Đầu tư bất động sản ở Bulgaria: nên mua gì và giá bao nhiêu
Căn studio có nội thất trong khu phức hợp có sáu hồ bơi
$32,000
Căn studio 30 m² ở tầng 2 trên 4 trong một khu phức hợp ở Sunny Beach, tòa nhà hoàn thành năm 2016. Căn hộ được bán kèm nội thất; khu phức hợp có sáu hồ bơi, gần đó có sân golf và sân tennis. Phí duy trì khu phức hợp là $650 (€572) mỗi năm, chủ nhà bán trực tiếp. Khu nghỉ dưỡng gần như không có thuê dài hạn, vì vậy căn studio được mua để sống cạnh biển và cho thuê theo mùa.
Căn hộ một phòng ngủ cách Bãi biển Nam 20 mét
$57,000
Căn hộ 60 m² ở tầng một của một khu nghỉ dưỡng lớn phía nam Pomorie, cạnh Bãi biển Nam: bãi cát rộng với lối xuống biển thoai thoải cách khoảng 20 mét. Phòng khách và phòng ngủ; căn hộ có đầy đủ nội thất và thiết bị, sẵn sàng vào ở ngay sau khi mua. Khu phức hợp khép kín có hồ bơi, sân chơi, nhà hàng, cửa hàng, bảo vệ, thang máy và bãi đỗ xe, xe buýt đi Burgas và Sunny Beach dừng ngay cổng. Tòa nhà đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Căn hộ một phòng ngủ có sân hiên gần Vườn biển
$112,000
Căn hộ 51 m² ở tầng 4, tầng trên cùng của một tòa nhà gạch năm 1990 tại quận Lazur: bếp kiêm phòng khách, phòng ngủ và sân hiên. Vườn biển và biển cách vài phút đi bộ. Căn hộ rẻ hơn đáng kể so với các căn tương tự trong quận. Những căn hộ như vậy ở Lazur cho thuê từ $450 (€400) mỗi tháng, khoảng 4.9% mỗi năm.
Căn hộ một phòng ngủ hướng nam gần Nhà hát Opera
$135,000
Căn hộ 50 m² ở tầng 4 trên 5 trong một tòa nhà năm 2007 ở trung tâm Varna: phòng khách và phòng ngủ, cửa sổ hướng nam. Trên giấy tờ đây là căn hộ để ở, không phải xưởng (atelier). Gần đó có Nhà hát Opera và các phố chính của trung tâm. Những căn hộ như vậy ở trung tâm Varna cho thuê từ $730 (€650) mỗi tháng, khoảng 6.5% mỗi năm.
Căn hộ một phòng ngủ ở Lozenets cách tàu điện ngầm vài phút
$242,000
Căn hộ 58 m² ở tầng 2 trên 6 tại Lozenets, một trong những quận đắt nhất của Sofia: phòng khách có bếp và phòng ngủ. Ga tàu điện ngầm cách vài phút đi bộ. Căn hộ rẻ hơn phần lớn các căn tương tự trong quận. Những căn hộ như vậy ở Lozenets cho thuê từ $790 (€700) mỗi tháng, khoảng 3.9% mỗi năm.
Ngôi nhà gạch hai tầng với lô đất 602 m² trong một ngôi làng ở Strandzha
$20,000
Ngôi nhà hai tầng 120 m² ở làng Kosti xanh tươi và đẹp như tranh tại Strandzha, thuộc đô thị Tsarevo. Ngôi nhà xây bằng gạch, bán không kèm nội thất và cần cải tạo, vì vậy bạn có thể bố trí theo ý mình: để sống quanh năm hoặc nghỉ dưỡng giữa thiên nhiên. Lô đất rộng 602 m².
Căn hộ một phòng ngủ nhìn ra núi cách cáp treo 6 km
$48,000
Căn hộ 58 m² ở tầng 3 trên 5 trong một khu phức hợp giữa Bansko và Razlog, tòa nhà năm 2003: phòng khách và phòng ngủ, cửa sổ hướng ra núi. Căn hộ được bán kèm nội thất. Cáp treo lên các đường trượt tuyết Bansko cách 6 km. Mùa ở đây là mùa đông và ít người thuê dài hạn, vì vậy căn hộ được mua để sống trên núi và nghỉ dưỡng.
Căn hộ một phòng ngủ có sân hiên và kho cạnh trung tâm thương mại
$107,000
Căn hộ 56 m² trong một tòa nhà tấm panel ở trung tâm Plovdiv: phòng khách, bếp riêng, phòng ngủ, sân hiên và kho, cửa sổ đã được thay mới. Căn hộ cần cải tạo và có giá ở mức thấp nhất của quận. Có bãi đỗ xe miễn phí cạnh tòa nhà và một trung tâm thương mại lớn gần đó. Sau khi cải tạo, những căn hộ như vậy cho thuê từ $620 (€550) mỗi tháng, khoảng 6.9% mỗi năm.
Căn hộ ba phòng ngủ có tầng áp mái và gara đôi để xin giấy phép cư trú
$346,000
Căn hộ 142 m² ở tầng 3 trên 4 trong một tòa nhà nhỏ ở trung tâm Sofia: ba phòng ngủ, tầng áp mái 30 m² và tầng hầm 40 m². Kèm theo là gara đôi, một chỗ đỗ xe và 33% lô đất; công dân của quốc gia ngoài EU nắm giữ phần đất thông qua một công ty Bulgaria. Giá đáp ứng ngưỡng cư trú khi mua nhà, $345,000 (306,775 euro). Những căn hộ như vậy ở trung tâm Sofia cho thuê từ $1,240 (€1,100) mỗi tháng, khoảng 4.3% mỗi năm.
Nhà đầu tư mua bất động sản nào ở Bulgaria
Trên đây là những lựa chọn đáng chú ý nhất do các chuyên gia của chúng tôi chọn lọc. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm bất động sản theo yêu cầu của bạn.
Căn hộ và nhà đang bán ở các thành phố, khu nghỉ dưỡng và làng quê của Bulgaria, lợi suất, thuế khi mua và khi sở hữu.
Năm 2026 một mét vuông ở trung tâm Sofia giá khoảng $3,860 theo giá chào bán, khoảng $4,410 ở Lozenets, khoảng $3,000 ở Varna và Burgas, và $1,400-1,600 ở các khu nghỉ dưỡng Sunny Beach và Bansko. Bulgaria dùng đồng euro từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, đã tham gia đầy đủ khối Schengen từ năm 2025 và cấp quyền cư trú cho khoản đầu tư bất động sản từ $345,000 (306,775 euro).
Trang này nói về căn hộ và nhà, từ căn studio ở Sunny Beach đến căn hộ ở trung tâm Sofia để xin giấy phép cư trú, giá theo thành phố và quận, lợi suất cho thuê, thuế ngoài giá và điều kiện cư trú. Chuyên viên tư vấn sẽ xác nhận căn nào còn bán hôm nay và giá chính xác.
Tóm tắt thị trường
Giá và quy định năm 2026.
Căn hộ theo thành phố
- Sofia · căn hộ từ $88,000 · lợi suất đến 5.5% · giấy phép cư trú từ $345,000
- Varna · căn hộ từ $47,000 · lợi suất đến 6.8% · giấy phép cư trú từ $345,000
- Burgas · căn hộ từ $42,000 · lợi suất đến 5.0% · giấy phép cư trú từ $345,000
Căn hộ ở các thành phố Bulgaria giá bao nhiêu năm 2026
Theo Viện Thống kê Quốc gia Bulgaria, trong quý II năm 2026 giá nhà tăng 15.5% so với cùng kỳ năm trước và 4.5% so với quý trước. Plovdiv tăng nhanh nhất, còn giá ở Burgas giảm nhẹ trong quý. Ở Sofia căn hộ được bán với giá trung bình khoảng $3,000 mỗi mét vuông (2,680 euro): căn hộ 60 m² giá khoảng $181,000.
| Thành phố | Biến động giá trong quý II năm 2026 |
|---|---|
| Plovdiv | +5.8% |
| Varna | +2.8% |
| Sofia | +2.4% |
| Burgas | -1.5% |
| Trung bình Bulgaria | +4.5% trong quý, +15.5% trong năm |
Số liệu năm 2026: chỉ số giá nhà của Viện Thống kê Quốc gia Bulgaria cho quý II năm 2026.
| Quận trong thẻ | Giá mỗi m², giá chào bán | Căn hộ 50 m² |
|---|---|---|
| Sofia, Lozenets | khoảng $4,410 (3,930 euro) | khoảng $221,000 |
| Sofia, Trung tâm | khoảng $3,860 (3,440 euro) | khoảng $193,000 |
| Varna, Trung tâm | khoảng $3,100 (2,750 euro) | khoảng $154,000 |
| Burgas, Lazur | khoảng $2,900 (2,610 euro) | khoảng $146,000 |
| Plovdiv, Trung tâm | khoảng $2,800 (2,500 euro) | khoảng $140,000 |
| Sunny Beach | khoảng $1,600 (1,440 euro) | khoảng $81,000 |
| Bansko | khoảng $1,400 (1,280 euro) | khoảng $72,000 |
Số liệu năm 2026: giá chào bán trung bình của căn hộ ở các quận có căn hộ trong thẻ; đô la theo tỷ giá năm 2026.
Cho thuê mang lại lợi suất bao nhiêu
Lợi suất gộp từ cho thuê dài hạn ở Sofia khoảng 4.3% mỗi năm trước thuế. Ở Plovdiv và Varna giá vào thấp hơn trong khi giá thuê vẫn giữ vững: các căn hộ trong thẻ cho thuê với lợi suất 6.5-6.9%. Sunny Beach và Bansko gần như không có thuê dài hạn; thu nhập ở đó đến từ mùa hè và mùa đông.
| Thuế | Mức thuế |
|---|---|
| Thu nhập từ cho thuê nhà | cố định 10%; người không cư trú nộp thuế này trên tiền thuê ở Bulgaria |
| Bán | 10% khoản lãi; người cư trú ở Bulgaria hoặc EU không nộp gì cho một căn nhà mỗi năm đã sở hữu hơn 3 năm |
| Thuế bất động sản hằng năm | 0.01-0.45% giá trị tính thuế, do đô thị quy định, cộng phí thu gom rác |
| Công ty nắm giữ đất | thuế doanh nghiệp 10% và báo cáo tài chính hằng năm |
Số liệu năm 2026: lợi suất là mức trung bình của Sofia; so sánh giữa các quốc gia có trong bảng lợi suất cho thuê.
Thuế trên tiền thuê nhà ở Bulgaria được nộp tại Bulgaria. Bulgaria có hiệp định tránh đánh thuế hai lần với Hoa Kỳ, Vương quốc Anh, Đức, Pháp, Ý và phần lớn các nước châu Âu khác, nên cùng một khoản thu nhập không bị đánh thuế hai lần; Nga đã tạm dừng các điều khoản chính trong hiệp định của mình vào năm 2023. Mức thuế và ví dụ có ở trang thuế ở Bulgaria.
Chi phí cần cộng thêm vào giá bất động sản
| Khoản thanh toán | Số tiền |
|---|---|
| Thuế chuyển nhượng địa phương | 0.1-3% của giá mua hoặc giá trị tính thuế, lấy mức cao hơn: 3% ở Sofia, đến 3% ở các khu nghỉ dưỡng |
| Công chứng | 0.1-1.5% giá trị, tối đa $3,450 (€3,067.75), cộng 20% VAT |
| Ghi vào Sổ đăng ký bất động sản | lệ phí của Cơ quan Đăng ký 0.1% giá mua |
| Phiên dịch tuyên thệ | bắt buộc tại công chứng nếu người mua không nói tiếng Bulgaria |
| Phí duy trì khu nghỉ dưỡng | từ $650 (€572) mỗi năm cho căn studio trong thẻ |
Số liệu năm 2026. Công dân của quốc gia ngoài EU nắm giữ đất dưới căn nhà thông qua một công ty Bulgaria. Chuyên viên tư vấn sẽ tính tổng chi phí cho một căn hộ cụ thể.
Ở Bulgaria căn hộ được kiểm tra trong Sổ đăng ký bất động sản trước khi đặt cọc
Sai lầm tốn kém hơn tiền thuế: căn hộ được đăng ký là xưởng (atelier) hoặc văn phòng chứ không phải nhà ở, tòa nhà không có giấy phép sử dụng, phí khu nghỉ dưỡng chưa trả và khoản tiền mà ngân hàng không nhận nếu không có lộ trình thanh toán được lên kế hoạch. Dịch vụ đồng hành của Murblz loại bỏ những rủi ro này: chúng tôi tìm bất động sản theo ngân sách và mục tiêu, kiểm tra chủ sở hữu, các ràng buộc và giấy phép, đăng ký công ty để nắm giữ đất và theo giao dịch tại công chứng đến khi ghi vào sổ đăng ký.
Chi phí đồng hành: theo yêu cầu từ chuyên viên tư vấn.
Mua nhà có được cấp giấy phép cư trú không
Có, từ $345,000. Bulgaria cấp quyền cư trú cho khoản đầu tư bất động sản ít nhất $345,000 (306,775 euro); trước khi chuyển sang đồng euro, ngưỡng là 600,000 leva. Căn hộ ba phòng ngủ ở trung tâm Sofia trong thẻ đạt ngưỡng này, và chuyên viên tư vấn sẽ gửi vào chat các căn hộ và nhà khác từ mức này.
Bulgaria đã đóng chương trình quốc tịch theo diện đầu tư vào năm 2022. Bạn có thể mua căn hộ mà không cần cư trú: công dân của bất kỳ quốc gia nào cũng mua căn hộ hoặc nhà đứng tên mình mà không cần giấy phép riêng. Với công dân Nga, chuyển tiền là một việc riêng: các ngân hàng EU không nhận khoản tiền gửi trên $113,000 (100,000 euro) từ họ nếu không có giấy phép cư trú EU, vì vậy lộ trình thanh toán được lên kế hoạch trước khi đặt cọc. Điều kiện có ở trang giấy phép cư trú Bulgaria.
Chúng tôi tìm bất động sản như thế nào
- Ngân sách và mục tiêu: đầu tư, nhà cạnh biển hoặc trên núi, giấy phép cư trú. Chuyên viên tư vấn làm rõ thành phố, quận và cách bạn thanh toán.
- Danh sách bất động sản thực tế: căn hộ kèm giá của người bán, diện tích, tầng, phí duy trì và tính toán lợi suất.
- Kiểm tra: chủ sở hữu và các ràng buộc trong Sổ đăng ký bất động sản, giấy phép sử dụng của tòa nhà, tình trạng nhà ở chứ không phải xưởng (atelier) hay văn phòng.
- Giao dịch từ xa theo giấy ủy quyền: hợp đồng sơ bộ kèm đặt cọc, văn bản công chứng với phiên dịch tuyên thệ, thuế địa phương và ghi vào sổ đăng ký.
Chuyên viên tư vấn gửi danh sách vào chat, với giá của người bán tại ngày lập danh sách.
Lựa chọn ở các quốc gia khác
Đầu tư bất động sản ở các quốc gia khác:
- Đầu tư bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở UAE: nên mua gì ở Dubai và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Serbia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Brazil: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Gruzia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Tây Ban Nha: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ý: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Síp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Montenegro: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Hy Lạp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Thái Lan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bali: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Paraguay: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bồ Đào Nha: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ai Cập: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Panama: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Pháp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Mỹ: nên mua gì ở Florida và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Anh: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bosnia và Herzegovina: nên mua gì và giá bao nhiêu
Thêm về việc mua nhà ở quốc gia này:
- Mua bất động sản ở Bulgaria: quy định, thuế và giao dịch
- Cách mua căn hộ ở Bulgaria
- Giấy phép cư trú Bulgaria
- Thuế ở Bulgaria
- Sofia: hướng dẫn về thành phố và chuyển đến sống
- Burgas: hướng dẫn về thành phố và chuyển đến sống
So sánh tất cả quốc gia và ngân sách - ở trang Đầu tư bất động sản nước ngoài.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ ở Bulgaria giá bao nhiêu năm 2026?
Người nước ngoài có được mua bất động sản ở Bulgaria không?
Mua căn hộ có mang lại quyền cư trú ở Bulgaria không?
Cho thuê căn hộ ở Bulgaria mang lại lợi suất bao nhiêu?
Khi mua căn hộ ở Bulgaria có những chi phí nào?
Bulgaria đã dùng đồng euro chưa?
Nên mua căn hộ đầu tư ở đâu tại Bulgaria?
Có thể mua căn hộ ở Bulgaria từ xa không?
Không muốn tự mình tìm hiểu?
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói toàn bộ quy trình: chúng tôi chọn bất động sản theo mục tiêu, kiểm tra pháp lý và hỗ trợ giao dịch đến khi đăng ký. Hãy đặt câu hỏi trong trò chuyện: buổi tư vấn miễn phí bắt đầu ngay tại đây. Việc đại diện pháp lý trước cơ quan nhà nước và tòa án do chuyên gia Murblz đảm nhận cùng đối tác có giấy phép hành nghề tại địa phương.
Chuyên viên tư vấn Murblz trả lời ngay trong khung trò chuyện trên trang này. Hãy kể về trường hợp của bạn, chúng ta sẽ cùng tìm cách.
Tư vấn miễn phíĐiều gì diễn ra tiếp theo
- Chuyên gia xem xét trường hợp và mục tiêu của bạn.
- Chúng tôi liên hệ theo cách bạn muốn và trả lời các câu hỏi.
- Bạn nhận kế hoạch công việc, thời hạn trung thực và báo giá bằng văn bản.