Inmuebles en el extranjero · 2026-10-18
Inmuebles de inversión en Bosnia y Herzegovina: qué comprar y cuánto cuesta
Apartamentos, casas y villas en venta en Sarajevo, Banja Luka, Mostar, Neum y Jahorina, rentabilidad del alquiler e impuestos de compra y tenencia.
Según los institutos de estadística de la Federación de Bosnia y Herzegovina y de la República Srpska, en el segundo trimestre de 2026 el metro cuadrado de un apartamento nuevo costaba unos US$ 2.480 (4.305 marcos) en Sarajevo, US$ 2.390 (4.154 marcos) en Banja Luka y US$ 1.990 (3.466 marcos) de media en la Federación. Un apartamento en la montaña de esquí de Jahorina está en venta por US$ 61.000, un apartamento de dos dormitorios en Banja Luka, por US$ 82.000, y un apartamento a 30 m del mar en Neum, por US$ 184.000. Un extranjero compra una vivienda según el principio de reciprocidad, y la residencia por inmueble se concede con un vínculo real con el país.
Abajo tienes las ofertas más interesantes en venta ahora, desde un apartamento de US$ 61.000 en Jahorina hasta una casa con piscina de US$ 414.000 en Butmir, cerca de Sarajevo, los precios por ciudad, la rentabilidad del alquiler, los impuestos que se suman al precio y las reglas para compradores extranjeros. Un asesor te confirma qué sigue en venta hoy y el precio exacto.
El mercado en breve
Precios y normas de 2026.
Qué inmuebles compran los inversores en Bosnia y Herzegovina
Un asesor te elige un inmueble en Bosnia y Herzegovina según lo que buscas y te envía al chat los extractos registrales, los planos y opciones similares.
Un apartamento en una zona tranquila de la estación de esquí de Jahorina
US$ 61.000
Un apartamento de 30 m² en planta baja, en un edificio terminado después de 2015 en Dvorišta, en Jahorina, la montaña que acogió pruebas de los Juegos Olímpicos de Invierno de 1984. Salón, cocina abierta con comedor y baño, suelo de parquet, parcialmente amueblado. Delante del edificio no pasan coches. Una estufa de leña calienta el apartamento, y cada habitación tiene además radiadores de calefacción eléctrica. Jahorina está en la República Srpska, así que la compra no paga impuesto de transmisión.
Un apartamento de 68 m² junto a la estación de autobuses de Lukavica, al lado de Dobrinja
US$ 79.000
Un apartamento de dos habitaciones y 68 m² en la cuarta planta de un edificio terminado después de 2010, en la calle Akademika Petra Mandića de Lukavica, junto al barrio de Dobrinja de Sarajevo. En buen estado, sin amueblar, con aparcamiento y calefacción eléctrica. El vendedor es el único propietario, y la titularidad está inscrita en el registro de la propiedad. El metro cuadrado aquí cuesta unos US$ 1.150 (2.000 marcos), y la República Srpska no tiene impuesto de transmisión. Los apartamentos así se alquilan por US$ 320 (550 marcos) al mes, cerca del 4,9% al año.
Una planta de casa con dos dormitorios y balcón en Lazarevo
US$ 82.000
Un apartamento de 70 m² en la planta intermedia de una casa de tres niveles en el barrio de Lazarevo: recibidor, salón con cocina, dos dormitorios independientes, uno con salida a un balcón, baño y trastero. El patio es de propiedad común, con aparcamiento y una construcción auxiliar aparte. La casa es una construcción sólida de los años 70, y el apartamento se vende parcialmente amueblado. La República Srpska no tiene impuesto de transmisión. Los apartamentos de 50-80 m² en Banja Luka se alquilan por US$ 440 (750 marcos) al mes, cerca del 6,3% al año.
Un apartamento amueblado con aire acondicionado en Bišće Polje
US$ 95.000
Un apartamento de dos habitaciones y 71 m² en la primera planta, en el barrio de Bišće Polje, a 200 m de la carretera principal Sarajevo-Ploče. Ventanas al norte y al sur, suelo laminado, aire acondicionado, internet y televisión por cable; el apartamento está en buen estado y se vende amueblado. Cerca hay centros comerciales y hoteles, y un autobús urbano va al centro, con el Puente Viejo. Los apartamentos de 50-80 m² en Mostar se alquilan por US$ 460 (800 marcos) al mes, cerca del 5,8% al año.
Un apartamento amueblado orientado al sur en el centro de Sarajevo
US$ 155.000
Un apartamento de dos habitaciones y 58 m² en la segunda planta de un edificio anterior a 1950, en la calle Avde Jabučice del municipio de Centar. Ventanas al sur, calefacción de gas y aire acondicionado; el apartamento se vende amueblado, y la titularidad está inscrita. Sarajevo es el mercado más caro del país: el metro cuadrado de un apartamento nuevo en la ciudad cuesta unos US$ 2.480. Los apartamentos de 45-70 m² en Centar se alquilan por US$ 560 (960 marcos) al mes, cerca del 4,3% al año.
Un apartamento amueblado a 30 metros del mar en Neum
US$ 184.000
Un apartamento de 46 m² en la segunda planta, a 30 m del mar y de la playa. Se vende amueblado y no necesita reforma. Neum es la única salida de Bosnia y Herzegovina al Adriático, una localidad turística en la costa entre Split y Dubrovnik. Un apartamento junto a la playa se compra para vivir junto al mar y para las vacaciones en familia.
Una villa de 170 m² con piscina y garaje cerca de Sarajevo
US$ 287.000
Una villa de dos plantas en una parcela de 750 m² en Kijevo, en el municipio de Trnovo del cantón de Sarajevo: cinco habitaciones, piscina, garaje y videovigilancia. Construida después de 2020, reformada y en venta amueblada, con la titularidad inscrita. Trnovo es un municipio de montaña al sur de Sarajevo, con bosques y tranquilidad cerca de la capital.
Una casa de 250 m² con piscina en una parcela de 1.640 m² en Butmir
US$ 414.000
Una casa de cuatro habitaciones y 250 m² en una parcela de 1.640 m² en Butmir, en el municipio de Ilidža, donde está el aeropuerto de Sarajevo. Piscina y calefacción de gas; la casa se vende amueblada, y la titularidad está inscrita. En el mismo municipio están el balneario de Ilidža y el parque del manantial Vrelo Bosne.
Cuánto cuestan los inmuebles en Bosnia y Herzegovina en 2026
En el segundo trimestre de 2026 el metro cuadrado de un apartamento nuevo en la Federación de Bosnia y Herzegovina subió un 11,5% en el año, hasta unos US$ 1.990 de media, y en la República Srpska, un 0,8%, hasta unos US$ 1.840. Sarajevo es lo más caro, con unos US$ 2.480 por m², mientras que en la Federación fuera de Sarajevo el metro cuadrado cuesta unos US$ 1.800. Los apartamentos de segunda mano de las fichas son más baratos que la obra nueva: el apartamento en Lukavica cuesta unos US$ 1.150 por m².
| Dónde | Apartamento nuevo por m² | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Sarajevo | unos US$ 2.480 (4.305 marcos) | unos US$ 149.000 |
| Banja Luka | unos US$ 2.390 (4.154 marcos) | unos US$ 144.000 |
| Federación de Bosnia y Herzegovina | unos US$ 1.990 (3.466 marcos) | unos US$ 120.000 |
| República Srpska | unos US$ 1.840 (3.193 marcos) | unos US$ 110.000 |
| Federación fuera de Sarajevo | unos US$ 1.800 (3.128 marcos) | unos US$ 108.000 |
Datos del segundo trimestre de 2026: precios medios de los apartamentos nuevos vendidos, de la Oficina Federal de Estadística y del Instituto de Estadística de la República Srpska; dólares redondeados al alza.
Qué rentabilidad da el alquiler
Los apartamentos de las fichas se alquilan con una rentabilidad del 4,3-6,3% al año antes de impuestos: la más alta, el apartamento de Banja Luka y el apartamento amueblado de Mostar, y la más baja, el apartamento del centro de Sarajevo. Los apartamentos de Jahorina y Neum se compran para las vacaciones en la montaña y junto al mar, y la villa de Kijevo y la casa de Butmir, para vivir en familia.
| Impuesto | Tipo |
|---|---|
| Ingresos por alquiler de una vivienda | 10% tras una deducción de gastos del 30% en la Federación, 13% en la República Srpska |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | hasta el 0,20% al año del valor de tasación en la República Srpska, con el tipo fijado por el municipio |
| Compra de obra nueva | el IVA del 17% ya está en el precio del promotor |
Datos de 2026: impuestos, leyes de la Federación de Bosnia y Herzegovina y de la República Srpska; los países se comparan en la tabla de rentabilidad del alquiler.
Los tipos y ejemplos de cálculo están en la página impuestos en Bosnia y Herzegovina.
Qué gastos sumar al precio del inmueble
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto de transmisión en el cantón de Sarajevo | 5% del valor de tasación, lo paga el comprador en los 15 días siguientes a la operación |
| Impuesto de transmisión en otros cantones de la Federación | según la ley del cantón, hasta el 5% del valor de tasación |
| Impuesto de transmisión en la República Srpska y Brčko | no se paga |
| Obra nueva del promotor | IVA del 17% ya incluido en el precio, sin impuesto de transmisión |
| Notario | hasta US$ 1.200 |
| Inscripción de la titularidad | US$ 50 en la Federación, US$ 30 más el 0,2% del valor en la República Srpska |
| Abogado | 0,1-0,5% del precio |
| Agente | 2-3% del precio, lo paga el vendedor |
Datos de 2026. El apartamento de US$ 155.000 en el centro de Sarajevo: un impuesto de transmisión de US$ 7.750 (13.500 marcos) si la comisión municipal lo tasa al precio del contrato. El apartamento de US$ 82.000 en Banja Luka: sin impuesto de transmisión, con una inscripción de la titularidad de unos US$ 200. Un asesor calcula el total para un inmueble concreto.
La compra da el permiso de residencia?
Ser propietario de un inmueble es una base excepcional para la residencia temporal: según el artículo 61 de la Ley de Extranjería, la compra debe ir acompañada de un vínculo real con Bosnia y Herzegovina. El Servicio de Asuntos de Extranjería acepta como vínculo el origen, familiares cercanos en el país, hijos en el colegio, una pensión local o una inversión. El permiso se emite por hasta 1 año y se renueva en las mismas condiciones, la tasa es de US$ 90 (150 marcos) y no permite trabajar. Los detalles están en las páginas inmuebles en Bosnia y Herzegovina y ciudadanía de Bosnia y Herzegovina. Un asesor te envía al chat viviendas para la mudanza.
Los extranjeros compran vivienda según el principio de reciprocidad. Alemania, el Reino Unido, Croacia, Italia, Eslovenia, Serbia, Montenegro, Austria, Turquía, Estados Unidos, Georgia y Moldavia tienen reciprocidad con Bosnia y Herzegovina. Los ciudadanos de los EAU, Catar, Kuwait, Omán, China, Suiza e Israel compran a través de una sociedad local. Para un país que no figura en la lista del Ministerio de Justicia de la Federación, hace falta una respuesta escrita del ministerio antes de la operación, con una sociedad local como alternativa. El terreno agrícola y los bosques no se venden a extranjeros. Un asesor comprueba la reciprocidad para tu ciudadanía.
Cómo encontramos un inmueble
- Presupuesto y objetivo: inversión, una vivienda para vivir, un apartamento en una zona turística o una casa para la familia. El asesor concreta la ciudad, la parte del país y cómo vas a pagar.
- Una selección de inmuebles reales: apartamentos, casas y villas con el precio del vendedor, la superficie, el año de construcción, la inscripción de la titularidad y el cálculo de la rentabilidad.
- Verificaciones: la reciprocidad para la ciudadanía del comprador, los extractos del registro de la propiedad y del catastro, la licencia de ocupación y la tasación para el impuesto de transmisión.
- Una operación a distancia: un poder con apostilla, el contrato ante notario, el pago, el impuesto de transmisión y la inscripción de la titularidad a nombre del comprador.
El asesor te envía la selección al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la selección.
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Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un inmueble en Bosnia y Herzegovina en 2026?
Un extranjero puede comprar un inmueble en Bosnia y Herzegovina?
Comprar un inmueble da el permiso de residencia en Bosnia y Herzegovina?
Qué rentabilidad da alquilar un inmueble en Bosnia y Herzegovina?
Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Bosnia y Herzegovina?
Dónde comprar inmuebles de inversión en Bosnia y Herzegovina?
Se puede comprar un inmueble en Bosnia y Herzegovina a distancia?
En qué se diferencia comprar en la Federación y en la República Srpska?
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