Hy Lạp nâng thuế chuyển nhượng bất động sản với người mua ngoài EU lên 15%: ý nghĩa với thị thực vàng

Hội chợ Thessaloniki mang đến mức tăng gấp năm lần thuế chuyển nhượng với người mua ngoài EU. Khi nào bắt đầu, ai bị ảnh hưởng, nó cộng thêm bao nhiêu vào việc mua để có thị thực vàng và có đáng vội không.

Cuối tuần 5-6 tháng 9 năm 2026, tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, Thủ tướng Hy Lạp Kyriakos Mitsotakis công bố thuế chuyển nhượng với bất động sản nhà ở do công dân ngoài EU mua sẽ tăng từ 3% lên 15%. Kèm phụ thu đô thị, thuế suất thực tế đi từ 3.09% lên 15.45%. Tin ban đầu nói ngày bắt đầu là 1 tháng 1 năm 2027, nhưng khi gói chính sách được trình bày chi tiết, bộ trưởng tài chính đưa ra ngày khác: 1 tháng 7 năm 2027. Đây là những gì đã biết tính đến ngày 8 tháng 9 và ý nghĩa nếu bạn đã dự định thị thực vàng Hy Lạp.

Những gì được công bố ở Thessaloniki

Mỗi tháng 9 chính phủ Hy Lạp dùng hội chợ Thessaloniki để trình bày chương trình kinh tế cho năm tới. Năm nay chủ đề chính là khả năng chi trả nhà ở, và thuế với người mua nước ngoài là một mục trong gói năm 2027 trị giá khoảng €2.2 tỷ, cùng chương trình thế chấp được trợ giá €2 tỷ và việc bãi bỏ thuế bất động sản hằng năm ở các khu dân cư nhỏ.

Lý lẽ của chính phủ thẳng thắn: theo họ, nhu cầu nước ngoài đã đẩy người Hy Lạp ra khỏi thị trường nhà ở ở các khu vực then chốt. Thủ tướng nêu tên Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ và Israel là nguồn nhu cầu chính. Công dân nước thứ ba đầu tư khoảng €1.2 tỷ vào bất động sản Hy Lạp năm 2025, khoảng €800 triệu trong đó vào nhà ở.

Thuế suất được thiết kế để răn đe. Bộ trưởng Tài chính Kyriakos Pierrakakis mô tả nó như một phanh mạnh với việc nhà đầu tư ngoài EU mua nhà quy mô lớn.

1 tháng 1 hay 1 tháng 7 năm 2027: ngày nào hiện hành

Ngay sau bài phát biểu của thủ tướng, ngày bắt đầu 1 tháng 1 năm 2027 được lan truyền. Khi trình bày chi tiết gói chính sách, Pierrakakis làm rõ biện pháp sẽ áp dụng từ ngày 1 tháng 7 năm 2027, giải thích rằng chính phủ không muốn khiến thị trường bất ngờ và muốn các giao dịch đang tiến hành được hoàn tất.

Điều then chốt, đến khi đăng bài đây là tuyên bố của chính phủ, không phải luật. Chưa có dự luật nào được công bố. Nó còn cần lấy ý kiến công chúng, biểu quyết ở quốc hội và đăng Công báo Chính phủ, và chi tiết có thể thay đổi ở mọi giai đoạn.

Ai sẽ chịu thuế suất mới và ai không

Theo các bộ trưởng, thuế suất cao hơn chỉ áp dụng khi tất cả điều sau đều đúng:

• người mua là cá nhân, không phải công ty;
• người mua là công dân của nước ngoài EU và Khu vực Kinh tế châu Âu;
• người mua không có tình trạng cư trú dài hạn;
• bất động sản là nhà ở.

Ngoài phạm vi: công dân Hy Lạp, công dân EU và Khu vực Kinh tế châu Âu, người gốc Hy Lạp và người nước ngoài có tình trạng cư trú dài hạn. Mặt bằng thương mại, công trình công nghiệp, đất và giao dịch của pháp nhân không bị áp dụng. Thực tế, người mang hộ chiếu Nga, Ukraine, Kazakhstan và các nước ngoài EU khác không có hộ chiếu châu Âu thuộc thuế suất mới trừ khi đã có tình trạng cư trú dài hạn.

Những gì chưa rõ cho đến khi dự luật được công bố:

• Ai được coi là người gốc Hy Lạp. Định nghĩa pháp lý chưa được công bố, điều quan trọng nhất với người gốc Hy Lạp từ các nước Liên Xô cũ.
• Cư trú dài hạn. Miễn trừ nói đến tình trạng cư trú dài hạn, theo quy tắc chung của EU được cấp sau năm năm cư trú hợp pháp và liên tục. Giấy phép nhà đầu tư là hạng mục riêng, và chưa có gì cho thấy người có thị thực vàng có được ưu đãi nào không.
• Người có hai quốc tịch và cặp đôi hỗn hợp. Chưa có câu trả lời chính thức về người mua có cả hộ chiếu EU lẫn ngoài EU, hay mua chung khi chỉ một người là công dân EU.
• Quy tắc chuyển tiếp. Chưa có công bố gì về tiền đặt cọc đã trả hay hợp đồng sơ bộ đã ký trước ngày 1 tháng 7 năm 2027.
• Công ty. Mua qua pháp nhân về hình thức nằm ngoài thuế, nhưng văn bản cuối cùng có thể có điều khoản chống lách. Còn quá sớm để coi đây là kẽ hở, và sở hữu qua công ty có chi phí riêng.

Chi phí: các ngưỡng thị thực vàng

Phép tính đơn giản theo giá hợp đồng. Thực tế thuế tính trên giá cao hơn giữa giá hợp đồng và giá trị khách quan (địa chính), nên hóa đơn thực có thể cao hơn.

Với bất động sản €800,000, chênh lệch gần €100,000: không còn là chi phí giao dịch mà là phần đáng kể của ngân sách. Phí công chứng, môi giới và hỗ trợ pháp lý cho giao dịch vẫn cộng thêm như trước.

Ý nghĩa với thị thực vàng Hy Lạp

Bản thân chương trình không bị bãi bỏ và các ngưỡng không đổi. Từ năm 2024 (Luật 5100/2024), cư trú qua mua nhà vận hành theo ba bậc:

• €800,000 - Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có hơn 3,100 dân; một bất động sản duy nhất ít nhất 120 m².
• €400,000 - phần còn lại của Hy Lạp; một bất động sản duy nhất ít nhất 120 m².
• €250,000 - chuyển đổi bất động sản thương mại thành nhà ở, hoặc trùng tu công trình di sản được bảo tồn.

Thuế mới nằm trên các ngưỡng này. Và từ năm 2024, bất động sản thị thực vàng không được cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng, nên không thể dùng cho thuê nghỉ dưỡng để bù chi phí thêm.

Điểm tranh cãi nhất là con đường €250,000. Nó tồn tại để biến công trình phi nhà ở thành nhà mới, và những người tham gia thị trường muốn nó được miễn thuế 15% hoặc có mức giảm (mức 8% đã được nêu). Thuế suất mới có áp dụng ở đây không và ở giai đoạn nào chưa được biết.

Nhu cầu đã hạ nhiệt. Số liệu công bố cuối tháng 8 năm 2026 cho thấy 2,551 đơn mới trong nửa đầu năm so với 4,553 một năm trước, giảm 44%. Thuế đẩy theo cùng hướng. Các con đường đầu tư không gồm mua nhà có vẻ không bị ảnh hưởng, vì thuế chỉ nhắm vào giao dịch nhà ở. Chúng tôi so sánh các lựa chọn còn lại trên trang cư trú Hy Lạp qua đầu tư.

Có nên mua trước ngày 1 tháng 7 năm 2027?

Thẳng thắn: có một cửa sổ, nhưng mua chỉ để tiết kiệm thuế là chiến lược kém. Hãy cân nhắc:

• Văn bản cuối cùng mới là mốc. Ở Hy Lạp thuế chuyển nhượng được nộp trước khi ký văn bản công chứng cuối cùng, nên ngày đó, không phải ngày đặt cọc, có khả năng là mốc. Khi chưa có quy tắc chuyển tiếp, hãy giả định giao dịch phải hoàn tất trọn vẹn trước ngày 1 tháng 7 năm 2027.
• Thị thực vàng cần thanh toán đủ. Bạn chỉ nộp đơn sau khi giá đã trả đủ, nên hãy lên kế hoạch ngược từ ngày hoàn tất, không phải từ ngày nộp đơn.
• Hạn chót tạo hàng chờ. Trước mọi ngày có hiệu lực, công chứng viên bận hơn và người mua mất lợi thế thương lượng. Để việc hoàn tất đến vài tuần cuối là rủi ro.
• Thẩm định quan trọng hơn tốc độ. Vội vàng có lợi cho bất động sản có vấn đề: xây dựng không phép, không khớp địa chính, không đáp ứng quy tắc diện tích, vùng hay mục đích sử dụng của chương trình. Tiết kiệm thuế không cứu được bất động sản không đủ điều kiện, vì vậy chọn bất động sản và kiểm tra pháp lý vẫn là bắt buộc.
• Luật có thể thay đổi. Ngày, thuế suất và miễn trừ hiện chỉ tồn tại trong tuyên bố. Một quyết định chỉ hợp lý theo một phiên bản luật là đặt cược vào chính trị.

Nếu việc mua ở Hy Lạp đã được lên kế hoạch cho năm tới, đưa nó lên sớm và kiểm tra bình tĩnh là hợp lý. Nếu không, riêng thuế không phải lý do để bắt đầu.

Phương án thay thế: các con đường khác đến Hy Lạp và châu Âu

Không phải ai cũng cần mua nhà:

• Thị thực du mục kỹ thuật số cho phép sống ở Hy Lạp và làm từ xa dựa trên thu nhập được chứng minh thay vì bất động sản; điều kiện cho gia đình và người tự kinh doanh có trên trang cư trú Hy Lạp cho người làm từ xa.
• Gốc Hy Lạp đáng được đối chiếu với quốc tịch qua hồi hương hoặc theo nơi sinh. Công dân Hy Lạp hoàn toàn nằm ngoài thuế mới. Nhưng không nhanh.
• Nếu mục tiêu là cư trú EU qua đầu tư, hãy so sánh Hy Lạp với Síp, Malta và Hungary. Bức tranh rộng hơn có trong tổng quan thị thực vàng châu Âu năm 2026 và mục giấy phép cư trú.

Thuế sau khi mua (sở hữu, thu nhập cho thuê, cư trú thuế) là chủ đề riêng, có trên trang thuế Hy Lạp của chúng tôi.

Dịch vụ của chúng tôi ở Hy Lạp

Chúng tôi đưa khách hàng từ chọn con đường đến cầm thẻ cư trú hoặc hộ chiếu. Nếu tình huống của bạn không có bên dưới, hãy mô tả: rất có thể chúng tôi đã xử lý trường hợp tương tự.

Cộng các điểm vướng thường gặp: mã số thuế Hy Lạp, tài khoản ngân hàng để thanh toán, giấy ủy quyền và dịch giấy tờ. Mọi chương trình được tập hợp trên trang Hy Lạp: quốc tịch, cư trú và thuế, và nếu bạn đang chọn thành phố có hướng dẫn về Athens và Thessaloniki.

Câu hỏi thường gặp