海外投资房产 · 2026-10-18
德国投资房产：买什么、多少钱
哈勒大学附近老建筑里的开间
81,000美元
35平方米的开间，带小厨房、淋浴间和挑高天花板，位于哈勒萨勒河畔绿化很好的吉比兴斯坦区一栋翻新的20世纪初建筑。乘有轨电车10分钟到大学和市中心，乘火车半小时到莱比锡。这类公寓长租给学生和年轻专业人士，这里的入门价格是全国最低之一。
埃尔福特老城带阳台的一居室公寓
123,000美元
50平方米的公寓，有卧室、客厅、厨房和朝向内院的阳台，位于埃尔福特老城彼得斯堡要塞脚下的安德烈亚斯区，所在建筑立面已修复。步行15分钟到大教堂广场和有直达柏林、法兰克福火车的车站。公寓长租给公共部门职员和情侣。
易北河畔新城的一居室公寓
160,000美元
55平方米的公寓，有卧室、客厅、厨房和卫生间，位于德累斯顿新城一栋带电梯的楼里。新城是易北河右岸热闹的街区，有咖啡馆、商店和通往老城的有轨电车。到工业大学和研究所20分钟。这里的公寓长租给工程师、研究人员和高年级学生。
老城旁戈斯滕霍夫的一居室公寓
200,000美元
55平方米的公寓，有卧室、带开放式厨房的客厅和阳台，位于纽伦堡老城城墙外戈斯滕霍夫区一栋翻新的建筑。10分钟到地铁、车站和市中心。巴伐利亚的转让税全国最低，为3.5%，所以这里房价之外的费用低于柏林或法兰克福。
芬多夫的两居室家庭公寓
216,000美元
70平方米的公寓，有两间卧室、客厅、厨房和阳台，位于不来梅安静的芬多夫区一栋砖楼里，附近有公园、市场和学校。骑自行车10分钟到市中心和车站。这里的家庭公寓用于长租，很少空置。
大学附近比尔克的一居室公寓
270,000美元
60平方米的公寓，有卧室、客厅、厨房和阳台，位于杜塞尔多夫大学和莱茵河滨之间的比尔克区。附近有地铁、商店和媒体港的写字楼。公寓长租给公司职员以及日本、韩国和中国企业的员工，杜塞尔多夫的这类企业尤其多。
新克尔恩老建筑里的一居室公寓
300,000美元
60平方米的公寓，有卧室、客厅、厨房和朝向内院的阳台，位于柏林新克尔恩北部一栋挑高的20世纪初建筑。新克尔恩有运河、市场和咖啡馆。5分钟到地铁，15分钟到克罗伊茨贝格和市中心。柏林的公寓用于长租，空出的公寓很快就能租出。
博恩海姆的两居室家庭公寓
440,000美元
75平方米的公寓，有两间卧室、客厅、厨房和阳台，位于法兰克福博恩海姆区，这里有商业街、市场和老房子。乘地铁15分钟到银行区和证券交易所，半小时到机场。这类公寓长租给银行和国际公司员工的家庭。
投资者在德国买什么房产
上面是我们的专家精选的最值得关注的房源。顾问会按您的要求挑选房产。
柏林、法兰克福、杜塞尔多夫和东部大学城的在售公寓，各城市价格，收益率，购房和持有的税费。
外国人在德国买公寓没有许可要求，也不按国籍设限：交易经公证，买方在土地登记簿登记后成为业主。二手市场每平方米哈勒约2,300美元，德累斯顿2,900美元，柏林5,000美元，慕尼黑8,300美元。哈勒的开间81,000美元，柏林的一居室300,000美元。转让税和公证费使房价增加5-8%，持有超过10年的公寓出售时增值免税。
本页介绍国际公司聚集的柏林、法兰克福和杜塞尔多夫，纽伦堡和不来梅，以及入门价格最低的东部大学城——德累斯顿、埃尔福特和哈勒的公寓，还有各城市价格、租金收益率、税费和交易时间。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
2026年德国一套公寓多少钱
德国各城市之间的差距比许多国家之间还大。大公司和银行聚集的慕尼黑、法兰克福、汉堡和柏林最贵，原东德的城市——哈勒、埃尔福特和德累斯顿最实惠，尽管那里有大学、工厂和研究所。巴伐利亚的转让税较低，所以同样的房价，纽伦堡公寓的总费用低于柏林。付定金之前，买家不仅核查每平方米价格，还核查业主协会的文件：楼房维修计划和维修储备金的规模。
| 城市 | 每平方米 | 60平方米公寓 |
|---|---|---|
| 慕尼黑 | 约8,300美元 | 约500,000美元 |
| 美因河畔法兰克福 | 约5,900美元 | 约350,000美元 |
| 汉堡 | 约5,700美元 | 约340,000美元 |
| 柏林 | 约5,000美元 | 约300,000美元 |
| 杜塞尔多夫 | 约4,500美元 | 约270,000美元 |
| 纽伦堡 | 约3,600美元 | 约220,000美元 |
| 不来梅 | 约3,100美元 | 约180,000美元 |
| 德累斯顿 | 约2,900美元 | 约170,000美元 |
| 埃尔福特 | 约2,500美元 | 约150,000美元 |
| 哈勒 | 约2,300美元 | 约140,000美元 |
每平方米价格为德国房地产估价委员会2024年二手公寓交易的平均价格；美元按2026年10月23日汇率换算，取整。
出租能带来多少收益
柏林长租的毛收益率约为税前年化4.1%。德国的公寓用于长租：租约不定期，法律保护租客，所以出租的公寓带来稳定收入。大城市限制游客短租，所以公寓都是买来长租的。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 出租收入 | 按0-45%的所得税累进税率，扣除利息、费用和每年2-3%的折旧后计税；非居民不享受免税额 |
| 出售增值 | 公寓持有超过10年，或业主在出售当年及前两年自住，则免税 |
| 房产税 | 每年向市政府缴纳，自2025年起按新估值计算 |
| 第二住宅税 | 包括柏林在内的多个城市征收，适用于业主把公寓作为第二住宅自用而不出租的情况 |
2026年数据：收益率为柏林平均水平；各国对比见租金收益率表。
德国公寓的租金在德国纳税，即使业主不在当地居住：每年提交纳税申报。税率和示例见德国税收页面。
房价之外还要加哪些费用
| 付款 | 金额 |
|---|---|
| 房地产转让税 | 按联邦州为3.5-6.5%：巴伐利亚3.5%，柏林6% |
| 公证和土地登记 | 按法定收费标准约1.5-2% |
| 中介 | 如由双方委托，按法律规定佣金双方各付一半 |
2026年数据。合计为房价之外另加5-8%。自2023年4月起不能用现金购买房产：房款只能银行转账支付，公证人和银行核查资金来源。德国银行不接受无欧盟居留许可的俄罗斯公民超过100,000欧元的存款，所以款项直接汇入卖方或公证人的账户。顾问会按具体房产计算总额。
购房能否获得居留
在德国买房无论金额多少都不能获得居留许可。移居通过工作、经营、学习或家庭办理：欧盟蓝卡和技术工人工作签证、求职者的机会卡以及自由职业者签证。自有公寓解决了住址登记所需的住房问题。所有途径见如何获得德国居留页面。
买方无需居留许可、无需前往德国即可成为业主：代理人凭委托书签署交易，外国人在交易时获得税号。
我们如何为您找到房产
- 预算和目标：投资、自住或供子女求学。顾问会确认城市和付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、每月业主协会费用和收益测算的公寓。
- 付定金前核查：土地登记簿摘录、产权负担、业主大会纪要、维修储备金和楼房维修计划。
- 凭委托书远程交易：签约前两周收到合同草案，公证人配翻译，缴税和支付房款，在土地登记簿登记。
顾问把精选房源发到聊天中，附截至挑选日期的卖家报价。
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常见问题
2026年德国一套公寓多少钱？
外国人可以在德国买房吗？
在德国买房能获得居留许可吗？
在德国出租公寓收益多少？
在德国买房要交哪些税？
在德国出售公寓要交税吗？
在德国哪个城市买投资公寓？
可以远程在德国买房吗？
不想自己摸索？
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