海外不動産 · 2026-10-18
ブルガリアの不動産購入：投資と移住に何を買い、いくらかかるか
ブルガリアの都市、リゾート、村の売りマンションと一戸建て、利回り、購入と保有にかかる税金。
2026年、売り出し価格の㎡単価はソフィア中心部が約$3,860、ロゼネツが約$4,410、ヴァルナとブルガスが約$3,000、リゾートのサニービーチとバンスコが$1,400～1,600です。ブルガリアは2026年1月1日にユーロを導入し、2025年からシェンゲン圏に完全に加わり、$345,000（306,775ユーロ）からの不動産投資で居住許可を出します。
このページでは、サニービーチのワンルームから居住許可向けのソフィア中心部のマンションまで、購入者に特に多いご希望に合うマンションと一戸建て、都市と地区別の価格、賃貸利回り、価格に加わる税金、居住許可の条件をまとめています。現在売りに出ている物件と正確な価格はコンサルタントが確認します。
市場の概要
2026年時点の価格とルール。
投資家がブルガリアで買う物件
購入者と投資家に特に多いご希望に合わせて、注目の物件をまとめました。ご希望に合う物件はコンサルタントが探します。
プールが6つある複合施設の家具付きワンルーム
$32,000
サニービーチの複合施設にある2016年完成の建物の、4階建ての2階の30㎡のワンルーム。家具付きで販売し、施設にはプールが6つあり、近くにゴルフ場とテニスコートがあります。施設の管理費は年$650（572ユーロ）で、所有者が直接売ります。このリゾートには長期の賃貸がほとんどないため、ワンルームは海辺での暮らしとシーズン中の賃貸のために買われます。
南ビーチまで20メートル、寝室1つのマンション
$57,000
ポモリエの南、南ビーチそばの大きなリゾート複合施設の1階にある60㎡のマンション。遠浅の広い砂浜まで約20メートルです。リビングと寝室があり、家具と家電が完備され、購入後すぐに住めます。門のある施設にはプール、遊び場、レストラン、商店、警備、エレベーター、駐車場があり、入口にブルガスとサニービーチ行きのバスが停まります。建物は完成済みで使用中です。
海の庭園そば、テラス付きの寝室1つのマンション
$112,000
ラズール地区にある1990年築のれんが造りの建物の最上階4階の51㎡のマンション。キッチン付きのリビング、寝室、テラスがあります。海の庭園と海まで歩いて数分です。地区の似た物件より目に見えて安いマンションです。ラズールのこうしたマンションは月$450（400ユーロ）から貸せ、年約4.9%です。
オペラ劇場そば、南向きの寝室1つのマンション
$135,000
ヴァルナ中心部の2007年築の建物の、5階建ての4階の50㎡のマンション。リビングと寝室があり、窓は南向きです。書類上はアトリエではなく住宅です。オペラ劇場と中心部の大通りが近くにあります。ヴァルナ中心部のこうしたマンションは月$730（650ユーロ）から貸せ、年約6.5%です。
地下鉄まで数分、ロゼネツの寝室1つのマンション
$242,000
ソフィアで最も高い地区のひとつロゼネツの、6階建ての2階にある58㎡のマンション。キッチン付きのリビングと寝室があります。地下鉄の駅まで歩いて数分です。地区の似た物件の多くより安いマンションです。ロゼネツのこうしたマンションは月$790（700ユーロ）から貸せ、年約3.9%です。
ストランジャの村にある、602㎡の敷地付きの2層のれんが造りの家
$20,000
ツァレヴォ市のストランジャにある緑豊かで美しい村コスティの、2層の120㎡の家。れんが造りで、家具なしで販売し、改装が必要なため、間取りは自由に計画できます。一年中の暮らしにも、自然の中での休暇にも使えます。敷地は602㎡です。
リフトまで6キロ、山の見える寝室1つのマンション
$48,000
バンスコとラズログの間の複合施設にある2003年築の建物の、5階建ての3階の58㎡のマンション。リビングと寝室があり、窓は山に面しています。家具付きで販売します。バンスコのスキー場へのリフトまで6キロです。ここのシーズンは冬で長期の賃貸は少ないため、マンションは山での暮らしと休暇のために買われます。
ショッピングモールそば、テラスと物置付きの寝室1つのマンション
$107,000
プロヴディフ中心部のパネル造りの建物にある56㎡のマンション。リビング、独立したキッチン、寝室、テラス、物置があり、窓は交換済みです。改装が必要で、価格は地区で最も低い水準です。建物のそばに無料の駐車場があり、近くに大きなショッピングモールがあります。改装後、こうしたマンションは月$620（550ユーロ）から貸せ、年約6.9%です。
居住許可に向く、屋根裏と2台用ガレージ付きの寝室3つのマンション
$346,000
ソフィア中心部の小さな建物の、4階建ての3階にある142㎡のマンション。寝室3つ、30㎡の屋根裏、40㎡の地下室があります。2台用のガレージ、駐車スペース、敷地の33%が付きます。EU域外の国の国民は、土地の持ち分をブルガリアの会社を通じて保有します。価格は購入による居住許可の基準$345,000（306,775ユーロ）を満たしています。ソフィア中心部のこうしたマンションは月$1,240（1,100ユーロ）から貸せ、年約4.3%です。
都市別のマンション
- ソフィア · マンションは$88,000から · 利回り最大5.5% · $345,000から居住許可
- ヴァルナ · マンションは$47,000から · 利回り最大6.8% · $345,000から居住許可
- ブルガス · マンションは$42,000から · 利回り最大5.0% · $345,000から居住許可
2026年、ブルガリアの都市のマンションの価格
ブルガリア国家統計局によると、2026年第2四半期の住宅価格は前年比で15.5%、前期比で4.5%上がりました。最も伸びているのはプロヴディフで、ブルガスの価格は四半期でわずかに下がりました。ソフィアのマンションは平均で㎡あたり約$3,000（2,680ユーロ）で売れ、60㎡のマンションは約$181,000です。
| 都市 | 2026年第2四半期の価格の変化 |
|---|---|
| プロヴディフ | +5.8% |
| ヴァルナ | +2.8% |
| ソフィア | +2.4% |
| ブルガス | -1.5% |
| ブルガリアの平均 | 四半期で+4.5%、1年で+15.5% |
2026年のデータ：ブルガリア国家統計局の2026年第2四半期の住宅価格指数。
| カードの地区 | 売り出し価格の㎡単価 | 50㎡のマンション |
|---|---|---|
| ソフィア、ロゼネツ | 約$4,410（3,930ユーロ） | 約$221,000 |
| ソフィア、中心部 | 約$3,860（3,440ユーロ） | 約$193,000 |
| ヴァルナ、中心部 | 約$3,100（2,750ユーロ） | 約$154,000 |
| ブルガス、ラズール | 約$2,900（2,610ユーロ） | 約$146,000 |
| プロヴディフ、中心部 | 約$2,800（2,500ユーロ） | 約$140,000 |
| サニービーチ | 約$1,600（1,440ユーロ） | 約$81,000 |
| バンスコ | 約$1,400（1,280ユーロ） | 約$72,000 |
2026年のデータ：カードのマンションが売りに出ている地区の、マンションの売り出し価格の平均。ドルは2026年の為替レートで換算。
賃貸に出したときの利回り
ソフィアの長期賃貸の表面利回りは税引き前で年約4.3%です。プロヴディフとヴァルナは入口価格が低く家賃は保たれており、カードのマンションは6.5～6.9%で貸せます。サニービーチとバンスコには長期の賃貸がほとんどなく、収入は夏と冬のシーズンから得られます。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 住宅の賃貸収入 | 一律10%。非居住者もブルガリアの家賃に対して納める |
| 売却 | 売却益の10%。ブルガリアまたはEUの居住者は、3年を超えて所有した住宅1件について年に1回、非課税 |
| 毎年の固定資産税 | 課税評価額の0.01～0.45%、市が定める。ほかにごみ収集の料金 |
| 土地を保有する会社 | 法人税10%と年次決算 |
2026年のデータ：利回りはソフィアの平均。国ごとの比較は賃貸利回りの表にあります。
ブルガリアの住宅の家賃にかかる税金はブルガリアで納めます。ブルガリアはアメリカ、イギリス、ドイツ、フランス、イタリアなど多くのヨーロッパ諸国と二重課税防止条約を結んでいるため、同じ収入に二重に課税されません。ロシアは2023年に条約の主な条項を停止しました。税率と計算例はブルガリアの税金のページにあります。
物件価格に加わる諸費用
| 支払い | 金額 |
|---|---|
| 地方の取得税 | 価格と課税評価額の高いほうの0.1～3%。ソフィアは3%、リゾートは最大3% |
| 公証人 | 価格の0.1～1.5%、上限$3,450（3,067.75ユーロ）、ほかに付加価値税20% |
| 不動産登記簿への登記 | 登記庁の手数料、価格の0.1% |
| 宣誓翻訳者 | 購入者がブルガリア語を話さない場合、公証人のもとで必要 |
| リゾート複合施設の管理費 | カードのワンルームで年$650（572ユーロ）から |
2026年のデータ。EU域外の国の国民は、家の下の土地をブルガリアの会社を通じて保有します。具体的なマンションの合計はコンサルタントが計算します。
ブルガリアでは手付金の前に不動産登記簿でマンションを確認します
ミスは税金より高くつきます。住宅ではなくアトリエや事務所として登記されたマンション、使用許可のない建物、未払いのリゾート施設の管理費、支払いの経路を計画しないと銀行が受け付けないお金。Murblzのサポートがこれらのリスクを取り除きます。予算と目的に合う物件を探し、所有者、負担、許可を確認し、土地のための会社を設立し、公証人のもとでの取引から登記まで進めます。
サポートの費用：担当者にお問い合わせください。
購入で居住許可は得られるか
$345,000から得られます。ブルガリアは$345,000（306,775ユーロ）以上の不動産投資で居住許可を出します。ユーロへの移行前の基準は600,000レフでした。カードのソフィア中心部の寝室3つのマンションは基準を満たしており、この金額からのほかのマンションと一戸建てはコンサルタントがチャットにお送りします。
ブルガリアは2022年に投資による市民権の制度を終了しました。マンションは居住許可なしでも買え、どの国の国民も特別な許可なしにご本人の名義でマンションや一戸建てを買えます。ロシア国民の場合、お金は別の課題です。EUの銀行は、EUの居住許可のないロシア国民から$113,000（100,000ユーロ）を超える預金を受け付けないため、支払いの経路は手付金の前に計画します。条件はブルガリアの居住許可のページにあります。
物件の探し方
- 予算と目的：投資、海辺や山の住まい、居住許可。コンサルタントが都市、地区、支払い方法を確認します。
- 実在の物件を選定：売主の価格、面積、階数、管理費、利回りの計算がそろったマンション。
- 確認：不動産登記簿での所有者と負担、建物の使用許可、アトリエや事務所ではなく住宅であること。
- 委任状による遠隔での取引：手付金付きの予備契約、宣誓翻訳者が立ち会う公正証書、地方税、登記。
コンサルタントが、選定日時点の売主の価格を添えて、物件の候補をチャットにお送りします。
ほかの国の物件
ほかの国の投資用不動産：
- トルコで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- UAEで不動産投資：ドバイで何を買い、いくらかかるか
- セルビアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ブラジルで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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この国での購入について詳しく：
すべての国と予算の比較は海外不動産投資のページにまとめました。
よくある質問
2026年、ブルガリアのマンションはいくらですか？
外国人はブルガリアで不動産を買えますか？
マンションを買うとブルガリアの居住許可は得られますか？
ブルガリアのマンションを貸すと利回りはどのくらいですか？
ブルガリアでマンションを買うときの費用は？
ブルガリアはユーロを導入しましたか？
ブルガリアで投資用のマンションはどこで買えばいいですか？
ブルガリアのマンションは現地に行かずに買えますか？
ご自身で調べるのは大変ではありませんか？
手続き全体を一貫してサポートします：目的に合う物件を選び、法的な確認を行い、登記まで取引をサポートします。チャットでご質問ください。無料相談はここから始まります。官公庁や裁判所での法的代理は、Murblzの専門家が現地の資格を持つパートナーと連携して担当します。