Inmuebles en el extranjero · 2026-10-18
Inmuebles de inversión en Montenegro: qué comprar y cuánto cuesta
Apartamentos en venta en la costa y en Podgorica, rentabilidad e impuestos de compra y de tenencia.
En 2026 el metro cuadrado cuesta unos US$ 4.000-4.100 en Tivat y Kotor según los precios de oferta, unos US$ 3.500 en Budva, unos US$ 3.000-3.100 en Bar y Herceg Novi y unos US$ 2.700 en Podgorica. Un apartamento de un dormitorio junto al mar en Ulcinj cuesta desde US$ 62.000, y en el centro de Podgorica, desde US$ 65.000. Montenegro da la residencia por una vivienda con un valor fiscal desde US$ 169.000 (150.000 euros), y desde el 1 de noviembre de 2026 los ciudadanos de Rusia y Bielorrusia necesitan visado para entrar, que la tarjeta de residencia sustituye.
Abajo tienes las ofertas más interesantes en venta ahora, desde US$ 62.000 en Ulcinj hasta US$ 174.000 en el centro de Podgorica para el permiso de residencia, los precios por ciudad, la rentabilidad del alquiler, los impuestos que se suman al precio y las condiciones de la residencia. Un asesor te confirma qué sigue en venta hoy y el precio exacto.
El mercado en breve
Precios y normas de 2026.
Qué inmuebles compran los inversores en Montenegro
Un asesor te elige un inmueble en Montenegro según lo que buscas y te envía al chat los documentos, el extracto del catastro y opciones similares.
Un apartamento reformado de un dormitorio orientado al sur
US$ 62.000
Un apartamento de 41 m² en la 1.ª planta en la zona de Pinješ, en Ulcinj. Está reformado, vacío y listo para amueblar, con ventanas orientadas al sur. La propiedad está inscrita en el catastro. La calefacción es eléctrica y el aparcamiento, comunitario. Ulcinj es la ciudad más asequible de la costa montenegrina. Los apartamentos así en Ulcinj se alquilan desde US$ 360 (320 €) al mes, cerca del 7% al año.
Un apartamento amueblado de un dormitorio en el centro de la capital
US$ 65.000
Un apartamento de 40 m² en la 5.ª planta en el centro de Podgorica, que se vende amueblado y en buen estado para vivir. El edificio no tiene ascensor, por eso el apartamento tiene un precio en la parte baja del centro. En la capital los inquilinos buscan vivienda todo el año: los apartamentos así se alquilan desde US$ 450 (400 €) al mes, cerca del 8,4% al año.
Un apartamento de un dormitorio a 300 metros de la playa
US$ 90.000
Un apartamento de 48 m² en la 1.ª planta de un edificio residencial en Šušanj, una zona junto al mar de Bar: está reformado y parcialmente amueblado. La playa de Šušanj está a 300 metros. Los apartamentos así en Bar se alquilan desde US$ 450 (400 €) al mes, cerca del 6% al año, y más por días en verano.
Un apartamento de un dormitorio en un edificio nuevo a 5 minutos del mar
US$ 98.000
Un apartamento de 48 m² en la 3.ª de 4 plantas de un edificio nuevo con ascensor en Bečići, junto a Budva, que se vende con muebles y electrodomésticos. El mar está a 5 minutos a pie. La propiedad está inscrita en el catastro. Los apartamentos así en Budva se alquilan desde US$ 450 (400 €) al mes, cerca del 5,5% al año, y más por días en verano.
Un apartamento con terraza, muebles y plaza de aparcamiento propia
US$ 117.000
Un apartamento de 42 m² con una terraza de 10 m² en la 1.ª planta en la zona de Topla, en Herceg Novi. Está reformado salvo los muebles de cocina, que faltan por montar. Se vende amueblado, con aire acondicionado e internet. Tiene plaza de aparcamiento propia y videovigilancia, hay un centro de salud cerca y los documentos están limpios. Los apartamentos así en Herceg Novi se alquilan desde US$ 400 (350 €) al mes, cerca del 4% al año.
Un apartamento de dos dormitorios para reformar junto al puerto deportivo de Tivat
US$ 130.000
Un apartamento de dos dormitorios de 48 m² en la 5.ª y última planta de un edificio sin ascensor en Seljanovo, la zona junto al puerto deportivo de Tivat, a pocos minutos del aeropuerto. Necesita reforma, se vende amueblado y la propiedad está inscrita en el catastro. Es el apartamento de dos dormitorios más asequible de Tivat: los siguientes cuestan desde US$ 200.000 (178.000 €). Los apartamentos así en Tivat se alquilan desde US$ 680 (600 €) al mes, cerca del 6,3% al año.
Un apartamento de tres dormitorios totalmente reformado para el permiso de residencia
US$ 174.000
Un apartamento de 74 m² en la 3.ª y última planta de un edificio pequeño del centro de Podgorica: salón, cocina con comedor, tres dormitorios y un baño. Está totalmente reformado: tejado, fontanería, instalación eléctrica, suelos, puertas, electrodomésticos y aire acondicionado nuevos. Se vende amueblado porque los propietarios se mudan, y los documentos están en regla. Para el permiso de residencia el valor fiscal debe ser de al menos US$ 169.000 (150.000 euros), y se comprueba antes de la señal. Los apartamentos así en Podgorica se alquilan desde US$ 850 (750 €) al mes, cerca del 5,8% al año.
Cuánto cuesta un apartamento en las ciudades de Montenegro en 2026
Según la oficina de estadística de Montenegro, en el segundo trimestre de 2026 el metro cuadrado de obra nueva costaba de media unos US$ 2.900 (2.557 euros), un 16,2% más que un año antes. La bahía de Kotor, con Tivat y Kotor, es la zona más cara, y Ulcinj, en el sur de la costa, la más barata.
| Ciudad | Precio del m², oferta | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Tivat | unos US$ 4.100 (3.670 euros) | unos US$ 206.000 |
| Kotor | unos US$ 4.000 (3.590 euros) | unos US$ 202.000 |
| Budva | unos US$ 3.500 (3.130 euros) | unos US$ 175.000 |
| Herceg Novi | unos US$ 3.100 (2.790 euros) | unos US$ 157.000 |
| Bar | unos US$ 3.000 (2.660 euros) | unos US$ 149.000 |
| Podgorica | unos US$ 2.700 (2.430 euros) | unos US$ 137.000 |
| Ulcinj | unos US$ 2.100 (1.900 euros) | unos US$ 107.000 |
Datos de 2026: el precio medio de oferta de los apartamentos por ciudad; dólares al tipo de cambio de 2026.
Qué rentabilidad da el alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler de larga duración en Podgorica ronda el 6,4% al año antes de impuestos: en la capital los inquilinos buscan vivienda todo el año. Los apartamentos de las fichas en Podgorica se alquilan al 5,8-8,4%, en la costa al 4-7%, y en verano los apartamentos junto al mar se alquilan por días a un precio mayor.
| Impuesto | Tipo |
|---|---|
| Ingresos por alquilar una vivienda | 15% más un recargo municipal del 13% del impuesto, del 15% en Podgorica y Cetinje |
| Venta | 15% de la ganancia más el mismo recargo municipal |
| Impuesto anual sobre la propiedad | 0,25-1% del valor de mercado, fijado por el municipio |
| Alquiler de corta duración | registro en la organización turística municipal y una tasa turística por huésped |
Datos de 2026: la rentabilidad es la media de Podgorica; los países se comparan en la tabla de rentabilidad del alquiler.
En 2023 Rusia suspendió los artículos principales de su convenio de doble imposición con Montenegro, así que el impuesto sobre el alquiler se paga en Montenegro. Los tipos y ejemplos están en la página impuestos en Montenegro.
Qué gastos sumar al precio del inmueble
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto de transmisión en la reventa | 3% hasta US$ 169.000 (150.000 €), 5% sobre la parte del precio hasta US$ 562.000 (500.000 €), 6% sobre la parte que lo supera |
| Obra nueva de promotor | el 21% de IVA ya está en el precio, sin impuesto de transmisión |
| Notario | un arancel según el precio; el notario certifica el contrato de compraventa |
| Inscripción de la propiedad en el catastro | una tasa catastral; la propiedad se acredita con un extracto del catastro |
| Impuesto anual sobre la propiedad | 0,25-1% del valor de mercado |
Datos de 2026. El impuesto de transmisión se calcula sobre el valor de mercado que fija la administración tributaria, que puede ser superior al precio del contrato. Un asesor calcula el total para un apartamento concreto.
La compra da la residencia?
Sí, desde US$ 169.000. El propietario de una vivienda con un valor fiscal desde US$ 169.000 (150.000 euros) obtiene la residencia temporal, que se renueva mientras conserva la vivienda. El valor fiscal lo fija la administración tributaria y no siempre coincide con el precio del contrato, así que un apartamento cerca del umbral se comprueba antes de la señal. El apartamento de tres dormitorios del centro de Podgorica de las fichas cumple el umbral, y un asesor te envía al chat otros apartamentos desde este importe.
Desde el 1 de noviembre de 2026 los ciudadanos de Rusia y Bielorrusia necesitan visado para entrar en Montenegro, y la tarjeta de residencia lo sustituye. Pasar más de 30 días seguidos fuera de Montenegro pone fin a la residencia basada en una vivienda, así que los viajes se planifican con antelación; la residencia permanente se concede tras 5 años de vida continuada en el país. Montenegro cerró su programa de ciudadanía por inversión a finales de 2022. Más información en la página permiso de residencia en Montenegro.
Cómo encontramos un inmueble
- Presupuesto y objetivo: inversión, una vivienda junto al mar, un permiso de residencia. El asesor concreta la ciudad, el barrio y cómo vas a pagar.
- Una selección de inmuebles reales: apartamentos con el precio del vendedor, la superficie, la planta y el cálculo de la rentabilidad.
- Verificaciones: el extracto del catastro, las cargas, la licencia de ocupación del edificio y el valor fiscal para la residencia.
- Una operación a distancia con poder: un contrato con señal, el contrato de compraventa ante notario, el impuesto de transmisión y la inscripción en el catastro.
El asesor te envía la selección al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la selección.
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Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Montenegro en 2026?
Un extranjero puede comprar una casa en Montenegro?
Comprar un apartamento da la residencia en Montenegro?
Qué rentabilidad da alquilar un apartamento en Montenegro?
Qué impuestos se pagan al comprar un apartamento en Montenegro?
Los rusos necesitan visado para Montenegro?
Dónde comprar un apartamento para invertir en Montenegro?
Puedo comprar un apartamento en Montenegro a distancia?
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