Comprar un apartamento en Bosnia y Herzegovina en 2026
Un apartamento nuevo en Bosnia y Herzegovina cuesta de media unos US$ 2.200 por metro cuadrado y subió un 20% en el año. La República Srpska no tiene impuesto de transmisión, la Federación cobra hasta el 5%, y un apartamento puede ser motivo para la residencia.
En resumen
- Precios: la obra nueva cuesta de media unos US$ 2.200 por m², unos US$ 2.500 en Sarajevo y unos US$ 2.300 en Banja Luka.
- Impuesto de transmisión: hasta el 5% en la Federación según la ley cantonal, ninguno en la República Srpska.
- Los extranjeros compran sobre la base de la reciprocidad o, sin ella, a través de una sociedad local.
- Un apartamento es uno de los motivos para la residencia temporal; decide el servicio de migración.
- El riesgo principal: inscripciones del registro de la propiedad que no coinciden con la realidad.
En detalle
Bosnia y Herzegovina es uno de los mercados de vivienda más asequibles de Europa, pero aquí los precios también suben rápido: según la Agencia de Estadística de Bosnia y Herzegovina, la obra nueva subió un 20,4% en el año. Los extranjeros compran sobre la base de la reciprocidad, y tener una vivienda en propiedad se reconoce como uno de los motivos para la residencia temporal. El análisis detallado del mercado y el acompañamiento de la operación están en la página inmuebles en Bosnia y Herzegovina; aquí van respuestas breves a las preguntas principales.
Cuánto cuesta un apartamento en Bosnia en 2026
El precio medio del metro cuadrado de obra nueva en todo el país ronda los US$ 2.200. La moneda local, el marco convertible, está vinculada firmemente al euro, así que el riesgo cambiario para un comprador con euros es mínimo.
| Dónde | Obra nueva por m² | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Sarajevo | unos US$ 2.500 | unos US$ 130.000 |
| Banja Luka | unos US$ 2.300 | unos US$ 120.000 |
| Todo el país | unos US$ 2.200 | unos US$ 110.000 |
En el centro de Sarajevo el metro cuesta bastante más que la media, y en los barrios periféricos y las ciudades pequeñas, menos. Para comparar, en la vecina Croacia la obra nueva cuesta de media unos US$ 3.400 por metro.
Puede un extranjero comprar un apartamento en Bosnia
Los particulares compran sobre la base de la reciprocidad: los ciudadanos de países donde los ciudadanos bosnios tienen el mismo derecho pueden comprar directamente. La reciprocidad se establece caso por caso. Sin ella, la compra se hace normalmente a través de una sociedad local.
Los ciudadanos rusos entran en Bosnia y Herzegovina sin visado, así que se puede elegir el apartamento y firmar el contrato sin un visado aparte.
Dos partes del país, dos impuestos
Bosnia y Herzegovina está formada por la Federación de Bosnia y Herzegovina, la República Srpska y el Distrito de Brčko, y el impuesto de la compra depende de dónde esté el apartamento.
| Dónde está el inmueble | Impuesto de transmisión de inmuebles |
|---|---|
| Federación de Bosnia y Herzegovina (Sarajevo, Mostar) | según la ley cantonal, hasta el 5%, lo más habitual el 3-5% del valor de mercado |
| República Srpska (Banja Luka) | sin impuesto de transmisión |
Más sobre los impuestos del propietario en la página impuestos en Bosnia y Herzegovina.
La dirección fija un impuesto del 0% al 5%; el registro de la propiedad decide la operación
Los errores cuestan más que el impuesto: una inscripción del registro de la propiedad que no coincide con el apartamento real, una compra sin comprobar la reciprocidad para tu ciudadanía, un contrato sin forma notarial. Comprobamos la reciprocidad, obtenemos el extracto del registro de la propiedad y revisamos las cargas, llevamos el contrato ante notario, el pago del impuesto en la Federación y la inscripción de la propiedad, y registramos una sociedad si no hay reciprocidad. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente y, en la mayoría de los casos, el resultado en la primera solicitud.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Cómo comprar un apartamento en Bosnia paso a paso
- Comprobar la reciprocidad para la ciudadanía del comprador.
- Un extracto del registro de la propiedad del juzgado municipal: propietario, cargas, hipotecas.
- Un contrato ante notario: sin forma notarial la operación es nula.
- Una liquidación del impuesto de transmisión y su pago si el inmueble está en la Federación.
- Una solicitud de inscripción en el registro de la propiedad con el contrato y el justificante de la tasa.
Comprar un apartamento y la residencia
Tener un inmueble en propiedad es uno de los motivos reconocidos para la residencia temporal. Pero la decisión corresponde al servicio de migración, el estatus se concede por un plazo y hay que renovarlo con regularidad. Más información en la página general Bosnia y Herzegovina: todos los programas.
Riesgos de la compra
- El registro de la propiedad no coincide con la realidad: un problema habitual en los Balcanes, sobre todo con la vivienda antigua.
- Sin reciprocidad para tu ciudadanía, la operación hay que reestructurarla a través de una sociedad.
- Reglas distintas en la Federación y en la República Srpska.
- La residencia no está garantizada: la compra solo da un motivo para solicitarla.
La burocracia balcánica adora el papel sellado: aquí un extracto del registro de la propiedad pesa más que la promesa de un vendedor.
Cómo te ayudamos
Los errores con el inmueble y con la forma de compra cuestan más que el impuesto. Comprobamos la reciprocidad para tu ciudadanía, obtenemos el extracto del registro de la propiedad, llevamos el contrato ante notario y la inscripción de la propiedad, y registramos una sociedad si no hay reciprocidad.
Inmuebles en Bosnia
Comprobación de la reciprocidad y del registro de la propiedad, acompañamiento de la operación.
Más información →Cuenta en Bosnia
Una cuenta bancaria para pagar el apartamento.
Más información →Un apartamento en Croacia
El mercado vecino de la UE: precios, el impuesto del 3% y las reglas para los rusos.
Más información →Preguntas frecuentes
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