ویزای طلایی یونان از راه خرید ملک در 2026

دست‌کم €400,000 برای خانه‌ای معمولی، به‌علاوهٔ تقریباً 5.5% مالیات و هزینه. یونان از آخرین کشورهای اتحادیهٔ اروپاست که هنوز برای خرید آپارتمان اقامت می‌دهد، اما ورود گران‌تر شده، به روی شهروندان روسیه و بلاروس بسته است و دولت قصد دارد مالیات خرید برای خریداران بیرون از اتحادیه را به 15% برساند. آستانه‌ها، گام‌ها، هزینهٔ کامل، رژیم‌های مالیاتی و راه تابعیت.

€400,000 هزینهٔ ارزان‌ترین راه استاندارد ورود به ویزای طلایی یونان در 2026 با خرید خانه است. چند سال پیش €250,000 با آپارتمانی در هر جای کشور، از جمله مرکز آتن، اقامت می‌خرید. این رقم مانده، اما فقط برای ساختمان‌هایی که از تجاری به مسکونی تبدیل شده‌اند و بناهای ثبت‌شده‌ای که مرمت شده‌اند.

افزون بر قیمت، تقریباً 5.5-6% برای مالیات انتقال، دفتر اسناد رسمی، ثبت املاک و عوارض دولتی در نظر بگیرید (مثال ما پایین‌تر است). و در سپتامبر 2026 دولت اعلام کرد که از 1 ژوئیهٔ 2027 مالیات خرید خانه برای شهروندان بیرون از اتحادیهٔ اروپا از 3.09% به 15.45% می‌رسد. هنوز قانونی نیست، اما برای ملکی €400,000 یعنی €49,440 اضافه.

برای خوانندگان روس و بلاروس خبر تلخ‌تر است: یونان از 2022 درخواست تازهٔ ویزای طلایی از شهروندانشان نمی‌پذیرد و در آوریل 2026 وزارت مهاجرت تعلیق را تمدید کرد. اگر گذرنامه دوم کشور دیگری دارید، می‌توانید با آن درخواست دهید و ما شرایط را پیش از درخواست بررسی می‌کنیم. در ادامه توضیح می‌دهیم برنامه چطور کار می‌کند، ورود با حساب همهٔ هزینه‌ها واقعاً چقدر است، کدام تخفیف‌های مالیاتی را باز می‌کند و واقعاً مناسب چه کسانی است.

ویزای طلایی یونان به زبان ساده

ویزای طلایی یونان اجازهٔ اقامت برای اتباع بیرون از اتحادیهٔ اروپاست که در برابر سرمایه‌گذاری، بیشتر خرید ملک، داده می‌شود. با قانون 4146/2013 ساخته شد و اکنون در مادهٔ 100 قانون مهاجرت (قانون 5038/2023) است. نام رسمی آن اجازهٔ اقامت دائم سرمایه‌گذار است. واژهٔ دائم گمراه‌کننده است: کارت برای 5 سال صادر و تا وقتی مالک ملک هستید تمدید می‌شود.

تفاوت کلیدی با اجازهٔ اقامت عادی این است که لازم نیست در یونان زندگی کنید. حداقل روز، آزمون درآمد و آزمون زبان نیست. ملک را می‌خرید، کامل پرداخت می‌کنید، درخواست می‌دهید و برای همهٔ خانواده کارت می‌گیرید. بهای این آزادی یک محدودیت جدی است: کارت اجازهٔ کار در یونان به‌عنوان کارمند یا خوداشتغال نمی‌دهد.

مناسب چه کسانی است: کسانی که اقامت اروپایی پشتیبان با سفر آزاد در شینگن می‌خواهند، سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند ملک یونان را به‌عنوان دارایی نگه دارند، بازنشستگانی که به سوی دریا می‌روند و خانواده‌هایی که مهاجرت واقعی با مشوق‌های مالیاتی را برنامه‌ریزی می‌کنند. مناسب چه کسانی نیست: هر کسی که گذرنامهٔ سریع، کار نزد کارفرمای یونانی یا درآمد از اجارهٔ روزانه می‌خواهد.

تقاضا پایین می‌آید، اما برنامه همچنان از محبوب‌ترین‌های اتحادیه است. طبق سازمان دولتی ترویج سرمایه‌گذاری یونان، در 2024 رکورد 9,289 درخواست داده شد، بیشتر از 8,477 در سال قبل. بیشتر دارندگان اجازه از چین، ترکیه، لبنان، بریتانیا و ایران هستند.

آستانه‌های بالاتر جریان را کم کرده است. داده‌های وزارت مهاجرت 2,551 درخواست تازه در نیمهٔ نخست 2026 در برابر 4,553 در سال قبل را نشان می‌دهد، افت 44%. اما صف کوتاه می‌شود: در همان شش ماه 4,919 اجازهٔ تازه صادر شد (21% بیشتر) و پرونده‌های انباشته، با اعضای خانواده، از بیش از 52,000 در آغاز 2025 به 29,273 در پایان ژوئیهٔ 2026 رسید. همهٔ راه‌ها، از جمله سپرده و صندوق، در صفحهٔ اقامت یونان با سرمایه‌گذاری ما آمده است.

چقدر باید سرمایه‌گذاری کرد: آستانه‌های منطقه‌ای و ملک واجد شرایط

از 2024 نشانی ملک از قیمت هر متر مربع مهم‌تر است، چون یونان به دو منطقهٔ قیمتی تقسیم شده است. آستانه‌ها را مادهٔ 64 قانون 5100/2024 تعیین کرد که از 5 آوریل 2024 اجرا می‌شود. برای معاملات از 1 سپتامبر 2024 الزامی‌اند و دورهٔ گذار برای خریدارانی که بیعانه داده بودند در 28 فوریهٔ 2025 تمام شد (قانون 5167/2024).

منابع: مادهٔ 64 قانون 5100/2024 در پورتال دولتی مسکن، راهنمای وزارت مهاجرت (بخشنامهٔ 1/2026 مورخ 21 آوریل 2026).

جزئیاتی که خریداران را به دردسر می‌اندازد:

• یک ملک. دو آپارتمان €200,000 در هیچ منطقه‌ای واجد شرایط نیست. کل آستانه باید در یک ملک باشد.
• خرید مشترک. اگر چند سرمایه‌گذار یک ملک بخرند، سهم هر کدام باید دست‌کم برابر آستانه (€400,000 یا €800,000) باشد، در حالی که قاعدهٔ 120 متر مربع برای کل ملک است.
• پرداخت کامل پیش از درخواست. قیمت باید پیش از درخواست اقامت کامل پرداخت شود و فقط از طریق نظام بانکی: حواله یا چک بانکی از حساب خریدار. نقد و ارز دیجیتال پذیرفته نیست.
• بدون اجارهٔ روزانه. اجارهٔ ملک از طریق سکوهای دیجیتال اجارهٔ روزانه ممنوع است. جریمه €50,000 و لغو اجازه است. اجارهٔ بلندمدت مجاز است.
• جابه‌جایی ملک. می‌توانید بفروشید و ملک دیگری بخرید، اما به ترتیب درست: نخست ملک واجد شرایط تازه را بخرید، به اداره اطلاع دهید، سپس قدیمی را بفروشید.

منطقهٔ €800,000 هستهٔ بازار را می‌بلعد: آتیکا، با بیش از یک سوم جمعیت کشور، کاملاً در منطقهٔ گران است و تسالونیکی هم. برای زمینهٔ قیمت، داده‌های بانک یونان افزایش میانگین قیمت آپارتمان در 2025 را 6.2% در آتن، 9.6% در تسالونیکی و 8.8% در مناطق دیگر نشان می‌دهد. راهنمای شهر آتن ما کمک می‌کند بفهمید واقعاً کجا می‌خواهید زندگی کنید، نه فقط بخرید.

در 2024-2026 چه تغییر کرد

گرفتن اقامت یونان با خرید ملک: گام‌ها و زمان

فقط یک بار، برای بیومتریک، باید به یونان بروید. باقی، از شمارهٔ مالیاتی تا سند رسمی، را متخصصان Murblz با وکالت‌نامه و همراه شریکان دارای مجوز محلی انجام می‌دهند. در عمل پروندهٔ خوب‌آماده‌شده از انتخاب ملک تا کارت 4-6 ماه و پروندهٔ معمولی 6-9 ماه طول می‌کشد.

انتظار واقعی به صف وزارت بستگی دارد که در 2025-2026 محسوس کوتاه‌تر شد.

مدارک درخواست: کپی تأییدشدهٔ همهٔ صفحات گذرنامه، عکس، سند خرید و گواهی ثبت املاک بدون بدهی، اثبات پرداخت و بیمهٔ درمان با پوشش یونان. برای اعضای خانواده، سند ازدواج و شناسنامه با آپوستیل و ترجمهٔ یونانی. اگر بیمه در پرونده نباشد، اداره با مهلت کوتاه 30 روزه آن را می‌خواهد.

ویزای طلایی یونان با مالیات و عوارض چقدر هزینه دارد

آستانه فقط قیمت ملک است. مالیات انتقال، دفتر اسناد رسمی، ثبت املاک و عوارض دولتی اضافه می‌شود. عوارض دولتی یونان ناچیز است: حدود $2,300 برای متقاضی اصلی، در برابر ده‌ها هزار یورو در مالت.

منابع: وزارت مهاجرت (عوارض)، جدول‌های قانونی دفتر اسناد رسمی و ثبت املاک، قانون 5246/2025 (تعلیق مالیات بر ارزش افزوده). هزینهٔ همراهی ما را پس از بررسی مدارکتان اعلام می‌کنیم.

مثال: €250,000 و €400,000

این نمونه است، نه پیشنهاد قیمت. خانوادهٔ چهارنفره: دو بزرگسال و دو کودک زیر 18 سال. خانهٔ دست‌دوم یا ساختمان تبدیل‌شده، با نرخ فعلی 3.09%. مبالغ به یورو.

مثال بیمه، ترجمه و آپوستیل، وکالت‌نامه، مبلمان و همراهی ما را، که پس از بررسی مدارکتان قیمت می‌دهیم، در بر نمی‌گیرد. در منطقهٔ €800,000 همین منطق حدود €41,600 اضافه می‌دهد و با 15.45% فقط مالیات انتقال از €24,720 به €123,600 می‌جهد.

راه €250,000 پرسش جداگانه‌ای است. وزیران می‌گویند ملک تجاری بیرون از نرخ تازه می‌ماند، اما ساختمان تبدیل‌شده مسکونی می‌شود. هنوز معلوم نیست قانون با آن چه می‌کند. سناریوها در تحلیل ما دربارهٔ مالیات 15% برنامه‌ریزی‌شده برای خریداران خارجی آمده است.

چه کسانی گنجانده می‌شوند و تمدید چطور است

یک خرید سه نسل را یکجا پوشش می‌دهد، که در اروپا کمیاب است. درخواست می‌تواند همسر یا شریک ثبت‌شده، فرزندان مجرد زیر 21 سال و والدین هر دو همسر را در بر بگیرد. هر نفر کارت خود را می‌گیرد و حقوق همهٔ اعضای خانواده از حقوق سرمایه‌گذار می‌آید.

وقتی فرزند 21 ساله می‌شود از کارت خانواده بیرون می‌رود، اما می‌تواند اجازهٔ مستقل تا 24 سالگی بگیرد که پلی به وضعیت اقامت دیگری است. متخصصان Murblz شرایط را خیلی زودتر، یک سال پیش از تولد، بررسی می‌کنند.

تمدید هر 5 سال است و شرط اصلی ساده است: هنوز مالک ملک باشید. برای اثبات، اظهارنامهٔ تازهٔ ملک E9 (فرمی که ادارهٔ مالیات همهٔ املاک یونانی شما را در آن می‌بیند) یا گواهی ثبت املاک تسلیم می‌کنید. طبق قانون 5275/2026 درخواست تمدید در دو ماه پیش از انقضای کارت داده می‌شود. می‌توانید تا سه ماه دیر کنید، با جریمهٔ حدود $120 برای هر ماه. پس از آن درخواست رد می‌شود مگر قوهٔ قاهره را ثابت کنید.

فروش ملک اجازه را پایان می‌دهد. استثنا جابه‌جایی است: نخست ملک واجد شرایط تازه را بخرید، به اداره اطلاع دهید، سپس قدیمی را بفروشید. تمدید هرگز خودکار نیست: هر بار اداره بررسی می‌کند سرمایه‌گذاری برقرار است و قاعده‌ای نقض نشده.

ویزای طلایی یونان چه می‌دهد: مزایای اصلی

با یک خرید چیزی می‌گیرید که بیشتر کشورهای اتحادیه فقط در برابر مهاجرت، کار یا سال‌ها اقامت می‌دهند. در بسته این‌هاست.

شینگن. با کارت یونان می‌توانید بدون ویزا تا 90 روز در هر 180 در منطقهٔ شینگن سفر کنید. در خود یونان محدودیت روز نیست: کارت اجازهٔ زندگی تمام سال در کشور را می‌دهد.

همهٔ خانواده در یک درخواست. همسر، فرزندان زیر 21 سال و والدین هر دو همسر، بدون سقف سنی. عوارض هر عضو بزرگسال خانواده حدود $170 است.

بدون الزام زندگی. برای حفظ و تمدید اجازه لازم نیست جز سفر بیومتریک حتی یک روز در سال در یونان باشید. برای بسیاری این استدلال اصلی است: کارت مثل بیمه‌نامه کار می‌کند نه تعهد.

مالکیت کامل و ارث. ملک پس از پایان اجازه مال شما می‌ماند، بدون محدودیت مدت نگهداری. می‌توانید بفروشید یا برای وارثان بگذارید. مالیات ارث یونان برای خویشاوندان نزدیک (همسر، فرزندان، والدین) تا €150,000، 0% و سپس به‌صورت پلکانی 1%، 5% و 10% است (قانون 2961/2001). مالیات 15% سود فروش ملک برای اشخاص اگر فروش تا 31 دسامبر 2026 بسته شود اعمال نمی‌شود: معلق است.

درآمد اجاره. اجارهٔ بلندمدت مجاز است، همین‌طور اجارهٔ ملک به کسب‌وکار گردشگری برای استفادهٔ حرفه‌ای. فقط اجارهٔ روزانه از طریق سکوهای دیجیتال ممنوع است. مالیات اجاره در بخش مالیات پایین‌تر آمده است.

کسب‌وکار بدون استخدام. دارندهٔ کارت می‌تواند شرکت تأسیس کند، سهامدار یا عضو غیرموظف هیئت‌مدیره باشد. نمی‌توانید کارمند باشید، خوداشتغال کار کنید یا نمایندهٔ قانونی شرکت باشید. ادارهٔ روزمرهٔ کسب‌وکار در یونان نوع دیگری از اجازه می‌خواهد.

رژیم‌های مالیاتی تازه‌واردان. اگر خانواده تصمیم به مهاجرت واقعی بگیرد، می‌تواند از مالیات ثابت سالانهٔ €100,000 بر درآمد خارجی، نرخ 7% بر مستمری خارجی یا 50% تخفیف برای شاغلان استفاده کند. شرایط پایین‌تر آمده است.

راه اقامت دائم و تابعیت: شرایط واقعی

اینجاست که ویزای طلایی از تبلیغات عقب می‌ماند. به‌تنهایی به گذرنامه نمی‌رسد. زمان کارت اقامت قانونی حساب می‌شود، اما تابعیت و وضعیت مقیم بلندمدت زندگی واقعی در یونان را می‌خواهند، نه فقط مالکیت آپارتمان.

• وضعیت مقیم بلندمدت اتحادیهٔ اروپا پس از 5 سال اقامت قانونی و پیوسته در یونان با حضور فیزیکی واقعی. طبق قواعد عمومی اتحادیه، غیبت نباید از 6 ماه پیاپی یا در مجموع 10 ماه در پنج سال بیشتر شود. این وضعیت حق کار می‌دهد.
• تابعیت طبق قانون تابعیت یونان (قانون 3284/2004) پس از 7 سال پیاپی اقامت قانونی پیش از درخواست. گواهی آمادگی تابعیت (آزمون کتبی یونانی سطح B1 به‌علاوهٔ تاریخ و مدنی)، اثبات ادغام و سابقهٔ پاک لازم است. دارندهٔ ویزای طلایی برای گذرنامه باید واقعاً در کشور زندگی کند.

یونان تابعیت دوگانه را می‌پذیرد، اما تابعیت را وزارت کشور به صلاحدید تصمیم می‌گیرد. اگر ریشهٔ یونانی دارید، تابعیت از راه بازگشت ممکن است سریع‌تر باشد. کودکان متولد یونان قواعد جداگانه دارند؛ تابعیت یونان از راه تولد را ببینید.

مالک ملک در یونان چه مالیاتی می‌دهد

دارندهٔ ویزای طلایی که در یونان زندگی نمی‌کند فقط بر چیزهای یونانی مالیات یونان می‌دهد: ملک و درآمدی که می‌سازد. باقی دنیا تا وقتی مقیم مالیاتی آن نشوید به یونان ربطی ندارد. کل نظام در صفحهٔ مالیات یونان ما است؛ اینجا فقط آنچه برای خریدار مهم است را می‌گوییم.

هنگام خرید

مالیات انتقال 3.09%، یا 24% مالیات بر ارزش افزوده بر نوساز اگر سازنده از تعلیق استفاده نکرده باشد (جزئیات در جدول هزینه بالاتر). مالیات پیش از امضای سند نهایی نزد دفتر اسناد رسمی پرداخت می‌شود. خطر اصلی برنامهٔ دولت برای بالا بردن نرخ برای اشخاص بیرون از اتحادیه به 15%، یا 15.45% با عوارض، از 1 ژوئیهٔ 2027 است. به گفتهٔ وزیر دارایی کیریاکوس پیراکاکیس، افزایش فقط ملک مسکونی خریداری‌شده توسط اشخاص را در بر می‌گیرد و یونانی‌تبارها و مقیمان بلندمدت معاف خواهند بود. لایحه‌ای منتشر نشده و یونان در 2027 انتخابات سراسری دارد.

در دورهٔ مالکیت: مالیات سالانهٔ مالکیت

مالیات یکپارچهٔ سالانهٔ مالکیت ملک با فرمولی از منطقه، اندازه، عمر، طبقه و کاربری ملک حساب می‌شود نه از قیمت بازار. اگر کل ارزش رسمی املاک یونانی شما از €500,000 بیشتر شود، مالیات تکمیلی اضافه می‌شود. خانه‌های بیمه‌شده تا €500,000 از 2025، 20% تخفیف دارند (قانون 5162/2024). در سپتامبر 2026 دولت لغو وعده‌داده‌شدهٔ این مالیات از 2027 را به سکونتگاه‌های تا 2,000 ساکن گسترش داد، اما این تخفیف فقط خانهٔ اصلی مقیمان مالیاتی یونان تا €400,000 را در بر می‌گیرد. به سرمایه‌گذاری که در کشور زندگی نمی‌کند کمکی نمی‌کند.

آیا می‌شود ملک ویزای طلایی را اجاره داد

بله، اما فقط بلندمدت. اجارهٔ روزانه از طریق سکوها برای هر ملک ویزای طلایی، از جمله راه €250,000، ممنوع است. اجارهٔ بلندمدت یا اجاره به کسب‌وکار گردشگری برای استفادهٔ حرفه‌ای مجاز است. درآمد اجاره جدول خودش را دارد که از 2026 در پله‌های میانی ملایم‌تر شد.

منبع: جدول طبق قانون 5246/2025. مثال: آپارتمانی که ماهانه €1,500 اجاره داده شود سالانه €18,000 درآمد دارد. مالیات: €12,000 × 15% = €1,800 به‌علاوهٔ €6,000 × 25% = €1,500، در مجموع €3,300، یعنی حدود 18% درآمد، پیش از کسورات و مالیات مالکیت.

غیرمقیمان این مالیات را مثل یونانی‌ها می‌پردازند و اظهارنامهٔ یونانی تسلیم می‌کنند. اگر کشور اقامتتان هم بر اجارهٔ یونان مالیات ببندد، پیمان اجتناب از مالیات مضاعف از شما حمایت می‌کند. پیمان یونان با روسیه رسماً باقی است، اما در اوت 2023 فرمان شمارهٔ 585 روسیه مواد اصلی آن، از جمله درآمد ملک، را برای 38 کشور، از جمله یونان، معلق کرد. احکام تبادل اطلاعات همچنان اجرا می‌شوند.

رژیم‌های مالیاتی برای مهاجران: 5A، 5B و 5C

یونان از معدود کشورهای اتحادیه است که تازه‌وارد ثروتمند می‌تواند به‌جای درصدی از کل درآمد خارجی مبلغی ثابت بپردازد. سه رژیم در مواد 5A، 5B و 5C قانون مالیات بر درآمد (قانون 4172/2013) آمده‌اند. فقط برای کسانی کار می‌کنند که واقعاً اقامت مالیاتی‌شان را به یونان منتقل می‌کنند.

اگر در هر دورهٔ 12 ماهه بیش از 183 روز در کشور باشید یا مرکز منافع حیاتی‌تان آنجا باشد (خانواده، خانه، کسب‌وکار)، مقیم مالیاتی یونان می‌شوید. مقیم درآمد جهانی را اظهار می‌کند. دارندهٔ ویزای طلایی که سالی چند هفته سر می‌زند مقیم نمی‌شود و این تخفیف‌ها را نمی‌گیرد.

منبع: مواد 5A-5C قانون مالیات بر درآمد یونان. سرمایه‌گذاری ویزای طلایی به ارزش €500,000 یا بیشتر می‌تواند شرط سرمایه‌گذاری 5A را برآورده کند. زمان‌بندی باید در پنجرهٔ سه‌ساله بگنجد، پس ترتیب خرید و درخواست را از پیش برنامه‌ریزی کنید. امتیاز 5A: دارایی‌های خارج از مالیات ارث و هدیهٔ یونان معاف‌اند.

نکتهٔ مهم برای 5C: خود ویزای طلایی حق کار نمی‌دهد. تخفیف 50% بر درآمد کار در یونان است: استخدام در شرکت یونانی یا شعبهٔ یونانی شرکت خارجی، یا کسب‌وکار خودتان در کشور، و برای آن اجازه‌ای لازم است که کار را مجاز کند. دورکاری برای کارفرمای خارجی بدون حضور در یونان با ویزای کوچ‌نشین دیجیتال مشمول 5C نیست.

نمونهٔ بار مالیاتی

این نمونه است، نه توصیه. بازنشسته‌ای سالانه €60,000 مستمری خارجی می‌گیرد. با 5B، 7% یعنی €4,200 می‌پردازد. با جدول استاندارد 2026 (9-44%) همین درآمد پیش از کسورات حدود €16,700 هزینه دارد. صرفه‌جویی حدود €12,500 در سال است، بیش از €180,000 در 15 سال.

با 5A همه‌چیز به نوع درآمد بستگی دارد. بر €1 میلیون سود سهام، مالیات عادی سود سهام یونان 5%، یعنی €50,000 است، پس €100,000 ثابت معاملهٔ بدی است. بر €1 میلیون بهره یا سود سرمایه با مالیات 15%، صورت‌حساب عادی €150,000 است و 5A سالانه €50,000 صرفه‌جویی می‌کند. حساب را با ترکیب درآمد خودتان انجام دهید، نه با ارقام بروشورها.

یادآوری که هیچ رژیمی آن را لغو نمی‌کند: اقامت مالیاتی و تکلیف اعلام حساب‌ها و درآمدهای خارجی را قانون کشوری که در آن زندگی می‌کنید تعیین می‌کند. یونان در استاندارد مشترک گزارش‌دهی شرکت دارد (چارچوبی که بانک‌ها با آن حساب خارجی‌ها را به ادارهٔ مالیات گزارش می‌دهند). مستند کردن منشأ پول برای بانک در مقالهٔ ما دربارهٔ منشأ پول آمده است.

ویزای طلایی یونان برای روس‌ها و بلاروسی‌ها در 2026

پاسخ کوتاه: در 2026 با گذرنامهٔ روسیه یا بلاروس نمی‌توانید ویزای طلایی تازهٔ یونان بگیرید. در اوایل 2022 وزارت مهاجرت تسلیم و تأیید درخواست‌های تازهٔ اقامت سرمایه‌گذار از شهروندان روسیه و بلاروس را معلق کرد. در 1 آوریل 2022 انجماد تمدید کارت‌های صادرشده را برداشت، اما تعلیق درخواست‌های تازه را تا اطلاع بعدی نگه داشت.

بخشنامهٔ 1/2026 مورخ 21 آوریل 2026 تعلیق را تمدید کرد. تسلیم و تأیید درخواست شهروندان روسیه و بلاروس برای اجازهٔ نخست سرمایه‌گذار، تغییر هدف به اجازهٔ سرمایه‌گذار و تمدید کارت صادرشده را در بر می‌گیرد. اشاره به تمدید علامتی برای دارندگان فعلی است: متخصصان Murblz وضعیت شما را خیلی پیش از انقضا بررسی می‌کنند، نه در ماه آخر.

تصمیم 2022 استثناهایی گذاشت: اعضای خانوادهٔ سرمایه‌گذاری با تابعیت دیگر، و اعضای خانوادهٔ کسانی که کارت معتبر دارند یا برای تمدید درخواست داده‌اند.

تابعیت دوم تصویر را عوض می‌کند، با قید. طبق همان بخشنامه، فردی که در آغاز روند دو تابعیت دارد یکی را انتخاب و برای همهٔ گام‌ها به کار می‌برد: سرمایه‌گذاری، وکالت‌نامه، ورود به یونان و درخواست. اگر گذرنامهٔ دوم نه روسی باشد نه بلاروسی، منع رسمی نیست. بیشتر در مقالهٔ ما دربارهٔ تابعیت دوگانه.

دیوار دوم پول است. طبق تحریم‌های اتحادیه (مادهٔ 5b آیین‌نامهٔ 833/2014 برای روسیه و مادهٔ 1u آیین‌نامهٔ 765/2006 برای بلاروس)، بانک‌های اتحادیه نمی‌توانند از شهروندان یا مقیمان این کشورها سپردهٔ بیش از €100,000 بپذیرند مگر فرد تابعیت یا اقامت اتحادیه، منطقهٔ اقتصادی اروپا یا سوئیس داشته باشد. در عمل یعنی بررسی شدیدتر منشأ پول، رد حساب و تأیید کند حواله‌ها.

آنچه واقعاً می‌ماند: مبناهای دیگر اقامت، مثل ویزای دورکار، روی کاغذ بیرون از تعلیق سرمایه‌گذار است، اما تصمیم ویزا با کنسولگری است و شانس باید موردی سنجیده شود؛ بازگشت برای کسانی با ریشهٔ یونانی؛ و کشورهایی که شهروندان روسیه را می‌پذیرند، مثل مجارستان در اتحادیه اروپا و امارات بیرون از آن. مقایسه پایین‌تر است.

یونان در برابر پرتغال، اسپانیا، قبرس، مالت، لتونی و امارات

با بیرون رفتن اسپانیا و لتونی، یونان از آخرین کشورهای اتحادیه است که هنوز برای خرید خانهٔ معمولی اقامت می‌دهد. اما دیگر ارزان نیست و به روی شهروندان روسیه و بلاروس بسته است. همسایه‌ها در 2026 این‌طورند.

تصویر کامل برنامه‌های بسته و باقی‌مانده در مرور ما بر ویزاهای طلایی اروپا در 2026 است.

دام‌ها و اینکه ویزای طلایی یونان برای چه کسانی نیست

بیشتر شکست‌های ویزای طلایی در یونان نه در وزارت بلکه نزد دفتر اسناد رسمی رخ می‌دهد: خریدار ملکی انتخاب می‌کند که رسماً واجد شرایط نیست. پیش از پرداخت بیعانه چه بررسی کنیم:

• اندازه روی کاغذ. 120 متر مربع یعنی فضای اصلی طبق پروانهٔ ساختمان، نه رقم آگهی. انباری و پارکینگ حساب نمی‌شوند.
• مناطق مرزی. طبق قانون 1892/1990، خریداران بیرون از اتحادیه برای خرید در مناطق مرزی، از جمله دودکانز با رودس، لسبوس، ساموس، خیوس، اوروس، سانتورینی و اسکیروس، مجوز کمیسیون ادارهٔ غیرمتمرکز منطقه لازم دارند. نخست مجوز، سپس سند، سپس درخواست اقامت.
• ساخت‌وساز غیرمجاز. الحاقات غیرمجاز و ناهمخوانی با ثبت املاک در یونان رایج است. بدون شناسنامهٔ الکترونیکی پاک ساختمان معامله را نبندید.
• تبدیل‌های €250,000. تبدیل باید پیش از درخواست تمام شده باشد. اگر سازنده قول بدهد پس از معامله تمام کند، اجازه را زودتر نمی‌گیرید و خطر تأخیر با شماست.
• نقدشوندگی. ملک €250,000 فقط یک بار برای استثنا به کار می‌رود: خریدار بعدی بیرون از اتحادیه از راه آن اقامت نمی‌گیرد. این دایرهٔ خریداران آینده را تنگ می‌کند.
• قیمت. مالیات بر بیشترِ قیمت قرارداد و ارزش رسمی گرفته می‌شود. قیمت را با خانه‌های مشابه مقایسه کنید، نه با آستانهٔ برنامه.
• اجارهٔ روزانه. €50,000 جریمه و از دست رفتن اجازه هر درآمد اجارهٔ روزانه را از بین می‌برد.
• مالیات 15.45%. اگر قانون همان‌طور که اعلام شده تصویب شود، خرید پس از 1 ژوئیهٔ 2027 ده‌ها هزار یورو بیشتر هزینه دارد. تاریخ تعیین‌کننده به احتمال زیاد سند نهایی است، نه بیعانه.

ویزای طلایی یونان مناسب این‌ها نیست: شهروندان روسیه و بلاروس بدون تابعیت دوم؛ کسانی که می‌خواهند برای کارفرمای یونانی کار کنند؛ هر کسی که بدون مهاجرت پس از 7 سال گذرنامهٔ اروپایی انتظار دارد؛ سرمایه‌گذارانی که روی درآمد اجارهٔ کوتاه‌مدت حساب کرده‌اند؛ و خریدارانی که بودجه‌شان دقیقاً در آستانه تمام می‌شود و 10-15% حاشیه برای هزینه‌ها ندارند.

چطور در اقامت یونان از راه ملک کمک می‌کنیم

خرید و درخواست اقامت را یک پروژه پیش می‌بریم: نخست بررسی می‌کنیم ملک واجد شرایط است و رژیم مالیاتی به کارتان می‌آید، سپس می‌خریم و درخواست می‌دهیم.

گام‌های پشتیبان را هم انجام می‌دهیم: شمارهٔ مالیاتی، حساب بانکی یونانی، مستندسازی منشأ پول، بیمه و ترجمهٔ مدارک برای همهٔ خانواده.

پرسش‌های پرتکرار