海外投资房产 · 2026-10-18
在塞尔维亚买房投资：买什么、多少钱
六个地区的在售公寓，附最低价格、收益率、购房费用和居留。
据塞尔维亚共和国大地测量局数据，2026年贝尔格莱德住房平均每平方米约3,700美元（3,300欧元），诺维萨德约2,800美元，尼什约2,100美元。尼什的公寓76,000美元起；自己居住的自有住房即可办居留许可，没有最低金额要求。
下面是现在在售的六套公寓，从尼什的81,000美元到贝尔格莱德萨瓦河滨步道旁的307,000美元，还有各地区和城市每平方米价格、租金收益率、房价之外的费用，以及购房与居留的关系。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在塞尔维亚买什么房产
贝尔格莱德、诺维萨德和尼什现售的六套公寓，价格从81,000美元到307,000美元。价格、面积、楼层和交房时间以卖家信息为准；顾问会把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
圣萨瓦公园旁已翻新的两居室公寓
81,000美元
尼什中心区的50平方米公寓：带厨房的客厅、两间卧室和储藏室。已翻新，复合地板、塑钢窗、空调，可带家具出售，买下即可出租。圣萨瓦公园、购物中心、市场和学校就在附近。产权已登记，可以办贷款。尼什这类公寓月租约440美元（390欧元），年收益率约6.5%。
宽敞的64平方米阁楼公寓
112,000美元
诺维萨德泰莱普住宅区一套64平方米的阁楼公寓：一间大卧室、客厅、独立厨房和浴室。可以加购院子里一个通水通电的大车库，用来停车、储物或做工作室。产权已登记，可以办贷款。拥有这套公寓可作为申请塞尔维亚居留的依据，这类住房月租约520美元（460欧元）。
2027年交房、带露台的新楼公寓
118,000美元
萨瓦河左岸莱迪内安静地段的一栋新楼，2027年4月交房。56平方米的公寓有两个半房间、露台、地暖、一级瓷砖和变频空调；楼内有视频监控。房价之外无需另付增值税，全款买家按施工进度分期付款。这里每平方米约2,110美元（1,875欧元），几乎只有新贝尔格莱德中位价的一半。
带两间卧室和露台的复式公寓
210,000美元
贝尔格莱德市中心最抢手的区之一弗拉查尔，一条安静街道上的56平方米复式公寓。楼下是客厅、带餐区的厨房、浴室和露台，楼上是两间独立卧室。家具齐全出售，可直接入住。附近有一所学校、两所幼儿园、商店和公共交通。可全款或贷款。弗拉查尔这类公寓月租约1,120美元（1,000欧元），年收益率约6.5%。
只有8户的新楼里的三室公寓
226,000美元
泽蒙老城区上城一栋只有八户的小型新楼，位于多瑙河畔的山丘上。2楼67平方米的公寓有三个房间、露台、地暖，可选实木地板或瓷砖，配两台空调；楼内有电梯。楼前车位另售，可以办贷款。这是安静街区里的家庭住房，拥有它可作为申请塞尔维亚居留的依据。
滨河步道旁第一排、可看萨瓦河景的公寓
307,000美元
萨瓦河畔第一排的新楼，河景开阔，可直达滨河步道。61平方米的公寓有带厨房和餐区的客厅、一间卧室、洗衣间和露台。大堂有前台，24小时安保，还有健身房。2029年底交房，按施工进度分七期付款，买方无需支付佣金。车库车位41,000美元（36,000欧元）起。这类河景公寓月租约1,290美元（1,150欧元）。
价格为卖家2026年报价，美元向上取整到千位，括号内为欧元。每套公寓的价格不超过该地区同类公寓最低价加10%。月租金为该公寓的市场估算。我们每月核对卡片，房源售出后换成同类型、同价位的公寓。
2026年贝尔格莱德和塞尔维亚其他城市每平方米房价
贝尔格莱德比全国其他地方贵得多：10个城区每平方米约3,700美元，尼什和克拉古耶瓦茨只有一半。在贝尔格莱德内部，萨夫斯基韦纳茨每平方米价格几乎是泽蒙的1.5倍。
| 地点 | 每平方米中位价 | 50平方米公寓 |
|---|---|---|
| 贝尔格莱德，萨夫斯基韦纳茨，新楼 | 约5,500美元（4,900欧元） | 约280,000美元 |
| 贝尔格莱德，萨夫斯基韦纳茨 | 约4,700美元（4,200欧元） | 约240,000美元 |
| 贝尔格莱德，老城区 | 约4,600美元（4,100欧元） | 约230,000美元 |
| 贝尔格莱德，弗拉查尔 | 约4,000美元（3,600欧元） | 约200,000美元 |
| 贝尔格莱德，新贝尔格莱德 | 约4,000美元（3,500欧元） | 约200,000美元 |
| 贝尔格莱德，10个城区 | 约3,700美元（3,300欧元） | 约190,000美元 |
| 贝尔格莱德，兹韦兹达拉 | 约3,600美元（3,200欧元） | 约180,000美元 |
| 贝尔格莱德，沃日多瓦茨 | 约3,300美元（3,000欧元） | 约170,000美元 |
| 贝尔格莱德，丘卡里察 | 约3,300美元（2,900欧元） | 约170,000美元 |
| 贝尔格莱德，泽蒙 | 约3,200美元（2,900欧元） | 约160,000美元 |
| 诺维萨德 | 约2,800美元（2,500欧元） | 约140,000美元 |
| 尼什 | 约2,100美元（1,800欧元） | 约110,000美元 |
| 克拉古耶瓦茨 | 约1,800美元（1,600欧元） | 约89,000美元 |
| 苏博蒂察 | 约1,600美元（1,500欧元） | 约80,000美元 |
2026年数据：共和国大地测量局2026年第二季度报告（8月发布）中的合同价格中位数；美元按2026年汇率换算。
出租能带来多少收益
贝尔格莱德长租的毛收益率约为税前年化6.4%。塞尔维亚的租金税和持有税都不高，收入来自翻新过、带家具、租给经过审核租客的公寓。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 租金收入税 | 扣除25%标准费用后按20%征收，实际为租金的15% |
| 房产税 | 价值96,000美元（85,000欧元）以内的房产，每年最高为市政估值的0.4% |
| 出售税 | 资本利得的15% |
2026年数据：收益率为贝尔格莱德平均值；各国对比见租金收益率表。
房产税按市政估值而不是买入价计算。税率和示例见塞尔维亚税务页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 转让税（二手房） | 房价的2.5%；法律规定由卖方缴纳，实际多由买方承担 |
| 新房增值税 | 10%，已含在房价中 |
| 公证 | 按公证人协会收费标准，视房价而定 |
| 房产税 | 每年最高为市政估值的0.4% |
| 出售税 | 资本利得的15% |
2026年数据。中介费和翻译费视交易而定；顾问会按具体公寓计算总费用。
购房能否获得居留
可以，没有最低金额要求。《外国人法》把拥有住房列为临时居留的理由：外国人在塞尔维亚拥有并自住的独栋住宅或公寓即符合条件。居留许可最长3年，只要理由仍然成立，就可按同样期限续签。
出租给租客的公寓不符合这类居留的条件，没有房屋的地块也不行。外国人按与本国的对等原则购房，不能购买农业用地。其他途径见塞尔维亚居留：所有途径页面。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、移居和居留用房，或两者兼顾。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、户型和收益测算的公寓。
- 核查：地籍中的产权和欠款、楼房的使用许可、户型改动是否合法。
- 凭委托书远程交易：税号、塞尔维亚银行账户、在公证人处签约以及地籍登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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常见问题
2026年塞尔维亚一套公寓多少钱？
外国人可以在塞尔维亚买房吗？
塞尔维亚公寓的租金收益率是多少？
在塞尔维亚买公寓能办居留吗？
在塞尔维亚买公寓有哪些费用？
塞尔维亚的房产税是多少？
在塞尔维亚哪里买公寓最便宜？
可以远程在塞尔维亚买公寓吗？
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