Imóveis no exterior · 2026-10-18
Imóveis para investir na Alemanha: o que comprar e quanto custa
Estúdio em prédio de época perto da universidade em Halle
US$ 81.000
Um estúdio de 35 m² com cozinha compacta, banheiro com chuveiro e pé-direito alto em um prédio reformado do início do século XX em Giebichenstein, um bairro arborizado de Halle às margens do rio Saale. A universidade e o centro ficam a 10 minutos de bonde, Leipzig a meia hora de trem. Apartamentos assim são alugados por longo prazo por estudantes e jovens profissionais, e o preço de entrada aqui é um dos mais baixos do país.
Apartamento de um quarto com varanda no centro antigo de Erfurt
US$ 123.000
Um apartamento de 50 m² com quarto, sala, cozinha e varanda para o pátio interno, em um prédio de fachada restaurada no Andreasviertel, um bairro do centro antigo de Erfurt aos pés da cidadela de Petersberg. A praça da catedral e a estação, com trens para Berlim e Frankfurt, ficam a 15 minutos a pé. O apartamento é alugado por longo prazo por servidores públicos e casais.
Apartamento de um quarto na Neustadt, junto ao Elba
US$ 160.000
Um apartamento de 55 m² com quarto, sala, cozinha e banheiro em prédio com elevador na Neustadt, um bairro animado de Dresden na margem direita do Elba, com cafés, lojas e bondes até a cidade velha. A Universidade Técnica e os institutos de pesquisa ficam a 20 minutos. Os apartamentos aqui são alugados por longo prazo por engenheiros, pesquisadores e estudantes dos últimos anos.
Apartamento de um quarto em Gostenhof, ao lado da cidade velha
US$ 200.000
Um apartamento de 55 m² com quarto, sala com cozinha americana e varanda em um prédio reformado em Gostenhof, um bairro de Nuremberg logo além das muralhas da cidade velha. O metrô, a estação e o centro ficam a 10 minutos. A Baviera tem o menor imposto de transmissão do país, 3,5%, por isso os custos além do preço aqui são menores que em Berlim ou Frankfurt.
Apartamento familiar de dois quartos em Findorff
US$ 216.000
Um apartamento de 70 m² com dois quartos, sala, cozinha e varanda em um prédio de tijolos em Findorff, um bairro tranquilo de Bremen com parque, mercado e escolas por perto. O centro e a estação ficam a 10 minutos de bicicleta. Os apartamentos familiares aqui são alugados por longo prazo e raramente ficam vazios.
Apartamento de um quarto em Bilk, perto da universidade
US$ 270.000
Um apartamento de 60 m² com quarto, sala, cozinha e varanda em Bilk, um bairro de Düsseldorf entre a universidade e a orla do Reno. O metrô, lojas e os escritórios do Porto da Mídia ficam por perto. O apartamento é alugado por longo prazo por funcionários de empresas, inclusive de firmas japonesas, coreanas e chinesas, que em Düsseldorf são especialmente numerosas.
Apartamento de um quarto em prédio de época em Neukölln
US$ 300.000
Um apartamento de 60 m² com quarto, sala, cozinha e varanda para o pátio interno em um prédio do início do século XX com pé-direito alto no norte de Neukölln, um bairro de Berlim com canal, mercados e cafés. O metrô fica a 5 minutos, Kreuzberg e o centro a 15 minutos. Os apartamentos de Berlim são alugados por longo prazo, e os vagos são alugados rapidamente.
Apartamento familiar de dois quartos em Bornheim
US$ 440.000
Um apartamento de 75 m² com dois quartos, sala, cozinha e varanda em Bornheim, um bairro de Frankfurt com rua comercial, mercado e casas antigas. O distrito bancário e a bolsa de valores ficam a 15 minutos de metrô, o aeroporto a meia hora. Apartamentos assim são alugados por longo prazo por famílias de funcionários de bancos e de empresas internacionais.
Que imóveis os investidores compram na Alemanha
Acima estão as ofertas mais interessantes, selecionadas pelos nossos especialistas. Um consultor encontra um imóvel de acordo com os seus critérios.
Apartamentos à venda em Berlim, Frankfurt, Düsseldorf e nas cidades universitárias do leste, preços por cidade, rentabilidade, impostos na compra e na posse.
O estrangeiro compra um apartamento na Alemanha sem autorizações nem restrições por nacionalidade: o negócio é feito em notário, e o comprador se torna proprietário com a inscrição no registro de imóveis. O metro quadrado na revenda custa cerca de US$ 2.300 em Halle, US$ 2.900 em Dresden, US$ 5.000 em Berlim e US$ 8.300 em Munique. Um estúdio em Halle custa US$ 81.000, um apartamento de um quarto em Berlim US$ 300.000. O imposto de transmissão e os honorários do notário somam 5-8% ao preço, e um apartamento mantido por mais de 10 anos é vendido sem imposto sobre o ganho.
Esta página trata de apartamentos em Berlim, Frankfurt e Düsseldorf, onde ficam empresas internacionais, em Nuremberg e Bremen e nas cidades universitárias do leste, Dresden, Erfurt e Halle, onde o preço de entrada é o mais baixo. Ela também traz preços por cidade, rentabilidade do aluguel, impostos e prazos do negócio. Um consultor confirma o que está à venda hoje e o preço exato.
O mercado em resumo
Preços e regras de 2026.
Quanto custa um apartamento na Alemanha em 2026
A diferença entre as cidades alemãs é maior que entre muitos países. Munique, Frankfurt, Hamburgo e Berlim, onde ficam grandes empresas e bancos, são as mais caras, e as cidades da antiga Alemanha Oriental, Halle, Erfurt e Dresden, as mais acessíveis, embora tenham universidades, fábricas e institutos de pesquisa. A Baviera tem imposto de transmissão menor, por isso, pelo mesmo preço, um apartamento em Nuremberg custa menos no total que um em Berlim. Antes do sinal, os compradores verificam não só o preço do metro quadrado, mas também os documentos do condomínio: os planos de reforma do prédio e o tamanho do fundo de reserva.
| Cidade | Preço do m² | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Munique | cerca de US$ 8.300 | cerca de US$ 500.000 |
| Frankfurt am Main | cerca de US$ 5.900 | cerca de US$ 350.000 |
| Hamburgo | cerca de US$ 5.700 | cerca de US$ 340.000 |
| Berlim | cerca de US$ 5.000 | cerca de US$ 300.000 |
| Düsseldorf | cerca de US$ 4.500 | cerca de US$ 270.000 |
| Nuremberg | cerca de US$ 3.600 | cerca de US$ 220.000 |
| Bremen | cerca de US$ 3.100 | cerca de US$ 180.000 |
| Dresden | cerca de US$ 2.900 | cerca de US$ 170.000 |
| Erfurt | cerca de US$ 2.500 | cerca de US$ 150.000 |
| Halle | cerca de US$ 2.300 | cerca de US$ 140.000 |
Os preços do metro quadrado são médias dos negócios de apartamentos na revenda em 2024, segundo os comitês de avaliação de imóveis da Alemanha; dólares pelo câmbio de 23 de outubro de 2026, arredondados.
Quanto rende o aluguel
A rentabilidade bruta do aluguel de longo prazo em Berlim é de cerca de 4,1% ao ano antes de impostos. Na Alemanha, os apartamentos são alugados por longo prazo: os contratos são por prazo indeterminado e a lei protege o inquilino, por isso um apartamento alugado traz uma renda estável. As grandes cidades restringem o aluguel de curta temporada a turistas, por isso os apartamentos são comprados para o aluguel de longo prazo.
| Imposto | Alíquota |
|---|---|
| Renda do aluguel | imposto de renda em escala de 0-45% depois de juros, despesas e depreciação de 2-3% ao ano; o não residente não tem parcela isenta |
| Ganho na venda | isento se o apartamento foi mantido por mais de 10 anos ou se o proprietário morou nele no ano da venda e nos dois anos anteriores |
| Imposto sobre o imóvel | pago ao município todo ano, desde 2025 com base nas novas avaliações |
| Imposto sobre segunda residência | cobrado em várias cidades, inclusive Berlim, quando o proprietário usa o apartamento como segunda residência em vez de alugá-lo |
Dados de 2026: a rentabilidade é a média de Berlim; os países são comparados na tabela de rentabilidade do aluguel.
O aluguel de um apartamento na Alemanha é tributado na Alemanha mesmo que o proprietário não more lá: a declaração é entregue todo ano. Alíquotas e exemplos estão na página impostos na Alemanha.
Que custos somar ao preço do imóvel
| Pagamento | Valor |
|---|---|
| Imposto de transmissão de imóveis | 3,5-6,5% conforme o estado: 3,5% na Baviera, 6% em Berlim |
| Notário e registro de imóveis | cerca de 1,5-2% pelas tabelas legais |
| Corretor | se contratado pelas duas partes, a comissão é dividida ao meio por lei |
Dados de 2026. No total, são 5-8% além do preço. Desde abril de 2023, imóveis não podem ser pagos em espécie: o preço é pago só por transferência bancária, e o notário e o banco verificam a origem do dinheiro. Os bancos alemães não aceitam depósitos acima de 100.000 euros de cidadãos da Rússia sem autorização de residência na União Europeia, por isso o dinheiro é transferido direto para a conta do vendedor ou do notário. Um consultor calcula o total para um imóvel específico.
A compra dá autorização de residência
A compra de uma moradia na Alemanha não dá autorização de residência, qualquer que seja o valor. A mudança é feita pelo trabalho, pelo negócio, pelo estudo ou pela família: o Cartão Azul da União Europeia e os vistos de trabalho para profissionais qualificados, o cartão de oportunidade para quem procura emprego e o visto de profissional autônomo. O apartamento próprio resolve a moradia necessária para o registro de endereço. Todos os caminhos estão na página como obter residência na Alemanha.
O comprador se torna proprietário sem autorização de residência e sem viajar ao país: um representante assina o negócio por procuração, e o estrangeiro recebe um número fiscal no momento do negócio.
Como encontramos um imóvel
- Orçamento e objetivo: investimento, moradia própria ou para os estudos dos filhos. O consultor esclarece a cidade e a forma de pagamento.
- Uma seleção de imóveis reais: apartamentos com o preço do vendedor, a área, as taxas mensais do condomínio e o cálculo da rentabilidade.
- Verificações antes do sinal: certidão do registro de imóveis, ônus, atas das assembleias de condôminos, o fundo de reserva e os planos de reforma do prédio.
- Negócio a distância por procuração: a minuta do contrato duas semanas antes da assinatura, notário com intérprete, pagamento do imposto e do preço, inscrição no registro de imóveis.
O consultor envia a seleção no chat, com os preços dos vendedores na data da seleção.
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Todos os países e orçamentos comparados estão na página Imóveis no exterior.
Perguntas frequentes
Quanto custa um apartamento na Alemanha em 2026?
Estrangeiros podem comprar imóveis na Alemanha?
A compra de um imóvel dá autorização de residência na Alemanha?
Quanto rende o aluguel de um apartamento na Alemanha?
Que impostos se pagam na compra de um imóvel na Alemanha?
A venda de um apartamento na Alemanha é tributada?
Em qual cidade alemã comprar um apartamento para investir?
É possível comprar um imóvel na Alemanha a distância?
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