A Grécia sobe para 15% o imposto de transmissão para compradores de fora da UE: o que muda no visto dourado

A feira de Tessalônica trouxe um aumento de cinco vezes no imposto de transmissão para compradores de fora da UE. Quando começa, quem atinge, quanto acrescenta a uma compra pelo visto dourado e se vale a pena correr.

No fim de semana de 5 e 6 de setembro de 2026, na 90ª Feira Internacional de Tessalônica, o primeiro-ministro grego, Kyriakos Mitsotakis, anunciou que o imposto de transmissão sobre imóveis residenciais comprados por cidadãos de fora da UE vai subir de 3% para 15%. Com o adicional municipal, a alíquota efetiva passa de 3,09% para 15,45%. As primeiras notícias falavam em início em 1º de janeiro de 2027, mas, quando o pacote foi apresentado em detalhe, o ministro das Finanças deu outra data: 1º de julho de 2027. Veja o que se sabe até 8 de setembro e o que isso significa se você planejava um visto dourado grego.

O que foi anunciado em Tessalônica

Todo mês de setembro, o governo grego usa a feira de Tessalônica para apresentar o seu programa econômico do ano seguinte. Neste ano, o tema central foi o acesso à moradia, e o imposto sobre compradores estrangeiros é um item de um pacote de 2027 de cerca de € 2,2 bilhões, ao lado de um programa de financiamento imobiliário subsidiado de € 2 bilhões e do fim do imposto anual sobre imóveis em pequenas localidades.

O raciocínio do governo é direto: na visão dele, a demanda estrangeira tirou os gregos do mercado de moradia em áreas-chave. O primeiro-ministro citou a China, a Turquia e Israel como as principais fontes dessa demanda. Os cidadãos de terceiros países investiram cerca de € 1,2 bilhão em imóveis gregos em 2025, cerca de € 800 milhões disso em imóveis residenciais.

A alíquota foi pensada como dissuasão. O ministro das Finanças a descreveu como um freio forte às compras em grande escala de imóveis por investidores de fora da UE.

1º de janeiro ou 1º de julho de 2027: qual data vale

Logo depois do discurso do primeiro-ministro, circulou a data de início de 1º de janeiro de 2027. Ao apresentar o pacote em detalhe, o ministro das Finanças esclareceu que a medida vai valer a partir de 1º de julho de 2027, explicando que o governo não quer pegar o mercado de surpresa e quer que os negócios em andamento sejam concluídos.

O ponto crucial: até a publicação, isto é um anúncio do governo, e não lei. Nenhum projeto foi publicado. Ainda são precisos consulta pública, votação no Parlamento e publicação no diário oficial, e os detalhes podem mudar em cada etapa.

Quem vai pagar a nova alíquota e quem não vai

Segundo os ministros, a alíquota maior só vale quando tudo isto for verdade:

• o comprador é pessoa física, e não empresa;
• o comprador é cidadão de um país de fora da UE e do Espaço Econômico Europeu;
• o comprador não tem status de residente de longa duração;
• o imóvel é residencial.

Ficam de fora: cidadãos gregos, cidadãos da UE e do Espaço Econômico Europeu, gregos étnicos e estrangeiros com status de residente de longa duração. Imóveis comerciais, prédios industriais, terrenos e compras por pessoas jurídicas não estão cobertos. Na prática, titulares de passaportes russos, ucranianos, cazaques e outros de fora da UE, sem um passaporte europeu, entram na nova alíquota, a menos que já tenham status de residente de longa duração.

O que continua obscuro até o projeto ser publicado:

• Quem conta como grego étnico. A definição legal não foi divulgada, o que importa sobretudo para pessoas de ascendência grega fora da Grécia.
• Residência de longa duração. A isenção se refere ao status de residente de longa duração, que pelas regras gerais da UE é concedido depois de cinco anos de residência legal e contínua. A autorização de investidor é uma categoria à parte, e nada do que foi dito até agora mostra se os titulares de visto dourado terão algum alívio.
• Dupla nacionalidade e casais mistos. Ainda não há resposta oficial sobre compradores com passaporte da UE e de fora dela, nem sobre compras conjuntas em que só um dos cônjuges é cidadão da UE.
• Regras de transição. Nada foi anunciado sobre sinais pagos ou contratos preliminares assinados antes de 1º de julho de 2027.
• Empresas. Comprar por uma pessoa jurídica fica formalmente fora do imposto, mas o texto final pode trazer cláusulas antiabuso. É cedo para tratar isso como brecha, e ter o imóvel por empresa tem custos próprios.

Quanto custa: os limites do visto dourado

Um cálculo simplificado sobre o preço do contrato. Na prática, o imposto é cobrado sobre o maior valor entre o preço do contrato e o valor objetivo (cadastral), então a conta real pode ser maior.

Num imóvel de € 800.000, a diferença chega perto de € 100.000: não é mais um custo de fechamento, e sim uma parte relevante do orçamento. Honorários de tabelião e de corretor e o acompanhamento jurídico do negócio continuam por cima.

O que isso significa para o visto dourado grego

O programa em si não acaba, e os limites não mudam. Desde 2024 (Lei 5100/2024), a residência pela compra de imóvel funciona em três faixas:

• € 800.000: Ática, Tessalônica, Míconos, Santorini e ilhas com mais de 3.100 habitantes; um único imóvel de pelo menos 120 m².
• € 400.000: o resto da Grécia; um único imóvel de pelo menos 120 m².
• € 250.000: conversão de imóvel comercial em residencial, ou restauração de prédios históricos tombados.

O novo imposto vem por cima desses limites. E desde 2024 os imóveis do visto dourado não podem ser alugados por curta temporada em plataformas de aluguel, então o aluguel de férias não pode ser usado para compensar o custo extra.

O ponto mais disputado é o caminho dos € 250.000. Ele existe para transformar prédios não residenciais em novas moradias, e os participantes do mercado querem isentá-lo dos 15% ou ter uma alíquota reduzida (fala-se em 8%). Ainda não se sabe se, e em que etapa, a nova alíquota se aplicaria aqui.

A procura já estava esfriando. Números publicados no fim de agosto de 2026 mostraram 2.551 novos pedidos no primeiro semestre, contra 4.553 um ano antes, uma queda de 44%. O imposto empurra na mesma direção. Os caminhos de investimento que não envolvem a compra de uma moradia parecem não ser afetados, já que o imposto mira só as compras residenciais. Comparamos as opções restantes na nossa página de residência na Grécia por investimento.

Vale comprar antes de 1º de julho de 2027?

Com franqueza: há uma janela, mas comprar só para economizar imposto é uma estratégia ruim. Pese o seguinte:

• O que conta é a escritura final. Na Grécia, o imposto de transmissão é pago antes da assinatura da escritura definitiva no tabelião, então é essa data, e não o seu sinal, o provável limite. Sem regras de transição publicadas, parta do princípio de que a compra precisa estar totalmente concluída antes de 1º de julho de 2027.
• O visto dourado exige o pagamento integral. Você só faz o pedido depois de o preço ser pago por inteiro, então planeje de trás para frente a partir da conclusão, e não do pedido.
• Prazos criam filas. Antes de qualquer data de vigência, os tabeliães ficam mais ocupados, e os compradores perdem poder de negociação. Deixar a conclusão para as últimas semanas é arriscado.
• A verificação vale mais que a pressa. A pressa favorece imóveis problemáticos: construções sem alvará, divergências no cadastro, descumprimento das regras de área, zona ou uso do programa. Uma economia de imposto não salva um imóvel que não se encaixa, e por isso a seleção do imóvel e a verificação jurídica continuam inegociáveis.
• A lei pode mudar. A data, a alíquota e as isenções por enquanto só existem em declarações. Uma decisão que só faz sentido numa versão da lei é uma aposta política.

Se uma compra na Grécia já estava planejada para o próximo ano, antecipá-la e fazer as verificações com calma faz sentido. Se não, o imposto sozinho não é motivo para começar.

Alternativas: outros caminhos para a Grécia e a Europa

Nem todo mundo precisa comprar uma moradia:

• O visto de nômade digital permite morar na Grécia e trabalhar remotamente com renda comprovada, e não com imóvel; as condições para famílias e autônomos estão na nossa página de residência na Grécia para quem trabalha remotamente.
• Raízes gregas valem ser conferidas para a cidadania por repatriação ou por nascimento. Um cidadão grego fica totalmente fora do novo imposto. Mas não é rápido.
• Se o seu objetivo é a residência na UE por investimento, compare a Grécia com Chipre, Malta e a Hungria. O quadro mais amplo está na nossa análise dos vistos dourados da Europa em 2026 e na seção de autorizações de residência.

Os impostos depois da compra (posse, renda de aluguel, residência fiscal) são outro assunto, tratado na nossa página de impostos na Grécia.

Os nossos serviços para a Grécia

Levamos os clientes da escolha do caminho até o cartão de residência ou o passaporte. Se a sua situação não está listada abaixo, descreva-a: muito provavelmente já cuidamos de algo parecido.

Mais os pontos de sempre: um número fiscal grego, uma conta bancária para pagar a compra, procurações e traduções de documentos. Todos os programas estão reunidos na nossa página Grécia: cidadania, residência e impostos, e se você está escolhendo a cidade há guias de Atenas e Tessalônica.

Perguntas frequentes