海外买房投资
2026年在海外买公寓：泰国清迈23,000美元起，芭堤雅海边24,000美元起，巴统海边29,000美元起，保加利亚阳光海滩32,000美元起，土耳其南部梅尔辛41,000美元起，黑山海边62,000美元起，希腊79,000美元起，塞浦路斯和西班牙85,000美元起；巴厘岛别墅69,000美元起，迪拜带花园的联排别墅1,253,000美元起。这里汇集了13个国家现售的公寓、住宅和别墅，标明卖家报价、各区4.2-8.5%的租金收益率（巴厘岛别墅最高14.5%），以及购房能为居留带来什么。顾问会确认公寓今天是否仍在售。
有房源和价格的国家
每个国家都有5-7个区的在售公寓和别墅，标明最低价格、每平方米均价、收益率、费用以及购房能带来什么。
🇹🇷
土耳其
41,000美元起 · 收益率8.2% · 居留200,000美元起
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🇦🇪
阿联酋
109,000美元起 · 收益率6.7% · 黄金签证545,000美元起
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🇷🇸
塞尔维亚
76,000美元起 · 收益率6.4% · 业主可获居留
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🇧🇷
巴西
47,000美元起 · 收益率最高6.9% · 居留198,000美元起
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🇬🇪
格鲁吉亚
29,000美元起 · 收益率7.2% · 居留150,000美元起
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🇪🇸
西班牙
85,000美元起 · 收益率5.0% · 对所有买家开放
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🇮🇹
意大利
96,000美元起 · 收益率7.1% · 按对等原则购房
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🇧🇬
保加利亚
32,000美元起 · 收益率4.2% · 居留345,000美元起
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🇨🇾
塞浦路斯
85,000美元起 · 收益率5.8% · 永久居留337,000美元起
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🇲🇪
黑山
62,000美元起 · 收益率6.4% · 居留169,000美元起
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🇬🇷
希腊
79,000美元起 · 收益率5.5% · 居留450,000美元起
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🇹🇭
泰国
23,000美元起 · 收益率6% · 十年签证500,000美元起
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🇮🇩
巴厘岛
69,000美元起 · 收益率8.5-14.5% · 别墅租期20-30年
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2026年各国房产投资对比
入门价格是本栏目卡片中该国最便宜的公寓，每平方米价格是主要城市的均价，收益率为税前和扣除费用前的毛收益率。
| 国家 | 入门价格 | 主要城市每平方米价格 | 租金收益率 | 购房带来什么 |
|---|---|---|---|---|
| 土耳其 | 41,000美元起（梅尔辛的2+1） | 约1,700美元（伊斯坦布尔） | 8.2%（伊斯坦布尔） | 居留200,000美元起，国籍400,000美元起 |
| 阿联酋 | 109,000美元起（单间公寓） | 约5,800美元（迪拜） | 6.7%（迪拜） | 2年投资者签证，黄金签证545,000美元起 |
| 塞尔维亚 | 76,000美元起（尼什的公寓） | 约3,700美元（贝尔格莱德） | 6.4%（贝尔格莱德） | 自住即可获最长3年居留 |
| 巴西 | 47,000美元起（库里蒂巴市中心的公寓） | 约1,700美元（里约热内卢） | 6.3%（里约热内卢） | 4年居留198,000美元起（100万雷亚尔） |
| 格鲁吉亚 | 29,000美元起（巴统的单间公寓） | 约1,430美元（第比利斯，新楼） | 7.2%（第比利斯） | 150,000美元起获1年居留，300,000美元起获5年居留 |
| 西班牙 | 85,000美元起（托雷维耶哈的公寓） | 约6,100美元（马德里） | 5.0%（马德里） | 用于非营利居留的住房，自2025年起无黄金签证 |
| 意大利 | 96,000美元起（巴勒莫或巴里的公寓） | 约4,300美元（罗马） | 7.1%（罗马） | 用于选择性居留签证的住房，购房不获居留 |
| 保加利亚 | 32,000美元起（阳光海滩的单间公寓） | 约4,100美元（索非亚市中心） | 4.2%（索非亚） | 居留345,000美元起，欧元和申根 |
| 塞浦路斯 | 85,000美元起（帕福斯地区的公寓） | 约4,500美元（利马索尔） | 5.8%（利马索尔） | 新房337,000美元起获永久居留 |
| 黑山 | 62,000美元起（乌尔齐尼的公寓） | 约2,700美元（波德戈里察） | 6.4%（波德戈里察） | 居留169,000美元起（150,000欧元） |
| 希腊 | 79,000美元起（沃洛斯的公寓） | 3,400美元以上（阿提卡） | 5.5%（雅典） | 5年居留许可450,000美元起 |
| 泰国 | 23,000美元起（清迈的单间公寓） | 约3,600美元（曼谷，新楼） | 6%（曼谷） | 投资500,000美元起获十年签证 |
| 巴厘岛 | 69,000美元起（布基特带泳池的复式） | 别墅每平方米1,200美元起（长谷） | 8.5-14.5%（卡片中的别墅） | 按租约持有别墅20-30年 |
2026年数据：土耳其央行、迪拜土地局、塞尔维亚共和国大地测量局、里约热内卢市政府、西班牙住房部、意大利税务局、保加利亚国家统计局、塞浦路斯央行、黑山统计局、希腊央行、泰国央行、印尼央行；收益率取自各国租金收益率表。美元按2026年汇率计算。
100,000美元、250,000美元和500,000美元能买到什么
同样的钱，在不同国家能买到的面积和身份完全不同。以下是最低价格：根据2026年的房源，这类公寓现在就按这些价格在售。
100,000美元以内
- 泰国：清迈外国人配额内的单间公寓——23,000美元
- 格鲁吉亚：巴统海边的单间公寓——29,000美元
- 保加利亚：阳光海滩带泳池社区内的精装单间公寓——32,000美元
- 土耳其：梅尔辛海滨区的2+1公寓——41,000美元
- 巴西：库里蒂巴市中心的带家具公寓——47,000美元
- 土耳其：阿拉尼亚距海700米的带家具1+1公寓——55,000美元
- 黑山：乌尔齐尼已装修的一居室公寓——62,000美元
- 巴厘岛：布基特带小泳池的复式——69,000美元
- 巴西：里约热内卢科帕卡巴纳的公寓——76,000美元
- 希腊：港口城市沃洛斯的两居室公寓——79,000美元
- 塞尔维亚：尼什公园旁的两居室公寓——81,000美元
- 西班牙：托雷维耶哈带泳池社区内的公寓——85,000美元
- 塞浦路斯：帕福斯附近佩亚带公共泳池的一居室公寓——85,000美元
- 意大利：巴里海边的一居室公寓——96,000美元
- 黑山：布德瓦贝契奇距海5分钟的新楼公寓——98,000美元
250,000美元以内
- 保加利亚：普罗夫迪夫市中心带露台的公寓——107,000美元
- 阿联酋：迪拜已竣工楼内的带家具单间公寓——109,000美元
- 塞尔维亚：诺维萨德64平方米的公寓——112,000美元
- 土耳其：伊斯坦布尔卡德柯伊靠近地铁和渡轮的1+1公寓——117,000美元
- 意大利：都灵瓦伦蒂诺公园旁带露台的公寓——118,000美元
- 黑山：蒂瓦特游艇码头旁的两居室公寓——130,000美元
- 巴厘岛：乌鲁瓦图梅拉斯蒂海滩附近的两居室别墅——140,000美元
- 希腊：塞萨洛尼基市中心地铁旁的公寓——150,000美元
- 格鲁吉亚：第比利斯利西湖旁118平方米的公寓——155,000美元，可获居留许可
- 泰国：曼谷通罗轻轨旁100平方米的公寓——167,000美元
- 黑山：波德戈里察市中心的三居室公寓——174,000美元，可获居留许可
- 塞浦路斯：利马索尔带阳台的两居室公寓——191,000美元
- 巴西：里约热内卢伊帕内玛的公寓——198,000美元，可获4年居留许可
- 塞尔维亚：贝尔格莱德市中心弗拉查尔的公寓——210,000美元
- 西班牙：马德里市中心拉瓦皮耶斯的公寓——248,000美元
500,000美元左右
- 格鲁吉亚：第比利斯老城150平方米的公寓——300,000美元，可获5年居留许可
- 巴厘岛：佩雷雷南带大泳池的三居室别墅——300,000美元
- 意大利：罗马特拉斯提弗列车站旁的公寓——304,000美元
- 塞尔维亚：贝尔格莱德滨河步道旁可看萨瓦河景的公寓——307,000美元
- 西班牙：巴塞罗那现代主义建筑内的公寓——332,000美元
- 塞浦路斯：利马索尔封闭社区内的新公寓——337,000美元，可获永久居留
- 保加利亚：索非亚市中心142平方米带车库的公寓——346,000美元，可获居留许可
- 意大利：米兰伊索拉区的带家具公寓——349,000美元
- 巴西：里约热内卢莱布隆120平方米的公寓——385,000美元，可获4年居留许可
- 土耳其：伊斯坦布尔可入籍的海景3+1公寓——402,000美元
- 西班牙：马贝拉海滩旁的公寓——438,000美元
- 希腊：沃洛斯139平方米的新公寓——517,000美元，可获5年居留许可
- 泰国：曼谷伦披尼公园旁134平方米的公寓——536,000美元，可获十年签证
- 阿联酋：迪拜市中心的两居室公寓——559,000美元，可获黄金签证
如何按目标选择国家
- 收益率。土耳其：伊斯坦布尔新区最高8.5%，梅尔辛7.3%；迪拜：6.7%，租金免税；第比利斯：7.2%；罗马：7.1%，巴里和都灵的公寓8-8.3%；贝尔格莱德：6.4%；里约热内卢：6.3%，博塔弗戈最高6.9%；马德里：5%，西班牙海岸6.6-7.3%；波德戈里察：6.4%；利马索尔：5.8%，尼科西亚、帕福斯和利马索尔的公寓7.1-9.5%；索非亚：4.2%，普罗夫迪夫和瓦尔纳的公寓6.5-6.9%；曼谷：6%，轻轨旁的公寓7.6%；雅典：5.5%，沃洛斯和塞萨洛尼基的公寓7.3-7.9%；巴厘岛别墅：8.5-14.5%。
- 居留。土耳其：住房200,000美元起；阿联酋：现房的唯一业主可获2年投资者签证，无最低金额；塞尔维亚：自有住房并自住，无最低金额；巴西：城市住房198,000美元起（100万雷亚尔），4年居留；格鲁吉亚：评估价150,000美元起的住房获1年居留，300,000美元起获5年；黑山：计税价值169,000美元起（150,000欧元）的住房；保加利亚：房产投资345,000美元起（306,800欧元）；希腊：至少120平方米、450,000美元起（400,000欧元）的住房，阿提卡、塞萨洛尼基和大岛屿900,000美元起，5年居留许可；泰国：投资500,000美元起且资产100万美元起，可获十年签证。
- 永久居留。塞浦路斯：开发商新房337,000美元起（300,000欧元另加增值税），海外收入每年至少56,100美元（50,000欧元），10年居留卡。
- 国籍。土耳其：400,000美元起，持有3年。
- 十年黄金签证。阿联酋：房产545,000美元起（200万迪拉姆）。
- 欧盟的住房。保加利亚：阳光海滩32,000美元起，欧元和申根；塞浦路斯：帕福斯附近85,000美元起；西班牙：托雷维耶哈海边85,000美元起；意大利：巴勒莫和巴里96,000美元起；希腊：沃洛斯79,000美元起，雅典88,000美元起。在保加利亚投资345,000美元起可获居留，在希腊450,000美元起的住房可获5年居留许可，在塞浦路斯337,000美元起的新房可获永久居留；西班牙和意大利购房不获居留，但自有住房有助于申请西班牙非营利居留和意大利选择性居留签证。
- 入门价格低。泰国：清迈23,000美元起，芭堤雅24,000美元起，曼谷33,000美元起；巴厘岛：布基特带泳池的复式69,000美元起；希腊：沃洛斯79,000美元起；格鲁吉亚：巴统29,000美元起，第比利斯50,000美元起；土耳其：梅尔辛41,000美元起，伊斯坦布尔新街区45,000美元起，阿拉尼亚55,000美元起；巴西：库里蒂巴市中心47,000美元起，弗洛里亚诺波利斯53,000美元起，里约科帕卡巴纳76,000美元起；塞尔维亚：尼什81,000美元起；保加利亚：阳光海滩32,000美元起，班斯科48,000美元起；黑山：乌尔齐尼62,000美元起，波德戈里察65,000美元起。
- 价格增长。迪拜公寓一年上涨18%；土耳其房价按里拉计上涨22%，扣除通胀后下跌5.7%；里约热内卢成交每平方米价格一年上涨10.6%，同期通胀4.6%；西班牙住房评估价一年上涨12.5%，第比利斯新公寓上涨4.9%；保加利亚住房一年上涨15.5%，塞浦路斯上涨8.5%，黑山新楼每平方米价格上涨16.2%；希腊公寓一年上涨5.5%，外省和岛屿上涨7.1%；曼谷公寓上涨1.95%，登巴萨新房上涨1.02%。
卡片中的价格从哪里来
卡片展示的是现售的公寓和住宅：价格、面积、楼层和建筑年份与卖家房源一致。每套房产的价格不超过该区同类公寓最低价加10%。最低价根据该国主要房源网站的房源计算，排除低于该区每平方米均价40%的房源、拍卖房和没有登记产权的公寓。美元按2026年汇率向上取整到千位，当地货币标在括号内。
每平方米均价和各区收益率来自政府数据（土耳其央行、塞尔维亚共和国大地测量局、迪拜土地局成交、里约热内卢市政府成交、西班牙住房部、意大利税务局、保加利亚国家统计局、塞浦路斯央行、黑山统计局、希腊央行、泰国央行、印尼央行）或两个独立来源的平均值。我们每月核对卡片，已售房产会换成同类型、同价位的房产。顾问会确认公寓今天是否仍在售，以及还有哪些类似选择。
我们如何为您找到海外房产
- 预算和目标：投资、居留、国籍或自住。
- 国家和区域：我们在2-3个合适的国家对比价格、收益率、税费以及购房带来什么。
- 精选真实房源，附卖家报价、面积和收益测算，并核查产权和卖家。
- 凭委托书远程交易，如有需要同时办理居留文件。
关于在200多个国家购房和外国人规定的更多信息，请看投资房产页面。
常见问题
海外哪里的房产收益率最高？
卡片中的巴厘岛别墅毛收益率为8.5-14.5%。按区域计，本栏目13个国家的收益率为4.2-8.5%：土耳其伊斯坦布尔新区最高8.5%，第比利斯7.2%，罗马7.1%，迪拜6.7%且租金免税，贝尔格莱德和波德戈里察6.4%，里约热内卢6.3%，曼谷6%，利马索尔5.8%，雅典5.5%，马德里5%，索非亚4.2%。
海外哪里的海边房产最便宜？
泰国芭堤雅距海5分钟的一居室公寓24,000美元起，是本栏目各国中海边最低的入门价。格鲁吉亚巴统的海边单间公寓29,000美元起，保加利亚阳光海滩带泳池社区内的单间公寓32,000美元起。土耳其南部梅尔辛海滨区梅济特利的2+1公寓41,000美元起，阿拉尼亚距海700米的带家具1+1公寓55,000美元起，黑山乌尔齐尼62,000美元起，巴厘岛布基特带泳池的复式69,000美元起，希腊沃洛斯的公寓79,000美元起，塞浦路斯佩亚和西班牙托雷维耶哈85,000美元起。
海外买什么房产可以拿居留？
本栏目有9个国家：格鲁吉亚评估价150,000美元起的住房（1年居留许可）或300,000美元起（5年），土耳其住房200,000美元起，阿联酋永久产权现房无最低金额（2年签证）或545,000美元起（十年黄金签证），塞尔维亚自有住房并自住，无最低金额，巴西城市住房198,000美元起（100万雷亚尔），4年居留，黑山计税价值169,000美元起的住房，保加利亚投资345,000美元起，希腊至少120平方米、450,000美元起（400,000欧元）的住房可获5年居留许可，塞浦路斯337,000美元起的新房可获永久居留。在泰国，500,000美元起的公寓可计入十年签证的投资。西班牙和意大利购房不获居留，巴厘岛租赁产权的别墅不附带签证。
2026年海外一套公寓多少钱？
在本栏目各国，泰国清迈的单间公寓23,000美元起，巴统海边的单间公寓29,000美元起；迪拜市中心的两居室公寓559,000美元起，迪拜山庄的联排别墅1,253,000美元起。主要城市每平方米价格：第比利斯约1,430美元，伊斯坦布尔和里约热内卢1,700美元，波德戈里察2,700美元，阿提卡3,400美元，曼谷新楼3,600美元，贝尔格莱德3,700美元，索非亚市中心4,100美元，罗马4,300美元，利马索尔4,500美元，迪拜5,800美元，马德里6,100美元。
在海外买房能拿国籍吗？
能，在土耳其400,000美元起并持有3年即可。在阿联酋、塞尔维亚、巴西、格鲁吉亚、保加利亚、黑山和希腊，购房可获居留，在塞浦路斯可获永久居留，在泰国可获十年签证；保加利亚、塞浦路斯和黑山已关闭投资入籍项目。
海外房产业主要交哪些税？
阿联酋为0%：没有房产税，也没有租金收入税。土耳其房产税每年0.1-0.6%，租金收入税15-40%；塞尔维亚房产税每年最高0.4%，租金实际税率15%；巴西对非居民的租金预扣15%；格鲁吉亚租金税5%，西班牙非居民缴纳租金的24%，意大利统一税率21%，保加利亚租金的10%，黑山15%另加市政附加税，希腊租金的15-45%，泰国0-35%，巴厘岛租金最终税10%，塞浦路斯没有年度房产税，每年租金的前24,700美元（22,000欧元）免税。
可以远程在海外买房吗？
可以。本栏目全部13个国家都可凭委托书交易：代理人签署合同，资金通过银行支付，产权在当地登记机关登记。
可以直接买卡片中的公寓吗？
可以。卡片展示的是现售的公寓和住宅，标明2026年卖家报价。顾问会核实公寓今天是否仍在售，并把文件、户型图和同区的类似房源发到聊天中。