波德戈里察在售公寓：自住和投资
现在在售的最值得关注的公寓，从新楼里的开间到城市街区带露台的公寓，各区每平方米价格和收益率、房价之外的费用以及凭自有住房办理居留。
按挂牌价格计算，2026年波德戈里察公寓每平方米约2,780美元（2,470欧元），各区从市中心的2,470美元到城市街区的3,350美元不等。长租税前年收益4.9%，市中心5.4%。开间58,000美元，169,000美元起的住房可办居留。
下面是现在在售的最值得关注的房源，还有各区每平方米价格、租金收益率以及房价之外的全部费用。顾问会按您的要求找到房产。
市场概况
2026年数据。
波德戈里察有哪些在售公寓
最值得关注的公寓，从58,000美元到370,000美元，位于市中心、城市街区、第9街区、科尼克、波布雷日耶和老机场区，从用于出租的开间到带车库的新公寓。顾问会按您的要求找到公寓，并把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
采蒂涅路旁新楼里带家具的25平方米开间
58,000美元
城西采蒂涅路旁一栋新楼半地下层的25平方米开间：厨房、起居区、浴室和独立卫生间，窗户朝西。房价包含家具和家电，产权已在地籍登记。这里每平方米2,330美元（2,080欧元），比波德戈里察中位价2,780美元低16%，全市长租收益率为税前每年4.9%。
第9街区带家具的39平方米一居室公寓
84,000美元
第9街区蒂瓦特斯卡街上一栋带自有停车场的小楼半地下层的39平方米公寓，靠近学校和幼儿园：门厅、带餐区和厨房的客厅、卧室和浴室，没有露台。带家具和空调出售。这里每平方米2,160美元（1,920欧元），比莫拉恰河对岸和各街区的中位价2,820美元低23%，这里长租收益率为税前每年5.0%。
城市街区带家具和车位的37平方米一居室公寓
123,000美元
城市街区一栋带电梯的住宅办公楼1楼的37平方米公寓：通向露台的客厅、独立卧室、厨房、门厅和浴室，窗户朝东。连家具和家电一起出售，可直接入住，房价包含一个道闸内的车位，产权已在地籍登记。附近有大学院系、商店和餐厅。这里每平方米3,340美元（2,970欧元），与城市街区中位价3,350美元持平，这里长租收益率为税前每年4.8%。
科尼克新楼的56平方米两居室公寓
157,000美元
科尼克街区入口处一栋新楼1楼的56平方米公寓，距天主教堂200米：门厅、带餐区和厨房的客厅、两间卧室、浴室、独立卫生间和露台。还没人住过，带家具和空调出售，房价包含一个车位。这里每平方米2,810美元（2,500欧元），比图什基路、波布雷日耶和科尼克的中位价2,770美元高1%。
马尔卡·米利亚诺瓦街上的68平方米两居室公寓
166,000美元
波德戈里察市中心马尔卡·米利亚诺瓦街上一栋楼2楼的68平方米公寓：门厅、带餐区和厨房的客厅、两间卧室、浴室和露台，窗户朝东南。有空调，衣柜和橱柜保留。这里每平方米2,440美元（2,180欧元），比市中心和老城区的中位价2,470美元低1%，这里长租收益率为税前每年5.4%，是全市最高的。
波布雷日耶新楼带车库的65平方米两居室公寓
213,000美元
波布雷日耶一栋带电梯的五层新楼1楼的65平方米公寓：两间卧室和两间浴室，实木地板，带家具出售，房价包含自有车库车位，产权已在地籍登记。这里每平方米3,280美元（2,920欧元），比图什基路、波布雷日耶和科尼克的中位价2,770美元高18%，按价格计算公寓符合居留门槛。
带两个露台和车库的68平方米两居室公寓
225,000美元
老机场区一栋带电梯新楼2楼的68平方米公寓：门厅、带餐区和厨房的客厅、两间卧室、浴室、独立卫生间和两个露台。带家具出售，房价包含一个车库车位和一个道闸内的车位。这里每平方米3,300美元（2,940欧元），比老机场区中位价2,660美元高24%，按价格计算公寓符合居留门槛。
城市街区带露台和车库的79平方米两居室公寓
370,000美元
城市街区一栋新楼5楼的79平方米公寓：客厅、餐区和厨房为一体的开放空间，两间卧室都通向露台，浴室和独立卫生间，露台视野开阔。带家具和多联机空调出售，公寓附带地下车库里一个上锁的私人车库间。附近有学校、幼儿园、药店、餐厅和写字楼。这里每平方米4,690美元（4,180欧元），比城市街区中位价3,350美元高40%。
波德戈里察各区每平方米多少钱
按挂牌价格计算，波德戈里察公寓每平方米约2,780美元（2,470欧元），城市街区为3,350美元，这是写字楼和新住宅楼集中的新区。托洛希和达尔马丁斯卡街每平方米3,010美元，戈里察2,990美元，莫拉恰河对岸和各街区2,820美元。每平方米最便宜的是市中心和老城区，2,470美元：那里出售的是老楼里的公寓，大多只能路边停车，几乎没有新楼。所以我们按区而不是按全市给公寓估价。
| 区 | 每平方米，美元 | 每平方米，欧元 | 60平方米公寓，美元 |
|---|---|---|---|
| 城市街区 | 3,350美元 | 2,990 | 201,000美元 |
| 托洛希和达尔马丁斯卡街 | 3,010美元 | 2,680 | 181,000美元 |
| 戈里察 | 2,990美元 | 2,670 | 180,000美元 |
| 莫拉恰河对岸和各街区 | 2,820美元 | 2,510 | 169,000美元 |
| 柳博维奇 | 2,800美元 | 2,500 | 168,000美元 |
| 图什基路、波布雷日耶和科尼克 | 2,770美元 | 2,470 | 166,000美元 |
| 莫米希奇 | 2,750美元 | 2,450 | 165,000美元 |
| 扎戈里奇 | 2,740美元 | 2,440 | 164,000美元 |
| 扎别洛 | 2,690美元 | 2,400 | 162,000美元 |
| 老机场区 | 2,660美元 | 2,370 | 160,000美元 |
| 市中心和老城区 | 2,470美元 | 2,200 | 148,000美元 |
| 全市 | 2,780美元 | 2,470 | 167,000美元 |
2026年数据：各区为2026年10月20日公寓出售挂牌每平方米价格的中位数，全波德戈里察为同日波德戈里察全部公寓出售挂牌每平方米价格的中位数，已剔除同一套公寓的重复挂牌。美元按1欧元兑1.1225美元换算。
波德戈里察公寓出租收益率多少
波德戈里察长租税前年毛收益4.9%。市中心和老城区收益率最高，为5.4%：那里每平方米最便宜，市中心的公寓全年都能租出去。扎别洛、扎戈里奇以及莫拉恰河对岸和各街区均为5.0%。托洛希和达尔马丁斯卡街收益率最低，为4.1%：那里每平方米更贵，租金跟不上房价。
| 区 | 60平方米公寓月租 | 年收益率 |
|---|---|---|
| 市中心和老城区 | 670美元（600欧元） | 5.4% |
| 扎别洛 | 670美元（600欧元） | 5.0% |
| 扎戈里奇 | 680美元（600欧元） | 5.0% |
| 莫拉恰河对岸和各街区 | 700美元（630欧元） | 5.0% |
| 柳博维奇 | 680美元（610欧元） | 4.9% |
| 城市街区 | 810美元（720欧元） | 4.8% |
| 老机场区 | 600美元（540欧元） | 4.5% |
| 图什基路、波布雷日耶和科尼克 | 630美元（560欧元） | 4.5% |
| 戈里察 | 670美元（600欧元） | 4.5% |
| 莫米希奇 | 590美元（520欧元） | 4.3% |
| 托洛希和达尔马丁斯卡街 | 620美元（550欧元） | 4.1% |
| 全市 | 670美元（600欧元） | 4.9% |
2026年数据：租金为2026年10月20日本区公寓长租挂牌每平方米月租的中位数乘以60平方米，各区收益率为每平方米年租金除以出售挂牌每平方米价格的中位数，全波德戈里察按全市挂牌同样计算。不含短租。收益率为毛收益，未扣除租金所得税、楼栋费用和空置期。
波德戈里察的公寓全年都有学生、公务员以及使馆和公司员工租住：首都有政府、大学和公司总部。租金收入按15%纳税，另加最高为税额15%的首都附加税。年度房产税为市场价值的0.25%-1%，由市政府决定。
2023年俄罗斯暂停了与黑山避免双重征税协定的主要条款，所以租金税在黑山缴纳。税率和示例见黑山税务页面。
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房价之外还要加哪些费用
二手房的主要支出是转让税：169,000美元（150,000欧元）以内为3%，房价中562,000美元（500,000欧元）以内的部分为5%，超出部分为6%。225,000美元（200,000欧元）的公寓为7,860美元（7,000欧元），即房价的3.5%。从开发商购买新房，房价已含21%的增值税，不缴转让税。
| 支出 | 225,000美元（200,000欧元）的公寓 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 二手房转让税 | 7,860美元（7,000欧元） | 3.5% |
| 公证 | 按交易价格的收费标准 | 按收费标准 |
| 在地籍登记产权 | 地籍费用 | 按收费标准 |
| 从开发商购买新房 | 房价已含21%的增值税 | 无转让税 |
2026年数据：转让税按税务机关评估的市场价值计算，可能高于合同价格；买卖合同由公证人公证，产权以地籍摘录为证。顾问会计算具体公寓的费用。
买公寓能办居留吗
可以，169,000美元起。计税价值至少169,000美元（150,000欧元）的住房业主可获得临时居留，只要住房仍归其所有即可续签。计税价值由税务机关确定，不一定与合同价格一致，所以接近门槛的公寓要在交定金前核实。按价格计算，卡片中从波布雷日耶213,000美元的公寓到城市街区370,000美元的公寓都符合门槛。
自2026年11月1日起，俄罗斯和白俄罗斯公民入境黑山需要签证，居留卡可以代替签证。连续在黑山境外超过30天，基于住房的居留即告终止，所以出行要提前规划；在该国连续居住满5年可获得永久居留。详见黑山居留页面。
我们如何找公寓
- 目标和预算：住在首都、出租、办居留，或兼而有之。顾问会明确区域、面积、楼层、停车以及您的付款方式。
- 清单：按卖家价格列出的公寓，新楼注明施工阶段，并按本区租金计算收益率。
- 核查：地籍摘录和产权负担、楼栋的使用许可、用于居留的计税价值，以及房产税和水电费欠款。
- 亲自或凭委托书完成交易：定金合同、公证处的买卖合同、转让税、地籍登记和居留文件。
顾问会在聊天中发送清单，价格为清单当日的卖家价格。
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常见问题
波德戈里察买房多少钱？
外国人可以在波德戈里察买房吗？
在波德戈里察哪个区买公寓好？
波德戈里察租金收益率多少？
在波德戈里察买公寓有哪些费用？
在波德戈里察买公寓能办居留吗？
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