Inmuebles en el extranjero · 2026-10-18
Inmuebles de inversión en Alemania: qué comprar y cuánto cuesta
Un estudio en un edificio de época junto a la universidad en Halle
US$ 81.000
Un estudio de 35 m² con cocina americana, baño con ducha y techos altos en un edificio renovado de principios del siglo XX en Giebichenstein, un barrio verde de Halle junto al río Saale. La universidad y el centro quedan a 10 minutos en tranvía, y Leipzig, a media hora en tren. Estos apartamentos los alquilan a largo plazo estudiantes y jóvenes profesionales, y el precio de entrada aquí es de los más bajos del país.
Un apartamento de un dormitorio con balcón en el casco antiguo de Erfurt
US$ 123.000
Un apartamento de 50 m² con dormitorio, salón, cocina y balcón al patio en un edificio con la fachada restaurada en el Andreasviertel, un barrio del casco antiguo de Erfurt al pie de la ciudadela de Petersberg. La plaza de la catedral y la estación, con trenes a Berlín y Fráncfort, están a 15 minutos a pie. El apartamento lo alquilan a largo plazo empleados públicos y parejas.
Un apartamento de un dormitorio en la Neustadt, junto al Elba
US$ 160.000
Un apartamento de 55 m² con dormitorio, salón, cocina y baño en un edificio con ascensor en la Neustadt, un barrio animado de Dresde en la orilla derecha del Elba, con cafés, tiendas y tranvías al casco antiguo. La Universidad Técnica y los institutos de investigación quedan a 20 minutos. Aquí los apartamentos los alquilan a largo plazo ingenieros, investigadores y estudiantes de los últimos cursos.
Un apartamento de un dormitorio en Gostenhof, junto al casco antiguo
US$ 200.000
Un apartamento de 55 m² con dormitorio, salón con cocina abierta y balcón en un edificio renovado de Gostenhof, un barrio de Núremberg justo fuera de las murallas del casco antiguo. El metro, la estación y el centro quedan a 10 minutos. Baviera tiene el impuesto de transmisiones más bajo del país, el 3,5%, así que los gastos sobre el precio aquí son menores que en Berlín o Fráncfort.
Un apartamento familiar de dos dormitorios en Findorff
US$ 216.000
Un apartamento de 70 m² con dos dormitorios, salón, cocina y balcón en un edificio de ladrillo de Findorff, un barrio tranquilo de Bremen con un parque, un mercado y colegios cerca. El centro y la estación quedan a 10 minutos en bicicleta. Aquí los apartamentos familiares se alquilan a largo plazo y rara vez quedan vacíos.
Un apartamento de un dormitorio en Bilk, cerca de la universidad
US$ 270.000
Un apartamento de 60 m² con dormitorio, salón, cocina y balcón en Bilk, un barrio de Düsseldorf entre la universidad y el paseo del Rin. Cerca están el metro, las tiendas y las oficinas del Puerto de los Medios. El apartamento lo alquilan a largo plazo empleados de empresas, también de firmas japonesas, coreanas y chinas, que en Düsseldorf son especialmente numerosas.
Un apartamento de un dormitorio en un edificio de época en Neukölln
US$ 300.000
Un apartamento de 60 m² con dormitorio, salón, cocina y balcón al patio en un edificio de principios del siglo XX con techos altos en el norte de Neukölln, un barrio de Berlín con un canal, mercados y cafés. El metro está a 5 minutos, y Kreuzberg y el centro, a 15. En Berlín los apartamentos se alquilan a largo plazo, y los que quedan libres se alquilan rápido.
Un apartamento familiar de dos dormitorios en Bornheim
US$ 440.000
Un apartamento de 75 m² con dos dormitorios, salón, cocina y balcón en Bornheim, un barrio de Fráncfort con una calle comercial, un mercado y casas antiguas. El distrito bancario y la bolsa quedan a 15 minutos en metro, y el aeropuerto, a media hora. Estos apartamentos los alquilan a largo plazo las familias de empleados de bancos y empresas internacionales.
Qué inmuebles compran los inversores en Alemania
Arriba tienes las ofertas más interesantes que seleccionaron nuestros expertos. Un asesor te elige un inmueble según lo que buscas.
Apartamentos en venta en Berlín, Fráncfort, Düsseldorf y las ciudades universitarias del este: precios por ciudad, rentabilidad e impuestos de compra y de tenencia.
Un extranjero compra un apartamento en Alemania sin permisos ni restricciones por ciudadanía: la operación se formaliza ante notario y el comprador pasa a ser propietario con la inscripción en el registro de la propiedad. El metro cuadrado de segunda mano cuesta unos US$ 2.300 en Halle, US$ 2.900 en Dresde, US$ 5.000 en Berlín y US$ 8.300 en Múnich. Un estudio en Halle cuesta US$ 81.000, y un apartamento de un dormitorio en Berlín, US$ 300.000. El impuesto de transmisiones y la notaría suman un 5-8% al precio, y un apartamento que se tiene más de 10 años se vende sin impuesto sobre la ganancia.
Esta página reúne apartamentos en Berlín, Fráncfort y Düsseldorf, sedes de empresas internacionales, en Núremberg y Bremen y en las ciudades universitarias del este, Dresde, Erfurt y Halle, donde el precio de entrada es el más bajo. También recoge los precios por ciudad, la rentabilidad del alquiler, los impuestos y los plazos de la operación. Un asesor te confirma qué sigue en venta hoy y el precio exacto.
El mercado en breve
Precios y reglas de 2026.
Cuánto cuesta un apartamento en Alemania en 2026
La diferencia entre las ciudades alemanas es mayor que entre muchos países. Múnich, Fráncfort, Hamburgo y Berlín, sedes de grandes empresas y bancos, son las más caras, y las ciudades de la antigua Alemania del Este, Halle, Erfurt y Dresde, las más asequibles, aunque tienen universidades, fábricas e institutos de investigación. Baviera tiene un impuesto de transmisiones más bajo, así que, al mismo precio, un apartamento en Núremberg cuesta menos en total que uno en Berlín. Antes de la señal, los compradores revisan no solo el precio por metro cuadrado, sino también los documentos de la comunidad de propietarios: los planes de reparación del edificio y el tamaño del fondo de reserva.
| Ciudad | Por m² | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Múnich | unos US$ 8.300 | unos US$ 500.000 |
| Fráncfort del Meno | unos US$ 5.900 | unos US$ 350.000 |
| Hamburgo | unos US$ 5.700 | unos US$ 340.000 |
| Berlín | unos US$ 5.000 | unos US$ 300.000 |
| Düsseldorf | unos US$ 4.500 | unos US$ 270.000 |
| Núremberg | unos US$ 3.600 | unos US$ 220.000 |
| Bremen | unos US$ 3.100 | unos US$ 180.000 |
| Dresde | unos US$ 2.900 | unos US$ 170.000 |
| Erfurt | unos US$ 2.500 | unos US$ 150.000 |
| Halle | unos US$ 2.300 | unos US$ 140.000 |
Los precios por metro cuadrado son medias de las operaciones de apartamentos de segunda mano de 2024, según las comisiones de tasación de Alemania; dólares al tipo de cambio del 23 de octubre de 2026, redondeados.
Qué rentabilidad da el alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler a largo plazo en Berlín es de cerca del 4,1% al año antes de impuestos. En Alemania los apartamentos se alquilan a largo plazo: los contratos son indefinidos y la ley protege al inquilino, así que un apartamento alquilado da un ingreso estable. Las grandes ciudades restringen el alquiler turístico de corta duración, por eso los apartamentos se compran para alquilar a largo plazo.
| Impuesto | Tipo |
|---|---|
| Ingresos del alquiler | escala del impuesto sobre la renta del 0-45% después de intereses, gastos y una amortización del 2-3% al año; un no residente no tiene mínimo exento |
| Ganancia por la venta | exenta si el apartamento se tuvo más de 10 años o el propietario vivió en él el año de la venta y los dos anteriores |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | se paga cada año al municipio, desde 2025 según las nuevas valoraciones |
| Impuesto sobre la segunda residencia | se cobra en varias ciudades, entre ellas Berlín, cuando el propietario usa el apartamento como segunda residencia en lugar de alquilarlo |
Datos de 2026: la rentabilidad es la media de Berlín; los países se comparan en la tabla de rentabilidad del alquiler.
El alquiler de un apartamento en Alemania tributa en Alemania aunque el propietario no viva allí: cada año se presenta una declaración. Los tipos y ejemplos están en la página impuestos en Alemania.
Qué gastos sumar al precio del inmueble
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias | 3,5-6,5% según el estado federado: 3,5% en Baviera, 6% en Berlín |
| Notario y registro de la propiedad | cerca del 1,5-2% según los aranceles legales |
| Agente | si lo contratan ambas partes, la ley reparte la comisión a medias |
Datos de 2026. En total, un 5-8% sobre el precio. Desde abril de 2023 un inmueble no se puede pagar en efectivo: el precio se paga solo por transferencia bancaria, y el notario y el banco comprueban el origen del dinero. Los bancos alemanes no aceptan depósitos de más de 100.000 euros de ciudadanos rusos sin permiso de residencia en la Unión Europea, así que el dinero se transfiere directamente a la cuenta del vendedor o del notario. Un asesor calcula el total para un inmueble concreto.
En Alemania el registro de la propiedad y los documentos del edificio se revisan antes de la señal
Los errores cuestan más que el impuesto: un edificio con grandes reparaciones pendientes por las que la comunidad de propietarios cobrará una derrama alta, cargas en el registro de la propiedad, un inquilino con contrato indefinido y derechos legales, límites al alquiler de corta duración, dinero que el banco no acepta sin prueba de su origen. El acompañamiento de Murblz elimina estos riesgos: buscamos un inmueble según tu presupuesto y tu objetivo, revisamos el registro de la propiedad y los documentos de la comunidad, calculamos impuestos y gastos y llevamos la operación ante notario, con intérprete, hasta la inscripción en el registro.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
La compra da la residencia?
Comprar una vivienda en Alemania no da permiso de residencia, sea cual sea el importe. La mudanza se organiza por trabajo, negocio, estudios o familia: la tarjeta azul de la Unión Europea y los visados de trabajo para trabajadores cualificados, la tarjeta de oportunidades para quienes buscan empleo y el visado de autónomo para trabajadores independientes. Un apartamento propio sí resuelve la vivienda necesaria para el empadronamiento. Todas las vías están en la página cómo obtener la residencia en Alemania.
El comprador pasa a ser propietario sin permiso de residencia y sin viajar al país: un representante firma la operación con un poder, y al extranjero se le asigna un número fiscal en la operación.
Cómo encontramos un inmueble
- Presupuesto y objetivo: inversión, una vivienda para ti o para los estudios de tus hijos. El asesor precisa la ciudad y cómo vas a pagar.
- Una selección de inmuebles reales: apartamentos con el precio del vendedor, la superficie, las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios y un cálculo de rentabilidad.
- Revisiones antes de la señal: extracto del registro de la propiedad, cargas, actas de las juntas de propietarios, el fondo de reserva y los planes de reparación del edificio.
- Una operación a distancia con poder: el borrador del contrato dos semanas antes de la firma, un notario con intérprete, el pago del impuesto y del precio, la inscripción en el registro de la propiedad.
El asesor te envía la selección al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la selección.
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Todos los países y presupuestos comparados, en la página Inmuebles en el extranjero.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Alemania en 2026?
Un extranjero puede comprar un inmueble en Alemania?
Comprar un inmueble da la residencia en Alemania?
Qué rentabilidad da el alquiler de un apartamento en Alemania?
Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Alemania?
La venta de un apartamento en Alemania tributa?
En qué ciudad alemana comprar un apartamento para invertir?
Se puede comprar un inmueble en Alemania a distancia?
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