索非亚在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从柳林地铁旁的开间到鲍里索瓦花园旁可办居留的公寓，各区每平方米价格和收益率、房价之外的费用以及居留条件。
按挂牌价格计算，2026年索非亚公寓每平方米约2,870美元（2,560欧元），各区从列夫斯基的2,100美元到伊兹托克的4,510美元不等。长租税前年收益4.3%。地铁旁的开间88,000美元，购房345,000美元起可办居留。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
索非亚有哪些在售公寓
最值得关注的公寓，从88,000美元到448,000美元，位于柳林和姆拉多斯特地铁旁的新楼、维托沙山脚下的维托沙区和博亚纳、市中心奥帕尔琴斯卡地铁站旁、伊兹托克的鲍里索瓦花园旁以及奥博里什特的索非亚剧院旁。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
柳林地铁旁新楼的45平方米开间
88,000美元
柳林一栋在建砖楼6层中2楼的45平方米开间：一个开放式房间和带卫生间的浴室。公寓毛坯交付，可直接装修：墙面已抹灰，地面已找平，水电已接入，配防盗入户门和七腔窗。电取暖，楼内有电梯。附近有地铁站、公交站和商店。这里每平方米1,950美元（1,730欧元），柳林长租收益率为税前每年4.9%。
姆拉多斯特地铁旁新楼的78平方米一居室公寓
149,000美元
姆拉多斯特一个在建小区6层中2楼的78平方米公寓，含公摊面积：带厨房和露台的客厅、卧室、带卫生间的浴室和储藏室。楼栋正在接入城市集中供暖，楼内可购买车位或车库。附近有地铁、超市和公交站。这里每平方米1,910美元（1,700欧元），比姆拉多斯特中位价2,910美元低三分之一，本区长租收益率为每年4.3%。
维托沙区带两个阳台的97平方米两居室公寓
201,000美元
一栋2003年砖楼2楼的97平方米公寓：带餐区和厨房的客厅、两间独立卧室、两间浴室、两个阳台和4.72平方米的地下储藏室。客厅朝南，卧室朝东。电取暖，已预埋独立供暖管线，楼内通燃气。位于本区靠近动物园的安静地段，可直达西梅奥诺夫斯科公路和切尔尼维尔赫大道。这里每平方米2,070美元（1,850欧元），比本区中位价3,070美元低三分之一。
奥帕尔琴斯卡地铁站旁待翻新的86平方米两居室公寓
223,000美元
亚历山大·斯坦博利伊斯基大道上一栋20世纪30年代砖楼5层中4楼的公寓，产权证面积86平方米，整栋楼只有五套公寓。公寓附带楼下土地的23.32%：欧盟以外的公民通过保加利亚公司持有这部分份额。3楼以下的楼梯间已翻新，楼栋配电盘和入户大门已更换，公寓本身需要翻新。距奥帕尔琴斯卡地铁站200米，距公园500米。这里每平方米2,600美元（2,310欧元），比市中心中位价3,860美元低三分之一。
维托沙山脚下博亚纳带家具的159平方米两居室公寓
326,000美元
博亚纳一栋2003年建筑3楼的159平方米公寓，居住面积129.28平方米：宽敞的客厅、两间卧室、两个露台、浴室、独立卫生间和杂物间。窗户朝西南，公寓带家具出售。楼内45平方米的车库单独出售，价格43,000美元（38,000欧元）。这里每平方米2,050美元（1,820欧元），比博亚纳中位价3,060美元低三分之一。
鲍里索瓦花园旁翻新过的100平方米两居室公寓
398,000美元
鲍里索瓦花园旁一栋1968年砖楼1楼的公寓：居住面积84平方米，另有带天窗的10平方米阁楼房间和6平方米的地下室。翻新时更换了电线和水管，外墙做了保温，换了新窗。带穿行卧室的客厅、一间独立卧室、独立厨房、浴室、卫生间和洗衣房，连家具和家电一起出售。房价高于购房居留门槛345,000美元（306,800欧元）。这里每平方米3,980美元（3,550欧元），低于伊兹托克中位价4,510美元。
奥博里什特层高3.2米的107平方米三居室公寓
447,000美元
索非亚剧院旁一栋1935年砖楼4层中3楼的106.85平方米公寓，楼栋是受保护的文化遗产：门厅、穿行客厅、独立厨房、三间卧室、带卫生间的浴室和阳台，层高3.2米。另有8.89平方米的地下室、车库和院内车位，公寓附带地块份额。带家具出售，房价高于345,000美元的居留门槛。这里每平方米4,180美元（3,720欧元），低于奥博里什特中位价4,450美元。
索非亚市中心地铁旁可办居留、带家具的175平方米三居室公寓
448,000美元
索非亚市中心一栋砖楼5层中4楼的175平方米公寓：门厅、带餐区和厨房的客厅、三间卧室、带卫生间的浴室、第二个卫生间、三个阳台和干燥的大地下室。户型可以分成两套独立公寓。连全部家具和空调一起出售，楼内地下车库可单独购买，步行几分钟到地铁。这里每平方米2,560美元（2,280欧元），比市中心中位价3,860美元低三分之一，房价高于345,000美元的居留门槛。
索非亚各区每平方米多少钱
据保加利亚国家统计局数据，索非亚公寓每平方米平均挂牌价约2,870美元（2,560欧元），成交价约3,000美元（2,680欧元）。2026年第二季度首都房价环比上涨2.4%。按挂牌价格计算，最贵的是鲍里索瓦花园旁的伊兹托克，4,510美元，其次是奥博里什特4,450美元和洛泽内茨4,410美元；最便宜的是柳林2,280美元和列夫斯基2,100美元。所以我们按区而不是按全市给公寓估价。
| 区 | 每平方米，美元 | 每平方米，欧元 | 60平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 伊兹托克 | 4,510美元 | 4,010 | 270,000美元 |
| 奥博里什特 | 4,450美元 | 3,960 | 267,000美元 |
| 洛泽内茨 | 4,410美元 | 3,930 | 264,000美元 |
| 市中心 | 3,860美元 | 3,440 | 231,000美元 |
| 斯特雷尔比什特 | 3,830美元 | 3,410 | 230,000美元 |
| 克拉斯托瓦瓦达 | 3,590美元 | 3,200 | 216,000美元 |
| 维托沙 | 3,070美元 | 2,730 | 184,000美元 |
| 博亚纳 | 3,060美元 | 2,720 | 183,000美元 |
| 大学城 | 3,030美元 | 2,700 | 182,000美元 |
| 马纳斯蒂尔斯基利瓦迪 | 3,000美元 | 2,680 | 180,000美元 |
| 姆拉多斯特 | 2,910美元 | 2,590 | 175,000美元 |
| 马利诺瓦多利纳 | 2,630美元 | 2,340 | 158,000美元 |
| 德鲁日巴 | 2,550美元 | 2,280 | 153,000美元 |
| 奥夫查库佩尔 | 2,460美元 | 2,200 | 148,000美元 |
| 柳林 | 2,280美元 | 2,030 | 137,000美元 |
| 列夫斯基 | 2,100美元 | 1,870 | 126,000美元 |
| 全索非亚 | 2,870美元 | 2,560 | 172,000美元 |
2026年数据：各区为2026年10月20日公寓出售挂牌每平方米价格的中位数，全索非亚为同日索非亚全部公寓出售挂牌每平方米价格的中位数。美元按1欧元兑1.1225美元换算。
索非亚公寓出租收益率多少
索非亚长租税前年毛收益4.3%。列夫斯基收益率最高，为5.5%，柳林4.9%，德鲁日巴4.9%：那里每平方米低于全市平均水平，地铁旁的公寓全年都能租出去。斯特雷尔比什特收益率最低，为2.8%，最贵的伊兹托克、奥博里什特和洛泽内茨为3.0%。
| 区 | 60平方米公寓月租中位数 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 列夫斯基 | 620美元（550欧元） | 5.5% |
| 柳林 | 560美元（500欧元） | 4.9% |
| 德鲁日巴 | 670美元（600欧元） | 4.9% |
| 奥夫查库佩尔 | 620美元（550欧元） | 4.7% |
| 姆拉多斯特 | 640美元（570欧元） | 4.3% |
| 大学城 | 650美元（580欧元） | 4.2% |
| 马纳斯蒂尔斯基利瓦迪 | 670美元（600欧元） | 4.0% |
| 克拉斯托瓦瓦达 | 840美元（750欧元） | 4.0% |
| 维托沙 | 740美元（660欧元） | 3.8% |
| 博亚纳 | 620美元（550欧元） | 3.7% |
| 市中心 | 730美元（650欧元） | 3.5% |
| 洛泽内茨 | 760美元（680欧元） | 3.0% |
| 奥博里什特 | 790美元（700欧元） | 3.0% |
| 伊兹托克 | 680美元（610欧元） | 3.0% |
| 斯特雷尔比什特 | 670美元（600欧元） | 2.8% |
| 全索非亚 | 670美元（600欧元） | 4.3% |
2026年数据：租金为2026年10月20日本区45-75平方米公寓长租挂牌月租的中位数，各区收益率为每平方米年租金除以出售挂牌每平方米价格的中位数，全索非亚按全市挂牌同样计算。收益率为毛收益，未扣除租金所得税、楼栋费用和空置期。
索非亚的公寓全年都能租出去：租给学生、公司员工和因工作移居的外国人。租金收入按10%纳税，非居民就保加利亚的租金纳税；年度房产税为计税评估价的0.01%-0.45%，视市镇而定，另加垃圾收集费。
2023年俄罗斯暂停了与保加利亚避免双重征税协定的主要条款，所以租金税在保加利亚缴纳。税率和示例见保加利亚税务页面。
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房价之外还要加哪些费用
在索非亚买一套223,000美元（199,000欧元）的公寓，还要另付7,840美元（6,980欧元），即房价的3.6%。主要支出是索非亚市的地方税，为房价和计税评估价两者中较高者的3%。
| 支出 | 223,000美元（199,000欧元）的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 购房地方税，3% | 6,710美元（5,970欧元） | 3% |
| 按收费标准的公证费，含20%增值税 | 910美元（810欧元） | 0.5% |
| 产权登记簿登记，0.1% | 230美元（200欧元） | 0.1% |
| 公证处的宣誓翻译 | 买方不懂保加利亚语时 | 按翻译收费 |
| 房价之外合计 | 7,840美元（6,980欧元） | 3.6% |
2026年数据：地方税由自2020年1月1日起生效的索非亚市议会决定规定，公证费按欧元收费标准，上限为不含增值税3,068欧元，登记费按登记署收费标准。顾问会计算具体公寓的费用。
买公寓能办居留吗
保加利亚对投资至少345,000美元（306,800欧元）购买房产的人发放居留；改用欧元前，门槛为600,000列弗。上面的公寓中，鲍里索瓦花园旁398,000美元、奥博里什特447,000美元和市中心448,000美元的175平方米公寓符合门槛。
任何国家的公民都可以直接买公寓，欧盟以外的公民通过保加利亚公司持有楼下土地的份额。买房不需要签证，代理人凭经公证的委托书办理交易。保加利亚自2025年起全面加入申根区，自2026年1月1日起使用欧元。详见保加利亚投资居留页面。
我们如何选公寓
- 目标和预算：住在索非亚、出租、办居留，或兼而有之。顾问会明确区域、地铁站、面积、楼层以及您的付款方式。
- 清单：按卖家价格列出的公寓，新楼注明施工阶段，并按本区租金计算收益率。
- 核查：产权证和产权登记簿摘录、产权负担和抵押、楼栋的使用许可，以及税费和水电费欠款。
- 亲自或凭委托书完成交易：带定金的预售合同、有宣誓翻译在场的公证契约、产权登记和居留文件。
顾问会在聊天中发送清单，价格为清单当日的卖家价格。
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所有国家和预算的对比，请看海外投资房产页面。
常见问题
索非亚买房多少钱？
外国人可以在索非亚买房吗？
在索非亚哪个区买公寓好？
索非亚租金收益率多少？
在索非亚买公寓有哪些费用？
在索非亚买公寓能办居留吗？
可以远程在索非亚买公寓吗？
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