Инвестиции в недвижимость Германии: что купить и сколько стоит

Хотите купить недвижимость в Германии? Менеджер подберёт объекты под ваш бюджет и проверит сделку до регистрации. Подобрать объект

Обновлено 23 октября 2026

На продажу · Галле, Гибихенштайн

Студия в старом доме у университета в Галле

$81 000 (73 000 евро)

35 м² · студия

Студия 35 м² с кухонной нишей, душевой и высокими потолками в отремонтированном доме начала прошлого века в Гибихенштайне - зелёном районе Галле у реки Заале. До университета и центра - 10 минут на трамвае, до Лейпцига - полчаса на поезде. Такие квартиры надолго снимают студенты и молодые специалисты, а вход в рынок здесь один из самых низких в стране.

Самый низкий вход

Подобрать похожий

На продажу · Эрфурт, Андреасфиртель

2-комнатная квартира с балконом в старом центре Эрфурта

$130 000 (110 000 евро)

50 м² · 1 спальня

Квартира 50 м² со спальней, гостиной, кухней и балконом во двор в доме с отремонтированным фасадом в Андреасфиртеле - квартале старого центра Эрфурта у крепости Петерсберг. До соборной площади и вокзала с поездами до Берлина и Франкфурта - 15 минут пешком. Квартиру снимают надолго сотрудники городских учреждений и пары.

Старый центр

Подобрать похожий

На продажу · Дрезден, Нойштадт

2-комнатная квартира в Нойштадте у Эльбы

$160 000 (150 000 евро)

55 м² · 1 спальня

Квартира 55 м² со спальней, гостиной, кухней и ванной в доме с лифтом в Нойштадте - живом районе Дрездена на правом берегу Эльбы, с кафе, магазинами и трамваем до старого города. До Технического университета и научных институтов - 20 минут. Квартиры здесь снимают надолго инженеры, учёные и студенты старших курсов.

Для сдачи надолго

Подобрать похожий

На продажу · Нюрнберг, Гостенхоф

2-комнатная квартира в Гостенхофе рядом со старым городом

$200 000 (180 000 евро)

55 м² · 1 спальня

Квартира 55 м² со спальней, гостиной с открытой кухней и балконом в доме после ремонта в Гостенхофе - районе Нюрнберга сразу за стенами старого города. Метро, вокзал и центр - в 10 минутах. В Баварии самый низкий в стране налог на покупку - 3,5%, поэтому расходы сверх цены здесь меньше, чем в Берлине или Франкфурте.

Налог на покупку 3,5%

Подобрать похожий

На продажу · Бремен, Финдорф

3-комнатная квартира для семьи в Финдорфе

$220 000 (200 000 евро)

70 м² · 2 спальни

Квартира 70 м² с двумя спальнями, гостиной, кухней и балконом в кирпичном доме в Финдорфе - спокойном районе Бремена с парком, рынком и школами рядом. До центра и вокзала - 10 минут на велосипеде. Семейные квартиры здесь сдаются надолго и редко пустуют.

Для семьи

Подобрать похожий

На продажу · Дюссельдорф, Бильк

2-комнатная квартира в Бильке рядом с университетом

$270 000 (240 000 евро)

60 м² · 1 спальня

Квартира 60 м² со спальней, гостиной, кухней и балконом в Бильке - районе Дюссельдорфа между университетом и набережной Рейна. Рядом метро, магазины и офисы медийной гавани. Квартиру снимают надолго сотрудники компаний и японских, корейских и китайских представительств, которых в Дюссельдорфе особенно много.

Для сдачи сотрудникам

Подобрать похожий

На продажу · Берлин, Нойкёльн

2-комнатная квартира в старом доме в Нойкёльне

$300 000 (270 000 евро)

60 м² · 1 спальня

Квартира 60 м² со спальней, гостиной, кухней и балконом во двор в доме начала прошлого века с высокими потолками в северном Нойкёльне - районе Берлина с каналом, рынками и кафе. До метро - 5 минут, до Кройцберга и центра - 15 минут. Берлинские квартиры снимают надолго, а свободные сдаются быстро.

Берлин

Подобрать похожий

На продажу · Франкфурт-на-Майне, Борнхайм

3-комнатная квартира в Борнхайме для семьи

$440 000 (390 000 евро)

75 м² · 2 спальни

Квартира 75 м² с двумя спальнями, гостиной, кухней и балконом в Борнхайме - районе Франкфурта с главной улицей, рынком и старыми домами. До банковского квартала и биржи - 15 минут на метро, до аэропорта - полчаса. Такие квартиры надолго снимают семьи сотрудников банков и международных компаний.

Для семьи во Франкфурте

Подобрать похожий

Какие объекты покупают для инвестиций в Германии

Выше - самые интересные предложения, которые отобрали наши эксперты. Менеджер подберёт объект под ваши запросы.

Квартиры на продажу в Берлине, Франкфурте, Дюссельдорфе и университетских городах востока страны, цены по городам, доходность, налоги на покупку и владение.

Иностранец покупает квартиру в Германии без разрешений и ограничений по гражданству: сделку заверяет нотариус, а собственником покупатель становится после записи в поземельной книге. Метр на вторичном рынке стоит около $2 400 в Галле, $3 000 в Дрездене, $5 000 в Берлине и $8 300 в Мюнхене. Студию в Галле можно купить за $81 000, квартиру с одной спальней в Берлине - за $300 000. К цене добавляются 5-8% налога на покупку и услуг нотариуса, а квартира, которой владели больше 10 лет, продаётся без налога на прибыль.

На странице - квартиры в Берлине, Франкфурте и Дюссельдорфе, где работают международные компании, в Нюрнберге и Бремене и в университетских городах востока страны - Дрездене, Эрфурте и Галле, где вход в рынок ниже всего. Здесь же цены по городам, доходность аренды, налоги и сроки сделки. Что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.

Коротко о рынке

Вход в рынокот $81 000 (студия в Галле)

Метр в Берлинеоколо $5 000 на вторичном рынке

Доходность аренды4,1% в год до налогов (Берлин)

Кто может купитьлюбой иностранец, без разрешений

Расходы на покупку5-8%: налог 3,5-6,5%, нотариус и поземельная книга 1,5-2%

Цены и правила - на 2026 год.

Сколько стоит квартира в Германии в 2026 году

Разница между городами Германии больше, чем между многими странами. Дороже всего Мюнхен, Франкфурт, Гамбург и Берлин, где работают крупные компании и банки, дешевле всего города бывшей ГДР - Галле, Эрфурт и Дрезден, хотя в них есть университеты, заводы и научные институты. В Баварии ниже налог на покупку, поэтому при одинаковой цене квартира в Нюрнберге обходится дешевле, чем в Берлине. Перед задатком проверяют не только цену метра, но и документы товарищества собственников: планы ремонта дома и размер резервного фонда.

Город	Метр	Квартира 60 м²
Мюнхен	~$8 300	~$500 000
Франкфурт-на-Майне	~$5 900	~$350 000
Гамбург	~$5 700	~$340 000
Берлин	~$5 000	~$300 000
Дюссельдорф	~$4 500	~$270 000
Нюрнберг	~$3 600	~$220 000
Бремен	~$3 100	~$190 000
Дрезден	~$3 000	~$180 000
Эрфурт	~$2 500	~$150 000
Галле	~$2 400	~$140 000

Цены метра - средние по сделкам с квартирами на вторичном рынке; доллары по курсу на 23 октября 2026 года, округлены вверх.

Какую доходность даёт сдача в аренду

Валовая доходность долгой аренды в Берлине - около 4,1% в год до налогов. В Германии сдают квартиры надолго: договор бессрочный, а закон защищает жильца, поэтому квартира с жильцом приносит стабильный доход. В больших городах посуточную сдачу туристам ограничивают, поэтому квартиру покупают под долгую аренду.

Налог	Ставка
Доход от сдачи	по шкале подоходного налога 0-45% после вычета процентов, расходов и амортизации 2-3% в год; нерезиденту необлагаемый минимум не положен
Прибыль от продажи	без налога, если квартирой владели больше 10 лет или жили в ней сами в год продажи и два предыдущих года
Налог на землю	каждый год в бюджет города, с 2025 года по новой оценке
Налог на второе жильё	в ряде городов, включая Берлин, если владелец не сдаёт квартиру, а живёт в ней наездами

Данные на 2026 год: доходность - средняя по Берлину; сравнение стран - в таблице доходности аренды.

Доход от аренды квартиры в Германии облагается в Германии, даже если владелец там не живёт: декларацию подают каждый год. Ставки и примеры - на странице налоги в Германии.

Какие расходы добавить к цене объекта

Платёж	Размер
Налог на покупку недвижимости	3,5-6,5% по федеральной земле: 3,5% в Баварии, 6% в Берлине
Нотариус и поземельная книга	около 1,5-2% по тарифам, установленным законом
Маклер	если его нанимают обе стороны, комиссию по закону делят пополам

Данные на 2026 год. Вместе это 5-8% сверх цены. С апреля 2023 года платить за недвижимость наличными нельзя: цену переводят только через банк, и нотариус с банком проверяют происхождение денег. Гражданам России без вида на жительство в Евросоюзе немецкие банки не принимают вклады больше 100 000 евро, поэтому деньги переводят частями или сразу на счёт продавца. Итог по конкретному объекту считает менеджер.

В Германии до задатка проверяют поземельную книгу и документы дома

Ошибки стоят дороже налога: дом перед большим ремонтом, за который товарищество собственников выставит крупный взнос, обременения в поземельной книге, жилец с бессрочным договором и правами по закону, ограничения посуточной сдачи, деньги, которые банк не примет без подтверждения происхождения. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем поземельную книгу и документы товарищества, считаем налоги и расходы, ведём сделку у нотариуса с переводчиком до записи в поземельной книге.

Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег, жильё для себя или для учёбы детей; её рассчитает менеджер в чате.

Подобрать квартиру в Германии

Даёт ли покупка вид на жительство

Покупка жилья в Германии вида на жительство не даёт, при любой сумме. Переезд оформляют через работу, бизнес, учёбу или семью: специалистам - голубая карта Евросоюза и рабочие визы, ищущим работу - карта возможностей, фрилансерам - виза фрилансера. Своя квартира при этом решает вопрос жилья для регистрации по адресу. Все способы - на странице как получить ВНЖ Германии.

Покупатель становится собственником без вида на жительство и без поездки в страну: сделку подписывает представитель по доверенности, а налоговый номер иностранцу присваивают при сделке.

Как мы подбираем объект

Бюджет и цель: вложение денег, жильё для себя или для учёбы детей. Менеджер уточняет город и способ оплаты.
Подборка реальных объектов: квартиры с ценой продавца, площадью, ежемесячными взносами в товарищество собственников и расчётом доходности.
Проверка до задатка: выписка из поземельной книги, обременения, протоколы собраний собственников, резервный фонд и планы ремонта дома.
Сделка удалённо по доверенности: проект договора за две недели до подписания, нотариус с переводчиком, оплата налога и цены, запись в поземельной книге.

Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.

Получить подборку объектов

Варианты в других странах

Недвижимость для инвестиций в других странах:

Подробнее о покупке в этой стране:

Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.

Частые вопросы

Сколько стоит квартира в Германии в 2026 году?

Студия в Галле стоит $81 000, квартира со спальней в Дрездене - $160 000, в Берлине - $300 000. Метр на вторичном рынке стоит около $2 400 в Галле, $5 000 в Берлине и $8 300 в Мюнхене.

Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?

Да, квартиры, дома и коммерческие объекты - без разрешений и ограничений по гражданству. Сделку заверяет нотариус, а собственником покупатель становится после записи в поземельной книге.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Германии?

Покупка вида на жительство не даёт, при любой сумме. Переезд оформляют через работу, бизнес, учёбу или семью, а своя квартира решает вопрос жилья для регистрации.

Какую доходность даёт сдача квартиры в Германии?

Около 4,1% в год до налогов в среднем по Берлину. Доход облагается по шкале подоходного налога после вычета процентов, расходов и амортизации 2-3% в год.

Какие налоги при покупке недвижимости в Германии?

Налог на покупку 3,5-6,5% по федеральной земле - 3,5% в Баварии, 6% в Берлине - и около 1,5-2% на нотариуса и поземельную книгу. Вместе 5-8% сверх цены.

Облагается ли продажа квартиры в Германии?

Прибыль частного лица от продажи не облагается, если квартирой владели больше 10 лет или жили в ней сами в год продажи и два предыдущих года. При более ранней продаже прибыль облагается по шкале.

В каком городе Германии купить квартиру для инвестиций?

Берлин, Франкфурт и Дюссельдорф - для долгой аренды сотрудникам компаний, Нюрнберг - с налогом на покупку 3,5%, Дрезден, Эрфурт и Галле - для входа в рынок от $81 000 и сдачи студентам и специалистам.

Можно ли купить недвижимость в Германии удалённо?

Да, по доверенности, заверенной немецким нотариусом или консульством Германии: представитель подписывает договор у нотариуса, а проект договора покупатель получает за две недели и согласует дистанционно. Вся сделка до записи в поземельной книге занимает два-четыре месяца.

Инвестиции в недвижимость Германии: что купить и сколько стоит

Студия в старом доме у университета в Галле

2-комнатная квартира с балконом в старом центре Эрфурта

2-комнатная квартира в Нойштадте у Эльбы

2-комнатная квартира в Гостенхофе рядом со старым городом

3-комнатная квартира для семьи в Финдорфе

2-комнатная квартира в Бильке рядом с университетом

2-комнатная квартира в старом доме в Нойкёльне

3-комнатная квартира в Борнхайме для семьи

Какие объекты покупают для инвестиций в Германии

Сколько стоит квартира в Германии в 2026 году

Какую доходность даёт сдача в аренду

Какие расходы добавить к цене объекта

Даёт ли покупка вид на жительство

Как мы подбираем объект

Варианты в других странах

Частые вопросы

Поможем купить недвижимость в Германии