海外不動産 · 2026-10-18
モンテネグロの不動産購入：投資と移住に何を買い、いくらかかるか
海岸、山、ポドゴリツァの売りマンションと一戸建て、利回り、購入と保有にかかる税金。
2026年10月、売り出し価格の㎡単価はティヴァトが約$4,320、コトルが$4,000、ブドヴァが$3,540、ヘルツェグ・ノヴィが$3,100、バールが$2,950、ポドゴリツァが$2,780です。寝室1つのマンションは、ウルツィニの海辺で$62,000から、ポドゴリツァ中心部で$65,000からです。モンテネグロは、課税評価額$169,000（150,000ユーロ）からの住宅で居住許可を出します。
このページでは、購入者に特に多いご希望に合うマンションと一戸建て、都市別の価格、賃貸利回り、価格に加わる税金、居住許可の条件をまとめています。現在売りに出ている物件と正確な価格はコンサルタントが確認します。
市場の概要
2026年時点の価格とルール。
投資家がモンテネグロで買う物件
購入者と投資家に特に多いご希望に合わせて、注目の物件をまとめました。ご希望に合う物件はコンサルタントが探します。
ジャブリャク近く、1,500㎡の敷地に建つ山の家
$21,000
ドゥルミトル国立公園のそばの山のリゾート、ジャブリャク近くのポシュチェンスキ・クライにある、1,500㎡の敷地に建つ2010年築の50㎡の家。2部屋、バスルーム、専用ガレージ、薪の暖房があり、一部家具付きです。家は未完成で、内装は購入者が仕上げます。権原は地籍に登記済みです。
南向きの改装済み、寝室1つのマンション
$62,000
ウルツィニのピニェシュ地区にある1階の41㎡のマンション。改装済みで空室のため、すぐに家具を入れられ、窓は南向きです。権原は地籍に記録されています。暖房は電気で、駐車場は共用です。ウルツィニはモンテネグロの海岸で最も手頃な町です。ウルツィニのこうしたマンションは月$360（320ユーロ）から貸せ、年約7%です。
海まで徒歩5分の新築、寝室1つのマンション
$98,000
ブドヴァの隣のベチチにある、エレベーター付きの4階建ての新築の3階の48㎡のマンション。家具と家電付きで販売します。海まで歩いて5分です。権原は地籍に記録されています。ブドヴァのこうしたマンションは月$450（400ユーロ）から貸せ、年約5.5%で、夏は日貸しでさらに稼げます。
首都の中心部にある家具付き、寝室1つのマンション
$65,000
ポドゴリツァ中心部の5階にある40㎡のマンション。家具付きで、すぐに住める状態で販売します。建物にエレベーターがないため、価格は中心部で最も低い水準です。首都では一年中借り手がつき、こうしたマンションは月$450（400ユーロ）から貸せ、年約8.4%です。
海まで数歩、最前列のワンルーム
$85,000
コトル湾の古い海辺の村プルチャニで、最前列の建物の1階にある25㎡のワンルーム。南向きの窓、新しい家具、設備の整ったキッチンがあり、すぐに入居できます。マンションは地籍に登記済みで、近くに公共の駐車場があります。海まで数歩です。海辺での暮らしにも投資にも向いています。
ビーチまで300メートル、寝室1つのマンション
$90,000
バールの海辺の地区シュシャニの住宅の1階にある48㎡のマンション。改装済みで、一部家具付きです。シュシャニのビーチまで300メートルです。バールのこうしたマンションは月$450（400ユーロ）から貸せ、年約6%で、夏は日貸しでさらに稼げます。
ティヴァトのマリーナそば、改装前提の寝室2つのマンション
$130,000
空港から数分の、ティヴァトのマリーナそばの地区セリャノヴォにある、エレベーターのない建物の最上階5階の、寝室2つの48㎡のマンション。改装が必要で、家具付きで販売し、権原は地籍に記録されています。ティヴァトで最も手頃な寝室2つのマンションで、次に安い物件は$200,000（178,000ユーロ）からです。ティヴァトのこうしたマンションは月$680（600ユーロ）から貸せ、年約6.3%です。
庭が2つある、改装前提の古い石造りの家
$102,000
ブドヴァとティヴァトの間にあるコトル市の一部、グルバリの村ヴラノヴィチにある70㎡の石造りの連棟住宅。35㎡ずつの2階建てで屋根裏を作る余地があり、前と後ろに庭、275㎡の敷地、専用駐車場2台分があります。家はお好みに合わせて改装する前提で、貯水タンクと電気メーターがあります。権原は地籍に登記済みです。
テラス、家具、専用駐車場付きのマンション
$117,000
ヘルツェグ・ノヴィのトプラ地区の1階にある、10㎡のテラス付きの42㎡のマンション。キッチンの収納の取り付けを残して改装済みです。エアコンとインターネット付きで、家具付きで販売します。専用駐車場と防犯カメラがあり、近くに診療所があり、書類に問題はありません。ヘルツェグ・ノヴィのこうしたマンションは月$400（350ユーロ）から貸せ、年約4%です。
居住許可に向く、全面改装済みの寝室3つのマンション
$174,000
ポドゴリツァ中心部の小さな建物の最上階3階にある74㎡のマンション。リビング、ダイニング付きのキッチン、寝室3つ、バスルーム。新しい屋根、配管、配線、床、ドア、家電、エアコンと全面改装済みです。所有者の転居のため家具付きで販売し、書類は整っています。居住許可には課税評価額$169,000（150,000ユーロ）以上が必要で、手付金の前に確認します。ポドゴリツァのこうしたマンションは月$850（750ユーロ）から貸せ、年約5.8%です。
都市別のマンション
- ティヴァト · マンションは$129,000から · 利回り最大5.0% · $169,000から居住許可
- ポドゴリツァ · マンションは$58,000から · 利回り最大5.4% · $169,000から居住許可
- ブドヴァ · マンションは$95,000から · 利回り最大5.6% · $169,000から居住許可
- バール · マンションは$83,000から · 利回り最大5.4% · $169,000から居住許可
2026年、モンテネグロの都市のマンションの価格
モンテネグロ統計局によると、2026年第2四半期の新築の㎡単価は平均約$2,900（2,557ユーロ）で、1年前より16.2%上がりました。最も高いのはティヴァトとコトルのあるコトル湾で、最も手頃なのは海岸の南のウルツィニです。
| 都市 | 売り出し価格の㎡単価 | 50㎡のマンション |
|---|---|---|
| ティヴァト | 約$4,320（3,850ユーロ） | 約$216,000 |
| コトル | 約$4,000（3,590ユーロ） | 約$202,000 |
| ブドヴァ | 約$3,540（3,150ユーロ） | 約$177,000 |
| ヘルツェグ・ノヴィ | 約$3,100（2,790ユーロ） | 約$157,000 |
| バール | 約$2,950（2,620ユーロ） | 約$147,000 |
| ポドゴリツァ | 約$2,780（2,470ユーロ） | 約$139,000 |
| ウルツィニ | 約$2,100（1,900ユーロ） | 約$107,000 |
2026年10月のデータ：都市別の売り出し広告のマンション価格の中央値。ドルは2026年10月の為替レートで換算。
賃貸に出したときの利回り
ポドゴリツァの長期賃貸の表面利回りは税引き前で年4.9%、中心部では5.4%です。首都では一年中借り手がつきます。海岸の広告ではやや低く、バールが4.6%、ブドヴァが4.5%、ティヴァトが4.2%です。カードのマンションは、ポドゴリツァで5.8～8.4%、海岸で4～7%で貸せ、夏の海辺のマンションは日貸しでさらに稼げます。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 住宅の賃貸収入 | 15%に、税額の最大13%の市の付加税、ポドゴリツァとツェティニェでは最大15% |
| 売却 | 売却益の15%に同じ市の付加税 |
| 毎年の固定資産税 | 市場価格の0.25～1%、市が定める |
| 短期賃貸 | 市の観光協会への登録と、宿泊客1人ごとの観光税 |
2026年10月のデータ：利回りはポドゴリツァの数値。国ごとの比較は賃貸利回りの表にあります。
モンテネグロの住宅の家賃にかかる税金はモンテネグロで納めます。モンテネグロはイギリス、ドイツ、フランス、イタリア、オーストリア、スイスなどのヨーロッパ諸国と二重課税防止条約を結んでいるため、同じ収入に二重に課税されません。ロシアは2023年に条約の主な条項を停止しました。税率と計算例はモンテネグロの税金のページにあります。
物件価格に加わる諸費用
| 支払い | 金額 |
|---|---|
| 中古の移転税 | $169,000（150,000ユーロ）までは3%、$562,000（500,000ユーロ）までの部分は5%、それを超える部分は6% |
| 開発業者の新築 | 21%の付加価値税が価格に含まれ、移転税はなし |
| 公証人 | 価格にもとづく料金表による。公証人が売買契約を認証する |
| 地籍への権原の登記 | 地籍の手数料。所有権は地籍の抄本で証明される |
| 毎年の固定資産税 | 市場価格の0.25～1% |
2026年のデータ。移転税は税務当局が評価した市場価格で計算され、契約価格より高くなることがあります。具体的なマンションの合計はコンサルタントが計算します。
モンテネグロでは手付金の前に地籍とマンションを照合します
ミスは税金より高くつきます。地籍にないか別の面積で記録されたマンション、所有権ではなく着工段階の開発業者との契約、居住許可が得られない$169,000（150,000ユーロ）未満の課税評価額。Murblzのサポートがこれらのリスクを取り除きます。予算と目的に合う物件を探し、地籍、負担、許可を確認し、手付金の前に課税評価額を確かめ、公証人のもとでの取引から権原の登記まで進めます。
サポートの費用：担当者にお問い合わせください。
購入で居住許可は得られるか
$169,000から得られます。課税評価額$169,000（150,000ユーロ）からの住宅の所有者は一時居住許可を受け、住宅を所有している限り更新されます。課税評価額は税務当局が定め、契約価格と一致するとは限らないため、基準に近いマンションは手付金の前に確認します。カードのポドゴリツァ中心部の寝室3つのマンションは基準を満たしており、この金額からのほかのマンションはコンサルタントがチャットにお送りします。
2026年11月1日から、ロシアとベラルーシの国民はモンテネグロへの入国にビザが必要になり、居住カードがその代わりになります。モンテネグロの外に連続30日を超えて滞在すると住宅による居住許可が終了するため、渡航は前もって計画します。永住権は国内に5年間継続して住んだ後に与えられます。モンテネグロは2022年末に投資による市民権の制度を終了しました。詳しくはモンテネグロの居住許可のページにあります。
物件の探し方
- 予算と目的：投資、海辺の住まい、居住許可。コンサルタントが都市、地区、支払い方法を確認します。
- 実在の物件を選定：売主の価格、面積、階数、利回りの計算がそろったマンション。
- 確認：地籍の抄本、担保などの負担、建物の使用許可、居住許可のための課税評価額。
- 委任状による遠隔での取引：手付金付きの契約、公証人のもとでの売買契約、移転税、地籍への登記。
コンサルタントが、選定日時点の売主の価格を添えて、物件の候補をチャットにお送りします。
ほかの国の物件
ほかの国の投資用不動産：
- トルコで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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- セルビアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ブラジルで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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この国での購入について詳しく：
すべての国と予算の比較は海外不動産投資のページにまとめました。
よくある質問
2026年、モンテネグロのマンションはいくらですか？
外国人はモンテネグロで不動産を買えますか？
マンションを買うとモンテネグロの居住許可は得られますか？
モンテネグロのマンションを貸すと利回りはどのくらいですか？
モンテネグロでマンションを買うときの税金は？
モンテネグロにビザが必要なのはどの国の国民ですか？
モンテネグロで投資用のマンションはどこで買えばいいですか？
モンテネグロのマンションは現地に行かずに買えますか？
ご自身で調べるのは大変ではありませんか？
手続き全体を一貫してサポートします：目的に合う物件を選び、法的な確認を行い、登記まで取引をサポートします。チャットでご質問ください。無料相談はここから始まります。官公庁や裁判所での法的代理は、Murblzの専門家が現地の資格を持つパートナーと連携して担当します。