یونان مالیات انتقال ملک برای خریداران غیراروپایی را به 15% می‌رساند: برای ویزای طلایی چه معنایی دارد

نمایشگاه تسالونیکی افزایش پنج‌برابری مالیات انتقال را برای خریداران بیرون از اتحادیهٔ اروپا آورد. کی آغاز می‌شود، چه کسانی را می‌زند، چه چیزی به خرید ویزای طلایی می‌افزاید و آیا ارزش عجله دارد.

در آخر هفتهٔ 5 تا 6 سپتامبر 2026، در 90امین نمایشگاه بین‌المللی تسالونیکی، نخست‌وزیر یونان اعلام کرد مالیات انتقال ملک مسکونی که اتباع غیراروپایی می‌خرند از 3% به 15% می‌رسد. با عوارض شهرداری، نرخ مؤثر از 3.09% به 15.45% می‌رود. گزارش‌های نخست تاریخ آغاز را 1 ژانویهٔ 2027 گفتند، اما وقتی بسته با جزئیات ارائه شد، وزیر دارایی تاریخ دیگری داد: 1 ژوئیهٔ 2027. در اینجا می‌گوییم تا 8 سپتامبر چه می‌دانیم و اگر ویزای طلایی یونان را برنامه‌ریزی کرده بودید چه معنایی دارد.

در تسالونیکی چه اعلام شد

دولت یونان هر سپتامبر از نمایشگاه تسالونیکی برای اعلام برنامهٔ اقتصادی سال پیش رو استفاده می‌کند. امسال موضوع اصلی دسترس‌پذیری مسکن بود و مالیات خریداران خارجی یک بند از بستهٔ 2027 به ارزش حدود 2.2 میلیارد یوروست، در کنار طرح وام مسکن یارانه‌ای 2 میلیارد یورویی و لغو مالیات سالانهٔ ملک در سکونتگاه‌های کوچک.

استدلال دولت صریح است: به نظرش تقاضای خارجی یونانی‌ها را در مناطق کلیدی از بازار مسکن بیرون رانده است. نخست‌وزیر چین، ترکیه و اسرائیل را منابع اصلی این تقاضا نام برد. اتباع کشورهای ثالث در 2025 حدود 1.2 میلیارد یورو در املاک یونان سرمایه‌گذاری کردند که حدود 800 میلیون یورو آن مسکونی بود.

نرخ برای بازدارندگی طراحی شده است. وزیر دارایی آن را ترمزی قوی بر خرید گستردهٔ خانه به دست سرمایه‌گذاران بیرون از اتحادیه توصیف کرد.

1 ژانویه یا 1 ژوئیهٔ 2027: کدام تاریخ معتبر است

بلافاصله پس از سخنرانی نخست‌وزیر، تاریخ آغاز 1 ژانویهٔ 2027 دست‌به‌دست می‌شد. وزیر دارایی هنگام ارائهٔ جزئیات بسته روشن کرد که این اقدام از 1 ژوئیهٔ 2027 اجرا می‌شود و توضیح داد دولت نمی‌خواهد بازار را غافلگیر کند و می‌خواهد معامله‌های در جریان تکمیل شوند.

نکتهٔ مهم این است که تا زمان انتشار، این اعلامیهٔ دولت است، نه قانون. لایحه‌ای منتشر نشده است. هنوز مشورت عمومی، رأی مجلس و انتشار در روزنامهٔ رسمی لازم است و جزئیات در هر مرحله ممکن است جابه‌جا شوند.

چه کسی نرخ تازه را می‌پردازد و چه کسی نه

به گفتهٔ وزیران، نرخ بالاتر تنها وقتی اجرا می‌شود که همهٔ این‌ها درست باشد:

• خریدار شخص حقیقی است، نه شرکت؛
• خریدار شهروند کشوری بیرون از اتحادیهٔ اروپا و منطقهٔ اقتصادی اروپاست؛
• خریدار وضعیت اقامت بلندمدت ندارد؛
• ملک مسکونی است.

بیرون از شمول: شهروندان یونان، شهروندان اتحادیه و منطقهٔ اقتصادی اروپا، یونانی‌تباران و خارجیانی با وضعیت اقامت بلندمدت. محل‌های تجاری، ساختمان‌های صنعتی، زمین و خریدهای اشخاص حقوقی مشمول نیستند. در عمل، دارندگان گذرنامهٔ روسیه، اوکراین، قزاقستان و دیگر کشورهای غیراروپایی بی گذرنامهٔ اروپایی مشمول نرخ تازه‌اند، مگر اینکه از پیش وضعیت اقامت بلندمدت داشته باشند.

آنچه تا انتشار لایحه روشن نیست:

• چه کسی یونانی‌تبار شمرده می‌شود. تعریف حقوقی یونانی‌تباران اعلام نشده و این بیش از همه برای یونانی‌تبارانی از شوروی سابق مهم است.
• اقامت بلندمدت. معافیت به وضعیت اقامت بلندمدت اشاره دارد که طبق قواعد عمومی اتحادیه پس از پنج سال اقامت قانونی و پیوسته داده می‌شود. اجازهٔ سرمایه‌گذار دستهٔ جداگانه‌ای است و هیچ گفته‌ای تاکنون نشان نمی‌دهد دارندگان ویزای طلایی تخفیفی می‌گیرند یا نه.
• دوتابعیتی‌ها و زوج‌های مختلط. هنوز پاسخ رسمی دربارهٔ خریدارانی با گذرنامهٔ اروپایی و غیراروپایی، یا خریدهای مشترکی که فقط یکی از زوجین شهروند اتحادیه است، نیامده است.
• قواعد انتقالی. دربارهٔ بیعانه‌های پرداخت‌شده یا قراردادهای مقدماتی امضاشده پیش از 1 ژوئیهٔ 2027 چیزی اعلام نشده است.
• شرکت‌ها. خرید از راه شخص حقوقی رسماً بیرون از این مالیات است، اما متن نهایی ممکن است مقررات ضد دور زدن داشته باشد. زود است این را راه گریز بدانیم و مالکیت شرکتی هزینه‌های خودش را دارد.

چقدر هزینه دارد: آستانه‌های ویزای طلایی

محاسبه‌ای ساده‌شده بر پایهٔ قیمت قرارداد. در عمل مالیات بر مبلغ بالاتر میان قیمت قرارداد و ارزش عینی (کاداستری) گرفته می‌شود، پس صورت‌حساب واقعی ممکن است بیشتر باشد.

در ملک 800,000 یورویی تفاوت نزدیک به 100,000 یورو است: دیگر هزینهٔ جانبی معامله نیست، بلکه سهم معناداری از بودجه است. هزینه‌های سردفتر و بنگاه و پشتیبانی حقوقی معامله مانند گذشته روی آن می‌آیند.

برای ویزای طلایی یونان چه معنایی دارد

خود برنامه لغو نمی‌شود و آستانه‌ها بی‌تغییرند. از 2024 (قانون 5100/2024)، اقامت از راه خرید خانه سه پله دارد:

• 800,000 یورو: آتیکا، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزیره‌های بیش از 3,100 نفر جمعیت؛ یک ملک دست‌کم 120 متر مربع.
• 400,000 یورو: بقیهٔ یونان؛ یک ملک دست‌کم 120 متر مربع.
• 250,000 یورو: تبدیل ملک تجاری به مسکونی یا مرمت ساختمان‌های ثبت‌شدهٔ میراثی.

مالیات تازه روی این آستانه‌ها می‌نشیند. و از 2024 املاک ویزای طلایی را نمی‌توان از راه پلتفرم‌های اجارهٔ کوتاه‌مدت اجاره داد، پس اجارهٔ تعطیلات برای جبران هزینهٔ اضافه به کار نمی‌آید.

بحث‌برانگیزترین نکته مسیر 250,000 یورویی است. این مسیر برای تبدیل ساختمان‌های غیرمسکونی به خانه‌های تازه است و فعالان بازار می‌خواهند از نرخ 15% معاف شود یا نرخ کاهش‌یافته‌ای بگیرد (نرخ 8% مطرح شده است). اینکه نرخ تازه اینجا اجرا می‌شود یا نه و در کدام مرحله، هنوز معلوم نیست.

تقاضا از پیش سرد می‌شد. ارقامی که اواخر اوت 2026 منتشر شد 2,551 درخواست تازه در نیمهٔ نخست سال را در برابر 4,553 در سال قبل نشان داد، یعنی 44% کاهش. مالیات در همین جهت فشار می‌آورد. مسیرهای سرمایه‌گذاری که خرید خانه نیستند ظاهراً متأثر نمی‌شوند، چون مالیات فقط خریدهای مسکونی را هدف می‌گیرد. گزینه‌های باقی‌مانده را در صفحهٔ اقامت یونان با سرمایه‌گذاری مقایسه می‌کنیم.

آیا باید پیش از 1 ژوئیهٔ 2027 بخرید؟

صادقانه: پنجره‌ای هست، اما خرید صرفاً برای صرفه‌جویی مالیاتی راهبرد ضعیفی است. این‌ها را بسنجید:

• سند نهایی است که حساب می‌شود. در یونان مالیات انتقال پیش از امضای سند نهایی محضری پرداخت می‌شود، پس آن تاریخ، نه بیعانهٔ شما، مرز محتمل است. با نبود قواعد انتقالی، فرض کنید خرید باید پیش از 1 ژوئیهٔ 2027 کاملاً تمام شود.
• ویزای طلایی پرداخت کامل می‌خواهد. تنها پس از پرداخت کامل قیمت درخواست می‌دهید، پس از تکمیل معامله به عقب برنامه بریزید، نه از درخواست.
• مهلت‌ها صف می‌سازند. پیش از هر تاریخ اجرایی، سردفترها شلوغ‌تر می‌شوند و خریداران قدرت چانه‌زنی را از دست می‌دهند. گذاشتن تکمیل برای هفته‌های آخر پرخطر است.
• بررسی دقیق بر سرعت می‌چربد. عجله به سود املاک مشکل‌دار است: ساخت‌وساز بی مجوز، ناهمخوانی کاداستری، برآورده نکردن شرایط متراژ، منطقه یا کاربری برنامه. صرفه‌جویی مالیاتی ملکی را که واجد شرایط نیست نجات نمی‌دهد؛ به همین دلیل انتخاب ملک و بررسی حقوقی غیرقابل‌چشم‌پوشی می‌ماند.
• قانون ممکن است تغییر کند. تاریخ، نرخ و معافیت‌ها فعلاً فقط در گفته‌ها وجود دارند. تصمیمی که تنها در یک نسخه از قانون منطقی است، شرط‌بندی بر سیاست است.

اگر خرید در یونان از پیش برای سال آینده برنامه‌ریزی شده بود، جلو انداختن آن و انجام آرام بررسی‌ها منطقی است. اگر نه، مالیات به‌تنهایی دلیلی برای آغاز نیست.

جایگزین‌ها: راه‌های دیگر به یونان و اروپا

همه لازم نیست خانه بخرند:

• ویزای کوچ‌نشینان دیجیتال اجازه می‌دهد با درآمد اثبات‌شده، نه ملک، در یونان زندگی و از دور کار کنید؛ شرایط برای خانواده‌ها و خوداشتغالان در صفحهٔ اقامت یونان برای دورکاران آمده است.
• ریشهٔ یونانی را ارزش دارد با تابعیت از راه بازگشت به وطن یا از راه تولد بسنجید. شهروند یونان کلاً بیرون از مالیات تازه است. اما سریع نیست.
• اگر هدفتان اقامت اتحادیهٔ اروپا با سرمایه‌گذاری است، یونان را با قبرس، مالت و مجارستان مقایسه کنید. تصویر کلی‌تر در مرور ما بر ویزاهای طلایی اروپا در 2026 و در بخش اجازه‌های اقامت است.

مالیات پس از خرید (مالکیت، درآمد اجاره، اقامت مالیاتی) موضوع جداگانه‌ای است که در صفحهٔ مالیات یونان آمده است.

خدمات ما برای یونان

ما مشتریان را از انتخاب مسیر تا داشتن کارت اقامت یا گذرنامه همراهی می‌کنیم. اگر وضعیتتان در زیر نیست، شرحش دهید: به احتمال زیاد مورد مشابهی را انجام داده‌ایم.

به‌علاوهٔ گره‌های معمول: شمارهٔ مالیاتی یونان، حساب بانکی برای تأمین پول خرید، وکالت‌نامه‌ها و ترجمهٔ مدارک. همهٔ برنامه‌ها در صفحهٔ یونان: تابعیت، اقامت و مالیات گرد آمده‌اند و اگر شهر انتخاب می‌کنید، راهنماهای آتن و تسالونیکی هست.

پرسش‌های پرتکرار