海外投资房产 · 2026-10-18
在巴西买房投资：买什么、多少钱
里约热内卢、弗洛里亚诺波利斯、库里蒂巴和伊瓜苏市的在售公寓，附卖家报价、收益率、购房费用以及购房居留的条件。
2026年，按市政府征收房产转让税的成交数据，里约热内卢住房每平方米均价约1,700美元（8,600雷亚尔），弗洛里亚诺波利斯约2,700美元，库里蒂巴约2,100美元，伊瓜苏市约1,700美元。库里蒂巴市中心的公寓47,000美元起，购房198,000美元起（1,000,000雷亚尔）可获4年投资者居留许可。
下面是现售的八套公寓，从库里蒂巴市中心的47,000美元到莱布隆的385,000美元，还有各区和各城市的每平方米价格、租金收益率、房价之外的费用以及购房居留的条件。顾问会确认今天在售的房源和确切价格。
市场概况
价格和规定截至2026年。
投资者在巴西买什么房产
里约热内卢、弗洛里亚诺波利斯、库里蒂巴和伊瓜苏市现售的八套公寓，价格从47,000美元到385,000美元。价格、面积和楼层以卖家信息为准；顾问会把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
已在按晚出租的带家具一居室公寓
47,000美元
库里蒂巴是巴西规划最好的城市之一，这套31平方米的公寓位于市中心：一间卧室、一间浴室，带家具出售。鲜花街、大学、写字楼、咖啡馆和快速公交站都在附近，这一带全年都有访客。公寓已在按晚出租，买下即可产生收益。每平方米约1,500美元，比市中心均价低三分之一。
岛北海滩区71平方米的两居室公寓
53,000美元
这套公寓使用面积71平方米，位于圣卡塔琳娜岛北部的海滩区英格莱塞斯：两间卧室、带橱柜的厨房、一间浴室和洗衣区。楼栋维护良好，街道安静，有停车位和烧烤区；物业费每月约30美元。夏季度假者从巴西各地和阿根廷来到这里，弗洛里亚诺波利斯的出租税前年收益率为5.4%。
科帕卡巴纳早晨有阳光的一居室公寓
76,000美元
科帕卡巴纳一套41平方米的4楼公寓，这里有四公里长的海滩、滨海步道、地铁，每个街区都有商店：一间卧室、客厅、厨房和浴室。窗户朝街，早晨有阳光；物业费每月约70美元。每平方米约1,830美元，比科帕卡巴纳均价低五分之一；该区出租税前年收益率为6.7%。
瀑布之城带阳台的带家具两居室公寓
93,000美元
伊瓜苏市地处巴西、阿根廷和巴拉圭三国交界，距伊瓜苏瀑布半小时车程，这套60平方米的公寓位于市中心：两间卧室、客厅兼餐厅、阳台、厨房、浴室和洗衣间。带家具出售，有停车位；物业费每月约90美元。每平方米约1,550美元，低于市中心均价，可直接入住或出租。
地铁附近带保姆间的两居室公寓
104,000美元
博塔弗戈一套66平方米的3楼公寓，位于市中心和科帕卡巴纳之间，临海湾，可看山景：两间卧室、一间完整的保姆间、两区大客厅、一间浴室和洗衣间。24小时门卫；地铁、商店和学校都在附近。每平方米约1,570美元，比博塔弗戈均价低三分之一，这里出租税前年收益率为6.9%。
带露台和山景的复式三居室顶层公寓
137,000美元
巴拉达蒂茹卡一套117平方米的12楼复式顶层公寓：三间卧室（其中一间带独立卫浴）、另一间浴室、可看山景的封闭阳台、上层的全景露台和两个停车位。封闭式社区有三个泳池、桑拿、健身房、儿童游乐场和配备人脸识别的24小时安保。每平方米约1,170美元，是巴拉均价的一半。
地铁附近可办居留许可的带家具两居室公寓
198,000美元
这套公寓使用面积70平方米，位于伊帕内玛，距海滩几个街区，靠近地铁：客厅、两间卧室（其中一间带独立卫浴）、另一间浴室和专属停车位。带家具出售，窗户朝向内院，早晨有阳光；可以养宠物。24小时门卫和监控。价格198,000美元（1,000,000雷亚尔），购房即可获得4年巴西居留许可。
价格为2026年卖家报价，美元向上取整到千位，括号内为雷亚尔。每套公寓的价格不超过该区同类公寓最低价加10%，可办居留的公寓不超过198,000美元（1,000,000雷亚尔）门槛加10%。不采用拍卖房和没有登记产权的公寓。该区每平方米均价取自下方价格表，收益率为该区或该城市的平均值。我们每月核对卡片，已售公寓会换成同类型、同价位的公寓。
2026年里约热内卢和巴西其他城市每平方米多少钱
里约市内的价格差别很大：伊帕内玛和莱布隆每平方米约4,900美元，几乎是全市均价的三倍，而科帕卡巴纳、博塔弗戈和巴拉达蒂茹卡为2,300-2,500美元。根据市政府的成交数据，2026年1月至8月里约每平方米均价比一年前高10.6%，而据巴西地理与统计研究所数据，12个月通胀为4.58%。根据售价指数，弗洛里亚诺波利斯住房一年上涨8.3%，库里蒂巴上涨1.9%。
| 地点 | 每平方米均价 | 60平方米公寓 |
|---|---|---|
| 里约热内卢，伊帕内玛 | 约4,900美元 | 约300,000美元 |
| 里约热内卢，莱布隆 | 约4,900美元 | 约290,000美元 |
| 里约热内卢，弗拉门戈 | 约2,500美元 | 约150,000美元 |
| 里约热内卢，巴拉达蒂茹卡 | 约2,400美元 | 约150,000美元 |
| 里约热内卢，博塔弗戈 | 约2,400美元 | 约150,000美元 |
| 里约热内卢，科帕卡巴纳 | 约2,300美元 | 约140,000美元 |
| 里约热内卢，蒂茹卡 | 约1,300美元 | 约75,000美元 |
| 里约热内卢，全市 | 约1,700美元 | 约110,000美元 |
| 弗洛里亚诺波利斯，全市 | 约2,700美元 | 约160,000美元 |
| 弗洛里亚诺波利斯，英格莱塞斯 | 约2,100美元 | 约130,000美元 |
| 库里蒂巴，全市 | 约2,100美元 | 约130,000美元 |
| 库里蒂巴，市中心 | 约2,200美元 | 约130,000美元 |
| 伊瓜苏市，全市 | 约1,700美元 | 约99,000美元 |
| 伊瓜苏市，市中心 | 约1,700美元 | 约98,000美元 |
2026年数据：里约热内卢为根据市政府房产转让税数据统计的2026年1月至8月住房成交；弗洛里亚诺波利斯和库里蒂巴为2026年9月住房售价指数与近期房源中位数的平均值；伊瓜苏市为两个房源网站近期房源中位数的平均值。美元按2026年汇率计算。
出租能带来多少收益
根据2026年9月的住房租金和售价指数，长租税前毛收益率在里约热内卢为每年6.3%，弗洛里亚诺波利斯5.4%，库里蒂巴4.9%。科帕卡巴纳和博塔弗戈为6.7-6.9%。里约新签合同的租金一年上涨14.8%，库里蒂巴上涨8.9%。在伊瓜苏市，顾问会为具体公寓测算租金收入。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 非居民租金收入税 | 租金的15%，源头预扣；低税国家居民为25% |
| 房产税 | 每年缴纳，税率和估值由市政府确定 |
| 出售所得税 | 增值部分的15%至22.5%，按利润金额累进 |
2026年数据：收益率为该城市或该区的平均值；各国对比见租金收益率表。
房产税按市政府估值计算，而不是按购买价格。税率和示例见巴西税务页面。
房价之外还要加哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 房产转让税 | 里约热内卢3%，库里蒂巴2.7%，弗洛里亚诺波利斯和伊瓜苏市2%，按成交价与市政府估值两者中较高者计算 |
| 公证契约和房产登记 | 按州收费标准，取决于价格 |
| 文件宣誓翻译 | 按译员收费标准 |
| 房产税 | 每年缴纳，按市政府税率 |
| 出售所得税 | 增值部分的15%至22.5% |
2026年数据，房产转让税税率取自各市政府网站。合同约定的中介佣金由卖家支付；顾问会为具体公寓算出总额。
购房能否获得居留许可
能，投资198,000美元起（1,000,000雷亚尔）即可。巴西司法部向用从海外汇入的自有资金购买城市房产的投资者签发居留许可（国家移民委员会第36/2018号决议）。本栏目的四个城市门槛都是198,000美元（1,000,000雷亚尔）：139,000美元（700,000雷亚尔）的降低门槛只适用于该国北部和东北部。现房和在建房产都符合条件，金额也可以由几套公寓凑成。上面的卡片中，伊帕内玛和莱布隆的公寓达到门槛。
居留许可有效期4年，之后可转为无限期，条件是每两年在巴西停留至少14天。资金必须通过银行从海外汇入：用原本就在巴西的资金购房不计入居留投资。
伊瓜苏市位于150公里边境地带内，但那里只有外国人购买农村土地才需要特别许可：在城里买公寓和在其他城市一样。其他途径见巴西居留许可：所有途径页面。
我们如何为您找到房产
- 预算和目标：投资、移居用房、投资者居留，或者兼而有之。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、物业费和收益测算的公寓。
- 核查：房产登记摘录、房产税和物业费欠款、针对卖家的诉讼。
- 凭委托书远程交易：税号、在巴西央行登记的海外汇款、公证处签约和房产登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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常见问题
2026年在巴西买一套公寓多少钱？
外国人可以在巴西买房吗？
在巴西出租公寓收益率多少？
在巴西买公寓能拿居留吗？
在巴西买公寓有哪些费用？
可以在边境附近的伊瓜苏市买公寓吗？
这几个城市中哪里买公寓最便宜？
可以远程在巴西买公寓吗？
不想自己摸索？
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