里约热内卢在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从博塔弗戈到伊帕内玛，各区每平方米价格、租金收益率、房价之外的费用以及购房办理居留。
按市政府征收转让税的成交统计，2026年里约热内卢住房平均每平方米1,700美元（8,571雷亚尔），一年上涨10.6%。伊帕内玛和莱布隆每平方米4,800-4,900美元，科帕卡巴纳和博塔弗戈约2,300美元。博塔弗戈的公寓售价99,000美元，购房198,000美元起可办居留。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
里约热内卢有哪些在售公寓
靠近海边和地铁的各区中最值得关注的公寓，从99,000美元到313,000美元。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
翻新过、带私家庭院的两居室公寓
99,000美元
博塔弗戈一栋低层楼底层的73平方米公寓，博塔弗戈位于市中心和科帕卡巴纳之间，有海湾步道，可看面包山。两间卧室、客厅和私家庭院，新装修，带家具出售：可直接入住。博塔弗戈平均租金收益率为税前每年6.9%。
离科帕卡巴纳海滩5分钟的两居室公寓
139,000美元
科帕卡巴纳一套66平方米的公寓：两间卧室、客厅、厨房和浴室。步行5分钟到海滩，3-4分钟到地铁，周围有咖啡馆、市场和商店。楼规允许短租，这在本区的老楼中很少见。科帕卡巴纳平均租金收益率为税前每年6.7%。
离伊帕内玛海滩4分钟、带阳台的一居室公寓
145,000美元
伊帕内玛5楼一套34平方米的公寓：卧室、带阳台的客厅、厨房和浴室。步行4分钟到海滩，5分钟到奥索里奥将军地铁站。这是全市房价最高的区，每平方米4,890美元，而这套公寓比均价低近13%。适合住在海边，也适合出租。
封闭式社区里可看海景的三居室公寓
149,000美元
高楼层一套80平方米的公寓，可看部分海景：三间卧室（其中一间带独立浴室）、客厅和厨房。巴拉达蒂茹卡的封闭式社区，24小时安保，有泳池、健身房、餐厅、自有班车和去海滩的船。每平方米价格比本区均价低22%。
莱布隆可办投资居留的两居室公寓
218,000美元
莱布隆一套59平方米的公寓，莱布隆与伊帕内玛同为全市房价最高的区：两间卧室、客厅、厨房和浴室，窗户朝向内院，所以很安静。5分钟到地铁，步行10分钟到海滩。楼规允许短租。价格超过1,000,000雷亚尔的门槛：购房可办4年期居留。
一梯两户的112平方米三居室公寓
313,000美元
伊帕内玛一栋8层楼5楼的112平方米公寓：三间卧室（其中一间带独立浴室）、宽敞的客厅和厨房。一梯两户，有电梯。离海滩和地铁很近，附近有学校、餐厅和罗德里戈·德弗雷塔斯湖周边的公园。价格超过1,000,000雷亚尔的门槛：购房可为全家办理居留。
里约热内卢各区每平方米多少钱
城内各区价格相差近四倍：伊帕内玛和莱布隆每平方米4,800-4,900美元，蒂茹卡和市中心1,250-1,300美元。一年中涨价最快的是弗拉门戈（+22.5%）、市中心（+17.3%）和巴拉达蒂茹卡（+15.1%）；全市均价上涨10.6%，而12个月通胀为4.58%。
| 区 | 每平方米，美元 | 每平方米，雷亚尔 | 60平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 伊帕内玛 | 4,890美元 | 24,680 | 293,000美元 |
| 莱布隆 | 4,830美元 | 24,388 | 290,000美元 |
| 拉戈阿 | 3,450美元 | 17,420 | 207,000美元 |
| 加维亚 | 3,230美元 | 16,293 | 194,000美元 |
| 莱米 | 2,510美元 | 12,694 | 151,000美元 |
| 弗拉门戈 | 2,430美元 | 12,249 | 146,000美元 |
| 巴拉达蒂茹卡 | 2,390美元 | 12,088 | 144,000美元 |
| 博塔弗戈 | 2,380美元 | 12,012 | 143,000美元 |
| 科帕卡巴纳 | 2,280美元 | 11,507 | 137,000美元 |
| 雷克雷约 | 1,360美元 | 6,859 | 81,000美元 |
| 市中心 | 1,290美元 | 6,505 | 77,000美元 |
| 蒂茹卡 | 1,250美元 | 6,326 | 75,000美元 |
| 全市 | 1,700美元 | 8,571 | 102,000美元 |
2026年数据：2026年1月至8月里约热内卢市政府征收房产转让税的成交中住房每平方米平均价格。美元按1美元兑5.05雷亚尔换算。
各区的租金收益率是多少
里约热内卢长租毛收益率为税前每年6.3%。靠近地铁和海滩的博塔弗戈和科帕卡巴纳为6.7%-6.9%。新租约的租金一年上涨14.8%，比售价涨得快。
| 区 | 60平方米月租 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 博塔弗戈 | 920美元（4,644雷亚尔） | 6.9% |
| 科帕卡巴纳 | 920美元（4,638雷亚尔） | 6.7% |
| 巴拉达蒂茹卡 | 910美元（4,608雷亚尔） | 6.3% |
| 全市 | 740美元（3,712雷亚尔） | 6.3% |
2026年数据：2026年9月住房租金和售价指数。毛收益率，未扣除税费、公寓管理费和房产税。
非居民的租金税为15%，由源头代扣，低税国家的居民为25%。房产税每年按市政税率缴纳，出售时按收益的15%至22.5%纳税。详见巴西税务页面。
房价之外还要加哪些费用
在里约热内卢买一套198,000美元（1,000,000雷亚尔）的公寓，另需8,200美元（41,400雷亚尔），占房价的4.1%。
| 支出 | 198,000美元的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 房产转让税，市政税率3% | 5,940美元（30,000雷亚尔） | 3% |
| 公证买卖契约，含州基金费用 | 约1,130美元（5,700雷亚尔） | 0.6% |
| 在房产登记处登记，含州基金费用 | 约1,130美元（5,700雷亚尔） | 0.6% |
| 房价之外合计 | 约8,200美元（41,400雷亚尔） | 4.1% |
2026年数据：税率来自里约热内卢市政府，公证和登记费用来自2026年3月9日起施行的里约热内卢州收费表。税款按两者中较高者计征：成交价格或市政估价。还需要文件的宣誓翻译和纳税人号码；按合同，中介佣金由卖家支付。顾问会计算具体公寓的费用。
买公寓办居留
购买198,000美元（1,000,000雷亚尔）起的房产可获得投资者居留。巴西司法部依据国家移民委员会2018年第36号决议，向用从国外汇入的自有资金购买城市房产的人发放。里约热内卢和整个东南部一样，门槛为1,000,000雷亚尔；700,000雷亚尔的降低门槛只适用于北部和东北部。现房和期房都可以，金额也可以由几次购买累计达到。
居留先发4年，之后只要每两年在巴西停留至少14天，即可转为永久居留。资金通过银行从国外汇入并在中央银行登记：用已经在巴西的钱购买不算。上面的房源中，莱布隆218,000美元和伊帕内玛313,000美元的公寓达到门槛。其他途径见巴西居留许可：所有途径页面。
里约热内卢适合居住的区
选区不只看每平方米价格：街区安全、到海滩和地铁的距离、学校和噪音同样重要。里约热内卢各区的这些数据以及按您自己的条件搜索，在单独的页面上。
我们如何选公寓
- 目标和预算：在城市生活、投资、办居留或兼而有之。顾问确认区域、面积和付款方式。
- 候选清单：按卖家报价的公寓，附公寓管理费、房产税和收益率估算。
- 核查：房产登记摘录，房产税和公寓管理费欠款，针对卖家的诉讼，楼内关于短租的规定。
- 凭委托书远程成交：纳税人号码，从国外汇款并在中央银行登记，公证契约和登记入册。
顾问在聊天中发送候选清单，附清单当日的卖家报价。
延伸阅读
所有国家和预算的对比见海外投资房产页面。
常见问题
里约热内卢的公寓多少钱？
外国人可以在里约热内卢买房吗？
里约热内卢哪里能买到便宜的公寓？
伊帕内玛和科帕卡巴纳的公寓多少钱？
在里约热内卢买公寓能办居留吗？
在里约热内卢买公寓有哪些费用？
里约热内卢的公寓租金收益率是多少？
不想自己摸索？
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