Нерухомість за кордоном · 2026-10-18

Нерухомість у Боснії і Герцеговині: що купити для інвестицій і скільки це коштує

Оновлено 22 жовтня 2026

Квартири, будинки і вілли на продаж у Сараєві, Баня-Луці, Мостарі, Неумі та на Яхорині, дохідність від оренди, податки на купівлю та володіння.

За даними статистичних служб Федерації Боснії і Герцеговини та Республіки Сербської, у другому кварталі 2026 року квадратний метр нової квартири коштував близько $2 480 (4 305 марок) у Сараєві, $2 390 (4 154 марки) у Баня-Луці і $1 990 (3 466 марок) у середньому по Федерації. Квартира на гірськолижній горі Яхорина продається за $61 000, квартира з двома спальнями в Баня-Луці - за $82 000, а квартира за 30 м від моря в Неумі - за $184 000. Іноземець купує житло за принципом взаємності, а посвідку на проживання через нерухомість видають за наявності реального зв'язку з країною.

На цій сторінці - квартири і будинки під найчастіші запити покупців, від квартири на Яхорині до будинку з басейном у Бутмирі біля Сараєва, ціни за містами, дохідність від оренди, податки понад ціну і правила для іноземних покупців. Менеджер підтвердить, що продається сьогодні, і назве точну ціну.

Ринок коротко

Вхід$61 000 (квартира на Яхорині)

Нова квартира, м² у Сараєвіблизько $2 480 (4 305 марок)

Дохідність від оренди4,3-6,3% на рік для квартир з карток, до податків

Що дає купівляжитло за принципом взаємності, посвідка - за наявності зв'язку з країною

Витрати на купівлюподаток на перехід права 0-5% від оцінки, нотаріус і реєстрація права власності

Ціни та правила станом на 2026 рік.

Які об'єкти купують інвестори в Боснії і Герцеговині

Нижче - найцікавіші пропозиції під найчастіші запити покупців та інвесторів. Менеджер підбере об'єкт під ваші запити.

На продаж · Яхорина, Дворишта

Квартира в тихій частині гірськолижного курорту Яхорина

$61 000 (105 000 марок)

30 м² · 1 кімната · будинок після 2015

Квартира 30 м² на першому поверсі будинку, зданого після 2015 року, у Двориштах на Яхорині - горі, де проходили змагання зимової Олімпіади 1984 року. Вітальня, кухня-їдальня відкритого планування і ванна кімната, паркет, частково мебльована. Перед будинком не їздять машини. Квартиру опалює дров'яна піч, а в кожній кімнаті є ще й радіатори електроопалення. Яхорина розташована в Республіці Сербській, тому податку на перехід права при купівлі немає.

Доступно на Яхорині

Перевірити витрати на утримання

На продаж · Неум, біля пляжу

Мебльована квартира за 30 метрів від моря в Неумі

$184 000 (320 000 марок)

46 м² · 1 кімната

Квартира 46 м² на другому поверсі, за 30 м від моря і пляжу. Продається з меблями і не потребує ремонту. Неум - єдиний вихід Боснії і Герцеговини до Адріатики, курортне містечко на узбережжі між Сплітом і Дубровником. Квартиру біля пляжу купують для життя біля моря і сімейного відпочинку.

Біля моря в Неумі

Запитати про вид

На продаж · Сараєво, Центр

Мебльована квартира з вікнами на південь у центрі Сараєва

$155 000 (270 000 марок)

58 м² · 2 кімнати · будинок до 1950

Двокімнатна квартира 58 м² на другому поверсі будинку, збудованого до 1950 року, на вулиці Авде Ябучиці в общині Центр. Вікна на південь, газове опалення і кондиціонер; квартира продається з меблями, право власності зареєстроване. Сараєво - найдорожчий ринок країни: квадратний метр нової квартири в місті коштує близько $2 480. Квартири 45-70 м² у Центрі здають за $560 (960 марок) на місяць, це близько 4,3% на рік.

Квартира в Сараєві

Розрахувати податок на перехід права

На продаж · Східне Сараєво, Лукавиця

Квартира 68 м² біля автовокзалу Лукавиця поруч із Добринею

$79 000 (136 000 марок)

68 м² · 2 кімнати · будинок після 2010

Двокімнатна квартира 68 м² на четвертому поверсі будинку, зданого після 2010 року, на вулиці Академіка Петра Мандича в Лукавиці, поруч із сараєвським районом Добриня. У хорошому стані, без меблів, з паркуванням і електроопаленням. Продавець - єдиний власник, право власності внесене до земельного реєстру. Квадратний метр тут коштує близько $1 150 (2 000 марок), а податку на перехід права в Республіці Сербській немає. Такі квартири здають за $320 (550 марок) на місяць, це близько 4,9% на рік.

Квартира біля Сараєва

Запросити витяг про право власності

На продаж · Баня-Лука, Лазарево

Поверх будинку з двома спальнями і балконом у Лазаревому

$82 000 (142 800 марок)

70 м² · 2 спальні · будинок 1970-х

Квартира 70 м² на середньому поверсі триповерхового будинку в районі Лазарево: хол, вітальня з кухнею, дві окремі спальні, одна з виходом на балкон, ванна кімната і комора. Двір у спільній власності, з паркуванням і окремою господарською будівлею. Будинок - міцна споруда 1970-х років, квартира продається частково мебльованою. Податку на перехід права в Республіці Сербській немає. Квартири 50-80 м² у Баня-Луці здають за $440 (750 марок) на місяць, це близько 6,3% на рік.

У Баня-Луці

Запитати про поділ двору

На продаж · Мостар, Бішче-Поле

Мебльована квартира з кондиціонером у Бішче-Полі

$95 000 (165 000 марок)

71 м² · 2 кімнати

Двокімнатна квартира 71 м² на першому поверсі в районі Бішче-Поле, за 200 м від траси Сараєво - Плоче. Вікна на північ і південь, ламінат, кондиціонер, інтернет і кабельне телебачення; квартира в хорошому стані й продається з меблями. Поруч торгові центри і готелі, а до центру зі Старим мостом ходить міський автобус. Квартири 50-80 м² у Мостарі здають за $460 (800 марок) на місяць, це близько 5,8% на рік.

У Мостарі

Показати планування квартири

На продаж · Східне Сараєво, Пале

Будинок із ділянкою 900 м² і видом на місто біля центру Пале

$69 000 (120 000 марок)

100 м², ділянка 900 м²

Двоповерховий будинок 100 м² у тихому житловому районі Пале, зовсім поруч із центром міста, з гарним видом на Пале. Будинок частково відремонтований, опалення дров'яне. На ділянці 900 м² - паркування, дровітня і комора. Право власності повністю належить одному власнику. Пале - найближче місто до гірськолижного курорту Яхорина, і будинок підходить і для сімейного життя, і для поїздок на вихідні.

Доступний будинок

Запитати менеджера

На продаж · Трново, Києво

Вілла 170 м² з басейном і гаражем біля Сараєва

$287 000 (499 000 марок)

170 м², ділянка 750 м² · 5 кімнат · будинок після 2020

Двоповерхова вілла на ділянці 750 м² у селі Києво, в общині Трново Сараєвського кантону: п'ять кімнат, басейн, гараж і відеоспостереження. Збудована після 2020 року, відремонтована і продається з меблями, право власності зареєстроване. Трново - гірська община на південь від Сараєва, з лісами і тишею неподалік від столиці.

Вілла з басейном

Оцінити утримання вілли

На продаж · Ілиджа, Бутмир

Будинок 250 м² з басейном на ділянці 1 640 м² у Бутмирі

$414 000 (720 000 марок)

250 м², ділянка 1 640 м² · 4 кімнати

Чотирикімнатний будинок 250 м² на ділянці 1 640 м² у Бутмирі, в общині Ілиджа, де розташований аеропорт Сараєва. Басейн і газове опалення; будинок продається з меблями, право власності зареєстроване. У тій самій общині - курорт Ілиджа з мінеральними джерелами і парк біля джерела Врело-Босне.

Будинок з басейном

Надіслати план ділянки

Скільки коштує нерухомість у Боснії і Герцеговині у 2026 році

У другому кварталі 2026 року квадратний метр нової квартири у Федерації Боснії і Герцеговини подорожчав за рік на 11,5% - у середньому до близько $1 990, а в Республіці Сербській на 0,8% - до близько $1 840. Найдорожче в Сараєві - близько $2 480 за м², а у Федерації за межами Сараєва квадратний метр коштує близько $1 800. Квартири вторинного ринку з карток дешевші за новобудови: квартира в Лукавиці коштує близько $1 150 за м².

Де	Нова квартира, м²	Квартира 60 м²
Сараєво	~$2 480 (4 305 марок)	~$149 000
Баня-Лука	~$2 390 (4 154 марки)	~$144 000
Федерація Боснії і Герцеговини	~$1 990 (3 466 марок)	~$120 000
Республіка Сербська	~$1 840 (3 193 марки)	~$110 000
Федерація за межами Сараєва	~$1 800 (3 128 марок)	~$108 000

Дані за другий квартал 2026 року: середні ціни проданих нових квартир, Федеральне управління статистики і Республіканський інститут статистики Республіки Сербської; долари округлено вгору.

Яку дохідність дає здача в оренду

Квартири з карток здають з дохідністю 4,3-6,3% на рік до податків: найвища - у квартири в Баня-Луці та мебльованої квартири в Мостарі, найнижча - у квартири в центрі Сараєва. Квартири на Яхорині та в Неумі купують для відпочинку в горах і біля моря, а віллу в селі Києво і будинок у Бутмирі - для сімейного життя.

Податок	Ставка
Дохід від здачі житла	10% після відрахування 30% витрат у Федерації, 13% у Республіці Сербській
Податок на нерухомість	до 0,20% від оціночної вартості на рік у Республіці Сербській, ставку встановлює община
Купівля новобудови	ПДВ 17% уже входить у ціну забудовника

Дані за 2026 рік: податки - закони Федерації Боснії і Герцеговини та Республіки Сербської; порівняння країн - у таблиці дохідності від оренди.

Ставки та приклади розрахунку - на сторінці податки в Боснії і Герцеговині.

Які витрати додати до ціни об'єкта

Платіж	Сума
Податок на перехід права в Сараєвському кантоні	5% від оціночної вартості, покупець сплачує протягом 15 днів після угоди
Податок на перехід права в інших кантонах Федерації	за законом кантону, до 5% від оціночної вартості
Податок на перехід права в Республіці Сербській і Брчко	немає
Новобудова від забудовника	ПДВ 17% уже в ціні, податку на перехід права немає
Нотаріус	до $1 200
Реєстрація права власності	$50 у Федерації, $30 плюс 0,2% від вартості в Республіці Сербській
Юрист	0,1-0,5% від ціни
Агент	2-3% від ціни, сплачує продавець

Дані за 2026 рік. Квартира в центрі Сараєва за $155 000: податок на перехід права $7 750 (13 500 марок), якщо комісія общини оцінить її за ціною договору. Квартира в Баня-Луці за $82 000: податку на перехід права немає, реєстрація права власності - близько $200. Менеджер розрахує підсумок для конкретного об'єкта.

У Боснії і Герцеговині взаємність і земельний реєстр перевіряють до договору

Помилки коштують дорожче за податок: громадянство без взаємності, через яке угоду не зареєструють, ділянка в кадастрі, що не збігається із земельним реєстром, будинок без дозволу на експлуатацію, оцінка комісії для податку вища за ціну договору, квартира на курорті з неясним правом на землю. Супровід Murblz знімає ці ризики: підбираємо об'єкт під бюджет і мету, перевіряємо взаємність для вашого громадянства, витяги із земельного реєстру і кадастру та дозволи на будівництво і ведемо угоду до реєстрації права власності.

Вартість супроводу: за запитом у менеджера.

Підібрати об'єкт з перевіркою права власності

Чи дає купівля посвідку на проживання

Власність на нерухомість - виняткова підстава для тимчасового проживання: за статтею 61 Закону про іноземців купівля має супроводжуватися реальним зв'язком із Боснією і Герцеговиною. Служба у справах іноземців визнає таким зв'язком походження, близьких родичів у країні, дітей у школі, місцеву пенсію або інвестиції. Дозвіл видають на строк до 1 року і продовжують на тих самих умовах, збір - $90 (150 марок), працювати він не дозволяє. Докладніше - на сторінках нерухомість у Боснії і Герцеговині і громадянство Боснії і Герцеговини. Менеджер надішле в чат житло для переїзду.

Іноземці купують житло за принципом взаємності. Взаємність із Боснією і Герцеговиною мають Німеччина, Велика Британія, Хорватія, Італія, Словенія, Сербія, Чорногорія, Австрія, Туреччина, США, Грузія і Молдова. Громадяни ОАЕ, Катару, Кувейту, Оману, Китаю, Швейцарії та Ізраїлю купують через місцеву компанію. Для країни, якої немає в списку Міністерства юстиції Федерації, перед угодою потрібна письмова відповідь міністерства, а запасний варіант - місцева компанія. Сільськогосподарські землі та ліси іноземцям не продають. Менеджер перевірить взаємність для вашого громадянства.

Як ми підбираємо об'єкт

Бюджет і мета: інвестиція, житло для себе, квартира на курорті або будинок для родини. Менеджер уточнює місто, частину країни і спосіб оплати.
Добірка реальних об'єктів: квартири, будинки і вілли з ціною продавця, площею, роком побудови, реєстрацією права власності та розрахунком дохідності.
Перевірки: взаємність для громадянства покупця, витяги із земельного реєстру і кадастру, дозвіл на експлуатацію та оцінка для податку на перехід права.
Дистанційна угода: довіреність з апостилем, договір у нотаріуса, оплата, податок на перехід права і реєстрація права власності на покупця.

Менеджер надсилає добірку в чат з цінами продавців на дату добірки.

Отримати добірку об'єктів

Варіанти в інших країнах

Інвестиційна нерухомість в інших країнах:

Більше про купівлю в цій країні:

Усі країни та бюджети в порівнянні - на сторінці Нерухомість за кордоном.

Часті запитання

Скільки коштує нерухомість у Боснії і Герцеговині у 2026 році?

Квартира на Яхорині коштує $61 000, квартира в Лукавиці - $79 000, квартира в Баня-Луці - $82 000, мебльована квартира в Мостарі - $95 000, а квартира в центрі Сараєва - $155 000. У другому кварталі 2026 року квадратний метр нової квартири коштував близько $2 480 у Сараєві і $2 390 у Баня-Луці.

Чи може іноземець купити нерухомість у Боснії і Герцеговині?

Так, за принципом взаємності: громадяни Німеччини, Великої Британії, Хорватії, Італії, Туреччини, США та інших країн зі списку Міністерства юстиції купують напряму. Громадяни ОАЕ, Катару, Кувейту та Оману купують через місцеву компанію, а для країни, якої немає в списку, перед угодою потрібна письмова відповідь міністерства.

Чи дає купівля нерухомості посвідку на проживання в Боснії і Герцеговині?

Купівля дає тимчасове проживання разом із реальним зв'язком із країною: походженням, родичами, дітьми в школі, пенсією або інвестиціями. Дозвіл видають на строк до 1 року і продовжують на тих самих умовах, збір - $90 (150 марок).

Яка дохідність від оренди нерухомості в Боснії і Герцеговині?

Квартири з карток здають з дохідністю 4,3-6,3% на рік до податків: 6,3% у Баня-Луці, 5,8% у Мостарі, 4,9% у Лукавиці і 4,3% у центрі Сараєва. Дохід від оренди оподатковується за ставкою 10% після відрахування 30% витрат у Федерації і 13% у Республіці Сербській.

Які податки при купівлі нерухомості в Боснії і Герцеговині?

У Сараєвському кантоні покупець сплачує податок на перехід права 5% від оціночної вартості, в інших кантонах Федерації ставку встановлює кантон, а в Республіці Сербській і Брчко податку на перехід права немає. У ціну новобудови від забудовника вже входить ПДВ 17%. Окремо оплачують нотаріуса до $1 200 і реєстрацію права власності.

Де купити нерухомість у Боснії і Герцеговині для інвестицій?

Баня-Лука і Мостар - для дохідності 5,8-6,3% і цін нижчих, ніж у столиці, Сараєво - найбільший ринок країни, Лукавиця - вхід від $79 000 поруч зі столицею, а Яхорина і Неум - для відпочинку в горах і біля моря. Менеджер підбере місто і район під ваш бюджет і мету.

Чи можна купити нерухомість у Боснії і Герцеговині дистанційно?

Так: договір підписують у нотаріуса за довіреністю з апостилем і перекладом, а право власності вносять до земельного реєстру. Приїжджати особисто не потрібно.

Чим відрізняється купівля у Федерації і в Республіці Сербській?

У Республіці Сербській податку на перехід права немає, власник сплачує податок на нерухомість до 0,20% на рік, а дохід від оренди оподатковується за ставкою 13%. У Федерації податок на перехід права встановлює кантон, у Сараєві - 5%, а дохід від оренди оподатковується за ставкою 10% після відрахування 30% витрат. Брчко податку на перехід права не стягує.