Bất động sản để ở và đầu tư · 2026-10-19
Mua nhà ở Sofia: căn hộ đang bán để ở và đầu tư
Căn studio 45 m² trong tòa nhà mới cạnh metro ở Lyulin
$88,000
Căn studio 45 m² ở tầng 2/6 của tòa nhà gạch đang xây ở Lyulin: một phòng mở và phòng tắm có WC. Căn hộ được bàn giao sẵn sàng để hoàn thiện: tường đã trát, sàn đã cán vữa, điện nước đã kéo vào, cửa chính bọc thép và cửa sổ bảy khoang. Sưởi bằng điện và tòa nhà có thang máy. Gần đó có ga metro, trạm xe buýt và cửa hàng. Một mét vuông ở đây giá $1,950 (€1,730), và lợi suất cho thuê dài hạn ở Lyulin là 4.9% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ một phòng ngủ 78 m² trong tòa nhà mới cạnh metro ở Mladost
$149,000
Căn hộ 78 m² tính cả phần diện tích chung, ở tầng 2/6 của khu nhà đang xây ở Mladost: phòng khách liền bếp và sân hiên, phòng ngủ, phòng tắm có WC và kho. Tòa nhà đang được nối vào hệ thống sưởi tập trung của thành phố, và có thể mua chỗ đỗ xe hoặc gara trong tòa nhà. Gần đó có metro, siêu thị và trạm xe buýt. Một mét vuông ở đây giá $1,910 (€1,700), thấp hơn một phần ba so với trung vị của Mladost là $2,910, và lợi suất cho thuê dài hạn trong khu là 4.3% mỗi năm.
Căn hộ hai phòng ngủ 97 m² có hai ban công ở khu Vitosha
$201,000
Căn hộ 97 m² ở tầng 2 của tòa nhà gạch năm 2003: phòng khách có khu ăn và bếp, hai phòng ngủ riêng, hai phòng tắm, hai ban công và kho tầng hầm 4.72 m². Phòng khách hướng nam và các phòng ngủ hướng đông. Sưởi bằng điện, tòa nhà có sẵn đường ống cho sưởi cục bộ và khí đốt. Căn hộ ở phần yên tĩnh của khu, cạnh vườn thú, có lối ra Simeonovsko Shose và đại lộ Cherni Vrah. Một mét vuông ở đây giá $2,070 (€1,850), thấp hơn một phần ba so với trung vị của khu là $3,070.
Căn hộ hai phòng ngủ 86 m² cần cải tạo cạnh ga metro Opalchenska
$223,000
Căn hộ 86 m² theo văn bản quyền sở hữu ở tầng 4/5 của tòa nhà gạch từ thập niên 1930 trên đại lộ Aleksandar Stamboliyski, cả tòa nhà chỉ có năm căn hộ. Căn hộ đi kèm 23.32% phần đất dưới tòa nhà: công dân ngoài EU nắm giữ phần này thông qua một công ty Bulgaria. Cầu thang đến tầng 3 đã được cải tạo, tủ điện và cửa chính của tòa nhà đã được thay mới, còn bản thân căn hộ cần cải tạo. Ga metro Opalchenska cách 200 m và công viên cách 500 m. Một mét vuông ở đây giá $2,600 (€2,310), thấp hơn một phần ba so với trung vị của khu trung tâm là $3,860.
Căn hộ hai phòng ngủ 159 m² có nội thất ở Boyana dưới chân núi Vitosha
$326,000
Căn hộ 159 m², trong đó 129.28 m² diện tích ở, tại tầng 3 của tòa nhà năm 2003 ở Boyana: phòng khách rộng, hai phòng ngủ, hai sân hiên, phòng tắm, WC riêng và phòng tiện ích. Cửa sổ hướng tây nam, và căn hộ được bán kèm nội thất. Gara 45 m² trong tòa nhà được bán riêng với giá $43,000 (€38,000). Một mét vuông ở đây giá $2,050 (€1,820), thấp hơn một phần ba so với trung vị của Boyana là $3,060.
Căn hộ hai phòng ngủ 100 m² đã cải tạo cạnh công viên Borisova Gradina
$398,000
Căn hộ ở tầng 1 của tòa nhà gạch năm 1968 cạnh công viên Borisova Gradina: 84 m² diện tích ở, phòng áp mái 10 m² có cửa sổ mái và tầng hầm 6 m². Khi cải tạo đã thay hệ thống điện và ống nước, cách nhiệt mặt tiền và lắp cửa sổ mới. Phòng khách có phòng ngủ thông qua, một phòng ngủ riêng, bếp riêng, phòng tắm, WC và phòng giặt, bán kèm nội thất và thiết bị. Giá cao hơn ngưỡng giấy phép cư trú khi mua bất động sản là $345,000 (€306,775). Một mét vuông ở đây giá $3,980 (€3,550), thấp hơn trung vị của Iztok là $4,510.
Căn hộ ba phòng ngủ 107 m² trần cao 3.2 m ở Oborishte
$447,000
Căn hộ 106.85 m² ở tầng 3/4 của tòa nhà gạch năm 1935, một di tích văn hóa được xếp hạng, cạnh Nhà hát Sofia: sảnh vào, phòng khách thông qua, bếp riêng, ba phòng ngủ, phòng tắm có WC và ban công, trần cao 3.2 m. Có tầng hầm 8.89 m², gara và chỗ đỗ xe trong sân, và căn hộ đi kèm một phần lô đất. Bán kèm nội thất, giá cao hơn ngưỡng giấy phép cư trú $345,000. Một mét vuông ở đây giá $4,180 (€3,720), thấp hơn trung vị của Oborishte là $4,450.
Căn hộ ba phòng ngủ 175 m² có nội thất cạnh metro ở trung tâm Sofia để xin giấy phép cư trú
$448,000
Căn hộ 175 m² ở tầng 4/5 của tòa nhà gạch ở trung tâm Sofia: sảnh vào, phòng khách có khu ăn và bếp, ba phòng ngủ, phòng tắm có WC, WC thứ hai, ba ban công và tầng hầm lớn khô ráo. Bố cục cho phép chia căn hộ thành hai căn riêng biệt. Bán kèm toàn bộ nội thất và điều hòa, có thể mua riêng gara ngầm trong tòa nhà, và metro cách vài phút đi bộ. Một mét vuông ở đây giá $2,560 (€2,280), thấp hơn một phần ba so với trung vị của khu trung tâm là $3,860, và giá cao hơn ngưỡng giấy phép cư trú $345,000.
Những căn hộ nào đang bán ở Sofia
Những căn hộ đáng chú ý nhất từ $88,000 đến $448,000: trong các tòa nhà mới cạnh metro ở Lyulin và Mladost, ở khu Vitosha và Boyana dưới chân núi Vitosha, ở trung tâm cạnh ga metro Opalchenska, cạnh công viên Borisova Gradina ở Iztok và ở Oborishte cạnh Nhà hát Sofia. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm căn hộ theo yêu cầu của bạn và gửi giấy tờ, mặt bằng và các lựa chọn tương tự vào khung chat.
Những căn hộ đáng chú ý nhất đang bán, từ căn studio cạnh metro ở Lyulin đến căn hộ cạnh công viên Borisova Gradina để xin giấy phép cư trú, giá mỗi m² và lợi suất theo khu, chi phí ngoài giá và điều kiện giấy phép cư trú.
Năm 2026 một mét vuông căn hộ ở Sofia giá khoảng $2,870 (2,560 euro) theo tin rao bán, và theo khu từ $2,100 ở Levski đến $4,510 ở Iztok. Cho thuê dài hạn mang lại 4.3% mỗi năm trước thuế. Căn studio cạnh metro giá $88,000, và việc mua từ $345,000 mang lại giấy phép cư trú.
Dưới đây là giá mỗi m² và lợi suất cho thuê theo khu, cùng tất cả chi phí ngoài giá. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm bất động sản theo yêu cầu của bạn.
Tóm tắt thị trường
Dữ liệu năm 2026.
Giá một mét vuông ở các khu của Sofia
Một mét vuông căn hộ ở Sofia giá trung bình khoảng $2,870 (2,560 euro) theo tin rao bán, và khoảng $3,000 (2,680 euro) theo giao dịch, theo số liệu của Viện Thống kê Quốc gia Bulgaria. Trong quý II năm 2026 giá nhà ở thủ đô tăng 2.4% so với quý trước. Theo tin rao, một mét vuông đắt nhất ở Iztok cạnh công viên Borisova Gradina, $4,510, ở Oborishte, $4,450, và Lozenets, $4,410, và rẻ nhất ở Lyulin, $2,280, và Levski, $2,100. Vì vậy chúng tôi định giá căn hộ theo khu, không theo thành phố.
| Khu | Mỗi m², $ | Mỗi m², euro | Căn hộ 60 m², $ |
|---|---|---|---|
| Iztok | $4,510 | 4,010 | $270,000 |
| Oborishte | $4,450 | 3,960 | $267,000 |
| Lozenets | $4,410 | 3,930 | $264,000 |
| Trung tâm | $3,860 | 3,440 | $231,000 |
| Strelbishte | $3,830 | 3,410 | $230,000 |
| Krastova Vada | $3,590 | 3,200 | $216,000 |
| Vitosha | $3,070 | 2,730 | $184,000 |
| Boyana | $3,060 | 2,720 | $183,000 |
| Studentski Grad | $3,030 | 2,700 | $182,000 |
| Manastirski Livadi | $3,000 | 2,680 | $180,000 |
| Mladost | $2,910 | 2,590 | $175,000 |
| Malinova Dolina | $2,630 | 2,340 | $158,000 |
| Druzhba | $2,550 | 2,280 | $153,000 |
| Ovcha Kupel | $2,460 | 2,200 | $148,000 |
| Lyulin | $2,280 | 2,030 | $137,000 |
| Levski | $2,100 | 1,870 | $126,000 |
| Toàn Sofia | $2,870 | 2,560 | $172,000 |
Dữ liệu năm 2026: các khu là trung vị giá mỗi m² trong tin rao bán căn hộ ngày 20 tháng 10 năm 2026, toàn Sofia là trung vị giá mỗi m² trong tất cả tin rao bán căn hộ ở Sofia cùng ngày. Đô la theo tỷ giá 1.1225 mỗi euro.
Căn hộ ở Sofia mang lại lợi suất cho thuê bao nhiêu
Lợi suất gộp từ cho thuê dài hạn ở Sofia là 4.3% mỗi năm trước thuế. Cao nhất ở Levski, 5.5%, Lyulin, 4.9%, và Druzhba, 4.9%: một mét vuông ở đó rẻ hơn mức trung bình của thành phố, và căn hộ cạnh metro được thuê quanh năm. Thấp nhất ở Strelbishte, 2.8%, và ở các khu đắt nhất, Iztok, Oborishte và Lozenets, 3.0%.
| Khu | Tiền thuê căn hộ 60 m² mỗi tháng, trung vị | Lợi suất mỗi năm |
|---|---|---|
| Levski | $620 (€550) | 5.5% |
| Lyulin | $560 (€500) | 4.9% |
| Druzhba | $670 (€600) | 4.9% |
| Ovcha Kupel | $620 (€550) | 4.7% |
| Mladost | $640 (€570) | 4.3% |
| Studentski Grad | $650 (€580) | 4.2% |
| Manastirski Livadi | $670 (€600) | 4.0% |
| Krastova Vada | $840 (€750) | 4.0% |
| Vitosha | $740 (€660) | 3.8% |
| Boyana | $620 (€550) | 3.7% |
| Trung tâm | $730 (€650) | 3.5% |
| Lozenets | $760 (€680) | 3.0% |
| Oborishte | $790 (€700) | 3.0% |
| Iztok | $680 (€610) | 3.0% |
| Strelbishte | $670 (€600) | 2.8% |
| Toàn Sofia | $670 (€600) | 4.3% |
Dữ liệu năm 2026: tiền thuê là trung vị tiền thuê hằng tháng của căn hộ 45-75 m² trong tin rao cho thuê dài hạn ở khu ngày 20 tháng 10 năm 2026, lợi suất của khu là tiền thuê hằng năm mỗi m² chia cho trung vị giá mỗi m² trong tin rao bán, và với toàn Sofia tính tương tự trên tất cả tin rao của thành phố. Lợi suất là gộp, trước thuế thu nhập từ cho thuê, chi phí tòa nhà và thời gian trống.
Căn hộ ở Sofia được cho thuê quanh năm: cho sinh viên, nhân viên công ty và người nước ngoài chuyển đến để làm việc. Thu nhập từ cho thuê chịu thuế 10%, và người không cư trú nộp thuế này trên tiền thuê ở Bulgaria, còn thuế bất động sản hằng năm là 0.01-0.45% giá trị tính thuế tùy theo đô thị, cộng phí thu gom rác.
Năm 2023 Nga đã tạm dừng các điều khoản chính trong hiệp định tránh đánh thuế hai lần với Bulgaria, vì vậy thuế trên tiền thuê được nộp ở Bulgaria. Mức thuế và ví dụ có ở trang thuế ở Bulgaria.
Chi phí cần cộng thêm vào giá căn hộ
Mua căn hộ giá $223,000 (199,000 euro) ở Sofia tốn thêm $7,840 (6,980 euro), tức 3.6% giá. Khoản chính là thuế địa phương của Đô thị Sofia, 3% của số tiền cao hơn trong hai số: giá mua hoặc giá trị tính thuế.
| Khoản thanh toán | Căn hộ giá $223,000 (199,000 euro) | Tỷ lệ trên giá |
|---|---|---|
| Thuế chuyển nhượng địa phương, 3% | $6,710 (5,970 euro) | 3% |
| Công chứng theo biểu phí, kèm 20% VAT | $910 (810 euro) | 0.5% |
| Ghi vào Sổ đăng ký bất động sản, 0.1% | $230 (200 euro) | 0.1% |
| Phiên dịch tuyên thệ tại công chứng | nếu người mua không nói tiếng Bulgaria | theo giá của phiên dịch viên |
| Tổng cộng ngoài giá | $7,840 (6,980 euro) | 3.6% |
Dữ liệu năm 2026: thuế địa phương do quyết định của Hội đồng Đô thị Sofia quy định, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2020, phí công chứng theo biểu phí bằng euro với mức trần 3,068 euro trước VAT, còn lệ phí ghi sổ theo biểu phí của Cơ quan Đăng ký. Chuyên viên tư vấn sẽ tính chi phí cho căn hộ cụ thể.
Ở Sofia, căn hộ được kiểm tra trước khi đặt cọc
Sai lầm tốn kém hơn tiền thuế: căn hộ được đăng ký là xưởng (atelier) hoặc gara chứ không phải nhà ở, tòa nhà không có giấy phép sử dụng, khoản thế chấp hoặc lệnh kê biên trên tài sản của người bán, nợ thuế và hóa đơn tiện ích, hoặc phần đất không thể đăng ký đứng tên công dân ngoài EU. Dịch vụ đồng hành của Murblz loại bỏ những rủi ro này: chúng tôi tìm căn hộ, kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu, trích lục sổ đăng ký, các ràng buộc và người bán, đồng thời lo hợp đồng sơ bộ, giao dịch công chứng, việc ghi vào sổ đăng ký và hồ sơ giấy phép cư trú cùng các đối tác được cấp phép tại địa phương.
Chi phí đồng hành: theo yêu cầu từ chuyên viên tư vấn.
Mua căn hộ có mang lại giấy phép cư trú không
Bulgaria cấp giấy phép cư trú khi mua bất động sản với khoản đầu tư ít nhất $345,000 (306,775 euro); trước khi chuyển sang đồng euro, ngưỡng là 600,000 leva. Trong các căn hộ ở trên, căn cạnh công viên Borisova Gradina giá $398,000, căn ở Oborishte giá $447,000 và căn hộ 175 m² ở trung tâm giá $448,000 đạt ngưỡng này.
Công dân của bất kỳ quốc gia nào cũng mua căn hộ đứng tên mình, còn công dân ngoài EU nắm giữ phần đất dưới tòa nhà thông qua một công ty Bulgaria. Không cần thị thực để mua, và người đại diện thực hiện giao dịch theo giấy ủy quyền có công chứng. Bulgaria đã tham gia đầy đủ khối Schengen từ năm 2025 và dùng đồng euro từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Thêm ở trang giấy phép cư trú Bulgaria theo diện đầu tư.
Chúng tôi tìm căn hộ như thế nào
- Mục tiêu và ngân sách: sống ở Sofia, cho thuê, giấy phép cư trú hoặc tất cả. Chuyên viên tư vấn làm rõ khu, ga metro, diện tích, tầng và cách bạn thanh toán.
- Danh sách: căn hộ với giá của người bán, giai đoạn xây dựng đối với tòa nhà mới và tính toán lợi suất dựa trên giá thuê trong khu.
- Kiểm tra: văn bản quyền sở hữu và trích lục Sổ đăng ký bất động sản, các ràng buộc và thế chấp, giấy phép sử dụng của tòa nhà, và các khoản nợ thuế và hóa đơn tiện ích.
- Giao dịch trực tiếp hoặc theo giấy ủy quyền: hợp đồng sơ bộ kèm đặt cọc, văn bản công chứng với phiên dịch tuyên thệ, ghi vào sổ đăng ký và hồ sơ giấy phép cư trú.
Chuyên viên tư vấn gửi danh sách vào khung chat, với giá của người bán tại ngày lập danh sách.
Đọc thêm
- Đầu tư bất động sản ở Bulgaria: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Căn hộ đang bán ở Varna để ở và đầu tư
- Căn hộ đang bán ở Burgas để ở và đầu tư
- Sofia: hướng dẫn về thành phố và chuyển đến sống
- Mua căn hộ ở Bulgaria năm 2026: giá, thuế, cư trú
- Giấy phép cư trú Bulgaria: điều kiện năm 2026
So sánh tất cả quốc gia và ngân sách - ở trang Đầu tư bất động sản nước ngoài.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ ở Sofia giá bao nhiêu?
Người nước ngoài có được mua căn hộ ở Sofia không?
Nên mua căn hộ ở khu nào của Sofia?
Lợi suất cho thuê ở Sofia là bao nhiêu?
Khi mua căn hộ ở Sofia có những chi phí nào?
Căn hộ ở Sofia có mang lại giấy phép cư trú không?
Có thể mua căn hộ ở Sofia từ xa không?
Không muốn tự mình tìm hiểu?
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói toàn bộ quy trình: chúng tôi chọn bất động sản theo mục tiêu, kiểm tra pháp lý và hỗ trợ giao dịch đến khi đăng ký. Hãy đặt câu hỏi trong trò chuyện: buổi tư vấn miễn phí bắt đầu ngay tại đây. Việc đại diện pháp lý trước cơ quan nhà nước và tòa án do chuyên gia Murblz đảm nhận cùng đối tác có giấy phép hành nghề tại địa phương.
Chuyên viên tư vấn Murblz trả lời ngay trong khung trò chuyện trên trang này. Hãy kể về trường hợp của bạn, chúng ta sẽ cùng tìm cách.
Tư vấn miễn phíĐiều gì diễn ra tiếp theo
- Chuyên gia xem xét trường hợp và mục tiêu của bạn.
- Chúng tôi liên hệ theo cách bạn muốn và trả lời các câu hỏi.
- Bạn nhận kế hoạch công việc, thời hạn trung thực và báo giá bằng văn bản.