Wohnung in Sofia kaufen: zum Leben und als Kapitalanlage
Die interessantesten Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, vom Studio an der Metro in Lyulin bis zur Wohnung am Park Borisova Gradina für die Aufenthaltserlaubnis, dazu Quadratmeterpreis und Rendite nach Viertel, Kosten zusätzlich zum Preis und die Bedingungen für die Aufenthaltserlaubnis.
2026 kostet ein Quadratmeter einer Wohnung in Sofia laut Inseraten etwa 2.870 $ (2.560 Euro), nach Viertel von 2.100 $ in Levski bis 4.510 $ in Iztok. Langzeitvermietung bringt 4,3 % im Jahr vor Steuern. Ein Studio an der Metro kostet 88.000 $, ein Kauf ab 345.000 $ bringt eine Aufenthaltserlaubnis.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, den Quadratmeterpreis und die Mietrendite nach Viertel sowie alle Kosten zusätzlich zum Preis. Ein Berater findet ein Objekt nach Ihren Wünschen.
Der Markt in Kürze
Daten für 2026.
Welche Wohnungen in Sofia zum Verkauf stehen
Die interessantesten Wohnungen von 88.000 $ bis 448.000 $ in Neubauten an der Metro in Lyulin und Mladost, im Viertel Vitosha und in Boyana am Fuß des Vitosha-Gebirges, im Zentrum an der Metrostation Opalchenska, am Park Borisova Gradina in Iztok und in Oborishte am Sofia-Theater. Ein Berater findet eine Wohnung nach Ihren Wünschen und schickt Unterlagen, Grundrisse und ähnliche Angebote im Chat.
Studio mit 45 m² in einem Neubau an der Metro in Lyulin
88.000 $
Ein Studio mit 45 m² in der 2. von 6 Etagen eines Ziegelhauses im Bau in Lyulin: ein offener Raum und ein Bad mit WC. Die Wohnung wird zum Ausbau übergeben: verputzte Wände, Estrichböden, verlegte Anschlüsse, eine gepanzerte Eingangstür und Siebenkammerfenster. Die Heizung ist elektrisch, das Haus hat einen Aufzug. Eine Metrostation, Bushaltestellen und Geschäfte sind in der Nähe. Ein Quadratmeter kostet hier 1.950 $ (1.730 €), und die Rendite bei Langzeitvermietung liegt in Lyulin bei 4,9 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit 78 m² in einem Neubau an der Metro in Mladost
149.000 $
Eine Wohnung mit 78 m² einschließlich des Anteils an den Gemeinschaftsflächen, in der 2. von 6 Etagen einer Anlage im Bau in Mladost: ein Wohnzimmer mit Küche und Terrasse, ein Schlafzimmer, ein Bad mit WC und ein Abstellraum. Das Haus wird an die städtische Fernwärme angeschlossen, ein Stellplatz oder eine Garage im Haus kann dazugekauft werden. Metro, Supermärkte und Bushaltestellen sind in der Nähe. Ein Quadratmeter kostet hier 1.910 $ (1.700 €), ein Drittel unter dem Median von Mladost mit 2.910 $, und die Rendite bei Langzeitvermietung im Viertel liegt bei 4,3 % im Jahr.
Dreizimmerwohnung mit 97 m² und zwei Balkonen im Viertel Vitosha
201.000 $
Eine Wohnung mit 97 m² in der 2. Etage eines Ziegelhauses von 2003: ein Wohnzimmer mit Essbereich und Küche, zwei getrennte Schlafzimmer, zwei Bäder, zwei Balkone und ein Kellerraum mit 4,72 m². Das Wohnzimmer liegt nach Süden, die Schlafzimmer nach Osten. Die Heizung ist elektrisch, Leitungen für eine Etagenheizung und Gas sind im Haus vorhanden. Die Wohnung liegt im ruhigen Teil des Viertels am Zoo, mit Anbindung an Simeonovsko Shose und den Boulevard Cherni Vrah. Ein Quadratmeter kostet hier 2.070 $ (1.850 €), ein Drittel unter dem Median des Viertels mit 3.070 $.
Dreizimmerwohnung mit 86 m² zum Renovieren an der Metrostation Opalchenska
223.000 $
Eine Wohnung mit 86 m² laut Eigentumsurkunde in der 4. von 5 Etagen eines Ziegelhauses aus den 1930er-Jahren am Boulevard Aleksandar Stamboliyski, mit nur fünf Wohnungen im Haus. Zur Wohnung gehören 23,32 % des Grundstücks unter dem Haus: Ein Bürger eines Nicht-EU-Landes hält diesen Anteil über eine bulgarische Gesellschaft. Das Treppenhaus bis zur 3. Etage ist renoviert, Hausverteiler und Eingangstür wurden erneuert, die Wohnung selbst muss renoviert werden. Die Metrostation Opalchenska liegt 200 m entfernt, ein Park 500 m. Ein Quadratmeter kostet hier 2.600 $ (2.310 €), ein Drittel unter dem Median des Zentrums mit 3.860 $.
Möblierte Dreizimmerwohnung mit 159 m² in Boyana am Fuß des Vitosha
326.000 $
Eine Wohnung mit 159 m² und 129,28 m² Wohnfläche in der 3. Etage eines Hauses von 2003 in Boyana: ein geräumiges Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, zwei Terrassen, ein Bad, ein separates WC und ein Hauswirtschaftsraum. Die Fenster gehen nach Südwesten, die Wohnung wird möbliert verkauft. Eine Garage mit 45 m² im Haus wird separat für 43.000 $ (38.000 €) verkauft. Ein Quadratmeter kostet hier 2.050 $ (1.820 €), ein Drittel unter dem Median von Boyana mit 3.060 $.
Renovierte Dreizimmerwohnung mit 100 m² am Park Borisova Gradina
398.000 $
Eine Wohnung in der 1. Etage eines Ziegelhauses von 1968 am Park Borisova Gradina: 84 m² Wohnfläche, ein Dachzimmer mit 10 m² und Dachfenster sowie ein Keller mit 6 m². Bei der Renovierung wurden Elektrik und Leitungen erneuert, die Fassade gedämmt und neue Fenster eingebaut. Ein Wohnzimmer mit Durchgangsschlafzimmer, ein separates Schlafzimmer, eine separate Küche, ein Bad, ein WC und ein Waschraum, verkauft mit Möbeln und Geräten. Der Preis liegt über der Schwelle für eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf von 345.000 $ (306.800 €). Ein Quadratmeter kostet hier 3.980 $ (3.550 €), unter dem Median von Iztok mit 4.510 $.
Vierzimmerwohnung mit 107 m² und 3,2 m Deckenhöhe in Oborishte
447.000 $
Eine Wohnung mit 106,85 m² in der 3. von 4 Etagen eines Ziegelhauses von 1935, eines denkmalgeschützten Kulturdenkmals, direkt am Sofia-Theater: ein Eingangsbereich, ein Durchgangswohnzimmer, eine separate Küche, drei Schlafzimmer, ein Bad mit WC und ein Balkon, die Decken sind 3,2 m hoch. Dazu gehören ein Keller mit 8,89 m², eine Garage und ein Stellplatz im Hof, und zur Wohnung gehört ein Anteil am Grundstück. Sie wird möbliert verkauft, der Preis liegt über der Schwelle für die Aufenthaltserlaubnis von 345.000 $. Ein Quadratmeter kostet hier 4.180 $ (3.720 €), unter dem Median von Oborishte mit 4.450 $.
Möblierte Vierzimmerwohnung mit 175 m² an der Metro im Zentrum von Sofia für die Aufenthaltserlaubnis
448.000 $
Eine Wohnung mit 175 m² in der 4. von 5 Etagen eines Ziegelhauses im Zentrum von Sofia: ein Eingangsbereich, ein Wohnzimmer mit Essbereich und Küche, drei Schlafzimmer, ein Bad mit WC, ein zweites WC, drei Balkone und ein großer trockener Keller. Der Grundriss erlaubt es, die Wohnung in zwei getrennte Wohnungen zu teilen. Sie wird mit allen Möbeln und Klimaanlagen verkauft, eine Tiefgarage im Haus kann separat dazugekauft werden, die Metro ist wenige Gehminuten entfernt. Ein Quadratmeter kostet hier 2.560 $ (2.280 €), ein Drittel unter dem Median des Zentrums mit 3.860 $, und der Preis liegt über der Schwelle für die Aufenthaltserlaubnis von 345.000 $.
Was ein Quadratmeter in den Vierteln von Sofia kostet
Ein Quadratmeter einer Wohnung in Sofia kostet laut Inseraten im Durchschnitt etwa 2.870 $ (2.560 Euro) und bei Abschlüssen etwa 3.000 $ (2.680 Euro), laut dem Nationalen Statistikinstitut Bulgariens. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Wohnungspreise in der Hauptstadt im Quartal um 2,4 %. Laut Inseraten ist ein Quadratmeter am teuersten in Iztok am Park Borisova Gradina mit 4.510 $, in Oborishte mit 4.450 $ und in Lozenets mit 4.410 $, am günstigsten in Lyulin mit 2.280 $ und in Levski mit 2.100 $. Deshalb bewerten wir eine Wohnung nach Viertel, nicht nach Stadt.
| Viertel | Je m², $ | Je m², Euro | Wohnung mit 60 m², $ |
|---|---|---|---|
| Iztok | 4.510 $ | 4.010 | 270.000 $ |
| Oborishte | 4.450 $ | 3.960 | 267.000 $ |
| Lozenets | 4.410 $ | 3.930 | 264.000 $ |
| Zentrum | 3.860 $ | 3.440 | 231.000 $ |
| Strelbishte | 3.830 $ | 3.410 | 230.000 $ |
| Krastova Vada | 3.590 $ | 3.200 | 216.000 $ |
| Vitosha | 3.070 $ | 2.730 | 184.000 $ |
| Boyana | 3.060 $ | 2.720 | 183.000 $ |
| Studentski Grad | 3.030 $ | 2.700 | 182.000 $ |
| Manastirski Livadi | 3.000 $ | 2.680 | 180.000 $ |
| Mladost | 2.910 $ | 2.590 | 175.000 $ |
| Malinova Dolina | 2.630 $ | 2.340 | 158.000 $ |
| Druzhba | 2.550 $ | 2.280 | 153.000 $ |
| Ovcha Kupel | 2.460 $ | 2.200 | 148.000 $ |
| Lyulin | 2.280 $ | 2.030 | 137.000 $ |
| Levski | 2.100 $ | 1.870 | 126.000 $ |
| Ganz Sofia | 2.870 $ | 2.560 | 172.000 $ |
Daten für 2026: Die Viertel zeigen den Median des Quadratmeterpreises in Verkaufsinseraten für Wohnungen vom 20. Oktober 2026, ganz Sofia ist der Median des Quadratmeterpreises in allen Verkaufsinseraten für Wohnungen in Sofia am selben Datum. Dollar zum Kurs von 1,1225 je Euro.
Welche Mietrendite eine Wohnung in Sofia bringt
Die Bruttorendite bei Langzeitvermietung liegt in Sofia bei 4,3 % im Jahr vor Steuern. Am höchsten ist sie in Levski mit 5,5 %, in Lyulin mit 4,9 % und in Druzhba mit 4,9 %: Ein Quadratmeter kostet dort weniger als der Stadtdurchschnitt, und Wohnungen an der Metro werden das ganze Jahr vermietet. Am niedrigsten ist sie in Strelbishte mit 2,8 % und in den teuersten Vierteln Iztok, Oborishte und Lozenets mit 3,0 %.
| Viertel | Monatsmiete einer Wohnung mit 60 m², Median | Rendite im Jahr |
|---|---|---|
| Levski | 620 $ (550 €) | 5,5 % |
| Lyulin | 560 $ (500 €) | 4,9 % |
| Druzhba | 670 $ (600 €) | 4,9 % |
| Ovcha Kupel | 620 $ (550 €) | 4,7 % |
| Mladost | 640 $ (570 €) | 4,3 % |
| Studentski Grad | 650 $ (580 €) | 4,2 % |
| Manastirski Livadi | 670 $ (600 €) | 4,0 % |
| Krastova Vada | 840 $ (750 €) | 4,0 % |
| Vitosha | 740 $ (660 €) | 3,8 % |
| Boyana | 620 $ (550 €) | 3,7 % |
| Zentrum | 730 $ (650 €) | 3,5 % |
| Lozenets | 760 $ (680 €) | 3,0 % |
| Oborishte | 790 $ (700 €) | 3,0 % |
| Iztok | 680 $ (610 €) | 3,0 % |
| Strelbishte | 670 $ (600 €) | 2,8 % |
| Ganz Sofia | 670 $ (600 €) | 4,3 % |
Daten für 2026: Die Miete ist der Median der Monatsmiete einer Wohnung mit 45–75 m² in Inseraten zur Langzeitmiete im Viertel vom 20. Oktober 2026, die Rendite des Viertels ist die Jahresmiete je m² geteilt durch den Median des Verkaufspreises je m², ganz Sofia ist derselbe Wert für alle Inserate der Stadt. Die Rendite ist brutto, vor Steuer auf Mieteinnahmen, Hauskosten und Leerstand.
Wohnungen in Sofia werden das ganze Jahr vermietet: an Studenten, Angestellte von Unternehmen und Ausländer, die für die Arbeit hergezogen sind. Mieteinnahmen werden mit 10 % besteuert, ein Nichtansässiger zahlt die Steuer auf bulgarische Mieteinnahmen, die jährliche Grundsteuer beträgt je nach Gemeinde 0,01–0,45 % des Steuerwerts, dazu kommt eine Müllgebühr.
2023 hat Russland die wichtigsten Artikel seines Doppelbesteuerungsabkommens mit Bulgarien ausgesetzt, deshalb wird die Steuer auf Mieteinnahmen in Bulgarien gezahlt. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Bulgarien.
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Welche Kosten zum Preis einer Wohnung hinzukommen
Der Kauf einer Wohnung für 223.000 $ (199.000 Euro) in Sofia kostet weitere 7.840 $ (6.980 Euro), das sind 3,6 % des Preises. Die Hauptzahlung ist die Gemeindesteuer von Sofia von 3 % des höheren der beiden Beträge, Preis oder Steuerwert.
| Zahlung | Wohnung für 223.000 $ (199.000 Euro) | Anteil am Preis |
|---|---|---|
| Gemeindliche Erwerbsteuer, 3 % | 6.710 $ (5.970 Euro) | 3 % |
| Notar nach Tarif, mit 20 % MwSt. | 910 $ (810 Euro) | 0,5 % |
| Eintragung im Eigentumsregister, 0,1 % | 230 $ (200 Euro) | 0,1 % |
| Vereidigter Übersetzer beim Notar | wenn der Käufer kein Bulgarisch spricht | nach dem Tarif des Übersetzers |
| Insgesamt zusätzlich zum Preis | 7.840 $ (6.980 Euro) | 3,6 % |
Daten für 2026: Die Gemeindesteuer ist durch einen Beschluss des Stadtrats von Sofia festgelegt, der seit dem 1. Januar 2020 gilt, die Notargebühr folgt dem Euro-Tarif mit einer Obergrenze von 3.068 Euro vor MwSt., die Eintragungsgebühr dem Tarif der Registeragentur. Ein Berater berechnet die Kosten für eine konkrete Wohnung.
Bringt der Kauf einer Wohnung eine Aufenthaltserlaubnis
Bulgarien erteilt eine Aufenthaltserlaubnis für einen Immobilienkauf mit einer Investition von mindestens 345.000 $ (306.800 Euro); vor der Umstellung auf den Euro lag die Schwelle bei 600.000 Lewa. Von den Wohnungen oben erreichen die Wohnung am Park Borisova Gradina für 398.000 $, die Wohnung in Oborishte für 447.000 $ und die Wohnung mit 175 m² im Zentrum für 448.000 $ die Schwelle.
Ein Bürger jedes Landes kauft eine Wohnung zu vollem Eigentum, ein Bürger eines Nicht-EU-Landes hält den Anteil am Grundstück unter dem Haus über eine bulgarische Gesellschaft. Für den Kauf ist kein Visum nötig, ein Vertreter wickelt das Geschäft per notarieller Vollmacht ab. Bulgarien gehört seit 2025 vollständig zum Schengen-Raum und nutzt seit dem 1. Januar 2026 den Euro. Mehr auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Bulgarien durch Investitionen.
Wie wir eine Wohnung finden
- Ziel und Budget: Leben in Sofia, Vermietung, Aufenthaltserlaubnis oder alles zusammen. Der Berater klärt Viertel, Metrostation, Fläche, Etage und wie Sie bezahlen.
- Auswahl: Wohnungen zum Preis des Verkäufers, bei Neubauten mit dem Baufortschritt und einer Renditeberechnung aus den Mieten im Viertel.
- Prüfung: Eigentumsurkunde und Auszug aus dem Eigentumsregister, Belastungen und Hypotheken, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes sowie Schulden bei Steuern und Nebenkosten.
- Abschluss persönlich oder per Vollmacht: Vorvertrag mit Anzahlung, notarielle Urkunde mit vereidigtem Übersetzer, Eintragung im Register und Unterlagen für die Aufenthaltserlaubnis.
Die Auswahl schickt ein Berater in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Alle Länder und Budgets im Vergleich – auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Sofia?
Kann ein Ausländer eine Wohnung in Sofia kaufen?
In welchem Viertel von Sofia kauft man am besten eine Wohnung?
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Sofia?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Sofia an?
Bringt eine Wohnung in Sofia eine Aufenthaltserlaubnis?
Kann ich eine Wohnung in Sofia aus der Ferne kaufen?
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