Ипотека за рубежом для иностранцев в 2026 году: сравнение 24 стран
Где банки дают кредит нерезидентам без вида на жительство, какой нужен взнос и доход, сколько стоит сделка, когда выгоднее рассрочка застройщика и в каких странах квартира в ипотеку даёт право жить.
Коротко
- Без вида на жительство ипотеку дают банки Грузии, ОАЭ, Испании, Италии, Португалии, Греции, Турции, Армении и Малайзии; в Сербии, Черногории, Болгарии, на Кипре, в Германии, Хорватии, Венгрии и Таиланде - с оговорками, в Польше, Латвии и Казахстане - только жителям.
- Первый взнос нерезидента - обычно 30-50%, в Армении от 10-30%, в Сербии от 20%.
- Самые низкие ставки - в Испании и Сербии, 3-4,5% в евро; в Турции 2,5-3,2% в месяц в лирах.
- Вид на жительство за квартиру в ипотеку дают ОАЭ, Грузия от $150 000, Турция от $200 000 и Сербия.
- Рассрочка застройщика без проверки дохода - главная замена кредиту в Турции, ОАЭ, Грузии и Армении.
Подробнее
Ипотеку за рубежом иностранцу дают чаще, чем кажется: в Грузии, ОАЭ, Испании, Турции и Армении банки кредитуют нерезидентов без вида на жительство и засчитывают доход, полученный в другой стране. Но условия жёстче, чем у местных: первый взнос 30-50%, короткий срок и тщательная проверка происхождения денег. Ниже сравнение 24 стран, расходы на сделку, рассрочка застройщика как замена кредиту и связь покупки с видом на жительство.
Ипотека для иностранцев: сравнение 24 стран
| Страна | Нерезиденту | Первый взнос | Ставка и срок | ВНЖ за покупку |
|---|---|---|---|---|
| Грузия | да, без ВНЖ | 30-40%, с доходом в Грузии от 15% | от 8% в долларах на 10 лет, около 12% в лари на 20 лет | от $150 000 по оценке |
| ОАЭ | да, без ВНЖ | 40-50% | 4,85-5,5%, до 25 лет | виза на 2 года за любую готовую квартиру, на 10 лет от $550 000 |
| Испания | да, без ВНЖ | 30-40% плюс 10-12% на налоги | 3-4,5%, до 20-25 лет | не дают с апреля 2025 года |
| Италия | да, без ВНЖ | 40-50% | около 3,7-4,7% в евро, до 20-25 лет | не дают |
| Португалия | да, без ВНЖ | 20-30%, живущим вне Евросоюза чаще 30% | около 4-5% в евро, до 30 лет | не дают с октября 2023 года |
| Греция | да, без ВНЖ | 35-50% | от 2,9% постоянная, 4-5,5% плавающая, до 15-25 лет | от $450 000 и только своими деньгами |
| Турция | да, без ВНЖ | 30-50% оценки | 2,5-3,2% в месяц в лирах, до 10 лет | от $200 000; гражданство от $400 000 |
| Армения | да, без ВНЖ | 10-30%, нерезиденту чаще 20-30% | 13-15% в драмах, до 30 лет | не дают |
| Малайзия | да, без ВНЖ | 30-40% | 4,25-5% в ринггитах, 25-30 лет | по программе второго дома: депозит от $150 000 и жильё |
| Сербия | единичные банки, дороже | от 20% | около 4,5% в евро, до 30 лет | дают, без минимальной цены |
| Болгария | единичные банки, чаще с ВНЖ | 30-50% | около 3,5-5% в евро, до 30 лет | от $350 000 вложений |
| Черногория | единичные банки, чаще с ВНЖ | 40-50% | 4-7% в евро, до 20 лет | от $170 000 налоговой стоимости |
| Кипр | да, из стран вне Евросоюза чаще с ВНЖ | 30-50% | 4,5-4,75% в евро | постоянный, за новое жильё от $340 000 |
| Германия | редко, нужны адрес и счёт в стране | 40-50%, жителям от 0-20% | 3,6-4% на 10 лет | не дают |
| Хорватия | да, из стран вне Евросоюза с согласием министерства юстиции | 30-40%, жителям от 10% | в среднем 3,03% в евро, до 30 лет | не дают |
| Венгрия | у единичных банков, нужно разрешение на покупку | 30-40%, в евро от 50% | около 6,6% в форинтах | не дают, только фонд от $280 000 |
| Таиланд | единичные банки, только квартира | 30-50% | 5,5-8,5% в батах, до 30 лет | не дают |
| Франция | да, без ВНЖ | 20-30%, жителям 10-15% | 3,31%, до 25 лет | не дают |
| Великобритания | да, отдельные банки и специализированные кредиторы | 25-40%, на визе 10-25% | 5,6-5,7% при фиксации на 2-5 лет | не дают |
| США | да, по программам для иностранных граждан | 25-40% | средняя 7,28% на 30 лет, нерезидентам выше | не дают |
| Польша | нет, нужны карта пребывания и доход в злотых | от 20% | 5,5-6,5% в злотых, до 35 лет | не дают |
| Латвия | редко, нужен доход в Латвии или Евросоюзе | 30-40%, жителям от 10% | в среднем 4,18% в евро, до 30 лет | не дают с 15 сентября 2026 года |
| Казахстан | нет, нужен ВНЖ и доход в стране | от 20% | от 19% в тенге | не дают |
| Чехия | нет, нужны проживание и доход в стране | от 20%, с временным статусом до 40% | 4,99% в кронах, до 30 лет | не дают |
Ставки и сроки - ориентир 2026 года по крупным банкам; точные условия зависят от дохода, валюты кредита и самого банка. Подробные разборы с банками, документами и шагами сделки - по ссылкам в таблице.
Разберём вашу ситуацию бесплатно
Опишите задачу в чате - подскажем, с чего начать.
Где дают ипотеку нерезидентам без ВНЖ
- Без вида на жительство кредитуют банки Грузии, ОАЭ, Испании, Италии, Португалии, Греции, Турции, Армении и Малайзии. Доход за рубежом принимают при подтверждении справкой работодателя, выписками и налоговыми декларациями.
- С оговорками - Сербия, Черногория, Болгария, Кипр, Германия, Хорватия, Венгрия и Таиланд. В Хорватии нерезиденту нужны собственные 30-40% цены, а покупателю из страны вне Евросоюза - согласие министерства юстиции; в Венгрии гражданам стран вне Евросоюза нужно разрешение на покупку, а кредит в евро дают не больше чем на половину стоимости. На Кипре гражданам стран вне Евросоюза без вида на жительство большинство банков отказывает, в Германии банку нужны место жительства и счёт в стране. В Черногории и Болгарии без вида на жительство кредитуют единичные банки под взнос 30-50%, остальные просят вид на жительство. В Сербии нерезидентов кредитуют единичные банки и под более высокую ставку, а обычные программы открыты жителям с работой в стране. В Таиланде дают единицы банков и только на квартиру в кондоминиуме, а деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в валюте.
- Только жителям - Польша, Латвия и Казахстан. В Латвии банки кредитуют тех, кто живёт и зарабатывает в стране или в Евросоюзе, а гражданам России и Беларуси покупка недвижимости запрещена. В Польше банку нужны карта пребывания и доход в злотых. В Казахстане без вида на жительство иностранцу не оформят ни ипотеку, ни саму квартиру, а доход засчитывают лишь с пенсионными взносами в стране за 6 месяцев.
Какой нужен доход и документы
Банк смотрит не на сумму сбережений, а на стабильный доход за последние 6-24 месяца и долговую нагрузку. В Испании все платежи по кредитам не должны превышать 30-35% чистого дохода, в ОАЭ и Сербии - половины дохода, в Таиланде - примерно 40-50%. В ОАЭ минимальный доход для нерезидента - от $4 100 в месяц, в части банков от $6 900.
- паспорт и, если есть, вид на жительство или налоговый номер страны покупки;
- справка о зарплате или отчётность своей компании, налоговые декларации за 1-2 года;
- выписки по счетам за 6-12 месяцев, на которые приходит доход;
- кредитный отчёт из страны проживания;
- документы на объект и отчёт оценщика банка;
- перевод документов на язык страны: в Турции присяжный, в Армении нотариальный.
Доход не в валюте кредита банки считают с запасом на колебания курса, поэтому одобренная сумма выходит меньше, чем при местной зарплате. Кредит обычно должен быть погашен до 65-75 лет заёмщика.
Расходы на покупку и владение
| Страна | При покупке | Каждый год |
|---|---|---|
| Грузия | налога нет, регистрация от $60 | 5% с аренды при регистрации арендодателем |
| ОАЭ | 4% сбор Земельного департамента и около 2% агенту, только своими деньгами | налога на недвижимость нет, ежегодный сбор за обслуживание дома |
| Испания | 6-10% на вторичном рынке, 10% и гербовый сбор в новостройке, около 1% нотариусу и реестру | налог на недвижимость, налог на богатство в большинстве регионов |
| Турция | 4% налог на регистрацию, по закону пополам с продавцом | страховка от землетрясений каждый год |
| Армения | налога нет, небольшие сборы нотариусу и кадастру | 0,05-1,5% кадастровой стоимости в год |
| Сербия | 2,5% на вторичном рынке, в новостройке налог уже в цене | налог на имущество, страхование |
| Таиланд | 2% сбор за передачу права, часто пополам, 1% за регистрацию ипотеки | взнос в фонд дома, низкий налог на землю и строения |
| Казахстан | ~$120 нотариусу и ~$5 за регистрацию | налог на имущество, страхование |
Сверх цены и первого взноса закладывайте оценку объекта, страхование жилья и жизни заёмщика и комиссию банка. Самые дорогие сделки - в Испании, где налог при покупке съедает до 10% цены, и в ОАЭ, где с 2025 года сбор Земельного департамента и комиссию агента банк не кредитует: их платят своими деньгами вместе со взносом. Самые дешёвые - в Грузии, Армении и Казахстане, где налога на покупку нет.
Ипотеку за рубежом одобряют, когда документы готовят под требования банка
Банк за границей проверяет нерезидента строже местного заёмщика: доход, происхождение денег на взнос и сам объект. Ошибаются чаще всего так: вносят бронь до одобрения кредита, не закладывают налоги и сборы, которые банк не кредитует, приносят доход без переводов и выписок и покупают объект, который не даёт вида на жительство. Мы подбираем страну и банк под ваш доход и паспорт, готовим документы, проверяем объект и сопровождаем сделку до регистрации права.
Стоимость сопровождения зависит от страны и сделки; её рассчитает менеджер в чате.
Ипотека или рассрочка застройщика
Там, где ипотека дорогая или недоступна нерезиденту, новостройку покупают в рассрочку у застройщика. Доход и кредитную историю он не проверяет, процентов обычно нет, но цена при рассрочке выше, чем при полной оплате.
| Страна | Первый взнос | Срок рассрочки |
|---|---|---|
| Грузия | 10-30% | до сдачи дома, иногда ещё 1-3 года после |
| ОАЭ | 10-20% при брони | по этапам стройки, у части застройщиков ещё 2-5 лет после сдачи |
| Турция | 30-50% | 12-36 месяцев без процентов |
| Армения | 10-30% | до сдачи дома, чаще без процентов |
| Казахстан | от 30% | 1-3 года без процентов, нужен ВНЖ |
| Таиланд | бронь и 25-30% за стройку | остаток при передаче, иногда ещё 1-3 года |
| Сербия | по этапам стройки | обычно 1-2 года, вся сумма к сдаче дома |
Главный риск рассрочки - сам застройщик. До договора проверяют разрешение на строительство, права на землю и сроки сдачи прошлых домов, а в Турции договор до сдачи дома заключают у нотариуса. В ОАЭ платежи идут только на целевой счёт проекта, в Испании авансы покупателя застройщик обязан защитить банковской гарантией или страховкой.
Даёт ли покупка в ипотеку вид на жительство
- ОАЭ - с 29 апреля 2026 года любая готовая квартира в единоличной собственности даёт визу инвестора на 2 года, от $550 000 по оценке - золотую визу на 10 лет. Ипотека не мешает: банк выдаёт письмо о согласии.
- Грузия - вид на жительство на год за жильё дороже $150 000 по оценке, на 5 лет - дороже $300 000.
- Турция - вид на жительство при цене от $200 000, гражданство - от $400 000, но кредитная часть в эту сумму не входит.
- Сербия - собственность на жильё даёт временный вид на жительство без минимальной цены, но только после записи в кадастр.
- Испания, Армения, Таиланд и Казахстан - покупка вида на жительство не даёт: статус оформляют по другим основаниям.
Все страны, где жильё даёт право жить, - в обзоре ВНЖ за недвижимость.
Как выбрать страну для ипотеки
- Нужен вид на жительство вместе с квартирой - ОАЭ, Грузия, Турция, Сербия.
- Нужна низкая ставка и длинный срок - Испания и Сербия: 3-4,5% в евро на 20-30 лет, но строгая проверка дохода.
- Небольшой бюджет и простая сделка - Грузия и Армения: налога на покупку нет, а квартира 50 квадратных метров в Тбилиси стоит около $65 000-70 000.
- Покупка под сдачу в аренду - считайте доходность после налогов: в ОАЭ налога на доход от аренды для частных лиц нет, в Грузии с аренды платят 5%, а в Турции ставка в лирах делает кредит дорогим, поэтому там чаще берут рассрочку.
- Вы уже живёте и работаете в стране - Казахстан и Таиланд, где кредит доступен в основном жителям.
Как выбрать город и объект, читайте в обзоре где купить недвижимость за границей, а отдельные разборы покупки - например, купить квартиру в Грузии, в Турции и в Испании.
Ограничения для граждан отдельных стран
- Гражданам России и Беларуси без вида на жительство в Евросоюзе ипотеку в Испании на практике не дают: банкам союза запрещено принимать от них вклады больше $120 000.
- Банки ОАЭ и Турции кредитуют граждан России выборочно и с усиленной проверкой происхождения денег; в Таиланде кредит им получить трудно.
- Гражданам Сирии, Армении, Северной Кореи и Кубы недвижимость в Турции не продают, значит, и ипотека им недоступна.
- В Сербии иностранцы покупают жильё на условиях взаимности; для граждан России, стран Евросоюза, США и большинства других стран она выполняется.
- Землю иностранцам не продают в Таиланде и Армении, а сельскохозяйственную - в Грузии и Сербии: ипотеку дают на квартиры.
Частые ошибки
- Рассчитывать на ипотеку до выбора страны: в Казахстане без вида на жительство кредита не будет, в Таиланде нужен перевод денег из-за рубежа в валюте.
- Брать долгий кредит в национальной валюте с высокой ставкой: в Турции при 2,5-3,2% в месяц в лирах переплата за 10 лет больше двух сумм кредита.
- Не заложить налоги и сборы: в Испании и ОАЭ они добавляют 7-12% к цене и не входят в кредит.
- Покупать в Грузии квартиру за $130 000 в расчёте, что оценка дотянет до $150 000 для вида на жительство: считают оценку, а не цену.
- Не проверить застройщика при рассрочке и подписать договор без регистрации или нотариуса.
- Не подготовить доказательства происхождения денег на первый взнос: без них банк отказывает даже при хорошем доходе.
Как помогает Murblz
Мы подбираем страну и банк под ваш доход и паспорт, готовим и переводим документы для банка, проверяем объект и застройщика, сопровождаем сделку и регистрацию права и оформляем вид на жительство, если покупка его даёт. Оформить ипотеку самостоятельно закон не запрещает. Но дороже сопровождения обходятся ошибки: отказ банка после внесённой брони, неучтённые налоги и объект, который не даёт статуса. Подбор недвижимости по странам - в разделе зарубежная недвижимость, стоимость сопровождения рассчитает эксперт в чате.
Ипотека для иностранцев по странам
Дают ли кредит нерезиденту, какой нужен взнос, ставки, банки и расходы на сделку - в отдельных разборах:
- Ипотека для иностранцев в Грузии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Сербии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Казахстане в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Турции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Испании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в ОАЭ в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Таиланде в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Армении в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Черногории в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Болгарии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Италии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Португалии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Греции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев на Кипре в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Польше в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Германии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Великобритании в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в США в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Чехии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев во Франции в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Латвии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Хорватии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Венгрии в 2026 году
- Ипотека для иностранцев в Малайзии в 2026 году
Частые вопросы
Можно ли иностранцу взять ипотеку за рубежом?
Где дают ипотеку нерезидентам без ВНЖ?
Какой первый взнос по ипотеке за границей?
Где самая дешёвая ипотека за рубежом?
Даёт ли квартира в ипотеку вид на жительство?
Можно ли взять ипотеку с доходом за рубежом?
Можно ли гражданину России взять ипотеку за рубежом?
Что выгоднее: ипотека или рассрочка от застройщика?
Сколько стоит оформить покупку квартиры за границей?
Поможем купить недвижимость за границей
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: проверим документы, подберём программу под вашу ситуацию и честно скажем о сроках и стоимости. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки