بهترین کشورها برای خرید ملک اجاره‌ای و سرمایهگذاری در 2026
آپارتمانی در آستانه در 9 سال با اجاره خودش را پس می‌دهد؛ در پاریس بیش از 35 سال طول می‌کشد. 25 کشور را از نظر بازده، مالیات، جمعیت‌شناسی و دسترسی برای خریداران روس مقایسه کردیم: کجا اجاره سریع‌تر پس می‌دهد، کجا خرید اقامت می‌آورد و چرا دبی در 2026 پیشتاز بازگشت نیست.
آپارتمانی در آستانه در حدود نه سال، پیش از هزینه‌ها و مالیات، با اجاره بهای خودش را پس می‌دهد. بازده ناخالص اجارهٔ آن، یعنی اجارهٔ یک سال پیش از هزینه و مالیات تقسیم بر قیمت خرید، در 2026، 10.75% است. در دبی همین 14-16 سال طول می‌کشد. در برلین و پاریس 26-37 سال، چون آپارتمان آنجا به اندازهٔ 26-37 سال اجاره قیمت دارد.
شکاف فقط به قیمت هر متر مربع مربوط نیست. جمعیت قزاقستان تا 2050 قرار است 27% رشد کند، میانهٔ سنی 30 است و زنان حدود سه فرزند دارند (چشم‌انداز جمعیت جهان سازمان ملل 2024؛ بانک جهانی). میانهٔ سنی آلمان 45 است و جمعیتش دیگر رشد نمی‌کند. خانواده‌های جوان امروز مستأجر شما و ده سال دیگر، وقتی می‌خواهید بفروشید، خریدارتان هستند.
پول آسان از بالا رفتن قیمت‌ها رفته است. میانگین رشد سالانهٔ قیمت مسکن در 55 کشور در فصل نخست 2026 به 1.4% کند شد. اکنون اجاره باید کار را انجام دهد. 25 بازار را مقایسه کردیم و 10 تایی را انتخاب کردیم که اجاره در آن‌ها سریع‌تر خرید را پس می‌دهد و تقاضای مسکن باید رشد کند.
کشورها را چطور انتخاب کردیم
از 25 کشوری شروع کردیم که سرمایه‌گذاران روسیه و کشورهای پیشین شوروی بیش از همه به آن‌ها نگاه میکنند، از امارات و ترکیه تا پاراگوئه و کنیا. هر کدام در شش معیار از 1 تا 5 امتیاز گرفت، حداکثر 30.
- بازده اجاره. بازده ناخالص 2025-2026. 9% و بالاتر 5 امتیاز، 8-9% امتیاز 4، 7-8% امتیاز 3، 6-7% امتیاز 2، زیر 6% امتیاز 1.
- جمعیت‌شناسی. تغییر جمعیت تا 2050 طبق سناریوی میانهٔ سازمان ملل: +25% یا بیشتر 5 امتیاز، +15-25% امتیاز 4، +5-15% امتیاز 3، 0-5% امتیاز 2، کاهش امتیاز 1. کنارش نرخ باروری (چند فرزند یک زن در طول عمر دارد) و میانهٔ سنی را نشان می‌دهیم.
- اقتصاد. رشد تولید ناخالص داخلی 2025 طبق بانک جهانی: 6% و بالاتر 5 امتیاز، 4-6% امتیاز 4، 3-4% امتیاز 3، 2-3% امتیاز 2، زیر 2% امتیاز 1.
- مالیات اجاره. 0-5% امتیاز 5، حدود 10% امتیاز 4، 12-15% یا جدولی تا 25% امتیاز 3، جدولی تا 27-40% امتیاز 2، 25-27% اجارهٔ ناخالص برای غیرمقیمان امتیاز 1.
- ارز و نقدشوندگی. پیوند با دلار و بازار دست‌دوم عمیق امتیاز بیشتر می‌گیرد. کاهش ارزش پول و منع فروش دوباره امتیاز کمتر.
- دسترسی برای روسها. آیا میتوانند بخرند، بدون ویزا وارد شوند و با خرید اقامت بگیرند.
رشد قیمت را نشان می‌دهیم اما در امتیاز حساب نمی‌کنیم: نیمی از کشورها شاخص رسمی قابل مقایسه ندارند و رشد اسمی در ترکیه یا مصر را تورم می‌خورد.
بازگشت سرمایه دو جور نشان داده میشود. ناخالص: 100 تقسیم بر بازده ناخالص. خالص: پس از هزینه‌ها و مالیات. هزینه‌ها، یعنی خالی ماندن میان مستأجرها، مدیریت، تعمیرات و شارژ ساختمان، در مدل ما 20% اجاره است و مالیات با نرخ هر کشور. این مدل است: رقم واقعی به محله، وضع آپارتمان، نرخ ارز و سرعت یافتن مستأجر بستگی دارد.
وضعیتتان را رایگان بررسی میکنیم
کارتان را در گفت‌وگو شرح دهید و می‌گوییم از کجا آغاز کنید.
10 کشور برتر برای خرید ملک اجاره‌ای در 2026
دبی رتبهٔ 1 است: مالیات 0% بر اجاره، نقدشوندگی عمیق و بازاری باز برای خریداران خارجی بر جنگی در همسایگی و افت قیمت‌ها در 2026 می‌چربد. قزاقستان دوم است، هرچند با حساب اجاره اول است: بالاترین بازده در نمونه، جمعیت جوان و رشد اقتصادی 6.5% در 2025. آنچه امتیازش را پایین می‌آورد دسترسی است: خارجی در آنجا فقط با اجازهٔ اقامت میتواند آپارتمان را به نام خود ثبت کند.
| رتبه، بازار | بازده ناخالص | بازگشت، سال: ناخالص / خالص | قیمت‌ها | جمعیت تا 2050، باروری | مالیات اجاره | برای روسها | اقامت از راه خرید |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. امارات (دبی) | 6.3-7.1% | 14-16 / 18-20 | -3.1% در سال پس از +60% در 2022-2025 | +35%، 1.2 (رشد از تازه‌واردان) | 0% | بله، بدون ویزا | ویزای 10 ساله از 2 میلیون درهم (545,000 دلار) |
| 2. قزاقستان (آستانه، آلماتی) | 9-10.8% | 9-11 / 13-16 | دست‌دوم در کل کشور +10.4% در سال به تنگه (ژوئن 2026) | +27%، 3.0 | 10%، 15% بالای 8,500 واحد محاسبهٔ ماهانه | ورود بدون ویزا؛ مسکن به نام خود فقط با اجازهٔ اقامت | نه |
| 3. گرجستان (تفلیس، باتومی) | 7.4-8.5% | 12-14 / 16-18 | نوساز تفلیس حدود 1,330 دلار بر متر مربع در 2025 | -4%، 1.8 | 5% اجارهٔ ناخالص | بله، بدون ویزا | اجازهٔ اقامت از 150,000 دلار |
| 4. پاناما (پاناماسیتی) | 6.9-7.6% | 13-15 / 17-19 | دادهٔ قابل مقایسه نیست | +23%، 2.1 | جدول 0-25% | بله | اقامت دائم از 300,000 دلار (نوساز) یا 500,000 دلار (دست‌دوم) |
| 5. پاراگوئه (آسونسیون) | 5-10% | 10-19 / 14-27 | دادهٔ قابل مقایسه نیست، آگهی‌های آسونسیون 1,744 دلار بر متر مربع | +23%، 2.4 | مالیات بر درآمد اشخاص 8-10% | بله | اقامت دائم فوری از 200,000 دلار |
| 6. مصر (قاهره، هورغادا) | 7.6-8.3% | 12-13 / 19-20 | رو به افزایش به پوند، پوند از 2022 حدود 70% ارزش از دست داده | +37%، 2.7 | جدول تا 27.5% به‌علاوهٔ مالیات ملک | بله، ویزای فرودگاهی | اقامت 5 ساله از 200,000 دلار، گذرنامه از 300,000 دلار |
| 7. کاستاریکا (سن‌خوزه) | 7.6-8.4% | 12-13 / 18-20 | دادهٔ قابل مقایسه نیست | +4%، 1.3 | حدود 12.75% | بله | اقامت سرمایه‌گذار از 150,000 دلار |
| 8. ترکیه (استانبول، آنتالیا) | 7.3-8.7% | 12-14 / 18-21 | +24.5% به لیره، -5.8% پس از تورم | +4%، 1.5 | جدول 15-40% | بله، بدون ویزا | اجازهٔ اقامت از 200,000 دلار، گذرنامه از 400,000 دلار |
| 9. جمهوری دومینیکن (سانتو دومینگو، پونتا کانا) | 8.5-9.1% | 11-12 / 17-22 | دادهٔ قابل مقایسه نیست | +13%، 2.2 | 27% برای غیرمقیمان | بله، بدون ویزا | اقامت دائم سرمایه‌گذار از 200,000 دلار |
| 10. برزیل (رسیفی، سائوپائولو، فلوریانوپولیس) | 5.7-6.1%، رسیفی 8.4% | 16-18 / 25-27 | اجاره +9.2% در سال در برابر تورم 4.2% | +2%، 1.6 | 15% برای غیرمقیمان | بله، بدون ویزا | اقامت از 1 میلیون رئال (193,000 دلار) |
منابع: جمعیت و باروری از سازمان ملل (چشم‌انداز جمعیت جهان 2024) و بانک جهانی؛ قیمت‌ها از ادارات آمار ملی و بانکهای مرکزی. واحد محاسبهٔ ماهانه شاخصی در قزاقستان است که در 2026، 4,325 تنگه (حدود 10 دلار) ارزش دارد، پس 8,500 واحد حدود 36.8 میلیون تنگه، تقریباً 83,000 دلار درآمد در سال است. مالیات بر درآمد اشخاص پاراگوئه مالیات شخصی آن کشور است. مبالغ دلاری با نرخ‌های ارز 2026.
امتیازها چطور جمع می‌شوند
| کشور | بازده | جمعیت‌شناسی | اقتصاد | مالیات | ارز و نقدشوندگی | برای روسها | جمع از 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| امارات | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 | 5 | 25 |
| قزاقستان | 5 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 23 |
| گرجستان | 3 | 1 | 5 | 5 | 3 | 5 | 22 |
| پاناما | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 20 |
| پاراگوئه | 1 | 4 | 5 | 4 | 2 | 4 | 20 |
| مصر | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| کاستاریکا | 3 | 2 | 4 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| ترکیه | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 5 | 17 |
| جمهوری دومینیکن | 4 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 16 |
| برزیل | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | 16 |
| مکزیک (رتبهٔ 11) | 2 | 3 | 1 | 1 | 3 | 3 | 13 |
در تساوی بازار با بازده بالاتر جلو می‌افتد. پاراگوئه برای بازده 1 امتیاز می‌گیرد: آنجا 5-6% است. آگهی‌ها 10% نشان می‌دهند، اما آن‌ها قیمت درخواستی‌اند نه معامله. قزاقستان برای دسترسی 2 امتیاز می‌گیرد: ورود بدون ویزاست، اما مسکن فقط با اجازهٔ اقامت به نام خود ثبت میشود و خرید آن را نمی‌دهد.
10 بازار: چه بخریم، چقدر هزینه دارد و خطر کجاست
ملک دبی در 2026: مالیات 0%، اما قیمت‌ها پایین می‌آیند
در دبی اصلاً بر اجاره مالیات نمی‌دهید و این استدلال اصلی است. جمعیت امارت تا پایان 2025 به 4.58 میلیون رسید، 7.5% در یک سال (ادارهٔ آمار دبی دیجیتال)، و رکورد 19.6 میلیون بازدیدکننده داشت (ادارهٔ اقتصاد و گردشگری دبی). بازده ناخالص 6.3% و برای آپارتمان تا 7% است.
2026 تصویر را عوض کرد. پس از حملهٔ آمریکا و اسرائیل به ایران در 28 فوریهٔ 2026، موشک‌ها و پهپادها به سوی امارات آمدند و معاملات ملک امارات در 12 روز نخست مارس نسبت به سال قبل 37% افت کرد. تا اوت 2026 قیمت‌ها 3.1% در سال و 10% زیر اوج فوریه بودند و آپارتمان‌ها 5.3% ارزان‌تر. اجارهٔ قراردادهای تازه 8% زیر اوج اکتبر 2025 است. سازندگان قرار است تا پایان سال حدود 65,000 آپارتمان تحویل دهند، هرچند برخی ممکن است به 2027 بیفتند.
ویزای طلایی از 2 میلیون درهم، حدود 545,000 دلار، شروع میشود. گام‌ها: خرید، ثبت در ادارهٔ اراضی دبی و پرداخت کارمزد انتقال 4%، سپس درخواست از همان اداره. ویزا 10 سال اعتبار دارد و تمدیدپذیر است، عوارض دولتی در مجموع حدود $2,700 است و رسیدگی 7-10 روز کاری طول می‌کشد. آپارتمان رهنی هم پذیرفته است اگر دست‌کم 2 میلیون درهم پرداخت شده و بانک نامهٔ عدم مخالفت بدهد. زندگی و مالیات در راهنمای ما اقامت و مالیات امارات آمده است.
ملک در قزاقستان: چرا آستانه سریع‌تر از دبی پس می‌دهد
قزاقستان تنها کشور نمونه با بازده ناخالص دورقمی است: 10.5% در کل کشور، 10.75% در آستانه و 9% در آلماتی در 2026. دلیل ساده است. آپارتمان ارزان است و جمعیت جوان و شهرنشین‌شونده تقاضای اجاره را بالا نگه می‌دارد. باروری سه فرزند برای هر زن است و اقتصاد در 2025، 6.5% رشد کرد.
هر متر مربع مسکن دست‌دوم در آلماتی حدود 750,000 تنگه، تقریباً 1,700 دلار با نرخ 2026 بانک ملی قزاقستان است. اجاره حدود 5,850 تنگه (13 دلار) بر متر مربع در ماه است (ادارهٔ آمار ملی). آپارتمان 50 متری حدود 37.5 میلیون تنگه، حدود 85,000 دلار است.
شرط اصلی وضعیت خریدار است. خارجی فقط با اجازهٔ اقامت میتواند آپارتمان را به نام خود ثبت کند: قانون مالکیت مسکن را برای کسانی مجاز می‌داند که در کشور اقامت دائم دارند و کسانی را که با ویزا، بدون ویزا یا با اقامت موقت در کشورند مستثنا می‌کند. سرمایه‌گذار بدون اجازهٔ اقامت به نام خود ملک تجاری می‌خرد یا آپارتمان را به نام شرکت ثبت می‌کند؛ این ساختار را پیش از پرداخت بیعانه بررسی میکنیم. خود معامله ساده است: پول از حسابی در خارج می‌رسد، دفتر اسناد قرارداد را تأیید می‌کند و شرکت دولتی خدمات شهروندان مالکیت را ثبت می‌کند. درآمد اجاره 10% مالیات بر درآمد اشخاص دارد و بر درآمد سالانهٔ بالای 8,500 واحد محاسبهٔ ماهانه به 15% می‌رسد. برای فهرست‌ها صفحهٔ ملک سرمایهگذاری در قزاقستان ما را ببینید.
خطرها. قیمت‌های دست‌دوم در قزاقستان در سال منتهی به ژوئن 2026، 10.4% به تنگه بالا رفت، به‌زحمت بالاتر از تورم 10.3% (ادارهٔ آمار ملی): به‌طور واقعی قیمت‌ها ثابت‌اند، پس بازده باید از اجاره بیاید. تنگه شناور است: دلار در 2025 به‌طور میانگین 11% گران‌تر بود و سپس تنگه در 2026 قوی‌تر شد. خرید اقامت نمی‌دهد و ترتیب برعکس است: اول اجازهٔ اقامت، بعد آپارتمان. شهروندان کشورهای اتحادیهٔ اقتصادی اوراسیا استثنا ندارند، اما بدون ویزای ویژه برای اقامت دائم درخواست می‌دهند. برای حفظ وضعیت باید در هر 12 ماه دست‌کم 183 روز در کشور زندگی کنید. شرایط در صفحهٔ اقامت قزاقستان ما آمده است.
ملک در گرجستان: 8.5% در تفلیس و آستانهٔ اقامت 50% بالاتر
تفلیس با 8.5% در سال سومین شهر پربازده منطقه‌اش در 2026 است، پس از آنکارا (9.6%) و آستانه (8.8%). آپارتمان نوساز 50-60 متری حدود 10 دلار بر متر مربع در ماه اجاره میرود. نوسازهای تفلیس در 2025 به‌طور میانگین حدود 1,330 دلار بر متر مربع بودند، پس ورود از تقریباً 65,000-70,000 دلار شروع میشود.
مالیات سبک است: 5% اجارهٔ ناخالص اگر مسکن را برای سکونت به شخص حقیقی اجاره دهید و در سازمان درآمدهای گرجستان ثبت‌نام کنید. اقتصاد در 2025، 7.5% رشد کرد و جمعیت به لطف تازه‌واردان 3.2% بالا رفت (بانک جهانی). اما سازمان ملل تا 2050 کاهش 4% را انتظار دارد و باروری 1.8 است.
از 1 مارس 2026 اقامت از راه ملک گران‌تر شده: آستانه طبق اصلاحات قانون وضعیت حقوقی خارجیان از 100,000 به 150,000 دلار رسید. چند ملک را میشود جمع کرد، ارزش را ارزیاب معتمد تأیید می‌کند و اجازه برای یک سال صادر و تمدید میشود. خریدارانی که پیش از 1 مارس خریده و پرداخته‌اند آستانهٔ قدیم را نگه می‌دارند. اوج اجارهٔ 2022-2023 گذشته و بازده به 8% تاریخی‌اش برگشته است. جزئیات در راهنمای ما اقامت و مالیات گرجستان.
ملک در پاناما: درآمد دلاری و قواعد تازه از سپتامبر 2026
پاناما تنها کشور 10 کشور برتر است که دلار آمریکا را به کار می‌برد، پس کاهش ارزش پول نمی‌تواند بازده را بخورد. این بازده در 2026 در پاناماسیتی 7.6% و در کل کشور 6.9% است. جمعیت تا 2050 قرار است 23% رشد کند، میانهٔ سنی 30 است و اقتصاد در 2025، 4.4% رشد کرد.
قواعد اقامت دائم سرمایه‌گذار واجد شرایط در 16 سپتامبر 2026 با انتشار فرمان اجرایی شمارهٔ 17 مورخ 8 سپتامبر عوض شد. آپارتمان نوساز خریداری‌شده از سازنده از 300,000 دلار واجد شرایط است. اگر ملک پیش‌تر فروخته، سکونت یا اجاره داده شده، آستانه 500,000 دلار است. سرمایهگذاری باید 5 سال نگه داشته و با پول خودتان پرداخت شود: هدیه و انتقال رایگان از دیگران حساب نمی‌شود.
گام‌ها: وزارت بازرگانی و صنایع ظرف 15 روز کاری گواهی سرمایهگذاری صادر می‌کند، سپس ادارهٔ ملی مهاجرت ظرف 30 روز کاری تصمیم می‌گیرد. درخواست‌های پیش از فرمان با قواعد قدیم پیش می‌روند و قراردادهای موجود شش ماه برای درخواست وقت دارند. اجاره با جدول عمومی مالیات دارد: درآمد تا 11,000 دلار در سال معاف، تا 50,000 دلار 15% و بالاتر 25%. گزینهها را در راهنمای ما اقامت پاناما با سرمایهگذاری مقایسه کنید.
خطر. آستانهٔ 300,000 دلار اکنون فقط برای نوساز است که از دست‌دوم گران‌تر است. اگر آپارتمان هدفتان ارزان‌تر است، راه دیگری لازم دارید.
ملک در پاراگوئه: اقامت دائم فوری در یکی از جوان‌ترین کشورهای منطقه
پاراگوئه در 2025، 6.6% رشد کرد، میانهٔ سنی‌اش 27 و باروری 2.4 است (بانک جهانی، سازمان ملل). از 2026 می‌توانید با خرید ملک به ارزش 200,000 دلار یا بیشتر یکراست، بدون مرحلهٔ موقت، اقامت دائم بگیرید. این برنامهٔ گذر سرمایه‌گذار طبق مصوبهٔ شمارهٔ 283/2026 وزارت صنعت و بازرگانی است که در آوریل 2026 آغاز شد.
ویژگی‌ای که پاراگوئه را متمایز می‌کند: ملک نمی‌تواند برای شما یا خانواده‌تان باشد، فقط برای اجاره یا رشد سرمایه. گواهی سرمایه‌گذار خارجی ظرف 5 روز کاری از پروندهٔ کامل صادر میشود. در نیمهٔ نخست 2026 در همهٔ انواع سرمایهگذاری 140 گواهی صادر شد که 15 تا برای ملک بود. اجاره با مالیات بر درآمد اشخاص 8-10% درآمد خالص مالیات دارد و اجارهٔ مسکن مالیات بر ارزش افزودهٔ کاهش‌یافتهٔ 5% دارد.
بخش صادقانه: آمار معاملات نیست. در آگهی‌ها هر متر مربع آپارتمان آسونسیون 1,744 دلار است و میانهٔ اجاره 900 دلار در ماه، که بازده ناخالص 10% را نشان می‌دهد. اما این‌ها قیمت درخواستی‌اند و بازده واقعی به 5-6% نزدیک‌تر است. بازار کوچک است و فروش از دبی یا استانبول بیشتر طول می‌کشد. بیشتر دربارهٔ وضعیت در صفحهٔ اقامت پاراگوئه ما.
ملک در مصر: جوان‌ترین کشور 10 کشور برتر و ضعیف‌ترین پول
میانهٔ سنی مصر 24.5 است و جمعیتش تا 2050 قرار است 37% رشد کند و به 162 میلیون برسد (سازمان ملل). در 2025 تقریباً 19 میلیون گردشگر داشت، 21% بیشتر از سال قبل (وزارت گردشگری و آثار باستانی). بازده ناخالص در کل کشور 7.6% و در قاهره 8.3% است.
همهٔ این‌ها به پوند است. از اوایل 2022 پوند در برابر دلار حدود 70% ارزش از دست داده و از حدود 15.7 به 50-52 برای هر دلار رسیده است. از مارس 2024 خرید باید با ارز خارجی منتقل‌شده از خارج از طریق بانک پرداخت شود و باید گواهی بانک را نگه دارید: همین است که بعداً خروج پول فروش و اجاره را ممکن می‌کند.
اقامت 5 ساله با ملک از 200,000 دلار می‌آید؛ گزینه‌های 1 و 3 ساله ملک یا سپرده در بانک مصری 50,000 و 100,000 دلار می‌خواهند. تابعیت ملک از 300,000 دلار می‌خواهد که در صفحهٔ تابعیت مصر با سرمایهگذاری ما آمده است. مالیات: اجارهٔ مبله مالیات بر درآمد با جدول تا 27.5% دارد، به‌علاوهٔ مالیات ملک 10% ارزش اجارهٔ سالانه بالاتر از معافیت.
خطرها. طبق قانون 230 سال 1996 خارجی تا 5 سال نمی‌تواند ملک ثبت‌شده را بفروشد. در شرم‌الشیخ، دهب و باقی سینا خارجی‌ها فقط حق استفاده دارند نه مالکیت. هورغادا و قاهره بیرون از این محدودیت‌اند.
ملک در کاستاریکا: بازده بالا، باروری پایین
کاستاریکا در 2026 میانگین بازده ناخالص 7.6% و در سن‌خوزه 8.35% دارد و اقتصاد در 2025، 4.6% رشد کرد. نقطهٔ ضعف جمعیت‌شناسی است: باروری 1.3، از پایین‌ترین‌ها در آمریکای لاتین، و جمعیت تا 2050 فقط 4% می‌افزاید. تقاضا بر تازه‌واردان و گردشگران تکیه دارد نه رشد خانوارهای محلی.
اقامت سرمایه‌گذار طبق قانون 9996 جذب سرمایه‌گذاران، صاحبان درآمد و بازنشستگان 150,000 دلار یا بیشتر، از جمله ملک، می‌خواهد. اجاره 15% بر 85% درآمد، حدود 12.75% اجاره، مالیات دارد. شرایط در صفحهٔ اقامت کاستاریکا ما است.
ملک در ترکیه: روسها بیشتر از همه میخرند، اما رشد دلاری نزدیک صفر است
خارجی‌ها در 2025، 21,534 خانه در ترکیه خریدند و روسها با 3,649 خرید پیشتاز بودند (مؤسسهٔ آمار ترکیه). برای مقایسه، خارجی‌ها در 2022، 67,490 خانه خریدند. بازده ناخالص در کل کشور 7.3% و در استانبول 7-9% است.
قیمت‌ها فقط روی کاغذ بالا می‌روند. شاخص بانک مرکزی ترکیه در سال منتهی به ژوئن 2026، +24.5% نشان داد که پس از تورم -5.8% است. لیره همچنان ضعیف میشود و در 2026 حدود 49 برای هر دلار است. اجاره با جدول تصاعدی 15-40% مالیات دارد. 58,000 لیرهٔ نخست (حدود 1,200 دلار) اجارهٔ مسکونی سالانه معاف است و 15% درآمد را میشود بدون رسید به‌عنوان هزینه کسر کرد.
اقامت از راه ملک از 16 اکتبر 2023 در هر شهر 200,000 دلار هزینه دارد، با یک گیر: ملک باید مسکونی باشد و ادارهٔ مهاجرت انتظار دارد در آن زندگی کنید. اجاره دادن یکسره ممنوع نیست، اما اگر بازرسی مستأجر را آنجا بیابد، اجازه ممکن است لغو شود. تابعیت از 400,000 دلار است؛ صفحهٔ تابعیت ترکیه با سرمایهگذاری ما را ببینید. هزینهٔ انتقال سند 4% قیمت اعلام‌شده است که طبق قانون میان فروشنده و خریدار نصف میشود.
ملک در جمهوری دومینیکن: رکورد گردشگری و 9% در سانتو دومینگو
جمهوری دومینیکن در 2025 رکورد 11.6 میلیون بازدیدکننده، با مسافران کشتی تفریحی، داشت (وزارت گردشگری). بازده ناخالص در 2026 به‌طور میانگین 8.5% و در سانتو دومینگو 9.1% است و آپارتمان‌های دوخوابه نزدیک 10%. میانهٔ سنی 28 است.
عیب‌ها مالیات و رشدند. پرداخت به غیرمقیمان 27% کسر در منبع دارد. از 2026، طبق قانون 30-26، شرکت‌هایی که از اشخاص مقیم اجاره میکنند 15% اجاره را به‌عنوان مالیات نهایی کسر میکنند. اقتصاد در 2025 فقط 2.1% رشد کرد. اقامت دائم سرمایه‌گذار 200,000 دلار می‌خواهد: سرمایهگذاری نخست نزد سازمان دولتی صادرات و سرمایهگذاری ثبت میشود، سپس درخواست به ادارهٔ کل مهاجرت میرود. مالیات خرید 3% بیشترِ قیمت قرارداد و ارزش‌گذاری رسمی است.
ملک در برزیل: اجاره دو برابر سریع‌تر از تورم بالا میرود
برزیل فهرست 10 کشور برتر را با قدرت بازار اجاره‌اش می‌بندد. اجاره در 12 ماه منتهی به اوت 2026، 9.2% بالا رفت در برابر تورم 4.2%. میانگین بازده ناخالص 6.1% است، با 8.4% در رسیفی و 8.3% در کویابا.
اقامت از راه ملک طبق مصوبهٔ شمارهٔ 36 سال 2018 شورای ملی مهاجرت داده میشود: از 1 میلیون رئال (حدود 193,000 دلار)، یا 700,000 رئال (حدود 135,000 دلار) در شمال و شمال شرق. پول باید از خارج بیاید و اجازه برای 4 سال صادر میشود. غیرمقیمان 15% بر اجاره می‌پردازند (25% اگر در کشوری در فهرست بهشت‌های مالیاتی برزیل زندگی کنند). جزئیات در صفحهٔ اقامت برزیل از راه ملک ما.
خطر. رئال پرنوسان است، جمعیت به‌زحمت رشد می‌کند و باروری 1.6 است. برزیل شرط‌بندی بر رشد اجاره در شهرهای مشخص است نه بر جمعیت‌شناسی.
فهرست مدارک را می‌فرستیم
در گفت‌وگو راه تماس بگذارید و فهرستی برای وضعیتتان می‌فرستیم.
آپارتمان در خارج چقدر طول می‌کشد پس بدهد: یک مثال
سه بازار محبوب خریداران روس را از یک مدل گذراندیم: نگهداری و خالی ماندن 20% اجاره، مالیات با نرخ هر کشور، نرخ ارز 2026. این محاسبه‌ای نمونه است نه پیش‌بینی: قیمت‌ها میانگین‌اند و آپارتمانی مشخص ممکن است بیشتر یا کمتر اجاره برود.
| مورد | آلماتی | تفلیس | دبی |
|---|---|---|---|
| ملک | دست‌دوم، 50 متر مربع، 750,000 تنگه بر متر مربع | نوساز، 50 متر مربع، 1,330 دلار بر متر مربع | آپارتمان 1.5 میلیون درهمی |
| قیمت | 37.5 میلیون تنگه (حدود 85,000 دلار) | 66,500 دلار | 1.5 میلیون درهم (حدود 408,000 دلار) |
| هزینهٔ خرید در مثال | 2% | 2% | 6%: 4% کارمزد ادارهٔ اراضی، نماینده و ثبت |
| کل سرمایهگذاری | 38.25 میلیون تنگه | 67,830 دلار | 1.59 میلیون درهم |
| اجارهٔ سالانه | 3.51 میلیون تنگه (5,855 تنگه بر متر مربع در ماه) | 6,000 دلار (10 دلار بر متر مربع در ماه) | 94,650 درهم (بازده 6.31%) |
| منهای 20% هزینه‌ها | 0.70 میلیون تنگه | 1,200 دلار | 18,930 درهم |
| منهای مالیات | 10%: 0.35 میلیون تنگه | 5%: 300 دلار | 0 |
| درآمد خالص سالانه | 2.46 میلیون تنگه | 4,500 دلار | 75,720 درهم |
| بازگشت | 15.6 سال | 15.1 سال | 21 سال |
نتیجه دوستداران دبی را خوشحال نمی‌کند: با وجود مالیات صفر و نقدشوندگی عالی، آپارتمان آنجا دیرتر از آلماتی یا تفلیس با اجاره پس می‌دهد. دبی در چیزهای دیگر می‌برد: ارزش دلاری از راه پیوند درهم، بازار دست‌دوم عمیق و ویزای طلایی. در آلماتی، افت 30% تنگه بازگشت دلاری را به حدود 22 سال می‌کشاند و رشد هم‌اندازه آن را کوتاه می‌کند.
چرا اروپا، تایلند و بالی به 10 کشور برتر نرسیدند
بازارهای گران به دلیلی ساده می‌بازند: آپارتمان 20-40 سال اجاره قیمت دارد و جمعیت پیر میشود. استراحتگاه‌های آسیایی میان گردشگران محبوب‌اند، اما خانه نسبت به اجاره گران است و حقوق خارجی‌ها محدود.
| کشور | بازده ناخالص | بازگشت ناخالص، سال | چرا به 10 کشور برتر نرسید |
|---|---|---|---|
| مکزیک (رتبهٔ 11) | 6.1% در کل کشور، 7-7.7% در مکزیکوسیتی | 13-16 | غیرمقیمان 25% اجارهٔ ناخالص می‌پردازند (مادهٔ 158 قانون مالیات بر درآمد)، رشد تولید ناخالص داخلی 0.6% در 2025 |
| پرتغال | 4.8-5.8% در لیسبون و پورتو | 17-21 | از 2023 خرید خانه دیگر برای ویزای طلایی پذیرفته نیست، میانهٔ سنی 47 |
| یونان | 3.7-3.8% در آتن | 26-27 | ویزای طلایی از 400,000-800,000 یورو و بسته به روی روسها، جمعیت -11% تا 2050 |
| قبرس | 6.1-6.2% در لیماسول | 16 | تحریم‌های اتحادیه: بانک‌ها نمیتوانند از شهروندان روسیهٔ بدون اقامت اتحادیه سپردهٔ بیش از 100,000 یورو بپذیرند؛ باروری 1.4 |
| مونته‌نگرو، صربستان | 3.6-5.1% | 20-28 | جمعیت -16% و -17% تا 2050 |
| تایلند | 2.6-5.1% در بانکوک و پاتایا | 20-38 | خارجی‌ها حداکثر 49% مساحت واحدهای یک ساختمان را میتوانند داشته باشند، جمعیت کم میشود، میانهٔ سنی 40 |
| اندونزی (بالی) | 4.7-4.9% در کل کشور | 20-21 | خارجی‌ها زمین و ویلا را فقط با حق استفاده یا اجاره می‌گیرند |
| ویتنام، فیلیپین | 2.4-3.9% در هانوی، هوشی‌مین و مانیل | 26-42 | در ویتنام آپارتمان 50 سال مالکیت دارد، در فیلیپین خارجی‌ها تا 40% واحدهای یک ساختمان را میتوانند داشته باشند |
| کنیا | 6-7.4% در نایروبی | 14-17 | جمعیت +45% تا 2050، اما خارجی‌ها زمین را فقط تا 99 سال اجاره میکنند (مادهٔ 65 قانون اساسی) |
اگر اروپا را برای وضعیت می‌خواهید نه بازده، راهنماهای ما دربارهٔ ویزاهای طلایی اروپا در 2026 و اقامت یونان از راه ملک را ببینید.
بررسی میکنیم واجد شرایط هستید یا نه
سه پرسش در گفت‌وگو نشان می‌دهد کدام گزینه برایتان مناسب است.
دام‌ها: ارز، نقدشوندگی، مالیات و بانک برای روسها
ارز مهم‌تر از بازده است. پوند مصر از 2022 حدود 70% در برابر دلار ارزش از دست داده، لیرهٔ ترکیه همچنان ضعیف میشود، و بازده 8% به پول محلی ممکن است به‌آسانی به دلار صفر شود. خطر در پاناما که دلار به کار می‌برد و امارات که درهمش با 3.6725 پیوند دارد کمترین است. تنگه به هر دو سو حرکت می‌کند.
نقدشوندگی. همه‌جا میشود سریع خرید؛ فروش داستان دیگری است. در مصر خارجی 5 سال نمی‌تواند بفروشد و در پاراگوئه بازار کوچک است و آمار معامله ندارد. در دبی 72.5% فروش‌های مسکونی اوت 2026 پیش از ساخت بود: تحویل عقب می‌افتد و درآمد فقط با گرفتن کلید آغاز میشود.
مدیریت. شرکت مدیریت سهمی از اجاره می‌گیرد، افزون بر خالی ماندن، تعمیرات و شارژ ساختمان. مدل ما برای همهٔ این‌ها 20% اجاره در نظر می‌گیرد؛ اجارهٔ کوتاه‌مدت معمولاً بیشتر هزینه دارد. بررسی کنید وضعیتتان اجاره را اجازه می‌دهد یا نه: در ترکیه ادارهٔ مهاجرت انتظار دارد در آپارتمان اقامتی زندگی کنید، در حالی که در پاراگوئه باید اجاره داده یا برای رشد نگه داشته شود.
مالیات در کشور خود. اگر مقیم مالیاتی روسیه بمانید، درآمد اجارهٔ خارجی مشمول مالیات بر درآمد روسیه با نرخ‌های از 13% است. مالیات پرداخت‌شده در خارج فقط اگر پیمان مالیاتی با آن کشور اجرا شود کسر میشود. روسیه با فرمان شمارهٔ 585 مورخ 8 اوت 2023 چنین پیمان‌هایی را با قبرس، یونان، پرتغال، مونته‌نگرو و بیش از 30 کشور دیگر معلق کرد.
تحریم‌ها و بانک‌ها. حواله از بانک روسی برای پرداخت ملک در خارج تقریباً همه‌جا به محدودیت می‌خورد، پس حساب در بانک کشوری ثالث لازم است. بانک و دفتر اسناد می‌پرسند پول از کجا آمده: صورت‌حساب، قرارداد، اظهارنامهٔ مالیاتی. ساختن این پرونده را در راهنمای ما اثبات منشأ پول توضیح داده‌ایم. در اتحادیه، شهروندان روسیهٔ بدون اقامت اتحادیه نمیتوانند بیش از 100,000 یورو در یک بانک سپرده داشته باشند (آیین‌نامهٔ اتحادیهٔ اروپا 833/2014)، که خرید در قبرس و یونان را پیچیده‌تر می‌کند.
چطور در خرید ملک در خارج کمک میکنیم
ملکی متناسب با هدفتان، درآمد، وضعیت یا هر دو، پیدا میکنیم، معامله را بررسی میکنیم و بخش مالیاتی را چنان می‌چینیم که اجاره‌تان دو بار مالیات نخورد. کار حقوقی در هر کشور را متخصصان Murblz همراه شریکان دارای مجوز محلی انجام می‌دهند.
ملک سرمایهگذاری
ملک اجاره‌ای در 10 بازار برتر، با بررسی سازنده، فروشنده و مدارک.
بیشتر بدانید ←اقامت از راه ملک
جایی که خرید اجازهٔ اقامت، اقامت دائم یا گذرنامه می‌دهد، با آستانه‌ها و زمان‌بندی.
بیشتر بدانید ←مالیات درآمد اجاره
مالیات در کشور ملک و کشور اقامت شما، کسرها و اظهارنامه.
بیشتر بدانید ←ساختار مالکیت
خرید به نام خود، از طریق شرکت یا بنیاد: چه چیزی برای اجاره، فروش و ارث بهتر است.
بیشتر بدانید ←حساب بانکی در خارج
بانکی برای پرداخت خرید و دریافت اجاره، و آمادگی برای بررسی‌هایش.
بیشتر بدانید ←همراهی حقوقی
بررسی ملک و فروشنده، همراهی در معامله و ثبت سند.
بیشتر بدانید ←پروندهٔ شما را رایگان بررسی میکنیم. بگویید چقدر قصد سرمایهگذاری دارید، به چه ارزی، اقامت لازم دارید یا نه و کجا مقیم مالیاتی هستید. می‌گوییم کدام 2-3 بازار از 10 بازار برتر به کارتان می‌آید، پس از مالیات واقعاً چقدر می‌ماند و کجا خرید پس نمی‌دهد.
پرسش‌های پرتکرار
بهترین کشورها برای سرمایهگذاری ملکی در 2026 کدام‌اند؟
بهترین کشورها برای خرید ملک اجاره‌ای کدام‌اند؟
آیا خرید ملک در خارج سرمایهگذاری خوبی است؟
کدام کشورها با خرید ملک اقامت می‌دهند؟
روسها در 2026 کجا میتوانند در خارج ملک بخرند؟
ارزان‌ترین جا برای خرید ملک در خارج کجاست؟
بر درآمد اجارهٔ ملک در خارج چه مالیاتی پرداخت میشود؟
آیا ملک دبی در 2026 سرمایهگذاری خوبی است؟
نمی‌خواهید این کار را تنها پیش ببرید؟
کل روند را از آغاز تا پایان پیش می‌بریم: مدارکتان را بررسی میکنیم، برنامه‌ای متناسب با وضعیتتان پیدا میکنیم و زمان‌بندی و هزینهٔ صادقانه می‌دهیم. پرسشتان را در گفت‌وگو بپرسید: مشاورهٔ رایگان همین‌جا آغاز میشود. نمایندگی حقوقی در ادارات دولتی و دادگاه‌ها را متخصصان Murblz همراه با همکاران دارای مجوز محلی انجام می‌دهند.
مشاور Murblz همین حالا در گفتگوی همین صفحه پاسخ می‌دهد. شرایطتان را بنویسید تا با هم بررسی کنیم.
مشاوره‌ی رایگان