Sofya'da oturmak ve yatırım için satılık daireler
Lyulin'de metro yakınında yeni binada 45 m² stüdyo
88.000 $
Lyulin'de inşaatı süren tuğla bir binanın 6 katından 2. katında 45 m² stüdyo: tek açık oda ve tuvaletli banyo. Daire ince işlere hazır teslim ediliyor: sıvalı duvarlar, şap atılmış zeminler, bağlanmış tesisat, çelik giriş kapısı ve yedi odacıklı pencereler. Isınma elektrikli, binada asansör var. Yakında metro istasyonu, otobüs durakları ve mağazalar var. Burada metrekare 1.950 $ (1.730 €); Lyulin'de uzun dönem kira getirisi vergi öncesi yılda %4,9.
Mladost'ta metro yakınında yeni binada 78 m² 1+1 daire
149.000 $
Mladost'ta inşaatı süren bir sitede, 6 katlı binanın 2. katında, ortak alan payı dahil 78 m² daire: mutfaklı ve teraslı salon, yatak odası, tuvaletli banyo ve depo. Bina şehrin merkezi ısıtma sistemine bağlanıyor, binada otopark yeri veya garaj satın alınabiliyor. Metro, süpermarketler ve otobüs durakları yakında. Burada metrekare 1.910 $ (1.700 €), Mladost medyanı olan 2.910 $'ın üçte bir altında; semtte uzun dönem kira getirisi yılda %4,3.
Vitosha semtinde iki balkonlu 97 m² 2+1 daire
201.000 $
2003 yapımı tuğla bir binanın 2. katında 97 m² daire: yemek alanı ve mutfağı olan salon, iki ayrı yatak odası, iki banyo, iki balkon ve 4,72 m² bodrum deposu. Salon güneye, yatak odaları doğuya bakıyor. Isınma elektrikli, yerel ısıtma için tesisat ve binada doğalgaz var. Daire semtin hayvanat bahçesi yanındaki sakin kısmında; Simeonovsko Shose'ye ve Cherni Vrah Bulvarı'na kolay erişim var. Burada metrekare 2.070 $ (1.850 €), semt medyanı olan 3.070 $'ın üçte bir altında.
Opalchenska metrosu yakınında yenilenecek 86 m² 2+1 daire
223.000 $
Aleksandar Stamboliyski Bulvarı'nda, 1930'larda yapılmış ve yalnızca beş dairesi olan 5 katlı tuğla bir binanın 4. katında tapuya göre 86 m² daire. Daireyle birlikte binanın altındaki arsanın %23,32'si geliyor: AB dışı bir ülkenin vatandaşı bu paya Bulgar şirketi üzerinden sahip olur. 3. kata kadar merdiven boşluğu yenilendi, binanın elektrik panosu ve giriş kapısı değiştirildi; dairenin kendisi ise yenilenmeli. Opalchenska metrosu 200 m, park 500 m uzaklıkta. Burada metrekare 2.600 $ (2.310 €), merkez medyanı olan 3.860 $'ın üçte bir altında.
Vitosha eteğindeki Boyana'da eşyalı 159 m² 2+1 daire
326.000 $
Boyana'da 2003 yapımı bir binanın 3. katında, 129,28 m²'si yaşam alanı olan 159 m² daire: geniş salon, iki yatak odası, iki teras, banyo, ayrı tuvalet ve çamaşır odası. Pencereler güneybatıya bakıyor, daire eşyalı satılıyor. Binadaki 45 m² garaj ayrıca 43.000 $'a (38.000 €) satılıyor. Burada metrekare 2.050 $ (1.820 €), Boyana medyanı olan 3.060 $'ın üçte bir altında.
Borisova Gradina parkı yanında yenilenmiş 100 m² 2+1 daire
398.000 $
Borisova Gradina parkı yanında 1968 yapımı tuğla bir binanın 1. katında daire: 84 m² yaşam alanı, çatı pencereli 10 m² çatı katı odası ve 6 m² bodrum. Yenilemede elektrik ve sıhhi tesisat değiştirildi, cephe yalıtıldı ve yeni pencereler takıldı. Salon ve salondan geçilen yatak odası, ayrı yatak odası, ayrı mutfak, banyo, tuvalet ve çamaşır odası; daire mobilya ve beyaz eşyayla satılıyor. Fiyat, gayrimenkul alımıyla oturum izni eşiği olan 345.000 $'ın (306.775 €) üzerinde. Burada metrekare 3.980 $ (3.550 €), Iztok medyanı olan 4.510 $'ın altında.
Oborishte'de 3,2 m tavanlı 107 m² 3+1 daire
447.000 $
Sofya Tiyatrosu'nun yanında, tescilli kültür anıtı olan 1935 yapımı 4 katlı tuğla bir binanın 3. katında 106,85 m² daire: antre, geçişli salon, ayrı mutfak, üç yatak odası, tuvaletli banyo ve balkon; tavan yüksekliği 3,2 m. 8,89 m² bodrum, garaj ve avluda otopark yeri var, daireyle birlikte arsa payı geliyor. Daire eşyalı satılıyor, fiyat 345.000 $'lık oturum izni eşiğinin üzerinde. Burada metrekare 4.180 $ (3.720 €), Oborishte medyanı olan 4.450 $'ın altında.
Sofya merkezinde metro yakınında oturum izni için eşyalı 175 m² 3+1 daire
448.000 $
Sofya merkezinde 5 katlı tuğla bir binanın 4. katında 175 m² daire: antre, yemek alanı ve mutfağı olan salon, üç yatak odası, tuvaletli banyo, ikinci tuvalet, üç balkon ve geniş, kuru bir bodrum. Plan, daireyi iki ayrı daireye bölmeye uygun. Daire tüm mobilya ve klimalarla satılıyor, binanın kapalı otoparkında garaj ayrıca alınabiliyor, metro yürüyerek birkaç dakika. Burada metrekare 2.560 $ (2.280 €), merkez medyanı olan 3.860 $'ın üçte bir altında; fiyat 345.000 $'lık oturum izni eşiğinin üzerinde.
Sofya'da hangi daireler satılık
88.000 $'dan 448.000 $'a kadar en ilginç daireler: Lyulin ve Mladost'ta metro yakınındaki yeni binalarda, Vitosha semtinde ve Vitosha dağının eteğindeki Boyana'da, merkezde Opalchenska metrosu yakınında, Iztok'ta Borisova Gradina parkı yanında ve Oborishte'de Sofya Tiyatrosu yakınında. Danışman taleplerinize uygun daireyi bulur, belgeleri, kat planlarını ve benzer seçenekleri sohbete gönderir.
Şu anda satışta olan en ilginç daireler: Lyulin'de metro yakınındaki bir stüdyodan Borisova Gradina parkı yanında oturum izni için bir daireye kadar; semtlere göre m² fiyatı ve getiri, fiyatın üzerine eklenen masraflar ve oturum izni koşulları.
2026'da Sofya'da bir dairenin metrekaresi ilanlara göre yaklaşık 2.870 $ (2.560 €), semtlere göre Levski'de 2.100 $'dan Iztok'ta 4.510 $'a kadar. Uzun dönem kiralama vergi öncesi yılda %4,3 getiri sağlıyor. Metro yakınında bir stüdyo 88.000 $; 345.000 $'dan alım oturum izni sağlıyor.
Aşağıda semtlere göre metrekare fiyatı ve kira getirisi ve fiyatın üzerine eklenen tüm masraflar var. Danışman taleplerinize uygun mülkü bulur.
Kısaca piyasa
2026 verileri.
Sofya semtlerinde metrekare ne kadar
Bulgaristan Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre Sofya'da bir dairenin metrekaresi ilanlarda ortalama yaklaşık 2.870 $ (2.560 €), satış işlemlerinde yaklaşık 3.000 $ (2.680 €). 2026'nın ikinci çeyreğinde başkentte konut fiyatları bir önceki çeyreğe göre %2,4 arttı. İlanlarda metrekare en pahalı Borisova Gradina parkı yanındaki Iztok'ta, 4.510 $, Oborishte'de, 4.450 $, ve Lozenets'te, 4.410 $; en ucuz Lyulin'de, 2.280 $, ve Levski'de, 2.100 $. Bu yüzden daireyi şehre göre değil, semtine göre değerlendiriyoruz.
| Semt | m² fiyatı, $ | m² fiyatı, € | 60 m² daire, $ |
|---|---|---|---|
| Iztok | 4.510 $ | 4.010 | 270.000 $ |
| Oborishte | 4.450 $ | 3.960 | 267.000 $ |
| Lozenets | 4.410 $ | 3.930 | 264.000 $ |
| Merkez | 3.860 $ | 3.440 | 231.000 $ |
| Strelbishte | 3.830 $ | 3.410 | 230.000 $ |
| Krastova Vada | 3.590 $ | 3.200 | 216.000 $ |
| Vitosha | 3.070 $ | 2.730 | 184.000 $ |
| Boyana | 3.060 $ | 2.720 | 183.000 $ |
| Studentski Grad | 3.030 $ | 2.700 | 182.000 $ |
| Manastirski Livadi | 3.000 $ | 2.680 | 180.000 $ |
| Mladost | 2.910 $ | 2.590 | 175.000 $ |
| Malinova Dolina | 2.630 $ | 2.340 | 158.000 $ |
| Druzhba | 2.550 $ | 2.280 | 153.000 $ |
| Ovcha Kupel | 2.460 $ | 2.200 | 148.000 $ |
| Lyulin | 2.280 $ | 2.030 | 137.000 $ |
| Levski | 2.100 $ | 1.870 | 126.000 $ |
| Tüm Sofya | 2.870 $ | 2.560 | 172.000 $ |
2026 verileri: semtler 20 Ekim 2026'da daire satış ilanlarında metrekare başına medyan fiyat, tüm Sofya satırı aynı tarihte Sofya'daki tüm daire satış ilanlarında metrekare başına medyan fiyat. Dolar avro başına 1,1225 kuruyla.
Sofya'da daire kiraya vermek ne kadar getiri sağlar
Sofya'da uzun dönem kiralamanın brüt getirisi vergi öncesi yılda %4,3. En yüksek Levski'de, %5,5, Lyulin'de, %4,9, ve Druzhba'da, %4,9: orada metrekare şehir ortalamasından ucuz, metro yakınındaki daireler yıl boyu kiralanıyor. Getiri en düşük Strelbishte'de, %2,8, ve en pahalı semtler olan Iztok, Oborishte ve Lozenets'te, %3,0.
| Semt | 60 m² dairenin aylık kirası, medyan | Yıllık getiri |
|---|---|---|
| Levski | 620 $ (550 €) | %5,5 |
| Lyulin | 560 $ (500 €) | %4,9 |
| Druzhba | 670 $ (600 €) | %4,9 |
| Ovcha Kupel | 620 $ (550 €) | %4,7 |
| Mladost | 640 $ (570 €) | %4,3 |
| Studentski Grad | 650 $ (580 €) | %4,2 |
| Manastirski Livadi | 670 $ (600 €) | %4,0 |
| Krastova Vada | 840 $ (750 €) | %4,0 |
| Vitosha | 740 $ (660 €) | %3,8 |
| Boyana | 620 $ (550 €) | %3,7 |
| Merkez | 730 $ (650 €) | %3,5 |
| Lozenets | 760 $ (680 €) | %3,0 |
| Oborishte | 790 $ (700 €) | %3,0 |
| Iztok | 680 $ (610 €) | %3,0 |
| Strelbishte | 670 $ (600 €) | %2,8 |
| Tüm Sofya | 670 $ (600 €) | %4,3 |
2026 verileri: kira, 20 Ekim 2026'da semtteki uzun dönem kiralık ilanlarında 45-75 m² bir dairenin medyan aylık kirası; semt getirisi, metrekare başına yıllık kiranın satış ilanlarındaki metrekare başına medyan fiyata bölünmesi, tüm Sofya için de şehirdeki tüm ilanlara göre aynı hesap. Kira geliri vergisi, bina giderleri ve boş kalma süresi öncesi brüt getiri.
Sofya'da daireler yıl boyu öğrencilere, şirket çalışanlarına ve iş için taşınan yabancılara kiralanıyor. Kira geliri %10 vergilendirilir, yerleşik olmayan biri de Bulgaristan'daki kira için bu vergiyi öder; yıllık emlak vergisi belediyeye göre vergi değerinin %0,01-0,45'i, buna çöp toplama ücreti eklenir.
2023'te Rusya, Bulgaristan ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının ana maddelerini askıya aldı, bu yüzden kira vergisi Bulgaristan'da ödenir. Oranlar ve örnekler Bulgaristan'da vergiler sayfasında.
Daire fiyatına hangi masraflar eklenir
Sofya'da 223.000 $'lık (199.000 €) bir daire almak 7.840 $ (6.980 €) daha tutar, yani fiyatın %3,6'sı. Ana ödeme, fiyat ile vergi değerinden yüksek olanın %3'ü oranındaki Sofya Belediyesi yerel vergisi.
| Ödeme | 223.000 $'lık (199.000 €) daire | Fiyattaki payı |
|---|---|---|
| Yerel edinme vergisi, %3 | 6.710 $ (5.970 €) | %3 |
| Tarifeye göre noter, %20 KDV dahil | 910 $ (810 €) | %0,5 |
| Tapu siciline kayıt, %0,1 | 230 $ (200 €) | %0,1 |
| Noterde yeminli tercüman | alıcı Bulgarca bilmiyorsa | tercümanın ücretine göre |
| Fiyatın üzerine toplam | 7.840 $ (6.980 €) | %3,6 |
2026 verileri: yerel vergiyi 1 Ocak 2020'den beri yürürlükte olan Sofya Belediye Meclisi kararı, noter ücretini KDV öncesi 3.068 € tavanlı avro tarifesi, kayıt harcını Sicil Ajansı tarifesi belirler. Danışman belirli bir dairenin masraflarını hesaplar.
Sofya'da daire kaporadan önce kontrol edilir
Hatalar vergiden daha pahalıya mal olur: konut değil atölye veya garaj olarak kayıtlı bir daire, iskân izni olmayan bir bina, satıcının mülkünde ipotek veya haciz, vergi ve fatura borçları ya da AB dışı bir ülkenin vatandaşı adına tescil edilemeyen bir arsa payı. Murblz desteği bu riskleri ortadan kaldırır: daireyi buluruz, tapuyu, sicil kaydını, takyidatları ve satıcıyı kontrol ederiz; ön sözleşmeyi, noterdeki işlemi, sicil kaydını ve oturum izni belgelerini yerel lisanslı ortaklarla birlikte yürütürüz.
Destek ücreti talep üzerine yöneticimizden: satın alma bütçesine ve amaca bağlıdır, danışman sohbette hesaplar.
Daire almak oturum izni sağlar mı
Bulgaristan en az 345.000 $ (306.775 €) yatırımla gayrimenkul alımına oturum izni veriyor; avroya geçişten önce eşik 600.000 levaydı. Yukarıdaki dairelerden Borisova Gradina parkı yanındaki 398.000 $'lık, Oborishte'deki 447.000 $'lık ve merkezdeki 448.000 $'lık 175 m² daire eşiği karşılıyor.
Her ülkenin vatandaşı daireyi tam mülkiyetle alır, AB dışı bir ülkenin vatandaşı binanın altındaki arsa payına Bulgar şirketi üzerinden sahip olur. Alım için vize gerekmez, işlemi noter onaylı vekâletnameyle bir temsilci yürütür. Bulgaristan 2025'ten beri Schengen'in tam üyesi ve 1 Ocak 2026'dan beri avro kullanıyor. Ayrıntılar Yatırımla Bulgaristan oturum izni sayfasında.
Daireyi nasıl seçiyoruz
- Hedef ve bütçe: Sofya'da yaşamak, kiraya vermek, oturum izni ya da hepsi birden. Danışman semti, metro istasyonunu, alanı, katı ve nasıl ödeyeceğinizi netleştirir.
- Seçki: satıcı fiyatıyla, yeni binalarda inşaat aşaması ve semtteki kiralara göre getiri hesabıyla daireler.
- Kontroller: tapu ve tapu sicili kaydı, takyidatlar ve ipotekler, binanın iskân izni, vergi ve fatura borçları.
- Bizzat veya vekâletnameyle işlem: kaporalı ön sözleşme, yeminli tercümanla noter senedi, sicil kaydı ve oturum izni belgeleri.
Seçkiyi, seçki tarihindeki satıcı fiyatlarıyla danışman sohbete gönderir.
Ayrıca okuyun
- Bulgaristan'da yatırımlık gayrimenkul: ne alınır ve ne kadar
- Varna'da oturmak ve yatırım için satılık daireler
- Burgaz'da oturmak ve yatırım için satılık daireler
- Sofya: 2026 şehir ve taşınma rehberi
- 2026'da Bulgaristan'da daire almak: fiyatlar, vergiler, oturum izni
- Bulgaristan oturum izni: 2026 şartları
Tüm ülkelerin ve bütçelerin karşılaştırması Yurt dışında yatırımlık gayrimenkul sayfasında.
Sık sorulan sorular
Sofya'da daire fiyatları ne kadar?
Yabancı biri Sofya'da daire alabilir mi?
Sofya'nın hangi semtinde daire alınır?
Sofya'da kira getirisi ne kadar?
Sofya'da daire alırken masraflar ne kadar?
Sofya'da daire oturum izni sağlar mı?
Sofya'da uzaktan daire alabilir miyim?
Bununla tek başınıza uğraşmak istemiyor musunuz?
Tüm süreci baştan sona biz yürütüyoruz: hedefinize uygun mülkleri seçiyor, hukuki kontrolleri yapıyor ve işlemi tapu tesciline kadar yürütüyoruz. Sorunuzu sohbette sorun: ücretsiz danışmanlık hemen burada başlıyor. Resmi kurumlar ve mahkemeler önünde hukuki temsili, Murblz uzmanları yerel lisanslı ortaklarla birlikte üstlenir.
Murblz danışmanı bu sayfadaki sohbette hemen yanıt verir. Durumunuzu anlatın, birlikte çözelim.
Ücretsiz danışmanlıkSonra ne olacak
- Uzmanımız durumunuzu ve hedefinizi inceler.
- Size uygun yoldan ulaşır, sorularınızı yanıtlarız.
- Size bir iş planı, gerçekçi süreler ve yazılı fiyat sunarız.