Comprar un apartamento en Bali en 2026
Solo los ciudadanos indonesios pueden ser propietarios de suelo, pero un extranjero puede obtener un derecho sobre un apartamento por hasta 80 años, un derecho de uso sobre una casa o un arrendamiento de 25-30 años. Precios mínimos, cómo es la operación, impuestos y residencia.
En resumen
- Los extranjeros no pueden comprar suelo: están disponibles un derecho sobre un apartamento o un derecho de uso sobre una casa por hasta 80 años y un arrendamiento de 25-30 años.
- Precio mínimo para un extranjero en Bali: un apartamento desde US$ 120.000, una casa desde US$ 280.000.
- El impuesto de adquisición es de hasta el 5% del valor; el vendedor paga el 2,5%.
- La compra no da residencia: el derecho sobre un apartamento exige tener antes un permiso de estancia.
En detalle
Un extranjero no puede comprar un apartamento en Bali en plena propiedad como lo haría en Moscú o en Londres: solo los ciudadanos indonesios pueden ser propietarios de suelo. Pero la ley ofrece tres formas legales: un derecho de uso sobre una vivienda por hasta 80 años, un derecho sobre un apartamento en un edificio de viviendas y un arrendamiento a largo plazo. Las dos primeras llevan un precio mínimo: en Bali, un apartamento para un extranjero empieza en 2.000 millones de rupias, unos US$ 120.000. La búsqueda y la revisión de inmuebles se describen en nuestra página inmuebles en Indonesia; aquí va la respuesta breve.
Cómo puede un extranjero tener una vivienda en Bali
| Forma | Para quién | Plazo y condiciones |
|---|---|---|
| Derecho sobre un apartamento en un edificio de viviendas | un extranjero con permiso de estancia | hasta 80 años con prórrogas, desde 2.000 millones de rupias, unos US$ 120.000 |
| Derecho de uso sobre una casa | un extranjero con permiso de estancia | hasta 80 años con prórrogas, desde 5.000 millones de rupias, unos US$ 280.000 |
| Arrendamiento a largo plazo | cualquier extranjero | normalmente 25-30 años con derecho a prórroga |
| Derecho de edificación a través de una sociedad de capital extranjero | negocio: villas y hoteles para alquilar | hasta 80 años, un plan de inversión desde 10.000 millones de rupias, unos US$ 560.000 |
En Bali hay pocos edificios de apartamentos, así que la mayoría de los extranjeros no compran un apartamento, sino un arrendamiento a largo plazo de una villa o de un apartahotel. Poner el inmueble a nombre de un conocido indonesio con un acuerdo privado no está protegido por la ley: esas operaciones se declaran nulas, y perder el dinero es más fácil de lo que parece.
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Cómo comprar un apartamento en Bali paso a paso
- Elegir la forma de tenencia. El derecho sobre un apartamento exige permiso de estancia; el arrendamiento, no.
- Revisar el certificado del suelo en la oficina de tierras: propietario, tipo de derecho, linderos, cargas.
- Revisar la calificación urbanística. No todos los terrenos permiten alquilar a turistas, y comprar para alquilar en el suelo equivocado es un error habitual.
- Firmar la escritura ante un notario de escrituras de suelo y pagar a través de un banco.
- Inscribir el derecho a tu nombre o al de tu sociedad y, para el alquiler turístico, obtener una licencia de alojamiento turístico.
La vida en la isla no tiene prisa, pero la oficina de tierras todavía menos: cuenta con varias semanas para las revisiones y la inscripción.
Cuánto cuesta la compra: impuestos y tasas
| Gasto | Quién paga | Importe |
|---|---|---|
| Impuesto de adquisición de suelo y edificaciones | comprador | hasta el 5% del valor |
| Impuesto final sobre la venta | vendedor | 2,5% del precio |
| IVA en obra nueva de promotor | comprador | al tipo vigente en la fecha de la operación, con reducciones para algunos inmuebles |
| Notario de escrituras de suelo e inscripción | comprador | según la tarifa del notario |
| Impuesto sobre los ingresos por alquiler | propietario | 10% del alquiler |
Cálculo de ejemplo. Un apartamento al precio mínimo para un extranjero, 2.000 millones de rupias, unos US$ 120.000. El impuesto de adquisición es de hasta el 5%, unos US$ 6.000. En total, unos US$ 126.000 con el impuesto, sin contar el notario, las revisiones ni el permiso de estancia.
El impuesto de hasta el 5% está claro; un nombre ajeno en el certificado cuesta más
Los errores cuestan más que los impuestos: una operación a nombre de un conocido indonesio que un tribunal anulará, una villa de alquiler turístico en un terreno donde alquilar está prohibido, un arrendamiento firmado con alguien que no es propietario del suelo. Elegimos la forma de tenencia según tu objetivo, revisamos el certificado del suelo, la calificación urbanística y al vendedor, registramos una sociedad de capital extranjero si hace falta y llevamos la escritura con el notario. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Comprar una vivienda en Bali y la residencia
La compra por sí sola no da permiso de residencia, y el derecho sobre un apartamento, de hecho, lo exige de antemano. Para quienes tienen capital existe el visado de segunda residencia por 5 o 10 años: un depósito de 2.000 millones de rupias, unos US$ 120.000, en un banco estatal o un inmueble desde US$ 1 millón. Las opciones se comparan en la página residencia en Indonesia y en jubilarse en Indonesia; la vida en la isla, en la guía de Bali.
Cómo te ayudamos
Los errores cuestan más que los impuestos: una operación a nombre de un conocido local, una villa para alquilar en un terreno donde el alquiler está prohibido, un contrato con alguien que no es propietario del suelo. Los especialistas de Murblz eligen la forma de tenencia según tu objetivo, revisan el certificado, la calificación urbanística y al vendedor, registran una sociedad si hace falta, llevan la escritura con el notario y ayudan con el visado. Nuestro gestor calculará en el chat el costo del acompañamiento.
Inmuebles en Indonesia
Forma de tenencia, revisión del suelo y escritura con el notario.
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Visado de segunda residencia, visado de jubilado y otras vías para vivir en la isla.
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Una sociedad de capital extranjero para una villa o un hotel en alquiler.
Más información →Encontraremos la forma legal de tenencia. Cuéntanos para qué es la vivienda en Bali, por cuánto tiempo y con qué presupuesto. Te mostraremos qué se puede poner a tu nombre, los impuestos y los riesgos del inmueble.
Preguntas frecuentes
Puede un extranjero comprar un apartamento en Bali?
Cuánto cuesta un apartamento en Bali para un extranjero?
Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Bali?
Comprar un inmueble en Bali da residencia?
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