иностранным капиталом и ведём сделку у нотариуса. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс.
Стоимость сопровождения зависит от формы владения и объекта, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка жилья на Бали ВНЖ
Сама покупка вид на жительство не даёт, а для права на квартиру он, наоборот, нужен заранее. Владельцам капитала подходит виза второго дома на 5 или 10 лет: депозит 2 млрд рупий, около $120 000, в государственном банке или недвижимость от $1 млн. Варианты сравнены на странице ВНЖ Индонезии и в разборе ВНЖ для пенсионеров в Индонезии, жизнь на острове - в гиде по Бали.
Чем поможем
Купить жильё на Бали самостоятельно закон не запрещает. Но дороже налогов обходятся ошибки: сделка на имя местного знакомого, вилла под аренду на участке, где аренда запрещена, договор с человеком, который не владеет землёй. Специалисты Murblz подбирают форму владения под задачу, проверяют сертификат, зонирование и продавца, при необходимости регистрируют компанию, ведут сделку у нотариуса и помогают с визой. Стоимость сопровождения рассчитает менеджер в чате.
Недвижимость в Индонезии
Форма владения, проверка земли и сделка у нотариуса.
Подробнее →ВНЖ Индонезии
Виза второго дома, пенсионная и другие основания для жизни на острове.
Подробнее →Компания в Индонезии
Компания с иностранным капиталом для виллы или гостиницы под аренду.
Подробнее →Подберём законную форму владения. Расскажите, для чего нужно жильё на Бали, на какой срок и с каким бюджетом. Покажем, что можно оформить на вас, налоги и риски объекта.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру на Бали?
Сколько стоит квартира на Бали для иностранца?
Какие налоги при покупке недвижимости на Бали?
Даёт ли покупка недвижимости на Бали ВНЖ?
Поможем купить недвижимость за границей
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки