海外投资房产 · 2026-10-18
在格鲁吉亚买房投资：买什么、多少钱
第比利斯和巴统的在售公寓，附最低价格、收益率、购房费用和居留。
2026年第比利斯新楼平均每平方米约1,430美元，瓦凯和姆塔茨明达为2,300-2,600美元，巴统老城约3,150美元。巴统海边的开间公寓29,000美元起，评估价超过150,000美元的住房可办居留许可。
下面是现在在售的七套公寓，从巴统的29,000美元到第比利斯老城的300,000美元，还有各地区每平方米价格、租金收益率、房价之外的费用，以及购房与居留的关系。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在格鲁吉亚买什么房产
第比利斯和巴统现售的七套公寓，价格从29,000美元到300,000美元。价格、面积、楼层和装修以卖家信息为准；顾问会把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
20楼带全景窗的32平方米开间公寓
29,000美元
巴统新林荫大道旁一栋高层里的32平方米开间：居住面积27平方米，独立的5平方米厨房，层高3米，20楼有全景窗和阳台。小区有健身房、桑拿和前台，步行几分钟到海滨步道和海滩。既适合海边居住，也适合出租。本区开间月租约300美元，年收益率约12%。
新楼里一套可自选装修的一居室公寓
50,000美元
第比利斯生活气息最浓的萨布尔塔洛区一栋新楼里的45平方米公寓：一间卧室、客厅、厨房和阳台，层高3米，7层楼的3楼。绿框交付：墙体、找平层和管线已完成，装修由您自选。地铁、大学和购物中心就在附近。这类公寓装修后月租约390美元，按买入价计算年收益率约9%。
新楼12楼的61平方米公寓
72,000美元
第比利斯市中心最贵的区之一姆塔茨明达，一栋新楼16层中12楼的61平方米公寓。两个房间，装修质量好，楼体采用节能材料。附近有学校、幼儿园和超市，开车几分钟到老城。姆塔茨明达这类公寓月租约600美元，年收益率约10%。
可拎包入住的带家具两居室公寓
86,000美元
瓦凯努祖比泽高地一栋新楼里的73平方米公寓：两间卧室、客厅、厨房和阳台，层高3米，16层楼的6楼。已装修，家具留下，交易后即可入住。瓦凯是绿树成荫的街区，有公园、学校和大学，是家庭买房的首选。这类公寓月租约600美元，年收益率约8%。
步行可到海边的一居室公寓
96,000美元
巴统老城12层楼7楼的47平方米公寓：独立卧室、带厨房的客厅，新装修，家具家电齐全，集中供暖和空调。步行可到5月6日公园、欧洲广场、老林荫大道和海边。老城是巴统最贵、也最受短租欢迎的街区。这里的公寓月租约550美元，年收益率约7%。
利西湖旁可办居留的118平方米三居室公寓
155,000美元
瓦凯利西湖旁一套118平方米的大公寓：三间卧室和客厅，12层楼的2楼。周围是公园和新社区，适合全家居住。公寓价格超过150,000美元，即经认证评估师确认的居留门槛，所以买家多用它来移居。瓦凯这类公寓月租约1,100美元，年收益率约8.5%。
第比利斯老城历史建筑里的150平方米公寓
300,000美元
第比利斯老城索洛拉基街区一栋三层历史建筑2楼的150平方米公寓：主面积110平方米上有四个房间，另有夹层和阁楼。层高很高，老城建筑风格，装修由您自选。300,000美元起的投资可作为全家申请5年投资居留的依据。这类公寓月租约1,500美元。
价格为卖家2026年的美元报价，与房源标价一致，向上取整到千位。每套公寓的价格不超过该地区同类公寓最低价加10%。月租金取自该地区同类公寓的长租挂牌。我们每月核对卡片，房源售出后换成同类型、同价位的公寓。
2026年第比利斯和巴统每平方米房价
第比利斯最贵的是带老城的姆塔茨明达区，其次是瓦凯：这两个区新楼每平方米价格是普通住宅区的1.5-1.7倍。2026年7月，第比利斯新楼平均成交价为每平方米1,426美元，二手房为1,372美元，新房一年上涨4.9%。
| 第比利斯区 | 新楼每平方米价格 | 50平方米公寓 |
|---|---|---|
| 姆塔茨明达 | 约2,600美元（6,730拉里） | 约130,000美元 |
| 瓦凯 | 约2,300美元（5,914拉里） | 约120,000美元 |
| 克尔察尼西 | 约1,800美元（4,630拉里） | 约90,000美元 |
| 萨布尔塔洛 | 约1,700美元（4,307拉里） | 约85,000美元 |
| 迪杜贝 | 约1,700美元（4,184拉里） | 约85,000美元 |
| 伊萨尼 | 约1,600美元（4,088拉里） | 约80,000美元 |
| 格尔达尼 | 约1,500美元（3,867拉里） | 约75,000美元 |
| 萨姆戈里和瓦尔克蒂利 | 约1,500美元（3,680拉里） | 约75,000美元 |
2026年数据：第比利斯各区新公寓每平方米均价；美元按2026年汇率换算。
| 巴统和海岸 | 每平方米价格 | 40平方米公寓 |
|---|---|---|
| 巴统老城 | 约3,150美元 | 约130,000美元 |
| 英雄大道 | 约2,100美元 | 约84,000美元 |
| 戈尼奥和克瓦里亚蒂 | 约2,100美元 | 约83,000美元 |
| 新林荫大道 | 约1,800美元 | 约73,000美元 |
| 科布列季 | 约1,800美元 | 约73,000美元 |
2026年数据：巴统各区和阿扎尔海岸每平方米均价。2025年巴统52%的公寓由外国人购买。
出租能带来多少收益
第比利斯长租的毛收益率约为税前年化7.2%：学生、家庭和外来专业人士让需求全年稳定。巴统短租2025年收益率为7.4%，2026年第一季度为7.1%，大部分收入集中在7月和8月。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 住房出租收入税 | 不申报费用时为收入的5% |
| 出售税 | 持有满2年为0%，未满2年为增值部分的5% |
| 房产税 | 仅针对家庭年收入超过16,000美元（40,000拉里）的税务居民 |
| 境外收入 | 在格鲁吉亚不征税 |
2026年数据：收益率为第比利斯平均值；各国对比见租金收益率表。
5%的税率是住房出租用于居住的特殊制度。税务和居留身份见格鲁吉亚：居留、1%税率和新规页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 购房税 | 无 |
| 在公共登记处登记产权 | 4个工作日58美元（150拉里）；1天110美元（270拉里），当天办结140美元（350拉里） |
| 公证 | 不需要：合同直接在登记处登记 |
| 认证评估师报告 | 办居留时需要 |
| 居留许可申请 | 30天、20天或10天办结分别为120、180或240美元（300、450或600拉里） |
2026年数据。中介费和翻译费视交易而定；顾问会按具体公寓计算总费用。
购房能否获得居留
可以。评估价超过150,000美元的住房或商业地产，可为全家办理1年短期居留许可，只要持有房产即可续签。价值以国家认证机构认可的评估师确认为准，而不是合同价格，所以接近门槛的公寓要在交定金前先做评估。
300,000美元起的投资可作为全家申请5年投资居留的依据，持有满5年后可办永久居留。持短期居留许可受雇工作或自己经营，自2026年3月1日起需要取得工作许可；投资居留持有人不需要。农业用地不能用于办居留。详情请看格鲁吉亚居留页面。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、移居和居留用房，或两者兼顾。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、装修和收益测算的公寓。
- 核查：公共登记处摘录、产权负担、土地性质、开发商和建筑许可；办居留的，交定金前先做评估。
- 凭委托书远程交易：签合同、通过银行付款，在公共登记处1-4个工作日内完成产权登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
其他国家的选择
其他国家的投资房产：
- 土耳其投资房产：买什么、多少钱
- 阿联酋投资房产：在迪拜买什么、多少钱
- 塞尔维亚投资房产：买什么、多少钱
- 巴西投资房产：买什么、多少钱
- 西班牙投资房产：买什么、多少钱
- 意大利投资房产：买什么、多少钱
- 保加利亚投资房产：买什么、多少钱
- 塞浦路斯投资房产：买什么、多少钱
- 黑山投资房产：买什么、多少钱
- 希腊投资房产：买什么、多少钱
- 泰国投资房产：买什么、多少钱
- 巴厘岛投资房产：买什么、多少钱
关于在格鲁吉亚购房的更多信息：
所有国家和预算的对比，请看海外投资房产页面。
常见问题
2026年格鲁吉亚一套公寓多少钱？
外国人可以在格鲁吉亚买房吗？
在格鲁吉亚买公寓能办居留吗？
在格鲁吉亚出租公寓收益多少？
在格鲁吉亚买公寓有哪些费用？
在格鲁吉亚出售公寓要交多少税？
投资选第比利斯还是巴统？
可以远程在格鲁吉亚买公寓吗？
不想自己摸索？
我们全程协助办理：按您的目标筛选房产，进行法律核查，并协助交易直到完成过户登记。在聊天中提问吧：免费咨询就从这里开始。在政府部门和法院的法律代理，由 Murblz 专家与当地持牌合作伙伴共同完成。