海外投资房产 · 2026-10-18
在波斯尼亚和黑塞哥维那买房投资：买什么、多少钱
萨拉热窝、巴尼亚卢卡、莫斯塔尔、内乌姆和亚霍里纳的在售公寓、住宅和别墅，租金收益率，购房和持有的税费。
据波黑联邦和塞族共和国统计部门数据，2026年第二季度新房每平方米萨拉热窝约2,480美元（4,305可兑换马克），巴尼亚卢卡约2,390美元（4,154马克），联邦平均约1,990美元（3,466马克）。亚霍里纳滑雪山上的公寓售价61,000美元，巴尼亚卢卡的两卧室公寓82,000美元，内乌姆离海30米的公寓184,000美元。外国人按对等原则购买住房，凭房产获得居留需要与该国有真实联系。
下面是现在在售的最值得关注的房源，从亚霍里纳61,000美元的公寓到萨拉热窝附近布特米尔414,000美元的带泳池住宅，还有各城市房价、租金收益率、房价之外的税费以及外国买家的规定。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在波斯尼亚和黑塞哥维那买什么房产
顾问会按您的要求在波黑找到房产，并把产权摘录、户型图和类似房源发到聊天中。
亚霍里纳滑雪度假区安静地段的公寓
61,000美元
亚霍里纳德沃里什塔一栋2015年后建成的楼里，底层的30平方米公寓；亚霍里纳山曾举办1984年冬奥会的部分赛事。客厅、开放式厨房和餐区、卫生间，实木地板，部分带家具。楼前没有车辆经过。公寓用柴火炉取暖，每个房间还有电暖气片。亚霍里纳位于塞族共和国，购房不缴转让税。
多布里尼亚旁卢卡维察汽车站附近的68平方米公寓
79,000美元
卢卡维察彼得·曼迪奇院士街上一栋2010年后建成的楼，四楼的68平方米两室公寓，紧邻萨拉热窝的多布里尼亚区。房况良好，不带家具，有停车位和电暖。卖家是唯一所有人，产权已记入土地登记簿。这里每平方米约1,150美元（2,000马克），塞族共和国不征转让税。这类公寓月租320美元（550马克），年收益率约4.9%。
拉扎雷沃住宅中带两间卧室和阳台的一层
82,000美元
拉扎雷沃区一栋三层住宅中间一层的70平方米公寓：门厅、带厨房的客厅、两间独立卧室（其中一间通阳台）、卫生间和储藏室。院子共有，有停车位和一间独立的附属房。房子是坚固的1970年代建筑，公寓部分带家具出售。塞族共和国不征转让税。巴尼亚卢卡50-80平方米的公寓月租440美元（750马克），年收益率约6.3%。
比什切波列带家具和空调的公寓
95,000美元
比什切波列区一楼的71平方米两室公寓，距萨拉热窝-普洛切公路200米。窗户朝南北，复合地板，空调、网络和有线电视；房况良好，带家具出售。附近有购物中心和酒店，市内公交通往古桥所在的市中心。莫斯塔尔50-80平方米的公寓月租460美元（800马克），年收益率约5.8%。
萨拉热窝市中心朝南、带家具的公寓
155,000美元
中心区市镇阿夫德·亚布奇采街上一栋1950年前建成的楼，二楼的58平方米两室公寓。窗户朝南，燃气供暖和空调；公寓带家具出售，产权已登记。萨拉热窝是全国最贵的市场：市内新房每平方米约2,480美元。中心区45-70平方米的公寓月租560美元（960马克），年收益率约4.3%。
内乌姆离海30米、带家具的公寓
184,000美元
二楼的46平方米公寓，离大海和海滩30米。带家具出售，无需翻新。内乌姆是波黑唯一的亚得里亚海出海口，是斯普利特和杜布罗夫尼克之间海岸上的度假小城。海滩边的公寓适合买来在海边生活和全家度假。
萨拉热窝附近带泳池和车库的170平方米别墅
287,000美元
萨拉热窝州特尔诺沃市镇基耶沃的一栋两层别墅，地块750平方米：五个房间、泳池、车库和监控。2020年后建成，已翻新，带家具出售，产权已登记。特尔诺沃是萨拉热窝以南的山区市镇，森林环绕，离首都很近又很安静。
布特米尔1,640平方米地块上带泳池的250平方米住宅
414,000美元
伊利扎市镇布特米尔1,640平方米地块上的250平方米四室住宅，萨拉热窝机场就在这个市镇。泳池和燃气供暖；房子带家具出售，产权已登记。同一市镇还有伊利扎温泉和波斯尼亚河源公园。
2026年波斯尼亚和黑塞哥维那房价多少
2026年第二季度，波黑联邦新房每平方米均价同比上涨11.5%，约1,990美元；塞族共和国上涨0.8%，约1,840美元。萨拉热窝最贵，每平方米约2,480美元；萨拉热窝以外的联邦地区每平方米约1,800美元。卡片中的二手公寓比新房便宜：卢卡维察的公寓每平方米约1,150美元。
| 地点 | 新房每平方米 | 60平方米的公寓 |
|---|---|---|
| 萨拉热窝 | 约2,480美元（4,305马克） | 约149,000美元 |
| 巴尼亚卢卡 | 约2,390美元（4,154马克） | 约144,000美元 |
| 波黑联邦 | 约1,990美元（3,466马克） | 约120,000美元 |
| 塞族共和国 | 约1,840美元（3,193马克） | 约110,000美元 |
| 萨拉热窝以外的联邦地区 | 约1,800美元（3,128马克） | 约108,000美元 |
2026年第二季度数据：已售新房平均价格，来自波黑联邦统计局和塞族共和国统计局；美元向上取整。
出租能带来多少收益
卡片中的公寓税前年化租金收益率为4.3-6.3%：巴尼亚卢卡的公寓和莫斯塔尔带家具的公寓最高，萨拉热窝市中心的公寓最低。亚霍里纳和内乌姆的公寓适合买来在山里和海边度假，基耶沃的别墅和布特米尔的住宅适合全家居住。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 住房出租收入 | 联邦扣除30%费用后按10%，塞族共和国13% |
| 房产税 | 塞族共和国每年最高为评估价值的0.20%，税率由市镇确定 |
| 购买新房 | 17%的增值税已含在开发商的价格中 |
2026年数据：税费依据波黑联邦和塞族共和国的法律；国家对比见租金收益率表。
税率和计算示例见波黑税收页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 萨拉热窝州的转让税 | 评估价值的5%，由买方在交易后15天内缴纳 |
| 联邦其他州的转让税 | 按各州法律，最高为评估价值的5% |
| 塞族共和国和布尔奇科的转让税 | 无 |
| 开发商的新房 | 17%的增值税已含在价格中，无转让税 |
| 公证 | 最高1,200美元 |
| 产权登记 | 联邦50美元，塞族共和国30美元加价值的0.2% |
| 律师 | 房价的0.1-0.5% |
| 中介 | 房价的2-3%，由卖方支付 |
2026年数据。萨拉热窝市中心155,000美元的公寓：如果市镇委员会按合同价格估值，转让税为7,750美元（13,500马克）。巴尼亚卢卡82,000美元的公寓：无转让税，产权登记约200美元。顾问会按具体房产计算总费用。
购房能否获得居留
拥有房产是临时居留的特殊理由：根据《外国人法》第61条，购房须与波斯尼亚和黑塞哥维那有真实联系。外国人事务局认可的联系包括：出身、在该国的近亲、在当地上学的子女、当地养老金或投资。居留许可最长1年，按同样条件续签，费用90美元（150马克），不允许工作。详情见波黑房产和波黑国籍页面。顾问会把适合移居的住房发到聊天中。
外国人按对等原则购买住房。德国、英国、克罗地亚、意大利、斯洛文尼亚、塞尔维亚、黑山、奥地利、土耳其、美国、格鲁吉亚和摩尔多瓦与波黑存在对等关系。阿联酋、卡塔尔、科威特、阿曼、中国、瑞士和以色列的公民通过当地公司购买。不在联邦司法部名单上的国家，交易前需要司法部的书面答复，备选方案是当地公司。农业用地和森林不向外国人出售。顾问会核实您国籍的对等关系。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、自住、度假区的公寓或家庭住宅。顾问会确认城市、所在地区以及付款方式。
- 精选真实房源：公寓、住宅和别墅，附卖家报价、面积、建成年份、产权登记和收益测算。
- 核查：买方国籍的对等关系、土地登记簿和地籍摘录、使用许可以及转让税的估值。
- 远程交易：附海牙认证的委托书、在公证人处签约、付款、缴纳转让税并把产权登记到买方名下。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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常见问题
2026年波黑房产多少钱？
外国人可以在波黑买房吗？
在波黑买房能办居留吗？
波黑房产的租金收益率是多少？
在波黑买房要交哪些税？
在波黑哪里买投资房产？
可以远程在波黑买房吗？
在波黑联邦和塞族共和国买房有什么区别？
不想自己摸索？
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