ソフィアの売りマンション：住まいと投資に
リュリンの地下鉄のそばの新築にある、45㎡のワンルーム
$88,000
リュリンで建設中のれんが造りの6階建ての建物の2階にある45㎡のワンルームで、ひと続きの部屋と、トイレ付きのバスルームがあります。内装工事前の状態で引き渡され、壁は左官仕上げ、床はモルタル下地、設備の配管・配線は引き込み済みで、防犯ドアと7層構造の窓が付きます。暖房は電気で、建物にはエレベーターがあります。地下鉄の駅、バス停、商店が近くにあります。この物件の㎡単価は$1,950（1,730ユーロ）で、リュリンの長期賃貸の利回りは税引き前で年4.9%です。
ムラドストの地下鉄のそばの新築にある、寝室1室の78㎡のマンション
$149,000
ムラドストで建設中の複合住宅の6階建ての2階にある、共用部分の持分を含む78㎡のマンション。キッチンとテラス付きのリビング、寝室、トイレ付きのバスルーム、物置があります。建物は市の地域暖房に接続中で、建物内の駐車スペースやガレージも購入できます。地下鉄、スーパーマーケット、バス停が近くにあります。この物件の㎡単価は$1,910（1,700ユーロ）で、ムラドストの中央値$2,910より3分の1安く、この地区の長期賃貸の利回りは年4.3%です。
ヴィトシャ地区の、バルコニー2つ付きで寝室2室の97㎡のマンション
$201,000
2003年築のれんが造りの建物の2階にある97㎡のマンション。ダイニングスペースとキッチン付きのリビング、独立した寝室2つ、バスルーム2つ、バルコニー2つ、4.72㎡の地下の物置があります。リビングは南向き、寝室は東向きです。暖房は電気で、建物には地域暖房とガスの配管があります。動物園のそばの地区の静かな一角にあり、シメオノフスコ・ショセとチェルニ・ヴラフ大通りに出られます。この物件の㎡単価は$2,070（1,850ユーロ）で、地区の中央値$3,070より3分の1安い水準です。
オパルチェンスカ駅のそばの、リフォームが必要な寝室2室の86㎡のマンション
$223,000
アレクサンダル・スタンボリイスキ大通りにある1930年代のれんが造りの5階建ての建物の4階にある、権利証上86㎡のマンションで、建物にはマンションが5戸しかありません。マンションには建物の下の土地の23.32%が付き、EU域外の市民はこの持分をブルガリアの会社を通じて保有します。3階までの階段はリフォーム済みで、建物の配電盤と玄関ドアも交換済みですが、マンション自体はリフォームが必要です。オパルチェンスカ駅まで200メートル、公園まで500メートルです。この物件の㎡単価は$2,600（2,310ユーロ）で、中心部の中央値$3,860より3分の1安い水準です。
ヴィトシャ山のふもとのボヤナにある、家具付きで寝室2室の159㎡のマンション
$326,000
ボヤナにある2003年築の建物の3階の159㎡のマンションで、居住面積は129.28㎡です。広いリビング、寝室2つ、テラス2つ、バスルーム、独立したトイレ、ユーティリティルームがあります。窓は南西向きで、家具付きで売られます。建物内の45㎡のガレージは$43,000（38,000ユーロ）で別売りです。この物件の㎡単価は$2,050（1,820ユーロ）で、ボヤナの中央値$3,060より3分の1安い水準です。
ボリソヴァ・グラディナ公園のそばの、リフォーム済みで寝室2室の100㎡のマンション
$398,000
ボリソヴァ・グラディナ公園のそばにある1968年築のれんが造りの建物の1階のマンションで、居住面積84㎡、天窓付きの10㎡の屋根裏部屋、6㎡の地下室があります。リフォームで配線と配管を交換し、外壁を断熱し、新しい窓を入れました。通り抜けの寝室付きのリビング、独立した寝室、独立したキッチン、バスルーム、トイレ、ランドリールームがあり、家具と家電付きで売られます。価格は不動産購入による居住許可の基準$345,000（306,775ユーロ）を上回ります。この物件の㎡単価は$3,980（3,550ユーロ）で、イズトクの中央値$4,510を下回ります。
オボリシテの、天井高3.2メートルで寝室3室の107㎡のマンション
$447,000
ソフィア劇場の隣にある、文化財に指定された1935年築のれんが造りの4階建ての建物の3階の106.85㎡のマンション。玄関、通り抜けのリビング、独立したキッチン、寝室3つ、トイレ付きのバスルーム、バルコニーがあり、天井高は3.2メートルです。8.89㎡の地下室、ガレージ、中庭の駐車スペースがあり、マンションには敷地の持分が付きます。家具付きで売られ、価格は居住許可の基準$345,000を上回ります。この物件の㎡単価は$4,180（3,720ユーロ）で、オボリシテの中央値$4,450を下回ります。
ソフィア中心部の地下鉄のそばの、居住許可向けで家具付き、寝室3室の175㎡のマンション
$448,000
ソフィア中心部にあるれんが造りの5階建ての建物の4階の175㎡のマンション。玄関、ダイニングスペースとキッチン付きのリビング、寝室3つ、トイレ付きのバスルーム、2つ目のトイレ、バルコニー3つ、乾燥した広い地下室があります。間取りは2戸の独立したマンションに分けることもできます。家具とエアコンをすべて備えて売られ、建物の地下ガレージは別に購入でき、地下鉄まで歩いて数分です。この物件の㎡単価は$2,560（2,280ユーロ）で、中心部の中央値$3,860より3分の1安く、価格は居住許可の基準$345,000を上回ります。
ソフィアで売りに出ているマンション
リュリンとムラドストの地下鉄のそばの新築、ヴィトシャ山のふもとのヴィトシャ地区とボヤナ、オパルチェンスカ駅のそばの中心部、イズトクのボリソヴァ・グラディナ公園のそば、ソフィア劇場のそばのオボリシテにある、$88,000から$448,000までの注目のマンションです。ご希望に合うマンションはコンサルタントが探し、書類、間取り図、似た物件をチャットでお送りします。
リュリンの地下鉄のそばのワンルームから、居住許可向けのボリソヴァ・グラディナ公園のそばのマンションまで、いま売りに出ている注目のマンション、地区別の㎡単価と利回り、価格に加わる費用、居住許可の条件。
2026年、ソフィアのマンションの㎡単価は募集価格で約$2,870（2,560ユーロ）で、地区別ではレフスキの$2,100からイズトクの$4,510までです。長期賃貸の利回りは税引き前で年4.3%です。地下鉄のそばのワンルームは$88,000で、$345,000からの購入で居住許可が得られます。
以下は、地区別の㎡単価と賃貸利回り、価格に加わるすべての費用です。ご希望に合う物件はコンサルタントがお探しします。
市場の概要
2026年のデータ。
ソフィアの地区別の㎡単価
ブルガリア国家統計局によると、ソフィアのマンションの㎡単価は募集価格の平均で約$2,870（2,560ユーロ）、成約価格で約$3,000（2,680ユーロ）です。2026年第2四半期、首都の住宅価格は前期比で2.4%上がりました。募集価格の㎡単価が最も高いのはボリソヴァ・グラディナ公園のそばのイズトクの$4,510、オボリシテの$4,450、ロゼネツの$4,410で、最も安いのはリュリンの$2,280とレフスキの$2,100です。そのため、マンションは市全体ではなく地区ごとに評価します。
| 地区 | ㎡単価、$ | ㎡単価、ユーロ | 60㎡のマンション、$ |
|---|---|---|---|
| イズトク | $4,510 | 4,010 | $270,000 |
| オボリシテ | $4,450 | 3,960 | $267,000 |
| ロゼネツ | $4,410 | 3,930 | $264,000 |
| 中心部 | $3,860 | 3,440 | $231,000 |
| ストレルビシテ | $3,830 | 3,410 | $230,000 |
| クラストヴァ・ヴァダ | $3,590 | 3,200 | $216,000 |
| ヴィトシャ | $3,070 | 2,730 | $184,000 |
| ボヤナ | $3,060 | 2,720 | $183,000 |
| ストゥデンツキ・グラッド | $3,030 | 2,700 | $182,000 |
| マナスティルスキ・リヴァディ | $3,000 | 2,680 | $180,000 |
| ムラドスト | $2,910 | 2,590 | $175,000 |
| マリノヴァ・ドリナ | $2,630 | 2,340 | $158,000 |
| ドルジバ | $2,550 | 2,280 | $153,000 |
| オフチャ・クペル | $2,460 | 2,200 | $148,000 |
| リュリン | $2,280 | 2,030 | $137,000 |
| レフスキ | $2,100 | 1,870 | $126,000 |
| ソフィア全体 | $2,870 | 2,560 | $172,000 |
2026年のデータ：地区の値は2026年10月20日のマンションの売り物件の募集にもとづく㎡単価の中央値、ソフィア全体は同じ日のソフィアのすべてのマンションの売り物件の募集にもとづく㎡単価の中央値です。ドルは1ユーロ＝1.1225ドルで換算。
ソフィアのマンションの賃貸利回り
ソフィアの長期賃貸の表面利回りは税引き前で年4.3%です。最も高いのはレフスキの5.5%、リュリンの4.9%、ドルジバの4.9%で、㎡単価が市の平均より安く、地下鉄のそばのマンションは一年中借り手がつきます。最も低いのはストレルビシテの2.8%と、最も高い地区のイズトク、オボリシテ、ロゼネツの3.0%です。
| 地区 | 60㎡のマンションの月額家賃、中央値 | 年利回り |
|---|---|---|
| レフスキ | $620（550ユーロ） | 5.5% |
| リュリン | $560（500ユーロ） | 4.9% |
| ドルジバ | $670（600ユーロ） | 4.9% |
| オフチャ・クペル | $620（550ユーロ） | 4.7% |
| ムラドスト | $640（570ユーロ） | 4.3% |
| ストゥデンツキ・グラッド | $650（580ユーロ） | 4.2% |
| マナスティルスキ・リヴァディ | $670（600ユーロ） | 4.0% |
| クラストヴァ・ヴァダ | $840（750ユーロ） | 4.0% |
| ヴィトシャ | $740（660ユーロ） | 3.8% |
| ボヤナ | $620（550ユーロ） | 3.7% |
| 中心部 | $730（650ユーロ） | 3.5% |
| ロゼネツ | $760（680ユーロ） | 3.0% |
| オボリシテ | $790（700ユーロ） | 3.0% |
| イズトク | $680（610ユーロ） | 3.0% |
| ストレルビシテ | $670（600ユーロ） | 2.8% |
| ソフィア全体 | $670（600ユーロ） | 4.3% |
2026年のデータ：家賃は2026年10月20日の地区内の45～75㎡のマンションの長期賃貸の募集にもとづく月額家賃の中央値、地区の利回りは㎡あたりの年間家賃を売り物件の㎡単価の中央値で割ったもので、ソフィア全体は市内のすべての募集で同じ計算をしています。利回りは賃貸収入の税金、建物の費用、空室期間を差し引く前の表面利回りです。
ソフィアのマンションは、学生、企業の社員、仕事で移り住んだ外国人に一年中貸されます。賃貸収入には10%の税金がかかり、非居住者もブルガリアの家賃に対して納めます。年間の固定資産税は市によって課税評価額の0.01～0.45%で、ほかにごみ収集の料金がかかります。
税率と計算例はブルガリアの税金のページにあります。
マンションの価格に加わる諸費用
ソフィアで$223,000（199,000ユーロ）のマンションを買うと、さらに$7,840（6,980ユーロ）、価格の3.6%がかかります。主な支払いはソフィア市の地方税で、価格と課税評価額のうち高いほうの3%です。
| 支払い | $223,000（199,000ユーロ）のマンション | 価格に占める割合 |
|---|---|---|
| 取得にかかる地方税、3% | $6,710（5,970ユーロ） | 3% |
| 料金表による公証人の手数料、付加価値税20%込み | $910（810ユーロ） | 0.5% |
| 不動産登記簿への登記、0.1% | $230（200ユーロ） | 0.1% |
| 公証人のもとでの宣誓翻訳者 | 購入者がブルガリア語を話さない場合 | 翻訳者の料金による |
| 価格に加わる合計 | $7,840（6,980ユーロ） | 3.6% |
2026年のデータ：地方税は2020年1月1日から有効なソフィア市議会の決定で定められ、公証人の手数料は付加価値税抜きで上限3,068ユーロのユーロ建ての料金表に、登記の手数料は登記庁の料金表にもとづきます。具体的なマンションの費用はコンサルタントが計算します。
ソフィアでは手付金の前にマンションを確認します
ミスは税金より高くつきます。住宅ではなくアトリエやガレージとして登記されたマンション、使用許可のない建物、売主の不動産にかかる抵当権や差し押さえ、税金や公共料金の滞納、EU域外の市民の名義では登記できない土地の持分。Murblzのサポートがこうしたリスクを取り除きます。マンションを探し、権利証、登記簿の抄本、負担、売主を確認し、現地の資格を持つパートナーとともに予備契約、公証人のもとでの取引、登記、居住許可の書類まで進めます。
サポートの費用：担当者にお問い合わせください。
マンションの購入と居住許可
ブルガリアは$345,000（306,775ユーロ）以上の不動産投資で居住許可を出します。ユーロへの移行前の基準は600,000レフでした。上のマンションのうち、ボリソヴァ・グラディナ公園のそばの$398,000、オボリシテの$447,000、中心部の175㎡の$448,000のマンションが基準を満たします。
どの国の市民もマンションを完全な所有権で買え、EU域外の市民は建物の下の土地の持分をブルガリアの会社を通じて保有します。購入にビザは不要で、公証された委任状で代理人が取引を進めます。ブルガリアは2025年からシェンゲン圏に完全に加わり、2026年1月1日からユーロを使っています。詳しくは投資によるブルガリアの居住許可のページをご覧ください。
マンションの選び方
- 目的と予算：ソフィアでの暮らし、賃貸、居住許可、またはそのすべて。コンサルタントが地区、地下鉄の駅、広さ、階、支払い方法を確認します。
- 候補の選定：売主の価格のマンションを、新築なら工事の段階、地区の家賃にもとづく利回りの計算を添えて選びます。
- 確認：権利証と不動産登記簿の抄本、負担と抵当権、建物の使用許可、税金と公共料金の滞納。
- 対面または委任状による取引：手付金付きの予備契約、宣誓翻訳者が立ち会う公正証書、登記、居住許可の書類。
コンサルタントが、候補の選定日時点の売主の価格を添えて、候補をチャットにお送りします。
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すべての国と予算の比較は海外不動産のページにあります。
よくある質問
ソフィアのマンションはいくらくらいしますか？
外国人はソフィアでマンションを買えますか？
ソフィアのどの地区でマンションを買えばいいですか？
ソフィアの賃貸利回りはどのくらいですか？
ソフィアでマンションを買うときの費用は？
ソフィアでマンションを買うと居住許可は得られますか？
ソフィアのマンションは日本から購入できますか？
ご自身で調べるのは大変ではありませんか？
手続き全体を一貫してサポートします：目的に合う物件を選び、法的な確認を行い、登記まで取引をサポートします。チャットでご質問ください。無料相談はここから始まります。官公庁や裁判所での法的代理は、Murblzの専門家が現地の資格を持つパートナーと連携して担当します。
このページのチャットで、Murblzのコンサルタントがすぐにお答えします。状況をお書きいただければ、一緒に解決策を考えます。
無料相談この後の流れ
- 専門家があなたの状況と目的を確認します。
- ご希望の方法でご連絡し、ご質問にお答えします。
- 作業計画、率直な期間、書面のお見積もりをお伝えします。