海外投资房产 · 2026-10-18
在保加利亚买房投资：买什么、多少钱
六个城市和度假区的在售公寓，附最低价格、收益率以及购房和持有的税费。
2026年按挂牌价计算，索非亚市中心每平方米约4,100美元，洛泽内茨约4,800美元，瓦尔纳和布尔加斯约3,000美元，阳光海滩和班斯科度假区为1,400-1,600美元。保加利亚自2026年1月1日起使用欧元，2025年起全面加入申根，房产投资345,000美元（306,800欧元）起可办居留。
下面是现在在售的七套公寓，从阳光海滩的32,000美元到索非亚市中心可办居留的346,000美元，还有各城市和地区的价格、租金收益率、房价之外的税费和居留条件。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在保加利亚买什么房产
保加利亚现售的七套公寓，价格从32,000美元到346,000美元：海边和山区的度假区、普罗夫迪夫、布尔加斯、瓦尔纳和索非亚。价格、面积、楼层和房况以卖家信息为准；顾问会把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
有六个泳池的小区里一套带家具的开间
32,000美元
阳光海滩一个小区里2016年建成的楼，4层中2楼的30平方米开间。带家具出售；小区有六个泳池，附近有高尔夫球场和网球场。小区物业费每年650美元（572欧元），业主直接出售。度假区几乎没有长租，所以买这套开间是为了海边居住和旺季出租。
距缆车6公里、可看山景的一居室公寓
48,000美元
班斯科和拉兹洛格之间一个小区里2003年建成的楼，5层中3楼的58平方米公寓：一间客厅和一间卧室，窗户朝向群山。带家具出售。距班斯科滑雪场缆车6公里。这里的旺季在冬天，长租很少，所以买这套公寓是为了山区居住和度假。
购物中心旁带露台和储藏室的一居室公寓
107,000美元
普罗夫迪夫市中心一栋板楼里的56平方米公寓：客厅、独立厨房、一间卧室、露台和储藏室，窗户已更换。需要装修，价格在本区最低一档。楼旁有免费停车位，附近有大型购物中心。这类公寓装修后月租620美元（550欧元）起，年收益率约6.9%。
海滨公园旁带露台的一居室公寓
112,000美元
拉祖尔区一栋1990年建成的砖楼顶层4楼的51平方米公寓：厨房客厅一体、一间卧室和露台。步行几分钟到海滨公园和海边。这套公寓明显比本区同类房源便宜。拉祖尔这类公寓月租450美元（400欧元）起，年收益率约4.9%。
歌剧院附近朝南的一居室公寓
135,000美元
瓦尔纳市中心一栋2007年建成的楼，5层中4楼的50平方米公寓：一间客厅和一间卧室，窗户朝南。产权文件上是住宅公寓，而不是非住宅用途的工作室。歌剧院和市中心主要街道就在附近。瓦尔纳市中心这类公寓月租730美元（650欧元）起，年收益率约6.5%。
洛泽内茨距地铁几分钟的一居室公寓
242,000美元
索非亚最贵的区之一洛泽内茨，6层中2楼的58平方米公寓：带厨房的客厅和一间卧室。步行几分钟到地铁站。这套公寓比本区大多数同类房源便宜。洛泽内茨这类公寓月租790美元（700欧元）起，年收益率约3.9%。
可办居留、带阁楼和双车位车库的三居室公寓
346,000美元
索非亚市中心一栋小楼4层中3楼的142平方米公寓：三间卧室、30平方米的阁楼和40平方米的地下室。附带双车位车库、一个停车位和33%的地块份额；非欧盟国家公民通过保加利亚公司持有土地份额。价格达到购房居留门槛345,000美元（306,800欧元）。索非亚市中心这类公寓月租1,240美元（1,100欧元）起，年收益率约4.3%。
价格为卖家2026年报价，美元向上取整到千位，括号内为欧元。每套公寓的价格不超过该地区同类公寓最低价加10%，可办居留的公寓从345,000美元（306,800欧元）门槛起算。月租金取自该地区同类公寓的长租挂牌。楼层按房源中保加利亚的计法。我们每月核对卡片，房源售出后换成同类型、同价位的公寓。
2026年保加利亚各城市一套公寓多少钱
据保加利亚国家统计局数据，2026年第二季度房价同比上涨15.5%，环比上涨4.5%。普罗夫迪夫涨得最快，布尔加斯本季度略有回落。索非亚公寓平均成交价约为每平方米3,000美元（2,680欧元）：一套60平方米的公寓约181,000美元。
| 城市 | 2026年第二季度价格变化 |
|---|---|
| 普罗夫迪夫 | +5.8% |
| 瓦尔纳 | +2.8% |
| 索非亚 | +2.4% |
| 布尔加斯 | -1.5% |
| 保加利亚平均 | 季度+4.5%，年度+15.5% |
2026年数据：保加利亚国家统计局2026年第二季度房价指数。
| 卡片中的地区 | 每平方米挂牌价 | 50平方米公寓 |
|---|---|---|
| 索非亚，洛泽内茨 | 约4,800美元（4,290欧元） | 约241,000美元 |
| 索非亚，市中心 | 约4,100美元（3,630欧元） | 约204,000美元 |
| 瓦尔纳，市中心 | 约3,100美元（2,750欧元） | 约154,000美元 |
| 布尔加斯，拉祖尔 | 约2,900美元（2,610欧元） | 约146,000美元 |
| 普罗夫迪夫，市中心 | 约2,800美元（2,500欧元） | 约140,000美元 |
| 阳光海滩 | 约1,600美元（1,440欧元） | 约81,000美元 |
| 班斯科 | 约1,400美元（1,280欧元） | 约72,000美元 |
2026年数据：卡片中公寓所在地区的公寓平均挂牌价；美元按2026年汇率换算。
出租能带来多少收益
索非亚长租的毛收益率约为税前年化4.2%。普罗夫迪夫和瓦尔纳入门价更低，租金却很稳：卡片中的公寓出租收益率为6.5%-6.9%。阳光海滩和班斯科几乎没有长租，收入来自夏季和冬季旺季。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 住房出租收入 | 统一10%；非税务居民就保加利亚的租金缴纳 |
| 出售 | 增值部分的10%；保加利亚或欧盟税务居民每年出售一套持有满3年的住房免税 |
| 年度房产税 | 计税评估值的0.01%-0.45%，由市政府确定，另加垃圾清运费 |
| 持有土地的公司 | 10%企业所得税和年度报表 |
2026年数据：收益率为索非亚平均值；各国对比见租金收益率表。
2023年俄罗斯暂停了与保加利亚避免双重征税协定的主要条款，所以租金税在保加利亚缴纳。税率和示例见保加利亚税务页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 地方购置税 | 按房价和计税评估值中较高者的0.1%-3%：索非亚约2.5%，度假区最高3% |
| 公证 | 价值的0.1%-1.5%，上限3,400美元（3,000欧元），另加20%增值税 |
| 产权登记簿登记 | 登记局收取房价0.1%的费用 |
| 宣誓翻译 | 买方不会保加利亚语时，公证时必须有 |
| 度假小区物业费 | 卡片中的开间每年650美元（572欧元）起 |
2026年数据。非欧盟国家公民通过保加利亚公司持有房屋下的土地。顾问会按具体公寓计算总费用。
购房能否获得居留
可以，345,000美元起即可。保加利亚凭不低于345,000美元（306,800欧元）的房产投资发放居留；改用欧元之前，门槛为600,000列弗。卡片中索非亚市中心的三居室符合门槛，顾问会把其他达到这一金额的公寓和独栋住宅发到聊天中。
保加利亚已于2022年关闭投资入籍项目。没有居留也可以买公寓：任何国家的公民都可以把公寓或独栋住宅登记在本人名下，无需单独许可。持俄罗斯护照的，资金是另一回事：没有欧盟居留的俄罗斯公民，欧盟银行不接受超过113,000美元（100,000欧元）的存款，所以付款路径要在交定金前规划好。具体条件见保加利亚居留页面。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、海边或山区住房、居留许可。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、楼层、物业费和收益测算的公寓。
- 核查：产权登记簿中的业主和产权负担、楼房的使用许可，确认是住宅而不是工作室或办公用途。
- 凭委托书远程交易：附定金的预售合同、有宣誓翻译在场的公证契约、缴纳地方税和登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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常见问题
2026年保加利亚一套公寓多少钱？
外国人可以在保加利亚买房吗？
在保加利亚买公寓能办居留吗？
在保加利亚出租公寓收益多少？
在保加利亚买公寓有哪些费用？
保加利亚已经使用欧元了吗？
在保加利亚哪里买公寓适合投资？
可以远程在保加利亚买公寓吗？
不想自己摸索？
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