Imóveis no exterior · 2026-10-18
Imóveis para investir em Montenegro: o que comprar e quanto custa
Apartamentos à venda em seis cidades com preços mínimos, rentabilidade e impostos na compra e na posse.
Em 2026, o metro quadrado em Tivat e Kotor custa cerca de US$ 4.000-4.100 pelos preços pedidos, cerca de US$ 3.500 em Budva, cerca de US$ 3.000-3.100 em Bar e Herceg Novi e cerca de US$ 2.700 em Podgorica. Um apartamento de um quarto perto do mar em Ulcinj sai a partir de US$ 62.000, no centro de Podgorica a partir de US$ 65.000. Montenegro dá residência por uma moradia com valor fiscal a partir de US$ 169.000 (€ 150.000), e a partir de 1º de novembro de 2026 os cidadãos da Rússia e de Belarus precisam de visto para entrar, que o cartão de residência substitui.
Abaixo estão sete apartamentos à venda agora, de US$ 62.000 em Ulcinj a US$ 174.000 no centro de Podgorica para a autorização de residência, os preços por cidade, a rentabilidade do aluguel, os impostos além do preço e as condições da residência. Um consultor confirma o que está à venda hoje e o preço exato.
O mercado em resumo
Preços e regras de 2026.
Que imóveis os investidores compram em Montenegro
Sete apartamentos à venda agora em Montenegro, de US$ 62.000 a US$ 174.000: Ulcinj, Bar, Budva, Tivat, Herceg Novi e Podgorica. O preço, a área, o andar e o estado são os do vendedor; um consultor envia no chat os documentos, a certidão do cadastro e opções parecidas.
Apartamento de um quarto reformado e voltado para o sul
US$ 62.000
Um apartamento de 41 m² no 1º andar na região de Pinješ, em Ulcinj. Está reformado, vazio e pronto para mobiliar, com janelas voltadas para o sul. A propriedade está registrada no cadastro. O aquecimento é elétrico e o estacionamento é comum. Ulcinj é a cidade mais acessível do litoral de Montenegro. Apartamentos assim em Ulcinj são alugados a partir de US$ 360 (€ 320) por mês, cerca de 7% ao ano.
Apartamento de um quarto mobiliado no centro da capital
US$ 65.000
Um apartamento de 40 m² no 5º andar no centro de Podgorica, vendido mobiliado e em condições de morar. O prédio não tem elevador, por isso o preço do apartamento está entre os mais baixos do centro. Na capital os inquilinos procuram moradia o ano inteiro: apartamentos assim são alugados a partir de US$ 450 (€ 400) por mês, cerca de 8,4% ao ano.
Apartamento de um quarto a 300 metros da praia
US$ 90.000
Um apartamento de 48 m² no 1º andar de um prédio residencial em Šušanj, região à beira-mar de Bar: está reformado e parcialmente mobiliado. A praia de Šušanj fica a 300 metros. Apartamentos assim em Bar são alugados a partir de US$ 450 (€ 400) por mês, cerca de 6% ao ano, e por mais na diária no verão.
Apartamento de um quarto em prédio novo a 5 minutos do mar
US$ 98.000
Um apartamento de 48 m² no 3º andar de 4 em um prédio novo com elevador em Bečići, ao lado de Budva, vendido com móveis e eletrodomésticos. O mar fica a 5 minutos a pé. A propriedade está registrada no cadastro. Apartamentos assim em Budva são alugados a partir de US$ 450 (€ 400) por mês, cerca de 5,5% ao ano, e por mais na diária no verão.
Apartamento com terraço, móveis e vaga própria
US$ 117.000
Um apartamento de 42 m² com terraço de 10 m² no 1º andar na região de Topla, em Herceg Novi. Está reformado, exceto os armários da cozinha, que ainda precisam ser montados. É vendido mobiliado, com ar-condicionado e internet. Tem vaga própria e videomonitoramento, um posto de saúde fica perto, e os documentos estão em ordem. Apartamentos assim em Herceg Novi são alugados a partir de US$ 400 (€ 350) por mês, cerca de 4% ao ano.
Apartamento de dois quartos para reformar perto da marina de Tivat
US$ 130.000
Um apartamento de dois quartos de 48 m² no 5º e último andar de um prédio sem elevador em Seljanovo, a região perto da marina de Tivat, a poucos minutos do aeroporto. Precisa de reforma, é vendido mobiliado, e a propriedade está registrada no cadastro. É o apartamento de dois quartos mais acessível de Tivat: os seguintes custam a partir de US$ 200.000 (€ 178.000). Apartamentos assim em Tivat são alugados a partir de US$ 680 (€ 600) por mês, cerca de 6,3% ao ano.
Apartamento de três quartos totalmente reformado para a autorização de residência
US$ 174.000
Um apartamento de 74 m² no 3º e último andar de um prédio pequeno no centro de Podgorica: sala, cozinha com área de jantar, três quartos e um banheiro. Foi totalmente reformado: telhado, encanamento, fiação, pisos, portas, eletrodomésticos e ar-condicionado novos. É vendido mobiliado porque os donos estão se mudando, e os documentos estão em ordem. Para a autorização de residência, o valor fiscal precisa ser de pelo menos US$ 169.000 (€ 150.000), e isso é verificado antes do sinal. Apartamentos assim em Podgorica são alugados a partir de US$ 850 (€ 750) por mês, cerca de 5,8% ao ano.
O preço é o do vendedor em 2026, em dólares arredondado para cima até o milhar, em euros entre parênteses. Cada apartamento custa no máximo o menor preço de apartamentos parecidos na cidade mais 10%, e o apartamento para a autorização de residência parte do limite de US$ 169.000 (€ 150.000). O aluguel mensal vem de anúncios de aluguel de longo prazo de apartamentos parecidos na cidade. O andar segue a contagem montenegrina do anúncio. Verificamos os cards todo mês e trocamos um apartamento vendido por outro do mesmo tipo e preço.
Quanto custa um apartamento nas cidades de Montenegro em 2026
Segundo o instituto de estatística de Montenegro, no segundo trimestre de 2026 o metro quadrado em prédio novo custou em média cerca de US$ 2.900 (€ 2.557), 16,2% a mais que um ano antes. A Baía de Kotor é a mais cara, com Tivat e Kotor, e Ulcinj, no sul do litoral, é a mais barata.
| Cidade | Preço do m², pedido | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Tivat | cerca de US$ 4.100 (€ 3.670) | cerca de US$ 206.000 |
| Kotor | cerca de US$ 4.000 (€ 3.590) | cerca de US$ 202.000 |
| Budva | cerca de US$ 3.500 (€ 3.130) | cerca de US$ 175.000 |
| Herceg Novi | cerca de US$ 3.100 (€ 2.790) | cerca de US$ 157.000 |
| Bar | cerca de US$ 3.000 (€ 2.660) | cerca de US$ 149.000 |
| Podgorica | cerca de US$ 2.700 (€ 2.430) | cerca de US$ 137.000 |
| Ulcinj | cerca de US$ 2.100 (€ 1.900) | cerca de US$ 107.000 |
Dados de 2026: preço médio pedido pelos apartamentos por cidade; dólares ao câmbio de 2026.
Quanto rende o aluguel
A rentabilidade bruta do aluguel de longo prazo em Podgorica é de cerca de 6,4% ao ano antes de impostos: na capital os inquilinos procuram moradia o ano inteiro. Os apartamentos dos cards em Podgorica são alugados a 5,8-8,4%, no litoral a 4-7%, e no verão os apartamentos perto do mar rendem mais na diária.
| Imposto | Alíquota |
|---|---|
| Renda do aluguel de moradia | 15% mais um adicional municipal de 13% do imposto, 15% em Podgorica e Cetinje |
| Venda | 15% do ganho mais o mesmo adicional municipal |
| Imposto anual sobre imóveis | 0,25-1% do valor de mercado, definido pelo município |
| Aluguel por temporada | registro na organização turística do município e taxa turística por hóspede |
Dados de 2026: a rentabilidade é a média de Podgorica; os países são comparados na tabela de rentabilidade do aluguel.
Em 2023, a Rússia suspendeu os principais artigos do acordo para evitar a dupla tributação com Montenegro, por isso o imposto sobre o aluguel é pago em Montenegro. Alíquotas e exemplos estão na página impostos em Montenegro.
Que custos somar ao preço do imóvel
| Pagamento | Valor |
|---|---|
| Imposto de transmissão na revenda | 3% até US$ 169.000 (€ 150.000), 5% sobre a parte do preço até US$ 562.000 (€ 500.000), 6% sobre a parte acima |
| Imóvel novo da construtora | o IVA de 21% já está no preço, sem imposto de transmissão |
| Tabelião | taxa em escala conforme o preço; o tabelião autentica o contrato de compra e venda |
| Registro da propriedade no cadastro | taxa do cadastro; a propriedade é comprovada pela certidão do cadastro |
| Imposto anual sobre imóveis | 0,25-1% do valor de mercado |
Dados de 2026. O imposto de transmissão é calculado sobre o valor de mercado avaliado pela administração tributária, que pode ser maior que o preço do contrato. Um consultor calcula o total de um apartamento específico.
A compra dá autorização de residência
Sim, a partir de US$ 169.000. O proprietário de uma moradia com valor fiscal a partir de US$ 169.000 (€ 150.000) recebe residência temporária, renovada enquanto for dono do imóvel. O valor fiscal é definido pela administração tributária e nem sempre coincide com o preço do contrato, por isso um apartamento perto do limite é verificado antes do sinal. O apartamento de três quartos no centro de Podgorica dos cards atinge o limite, e um consultor envia no chat outros apartamentos a partir desse valor.
A partir de 1º de novembro de 2026, os cidadãos da Rússia e de Belarus precisam de visto para entrar em Montenegro, e o cartão de residência o substitui. Passar mais de 30 dias seguidos fora de Montenegro encerra a residência baseada na moradia, por isso as viagens são planejadas com antecedência; a residência permanente é concedida após 5 anos de vida contínua no país. Montenegro encerrou o programa de cidadania por investimento no fim de 2022. Mais na página Autorização de residência em Montenegro.
Como encontramos um imóvel
- Orçamento e objetivo: investimento, uma casa perto do mar, autorização de residência. O consultor esclarece a cidade, o bairro e a forma de pagamento.
- Uma seleção de imóveis reais: apartamentos com o preço do vendedor, a área, o andar e o cálculo da rentabilidade.
- Verificações: a certidão do cadastro, os ônus, o habite-se do prédio e o valor fiscal para a residência.
- Transação a distância por procuração: contrato com sinal, contrato de compra e venda no tabelião, imposto de transmissão e registro no cadastro.
O consultor envia a seleção no chat, com os preços dos vendedores na data da seleção.
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Todos os países e orçamentos comparados estão na página Imóveis no exterior para investir.
Perguntas frequentes
Quanto custa um apartamento em Montenegro em 2026?
Estrangeiro pode comprar imóvel em Montenegro?
Comprar um apartamento dá residência em Montenegro?
Quanto rende alugar um apartamento em Montenegro?
Quais impostos se pagam na compra de um apartamento em Montenegro?
Quem passa a precisar de visto para Montenegro em 2026?
Onde comprar um apartamento para investir em Montenegro?
Posso comprar um apartamento em Montenegro a distância?
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