Ипотека для иностранцев в Германии в 2026 году
Жителям Германии банки дают до 80-100% цены под 3,6-4% на 10 лет, нерезиденту без места жительства в стране кредит дают редко и под взнос 40-50%.
Да, но условия зависят от места жительства. Иностранцу, который живёт и работает в Германии, банки дают до 80-100% цены под 3,6-4% годовых при постоянной ставке на 10 лет. Нерезиденту без места жительства и счёта в Германии большинство банков отказывает, а те, что кредитуют, просят взнос 40-50%.
| Главное | 2026 |
|---|---|
| Нерезидентам | дают редко, большинство банков требует место жительства и счёт в Германии |
| Первый взнос | жителям от 0-20% плюс расходы на сделку, нерезидентам 40-50% |
| Ставка | около 3,6-4% годовых при постоянной ставке на 10 лет |
| Срок | ставку фиксируют на 5-15 лет, кредит гасят 25-30 лет |
| Валюта кредита | евро |
| Расходы на сделку | налог 3,5-6,5% и около 1,5-2% нотариусу и поземельной книге |
| ВНЖ за покупку | не дают |
Данные проверены: 07.10.2026
В Германии иностранец покупает жильё без разрешений и ограничений по гражданству, а ипотеку получает на тех же условиях, что и немец, если живёт и работает в стране. Осенью 2026 года ставки при фиксации на 10 лет держатся около 3,6-4% годовых. Закон не ограничивает долю кредита в цене, поэтому банк сам решает, сколько дать: жителю с постоянным статусом и хорошим доходом - до 100% цены.
Нерезиденту сложнее: без места жительства, счёта и налогового номера в Германии большинство банков заявку не рассматривает, потому что взыскать долг с дохода за рубежом трудно. Сверх цены в любом случае нужно 5-8% своими деньгами на налог, нотариуса и поземельную книгу. Ниже - банки, требования к доходу, порядок сделки, расходы, связь покупки с видом на жительство и альтернатива ипотеке.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Какие банки дают ипотеку иностранцам в Германии
| Банк | Кому дают | Условия |
|---|---|---|
| Сберегательные кассы и народные банки | жители Германии с постоянным доходом в стране | до 80-100% цены в зависимости от статуса и дохода |
| Коммерцбанк и Дойче Банк | жители Германии, нерезиденты - по отдельному решению | нерезиденту нужен крупный взнос и доход в евро |
| ИНГ и ипотечные банки | заёмщики с местом жительства и счётом в Германии | постоянная ставка на 5-15 лет |
| Кредитные посредники | заёмщики со сложным статусом, в том числе с доходом за рубежом | подбирают банк, который рассмотрит заявку |
Сумму кредита банк считает от собственной оценки жилья, которая обычно ниже цены. Чем меньше доля кредита, тем ниже ставка: лучшие условия дают при кредите до 60% оценки.
Ставку фиксируют на 5, 10 или 15 лет, после этого остаток перекредитовывают по новой ставке. Расходы на сделку банк, как правило, не кредитует: их платят своими деньгами даже при кредите на всю цену.
Требования к доходу и документы для ипотеки в Германии
Банк оценивает постоянный доход: три последние расчётные ведомости по зарплате и бессрочный трудовой договор после испытательного срока, для предпринимателя - налоговые решения и отчётность за 2-3 года. Проверяют и кредитную историю в немецком бюро.
От иностранца банк ждёт вид на жительство, который действует дольше срока фиксации ставки, а лучше постоянный. Гражданам Евросоюза достаточно регистрации по месту жительства. Доход за рубежом принимают редко и только с заверенными переводами и международным кредитным отчётом.
Документы для заявки:
- паспорт и вид на жительство, для граждан Евросоюза - регистрация по месту жительства
- немецкий налоговый номер и счёт в немецком банке
- расчётные ведомости по зарплате за 3 месяца и трудовой договор
- налоговое решение за прошлый год, для предпринимателя - отчётность за 2-3 года
- подтверждение собственных денег на взнос и расходы
- выписка из поземельной книги, план квартиры и документы товарищества собственников
Документы на других языках подают с заверенным переводом на немецкий. Одобрение банка получают до нотариуса: после подписания договора отказаться от покупки нельзя.
Список документов зависит от вашей ситуации - подскажем, что нужно именно вам.
Как проходит сделка с ипотекой в Германии: шаги
- Оценить шансы: статус, срок вида на жительство, доход и собственные деньги.
- Получить от банка предварительное решение о сумме.
- Проверить объект: выписку из поземельной книги, обременения, для квартиры - протоколы собраний и резервный фонд товарищества собственников.
- Получить проект договора: частному покупателю его дают не позже чем за две недели до подписания.
- Подписать кредитный договор и договор купли-продажи у нотариуса, оформить залог банка на недвижимость.
- После предварительной записи в поземельной книге и уплаты налога банк перечисляет деньги, и покупателя вносят в книгу как собственника.
Нотариус зачитывает договор вслух, и если покупатель не владеет немецким, переводчик обязателен. Для сделки нужен немецкий налоговый номер: нотариус сообщает о покупке в налоговую, и иностранцу номер присваивают, если его ещё нет.
От подписания договора до записи собственника проходит от нескольких недель до нескольких месяцев: всё это время покупателя защищает предварительная запись в поземельной книге.
Расходы на покупку и владение жильём в Германии
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Налог на приобретение земельной собственности | от 3,5% в Баварии до 6,5% в Северном Рейне-Вестфалии, Бранденбурге и ряде других земель |
| Нотариус и поземельная книга, включая запись залога банка | около 1,5-2% цены по тарифам закона |
| Посредник | если его наняли обе стороны, вознаграждение делят продавец и покупатель |
| Оценка жилья для банка | по тарифу банка, часто входит в ставку |
| Налог на землю | каждый год, считает муниципалитет |
| Наше сопровождение | рассчитает менеджер в чате |
Сверх цены покупатель платит налог на приобретение от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли и около 1,5-2% нотариусу и поземельной книге. Квартира за $350 000 в Берлине, где налог 6%, обойдётся ещё примерно в $28 000.
Каждый год собственник платит налог на землю, а доход от аренды облагается подоходным налогом. Подбор объекта - на странице о недвижимости в Германии, цены по городам - в статье купить квартиру в Германии, ставки - на странице налоги в Германии.
В Германии банк смотрит на место жительства, а сверх цены уходит 5-8%
Дороже комиссий обходятся ошибки: заявка без места жительства и счёта в Германии, которую банк не рассматривает, доход за рубежом без заверенных переводов, расходы на налог и нотариуса, не заложенные в свои деньги, долги товарищества собственников, которые переходят к покупателю. Сопровождение Murblz снимает эти риски: оцениваем шансы до заявки, подбираем банк под ваш статус и доход, проверяем поземельную книгу и документы товарищества и ведём сделку у нотариуса до записи права и залога. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс, а в большинстве случаев - одобрение с первой заявки.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и банка; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка ВНЖ в Германии
Нет. Вида на жительство за покупку недвижимости в Германии нет: квартира любой стоимости, купленная в ипотеку или за свои деньги, права жить в стране не даёт.
Переезд оформляют по работе, бизнесу, учёбе или семье, и именно статус с доходом в Германии открывает дорогу к ипотеке на хороших условиях. Все основания - в статье как получить ВНЖ Германии.
Ограничения для отдельных гражданств
Гражданам Евросоюза банки дают ипотеку как немцам, если они живут и работают в Германии. Гражданам других стран нужен вид на жительство, а срочный статус банк компенсирует большим взносом.
Гражданам России и Беларуси без вида на жительство в Евросоюзе банки союза не могут принимать вклады больше около $120 000, а счёт без вида на жительство открывают редко, поэтому ипотека для них на практике доступна только с немецким видом на жительство и после долгой проверки происхождения денег.
Рассрочка застройщика в Германии вместо ипотеки
В новостройке платят частями по закону о застройщиках: платежи привязаны к этапам строительства, и застройщик не вправе требовать их раньше. Ипотечный банк перечисляет деньги по тем же этапам.
Рассрочки от застройщика после сдачи дома в Германии нет. Нерезиденту, которому банк отказал, остаются покупка за свои деньги или кредит под залог имущества в своей стране.
Эта тема в других странах
Ипотека для иностранцев в других странах:
- Ипотека для иностранцев в Грузии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Сербии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Казахстане в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Турции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Испании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в ОАЭ в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Таиланде в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Армении в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Черногории в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Болгарии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Италии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Португалии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Греции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев на Кипре в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Польше в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Великобритании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в США в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Чехии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев во Франции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Латвии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Хорватии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Венгрии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Малайзии в 2026 году
По этой стране:
- Купить квартиру в Германии: цены, налоги и ВНЖ
- Недвижимость в Германии для иностранцев
- Как получить ВНЖ Германии
- Налоги в Германии
- Берлин: районы и цены
- Мюнхен: районы и цены
- Личный счёт в Германии
- Стоимость жизни в Германии
Сравнение стран - ипотека за рубежом для иностранцев.
Частые вопросы
Дают ли ипотеку иностранцам в Германии?
Какой первый взнос по ипотеке для иностранца в Германии?
Какая ставка по ипотеке в Германии в 2026 году?
Можно ли получить ипотеку в Германии без вида на жительство?
Сколько нужно своих денег на покупку квартиры в Германии?
Может ли иностранец купить квартиру в Германии?
Даёт ли покупка квартиры вид на жительство в Германии?
Нужен ли переводчик у нотариуса в Германии?
Поможем купить недвижимость в Германии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупкиПрограммы