海外投资房产 · 2026-10-18
在黑山买房投资：买什么、多少钱
六个城市的在售公寓，附最低价格、收益率以及购房和持有的税费。
2026年按挂牌价计算，蒂瓦特和科托尔每平方米约4,000-4,100美元，布德瓦约3,500美元，巴尔和新海尔采格约3,000-3,100美元，波德戈里察约2,700美元。乌尔齐尼海边的一居室公寓62,000美元起，波德戈里察市中心65,000美元起。黑山凭计税价值169,000美元（150,000欧元）起的住房发放居留；自2026年11月1日起，俄罗斯和白俄罗斯公民入境需要签证，居留卡可以代替签证。
下面是现在在售的七套公寓，从乌尔齐尼的62,000美元到波德戈里察市中心可办居留的174,000美元，还有各城市价格、租金收益率、房价之外的税费和居留条件。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在黑山买什么房产
黑山现售的七套公寓，价格从62,000美元到174,000美元：乌尔齐尼、巴尔、布德瓦、蒂瓦特、新海尔采格和波德戈里察。价格、面积、楼层和房况以卖家信息为准；顾问会把文件、地籍摘录和类似房源发到聊天中。
已翻新的朝南一居室公寓
62,000美元
乌尔齐尼平涅什一带1楼的41平方米公寓。已翻新，空房，可以按自己的喜好配家具，窗户朝南。产权已在地籍登记。电采暖，共用停车位。乌尔齐尼是黑山海岸房价最亲民的城镇。乌尔齐尼这类公寓月租360美元（320欧元）起，年收益率约7%。
首都市中心带家具的一居室公寓
65,000美元
波德戈里察市中心5楼的40平方米公寓，带家具出售，可以直接居住。楼里没有电梯，所以价格在市中心最低一档。首都全年都有租客找房：这类公寓月租450美元（400欧元）起，年收益率约8.4%。
距海滩300米的一居室公寓
90,000美元
巴尔海滨区舒尚一栋住宅楼1楼的48平方米公寓：已翻新，部分带家具。距舒尚海滩300米。巴尔这类公寓月租450美元（400欧元）起，年收益率约6%，夏季按天出租收入更高。
距海5分钟的新楼一居室公寓
98,000美元
布德瓦旁贝契奇一栋带电梯的新楼，4层中3楼的48平方米公寓，带家具家电出售。步行5分钟到海边。产权已在地籍登记。布德瓦这类公寓月租450美元（400欧元）起，年收益率约5.5%，夏季按天出租收入更高。
带露台、家具和专属车位的公寓
117,000美元
新海尔采格托普拉一带1楼的42平方米公寓，另有10平方米露台。除厨房橱柜还需安装外，已全部翻新。带家具出售，有空调和网络。有专属车位和视频监控，附近有医疗中心，文件清楚。新海尔采格这类公寓月租400美元（350欧元）起，年收益率约4%。
蒂瓦特游艇码头旁待装修的两居室公寓
130,000美元
蒂瓦特游艇码头旁塞利亚诺沃一栋无电梯楼顶层5楼的48平方米两居室，距机场几分钟。需要装修，带家具出售，产权已在地籍登记。这是蒂瓦特最便宜的两居室：再往上的房源200,000美元（178,000欧元）起。蒂瓦特这类公寓月租680美元（600欧元）起，年收益率约6.3%。
可办居留、全面翻新的三居室公寓
174,000美元
波德戈里察市中心一栋小楼顶层3楼的74平方米公寓：客厅、带餐区的厨房、三间卧室和一间浴室。已全面翻新：新屋顶、水管、电线、地板、门、家电和空调。业主搬家，所以带家具出售，文件齐全。办居留要求计税价值不低于169,000美元（150,000欧元），交定金前先核实。波德戈里察这类公寓月租850美元（750欧元）起，年收益率约5.8%。
价格为卖家2026年报价，美元向上取整到千位，括号内为欧元。每套公寓的价格不超过该城市同类公寓最低价加10%，可办居留的公寓从169,000美元（150,000欧元）门槛起算。月租金取自该城市同类公寓的长租挂牌。楼层按房源中黑山的计法。我们每月核对卡片，房源售出后换成同类型、同价位的公寓。
2026年黑山各城市一套公寓多少钱
据黑山统计局数据，2026年第二季度新楼平均每平方米约2,900美元（2,557欧元），比一年前上涨16.2%。最贵的是蒂瓦特和科托尔所在的科托尔湾，最便宜的是海岸南部的乌尔齐尼。
| 城市 | 每平方米挂牌价 | 50平方米公寓 |
|---|---|---|
| 蒂瓦特 | 约4,100美元（3,670欧元） | 约206,000美元 |
| 科托尔 | 约4,000美元（3,590欧元） | 约202,000美元 |
| 布德瓦 | 约3,500美元（3,130欧元） | 约175,000美元 |
| 新海尔采格 | 约3,100美元（2,790欧元） | 约157,000美元 |
| 巴尔 | 约3,000美元（2,660欧元） | 约149,000美元 |
| 波德戈里察 | 约2,700美元（2,430欧元） | 约137,000美元 |
| 乌尔齐尼 | 约2,100美元（1,900欧元） | 约107,000美元 |
2026年数据：各城市公寓平均挂牌价；美元按2026年汇率换算。
出租能带来多少收益
波德戈里察长租的毛收益率约为税前年化6.4%：首都全年都有租客找房。卡片中波德戈里察的公寓出租收益率为5.8%-8.4%，海岸为4%-7%，夏季海边公寓按天出租收入更高。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 住房出租收入 | 15%，另加税额13%的市政附加税，波德戈里察和采蒂涅为15% |
| 出售 | 增值部分的15%，另加同样的市政附加税 |
| 年度房产税 | 市场价值的0.25%-1%，由市政府确定 |
| 短租 | 在市旅游组织登记，按每位客人缴纳旅游税 |
2026年数据：收益率为波德戈里察平均值；各国对比见租金收益率表。
2023年俄罗斯暂停了与黑山避免双重征税协定的主要条款，所以租金税在黑山缴纳。税率和示例见黑山税务页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 二手房转让税 | 169,000美元（150,000欧元）以内3%，价格中562,000美元（500,000欧元）以内的部分5%，超出部分6% |
| 从开发商购买新楼 | 21%增值税已含在房价中，无转让税 |
| 公证 | 按房价分档收费；公证人认证买卖合同 |
| 在地籍登记产权 | 地籍费用；产权以地籍摘录为证 |
| 年度房产税 | 市场价值的0.25%-1% |
2026年数据。转让税按税务机关评估的市场价值计算，可能高于合同价格。顾问会按具体公寓计算总费用。
购房能否获得居留
可以，169,000美元起即可。计税价值169,000美元（150,000欧元）起的住房业主可以获得临时居留，持有住房期间可续签。计税价值由税务机关确定，不一定与合同价格一致，所以接近门槛的公寓要在交定金前核实。卡片中波德戈里察市中心的三居室符合门槛，顾问会把其他达到这一金额的公寓发到聊天中。
自2026年11月1日起，俄罗斯和白俄罗斯公民入境黑山需要签证，居留卡可以代替签证。连续在黑山境外超过30天，基于住房的居留即告终止，所以出行要提前规划；在该国连续居住满5年可获得永久居留。黑山已于2022年底关闭投资入籍项目。详情请看黑山居留页面。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、海边住房或居留许可。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、楼层和收益测算的公寓。
- 核查：地籍摘录、产权负担、楼房的使用许可，以及办居留所需的计税价值。
- 凭委托书远程交易：附定金的合同、在公证人处签买卖合同、缴纳转让税和地籍登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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所有国家和预算的对比，请看海外投资房产页面。
常见问题
2026年黑山一套公寓多少钱？
外国人可以在黑山买房吗？
在黑山买公寓能办居留吗？
在黑山出租公寓收益多少？
在黑山买公寓要交哪些税？
俄罗斯人去黑山需要签证吗？
在黑山哪里买公寓适合投资？
可以远程在黑山买公寓吗？
不想自己摸索？
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