Где купить недвижимость за границей в 2026: топ-10 стран
Квартира в Астане окупается арендой за 9 лет, в Париже - больше чем за 35. Мы сравнили 25 стран по доходности, налогам, демографии и доступу для россиян: где аренда возвращает деньги быстрее всего, где покупка даёт ВНЖ и почему Дубай в 2026 году не лидер по окупаемости.
Квартира в Астане возвращает вложенные деньги арендой примерно за 9 лет, если не считать расходов и налогов. Валовая доходность, то есть годовая аренда до расходов и налогов, делённая на цену, там 10,75% в 2026 году. В Дубае на то же уйдёт 14-16 лет, в Берлине и Париже 26-37 лет: там квартира стоит столько же, сколько 26-37 годовых аренд.
Разница не только в цене метра. В Казахстане население к 2050 году вырастет на 27%, медианный возраст 30 лет, на одну женщину приходится около трёх детей (ООН, World Population Prospects 2024; Всемирный банк). В Германии медианный возраст 45 лет, и население уже не растёт. Молодые семьи - это арендаторы сегодня и покупатели через 10 лет, когда вы захотите продать.
Лёгкие деньги на росте цен закончились. Средний рост цен на жильё в 55 странах замедлился до 1,4% за год в первом квартале 2026 года. Зарабатывать придётся арендой. Мы сравнили 25 рынков и выбрали 10, где аренда окупает покупку быстрее всего, а спрос на жильё будет расти и дальше.
Как мы выбирали страны для покупки недвижимости
Мы начали с 25 стран, куда чаще всего смотрят инвесторы из России и СНГ: от ОАЭ и Турции до Парагвая и Кении. Каждую оценили по шести критериям от 1 до 5 баллов, максимум 30.
- Доходность аренды. Берём валовую доходность за 2025-2026 годы. 9% и выше - 5 баллов, 8-9% - 4, 7-8% - 3, 6-7% - 2, ниже 6% - 1.
- Демография. Прирост населения до 2050 года по среднему сценарию ООН: от +25% - 5 баллов, +15-25% - 4, +5-15% - 3, 0-5% - 2, сокращение - 1. Рядом показываем рождаемость (суммарный коэффициент: сколько детей рожает одна женщина за жизнь) и медианный возраст.
- Экономика. Рост ВВП в 2025 году по Всемирному банку: от 6% - 5 баллов, 4-6% - 4, 3-4% - 3, 2-3% - 2, ниже 2% - 1.
- Налог на аренду. 0-5% - 5 баллов, около 10% - 4, 12-15% или шкала до 25% - 3, шкала до 27-40% - 2, 25-27% с валовой аренды для нерезидентов - 1.
- Валюта и ликвидность. Привязка к доллару и большой рынок перепродаж - выше балл. Девальвации и запреты на продажу - ниже.
- Доступ для россиян. Можно ли купить, въехать без визы, получить ВНЖ через покупку.
Рост цен мы показываем, но в баллы не включаем: у половины стран нет сопоставимого официального индекса, а номинальный рост в Турции или Египте съедает инфляция.
Окупаемость считаем в двух вариантах. Брутто: 100, делённое на валовую доходность. Чистая: после расходов и налога. Расходы - простой между арендаторами, управление, ремонт, обслуживание дома - мы условно берём как 20% от аренды, налог - по ставке страны. Это модель: реальная цифра зависит от района, состояния квартиры, курса валюты и того, насколько быстро вы найдёте жильца.
Разберём вашу ситуацию бесплатно
Опишите задачу в чате - подскажем, с чего начать.
Топ-10 стран для покупки недвижимости под аренду в 2026 году
Первое место у Дубая: налог на аренду 0%, ликвидность и свободная покупка для иностранца перевешивают войну рядом и падение цен в 2026 году. Казахстан второй, хотя по математике аренды он первый: самая высокая доходность в выборке, молодое население и рост экономики 6,5% в 2025 году. Балл снижает доступ: квартиру на своё имя иностранец оформляет там только с видом на жительство.
| Место, рынок | Валовая доходность | Окупаемость, лет: брутто / чистая | Цены | Население к 2050 году, рождаемость | Налог на аренду | Россиянам | ВНЖ через покупку |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. ОАЭ (Дубай) | 6,3-7,1% | 14-16 / 18-20 | -3,1% за год после +60% в 2022-2025 годах | +35%, 1,2 (растёт за счёт приезжих) | 0% | да, без визы | виза на 10 лет от 550 000 $ |
| 2. Казахстан (Астана, Алматы) | 9-10,8% | 9-11 / 13-16 | вторичка по стране +10,4% за год в тенге (июнь 2026 года) | +27%, 3,0 | 10%, свыше 8 500 МРП - 15% | въезд без визы; жильё на своё имя - только с видом на жительство | нет |
| 3. Грузия (Тбилиси, Батуми) | 7,4-8,5% | 12-14 / 16-18 | новостройки Тбилиси около 1 330 $ за кв. м в 2025 году | -4%, 1,8 | 5% с валовой аренды | да, без визы | ВНЖ от 150 000 $ |
| 4. Панама (Панама-Сити) | 6,9-7,6% | 13-15 / 17-19 | сопоставимых данных нет | +23%, 2,1 | шкала 0-25% | да | ПМЖ от 300 000 $ (новостройка) или 500 000 $ (вторичка) |
| 5. Парагвай (Асунсьон) | 5-10% | 10-19 / 14-27 | сопоставимых данных нет, в объявлениях Асунсьона 1 744 $ за кв. м | +23%, 2,4 | IRP 8-10% | да | сразу ПМЖ от 200 000 $ |
| 6. Египет (Каир, Хургада) | 7,6-8,3% | 12-13 / 19-20 | растут в фунтах, фунт с 2022 года потерял около 70% | +37%, 2,7 | шкала до 27,5% и налог на недвижимость | да, виза по прибытии | ВНЖ на 5 лет от 200 000 $, паспорт от 300 000 $ |
| 7. Коста-Рика (Сан-Хосе) | 7,6-8,4% | 12-13 / 18-20 | сопоставимых данных нет | +4%, 1,3 | около 12,75% | да | ВНЖ инвестора от 150 000 $ |
| 8. Турция (Стамбул, Анталья) | 7,3-8,7% | 12-14 / 18-21 | +24,5% в лирах, -5,8% с учётом инфляции | +4%, 1,5 | шкала 15-40% | да, без визы | ВНЖ от 200 000 $, паспорт от 400 000 $ |
| 9. Доминиканская Республика (Санто-Доминго, Пунта-Кана) | 8,5-9,1% | 11-12 / 17-22 | сопоставимых данных нет | +13%, 2,2 | 27% для нерезидентов | да, без визы | ПМЖ инвестора от 200 000 $ |
| 10. Бразилия (Ресифи, Сан-Паулу, Флорианополис) | 5,7-6,1%, Ресифи 8,4% | 16-18 / 25-27 | аренда +9,2% за год при инфляции 4,2% | +2%, 1,6 | 15% для нерезидентов | да, без визы | ВНЖ от 210 000 $ |
Источники: население и рождаемость - ООН и Всемирный банк; цены - национальные статистические службы и центральные банки. МРП - месячный расчётный показатель Казахстана, около 10 долларов в 2026 году, так что 8 500 МРП - это примерно 82 000 долларов дохода в год. IRP - налог на доходы физлиц в Парагвае. Доллары пересчитаны по курсам 2026 года.
Как распределились баллы
| Страна | Доходность | Демография | Экономика | Налог | Валюта и ликвидность | Россиянам | Итого из 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ОАЭ | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 | 5 | 25 |
| Казахстан | 5 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 23 |
| Грузия | 3 | 1 | 5 | 5 | 3 | 5 | 22 |
| Панама | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 20 |
| Парагвай | 1 | 4 | 5 | 4 | 2 | 4 | 20 |
| Египет | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| Коста-Рика | 3 | 2 | 4 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| Турция | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 5 | 17 |
| Доминиканская Республика | 4 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 16 |
| Бразилия | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | 16 |
| Мексика (11-е место) | 2 | 3 | 1 | 1 | 3 | 3 | 13 |
При равенстве баллов выше ставили рынок с большей доходностью. Парагвай получил 1 балл за доходность: там 5-6%. По объявлениям выходит 10%, но это цены предложения, а не сделок. Казахстан получил 2 балла за доступ: въезд без визы, но жильё на своё имя оформляют только с видом на жительство, а покупка его не даёт.
Разбор 10 стран: что покупать, сколько стоит вход и в чём риск
Недвижимость в Дубае в 2026 году: налог 0%, но цены впервые падают
В Дубае вы не платите налог с аренды вообще, и это главный аргумент. Население эмирата выросло до 4,58 млн к концу 2025 года, на 7,5% за год (статистическое агентство Digital Dubai), туристов было рекордные 19,6 млн (Департамент экономики и туризма Дубая). Валовая доходность - 6,3%, у квартир до 7%.
2026 год всё изменил. После ударов США и Израиля по Ирану 28 февраля 2026 года ракеты и дроны полетели в сторону эмиратов, и число сделок с недвижимостью в ОАЭ за первые 12 дней марта упало на 37% к прошлому году. К августу 2026 года цены показали -3,1% за год и -10% от февральского пика, квартиры подешевели на 5,3%. Аренда по новым договорам на 8% ниже пика октября 2025 года. По графику до конца года застройщики должны сдать около 65 000 квартир, хотя часть сдач может сдвинуться на 2027 год.
Вход в золотую визу - около 550 000 долларов. Порядок: покупка, регистрация в земельном департаменте Дубая (DLD) с пошлиной 4%, затем заявка там же. Виза на 10 лет с продлением, госсборы около $2 700, срок рассмотрения 7-10 рабочих дней. Квартира в ипотеке тоже подходит, если банку уже выплачено не меньше 550 000 долларов и банк выдаст письмо об отсутствии возражений. Как живётся и что с налогами - в статье ВНЖ ОАЭ и налоги.
Недвижимость в Казахстане: почему Астана окупается быстрее Дубая
Казахстан - единственная страна выборки, где валовая доходность двузначная: 10,5% в среднем по стране, 10,75% в Астане и 9% в Алматы в 2026 году. Причина простая: квартиры дешёвые, а спрос на аренду держат молодое население и переезд в города. Рождаемость - 3 ребёнка на женщину, экономика выросла на 6,5% в 2025 году.
Квадратный метр вторичного жилья в Алматы стоит около 1 700 долларов, аренда - около 13 долларов за метр в месяц (Бюро национальной статистики, БНС). Квартира на 50 метров обойдётся примерно в 83 000 долларов.
Главное условие - статус покупателя. Квартиру на своё имя иностранец оформляет только с видом на жительство: закон разрешает владеть жильём тем, кто проживает в стране постоянно, и исключает тех, кто находится в ней по визе, без визы или с временным проживанием. Без вида на жительство инвестор покупает на себя коммерческое помещение или оформляет квартиру на компанию, и такую схему мы проверяем до задатка. Сама сделка простая: деньги приходят со счёта за рубежом, договор удостоверяет нотариус, право собственности регистрирует госкорпорация Правительство для граждан. Налог на аренду для физлица - индивидуальный подоходный налог (ИПН) 10%, с годового дохода выше 8 500 МРП - 15%. Подбор объектов - в разделе инвестиционная недвижимость в Казахстане.
Риски. Вторичное жильё в Казахстане подорожало за год к июню 2026 года на 10,4% в тенге, почти вровень с инфляцией 10,3% (БНС): в реальных деньгах цены стоят на месте, и зарабатывать придётся арендой. Тенге плавает: в 2025 году доллар в среднем подорожал на 11%, в 2026-м тенге укрепился. Покупка вида на жительство не даёт, порядок обратный: сначала вид на жительство, затем квартира. Для граждан стран ЕАЭС (Евразийского экономического союза) исключения нет, но заявление на постоянное проживание они подают без специальной визы. Чтобы статус не аннулировали, в стране нужно жить не меньше 183 дней за 12 месяцев. Условия - на странице ВНЖ Казахстана.
Недвижимость в Грузии: 8,5% в Тбилиси и порог ВНЖ выше на 50%
Тбилиси - третий по доходности город региона: 8,5% в год после Анкары (9,6%) и Астаны (8,8%) в 2026 году. Аренда новой квартиры на 50-60 метров - около 10 долларов за метр в месяц. Метр в новостройке Тбилиси стоил около 1 330 долларов в 2025 году, так что вход начинается примерно с 65 000-70 000 долларов.
Налог мягкий: 5% с валовой аренды, если сдаёте жильё физлицу для проживания и зарегистрировались в Налоговой службе Грузии. Экономика выросла на 7,5% в 2025 году, население - на 3,2% за счёт приезжих (Всемирный банк). Но ООН ждёт сокращения на 4% к 2050 году, а рождаемость - 1,8.
С 1 марта 2026 года ВНЖ за недвижимость стоит дороже: порог поднят со 100 000 до 150 000 долларов (поправки к закону о правовом положении иностранцев). Можно сложить несколько объектов, стоимость подтверждает аккредитованный оценщик, ВНЖ выдают на год с продлением. Кто купил и оплатил до 1 марта, сохраняет старый порог. Пик аренды 2022-2023 годов прошёл, доходность вернулась к историческим 8%. Детали - в статье ВНЖ и налоги в Грузии.
Недвижимость в Панаме: доллары без валютного риска и новые правила с сентября 2026 года
Панама - единственная страна топа, где валюта - доллар США, поэтому доходность не съедает девальвация. В Панама-Сити она 7,6%, в среднем по стране 6,9% в 2026 году. Население к 2050 году вырастет на 23%, медианный возраст 30 лет, экономика прибавила 4,4% в 2025 году.
Правила ПМЖ квалифицированного инвестора изменились 16 сентября 2026 года, когда вышел Исполнительный декрет № 17 от 8 сентября. Новая квартира от застройщика - от 300 000 долларов. Если объект уже продавали, в нём жили или его сдавали, порог - 500 000 долларов. Вложение держат 5 лет, деньги должны быть собственными: подарки и безвозмездные переводы от третьих лиц не засчитывают.
Порядок: Министерство торговли и промышленности выдаёт сертификат инвестиции за 15 рабочих дней, затем Национальная миграционная служба рассматривает заявку до 30 рабочих дней. Заявки, поданные до декрета, идут по старым правилам, а по уже заключённым договорам есть полгода на подачу. Налог на аренду - общая шкала: доход до 11 000 долларов в год не облагается, до 50 000 - 15%, выше - 25%. Сравнение с другими способами - в статье ВНЖ Панамы за инвестиции.
Риск. Порог 300 000 долларов теперь работает только для новостроек, а новостройки дороже вторички. Если квартира под ВНЖ дешевле, придётся искать другой путь.
Недвижимость в Парагвае: сразу ПМЖ и одна из самых молодых стран региона
Парагвай вырос на 6,6% в 2025 году, медианный возраст 27 лет, рождаемость 2,4 (Всемирный банк, ООН). С 2026 года здесь можно получить ПМЖ сразу, без временной стадии, купив недвижимость от 200 000 долларов. Это программа Investor Pass по резолюции Министерства промышленности и торговли № 283/2026, программа заработала в апреле 2026 года.
Условие, которое отличает Парагвай: объект нельзя покупать для себя или семьи, только под аренду или рост стоимости. Справку иностранного инвестора выдают за 5 рабочих дней после полного пакета. За первое полугодие 2026 года выдано 140 таких справок по всем видам вложений, из них 15 - за недвижимость. Налог на аренду - налог на доходы физлиц (IRP) 8-10% с чистого дохода, сама аренда жилья облагается налогом на добавленную стоимость (аналог НДС) по льготной ставке 5%.
Честная часть: статистики сделок нет. По объявлениям метр квартиры в Асунсьоне стоит 1 744 доллара, типичная аренда - 900 долларов в месяц, а валовая доходность выходит 10%. Но это цены предложения, реальная доходность ближе к 5-6%. Рынок маленький, продавать дольше, чем в Дубае или Стамбуле. Подробнее о статусе - на странице ВНЖ и ПМЖ Парагвая.
Недвижимость в Египте: самая молодая страна топа и самая слабая валюта
Медианный возраст в Египте - 24,5 года, к 2050 году население вырастет на 37%, до 162 млн человек (ООН). Туристов в 2025 году было почти 19 млн, на 21% больше, чем годом ранее (Министерство туризма и древностей). Валовая доходность - 7,6% по стране и 8,3% в Каире.
Всё это считается в фунтах. С начала 2022 года фунт потерял около 70% к доллару: курс ушёл примерно с 15,7 до 50-52 фунтов. С марта 2024 года покупку оплачивают валютой, переведённой из-за рубежа через банк, и справку об этом переводе стоит хранить: по ней потом выводят деньги от продажи и аренды.
ВНЖ на 5 лет дают за недвижимость от 200 000 долларов, варианты на 1 и 3 года - за недвижимость или депозит в египетском банке от 50 000 и 100 000 долларов. Гражданство - за недвижимость от 300 000 долларов, подробно на странице гражданство Египта за инвестиции. Налог: меблированная аренда облагается подоходным налогом по шкале до 27,5%, плюс налог на недвижимость - 10% годовой арендной стоимости сверх необлагаемого минимума.
Риски. По закону 230 от 1996 года иностранец не может продать зарегистрированный объект 5 лет. В Шарм-эш-Шейхе, Дахабе и остальном Синае иностранцам доступно только право пользования, а не собственность. Хургада и Каир под этот запрет не попадают.
Недвижимость в Коста-Рике: высокая доходность при низкой рождаемости
Коста-Рика даёт 7,6% валовой доходности в среднем и 8,35% в Сан-Хосе в 2026 году, экономика выросла на 4,6% в 2025 году. Слабое место - демография: рождаемость 1,3, одна из самых низких в Латинской Америке, население к 2050 году прибавит лишь 4%. Спрос держат приезжие и туристы, а не рост числа местных семей.
ВНЖ инвестора дают за вложение от 150 000 долларов, в том числе в недвижимость, по закону 9996 о привлечении инвесторов, рантье и пенсионеров. Налог на аренду - 15% с 85% дохода, то есть около 12,75% от арендной платы. Условия статуса - на странице ВНЖ Коста-Рики.
Недвижимость в Турции: россияне покупают больше всех, но в долларах рост почти нулевой
В 2025 году иностранцы купили в Турции 21 534 жилья, и первыми были россияне - 3 649 сделок (Турецкий статистический институт). Для сравнения: в 2022 году иностранцам продали 67 490 квартир и домов. Валовая доходность - 7,3% по стране, в Стамбуле 7-9%.
Цены растут только на бумаге. Индекс Центрального банка Турции показал +24,5% за год к июню 2026 года, но с учётом инфляции это -5,8%. Лира тем временем слабеет: около 49 лир за доллар в 2026 году. Налог на аренду - прогрессивная шкала 15-40%. Доход от сдачи жилья до 1 200 долларов в год освобождён, 15% дохода можно списать как расходы без чеков.
ВНЖ за недвижимость с 16 октября 2023 года стоит от 200 000 долларов во всех городах, и есть подвох: квартира должна быть жилой, а миграционная служба ждёт, что в ней живёте вы. Прямого запрета сдавать её нет, но если проверка найдёт там арендаторов, ВНЖ могут аннулировать. Гражданство - от 400 000 долларов, подробно на странице гражданство Турции за инвестиции. Сбор за регистрацию перехода права - 4% заявленной цены, по закону его делят поровну продавец и покупатель.
Недвижимость в Доминикане: рекорд туристов и 9% в Санто-Доминго
Доминиканская Республика приняла рекордные 11,6 млн гостей в 2025 году, включая пассажиров круизов (Министерство туризма). Валовая доходность - 8,5% в среднем и 9,1% в Санто-Доминго в 2026 году, у двухкомнатных квартир почти 10%. Медианный возраст 28 лет.
Минусы - налог и экономика. Выплаты нерезидентам облагаются удержанием 27%. С 2026 года по закону 30-26 арендаторы-компании удерживают с аренды, которую платят физлицу-резиденту, 15% как окончательный налог. Экономика выросла лишь на 2,1% в 2025 году. ПМЖ инвестора дают за вложение от 200 000 долларов: сначала инвестицию регистрируют в ProDominicana, госагентстве по экспорту и инвестициям, затем подают в Главное управление миграции. Налог при покупке - 3% от большей из двух сумм: цены по договору или оценки.
Недвижимость в Бразилии: аренда дорожает вдвое быстрее инфляции
Бразилия замыкает десятку за счёт арендного рынка: аренда подорожала на 9,2% за 12 месяцев к августу 2026 года при инфляции 4,2%. Средняя валовая доходность - 6,1%, в Ресифи 8,4%, в Куябе 8,3%.
ВНЖ за недвижимость дают по резолюции Национального совета по иммиграции № 36 от 2018 года: от 210 000 долларов, на Севере и Северо-Востоке - от 150 000 долларов. Деньги должны прийти из-за рубежа, ВНЖ выдают на 4 года. Нерезидент платит с аренды 15% (25%, если живёт в стране из бразильского списка налоговых гаваней). Детали - на странице ВНЖ Бразилии через покупку недвижимости.
Риск. Реал волатилен, население почти не растёт, рождаемость 1,6. Бразилия - ставка на рост аренды в конкретных городах, а не на демографию.
Пошлины видны заранее, дороже обходятся ошибки в сделке
Дороже пошлин обходятся ошибки: в Дубае ипотечная квартира даёт золотую визу только с письмом банка об отсутствии возражений, в Грузии для ВНЖ считается стоимость по оценке, а не цена в объявлении, а доход от аренды придётся декларировать и в стране, где вы налоговый резидент. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем рынок под бюджет и цель, проверяем объект и продавца, выстраиваем маршрут платежа и подаём на ВНЖ, если покупка его даёт. Мы гарантируем профессиональную работу и прозрачный процесс, а в большинстве случаев - результат с первой подачи.
Стоимость сопровождения зависит от страны, бюджета и того, нужен ли ВНЖ; менеджер рассчитает её в чате.
Сколько лет окупается квартира за границей: пример расчёта
Возьмём три популярных у россиян рынка и посчитаем по одной модели: расходы на содержание и простой - 20% аренды, налог - по ставке страны, курсы 2026 года. Это пример расчёта, а не прогноз: цены взяты средние, а конкретная квартира может сдаваться дороже или дешевле.
| Показатель | Алматы | Тбилиси | Дубай |
|---|---|---|---|
| Объект | вторичка, 50 кв. м, около 1 700 $ за метр | новостройка, 50 кв. м, 1 330 $ за метр | квартира за 410 000 $ |
| Цена | около 83 000 $ | 66 500 $ | около 410 000 $ |
| Расходы на покупку в примере | 2% | 2% | 6%: пошлина DLD 4%, агент и регистрация |
| Всего вложено | 85 000 $ | 67 830 $ | 440 000 $ |
| Аренда за год | 7 700 $ (13 $ за метр в месяц) | 6 000 $ (10 $ за метр в месяц) | 26 000 $ (доходность 6,31%) |
| Минус 20% расходов | 1 500 $ | 1 200 $ | 5 200 $ |
| Минус налог | 10%: 800 $ | 5%: 300 $ | 0 |
| Чистый доход за год | 5 400 $ | 4 500 $ | 21 000 $ |
| Окупаемость | 15,6 года | 15,1 года | 21 год |
Вывод неудобный для любителей Дубая: без налога и с отличной ликвидностью квартира там окупается арендой дольше, чем в Алматы и Тбилиси. Дубай выигрывает другим: доллар через привязку дирхама, большой рынок перепродаж и золотая виза. В Алматы же при падении тенге на 30% окупаемость в долларах вырастет примерно до 22 лет, а при таком же укреплении сократится.
Почему в топ не попали Европа, Таиланд и Бали
Дорогие рынки проигрывают по простой причине: квартира там стоит 20-40 годовых аренд, а население стареет. Азиатские курорты популярны у туристов, но жильё дорого относительно аренды, а права иностранцев урезаны.
| Страна | Валовая доходность | Окупаемость брутто, лет | Почему не в топе |
|---|---|---|---|
| Мексика (11-е место) | 6,1% по стране, 7-7,7% в Мехико | 13-16 | нерезидент платит 25% с валовой аренды (статья 158 закона о налоге на доход), рост ВВП 0,6% в 2025 году |
| Португалия | 4,8-5,8% в Лиссабоне и Порту | 17-21 | с 2023 года покупка жилья не даёт золотую визу, медианный возраст 47 лет |
| Греция | 3,7-3,8% в Афинах | 26-27 | золотая виза от $450 000-900 000 и закрыта для россиян, население к 2050 году -11% |
| Кипр | 6,1-6,2% в Лимасоле | 16 | санкции ЕС: банки не принимают от граждан РФ депозиты больше $120 000, если у них нет ВНЖ в ЕС; рождаемость 1,4 |
| Черногория, Сербия | 3,6-5,1% | 20-28 | население к 2050 году -16% и -17% |
| Таиланд | 2,6-5,1% в Бангкоке и Паттайе | 20-38 | иностранцам - не больше 49% площади квартир в доме, население сокращается, медианный возраст 40 лет |
| Индонезия (Бали) | 4,7-4,9% по стране | 20-21 | землю и виллы иностранец получает только в право пользования или аренду |
| Вьетнам, Филиппины | 2,4-3,9% в Ханое, Хошимине и Маниле | 26-42 | во Вьетнаме квартира в собственности на 50 лет, на Филиппинах иностранцам до 40% квартир в доме |
| Кения | 6-7,4% в Найроби | 14-17 | население +45% к 2050 году, но иностранцы берут землю только в аренду до 99 лет (статья 65 конституции) |
Если Европа нужна ради статуса, а не доходности, смотрите разборы золотые визы Европы в 2026 году и ВНЖ Греции за недвижимость.
Пришлём чек-лист документов
Оставьте контакт в чате - пришлём список под вашу ситуацию.
Подводные камни: валюта, ликвидность, налоги и банки
Валюта решает больше, чем доходность. Египетский фунт с 2022 года потерял около 70% к доллару, лира в Турции тоже слабеет, и 8% доходности в местной валюте легко превращаются в ноль в долларах. Меньше всего этого риска в Панаме, где ходит доллар, и в ОАЭ, где дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725. Тенге двигается в обе стороны.
Ликвидность. Купить быстро можно везде, продать - нет. В Египте иностранец 5 лет не вправе продать объект, в Парагвае рынок маленький и статистики сделок нет. В Дубае в августе 2026 года 72,5% продаж жилья пришлось на объекты на этапе стройки: сроки сдачи сдвигаются, а доход начинается только после ключей.
Управление. Управляющая компания берёт часть аренды, плюс простой, ремонт и платежи за обслуживание дома. Наша модель закладывает на всё 20% аренды, у посуточной сдачи обычно выходит больше. И проверьте, совместим ли статус со сдачей: в Турции миграционная служба ждёт, что в квартире под ВНЖ живёте вы, в Парагвае наоборот - объект только под аренду или рост стоимости.
Налоги дома. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, доход от зарубежной аренды облагается НДФЛ в России по ставкам от 13%. Налог, уплаченный за границей, можно зачесть, только если с этой страной действует соглашение об избежании двойного налогообложения. С Кипром, Грецией, Португалией, Черногорией и ещё более чем 30 странами Россия приостановила такие соглашения указом № 585 от 8 августа 2023 года.
Санкции и банки. Перевод из российского банка за границу на покупку почти везде упирается в ограничения, поэтому нужен счёт в банке третьей страны. Банк и нотариус спросят, откуда деньги: выписки, договоры, декларации - как собрать такое досье, мы разобрали в статье подтверждение происхождения средств. В ЕС граждане России без ВНЖ в ЕС не могут держать в одном банке депозиты больше $120 000 (регламент ЕС 833/2014), это отдельно осложняет покупки на Кипре и в Греции.
Недвижимость для иностранцев по странам
Отдельные разборы по странам: что может купить иностранец и какие есть ограничения по гражданству, цены по городам, расходы, налоги владельца, ВНЖ за покупку и сделка удалённо.
- Недвижимость в Турции для иностранцев
- Недвижимость в ОАЭ для иностранцев
- Недвижимость в Таиланде для иностранцев
- Недвижимость в Черногории для иностранцев
- Недвижимость в Грузии для иностранцев
- Недвижимость на Кипре для иностранцев
- Недвижимость в Испании для иностранцев
- Недвижимость в Португалии для иностранцев
- Недвижимость в Греции для иностранцев
- Недвижимость в Болгарии для иностранцев
- Недвижимость в Индонезии для иностранцев
- Недвижимость в Мексике для иностранцев
- Недвижимость в Панаме для иностранцев
- Недвижимость в Коста-Рике для иностранцев
- Недвижимость в Аргентине для иностранцев
- Недвижимость в Парагвае для иностранцев
- Недвижимость в Уругвае для иностранцев
- Недвижимость в Италии для иностранцев
- Недвижимость в Германии для иностранцев
- Недвижимость в Армении для иностранцев
- Недвижимость в Казахстане для иностранцев
- Недвижимость в Малайзии для иностранцев
- Недвижимость на Филиппинах для иностранцев
- Недвижимость в Бразилии для иностранцев
- Недвижимость во Вьетнаме для иностранцев
- Недвижимость в Венгрии для иностранцев
- Недвижимость в Латвии для иностранцев
Чем поможем с покупкой недвижимости за границей
Мы подбираем объект под вашу цель - доход, статус или оба сразу, - проверяем сделку и выстраиваем налоги так, чтобы аренда не ушла на двойное налогообложение. Юридическое сопровождение в каждой стране ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Инвестиционная недвижимость
Подбор объекта под аренду в 10 странах топа, проверка застройщика, продавца и документов.
Подробнее →ВНЖ через покупку
Где покупка даёт ВНЖ, ПМЖ или паспорт, пороги и сроки по странам.
Подробнее →Налоги на аренду
Расчёт налога в стране покупки и в стране резидентства, зачёт и декларации.
Подробнее →Структура владения
Покупка на себя, на компанию или через фонд: что выгоднее для аренды, продажи и наследства.
Подробнее →Счёт за рубежом
Банк для оплаты покупки и получения аренды, подготовка к проверке.
Подробнее →Юридическое сопровождение
Проверка объекта и продавца, сопровождение сделки и регистрации права.
Подробнее →Разберём вашу ситуацию бесплатно. Расскажите, сколько готовы вложить, в какой валюте, нужен ли вам ВНЖ и где вы налоговый резидент. Скажем, какие 2-3 рынка из десятки подходят именно вам, сколько реально останется после налогов и где покупка не окупится.
Частые вопросы
Где выгодно купить недвижимость за границей в 2026 году?
В какой стране лучше купить недвижимость россиянину?
Где купить недвижимость за границей для сдачи в аренду?
Где купить недвижимость за границей и получить ВНЖ?
Где купить недвижимость за границей недорого?
В какой стране лучше купить недвижимость для инвестиций?
Какой налог платить с аренды недвижимости за границей?
Выгодно ли покупать недвижимость в Дубае в 2026 году?
В какой стране хотели бы купить недвижимость?
Подберём объекты под ваш бюджет и доходность, проверим застройщика и права собственности и сопроводим сделку. В каталоге - недвижимость всех стран с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки